En 2024, le prix médian de l'immobilier à Saint-Louis s'établit à 2 676 €/m², selon les données DVF (Demandes de valeurs foncières). Ce niveau marque un repli de 5,1 % sur un an, dans un marché où les maisons individuelles, majoritaires, affichent un prix au mètre carré inférieur de 46 % à celui des appartements. Une lecture fine des transactions révèle les dynamiques en cours pour vendre au meilleur moment.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Louis
Le marché est en correction, avec 259 transactions enregistrées et une baisse annuelle de 5,1 % du prix médian. Cette tendance s'inscrit dans un parc immobilier composé à 81,1 % de maisons. La fourchette de prix (quartile 1 à 3) est large, de 1 783 à 3 837 €/m², indiquant une forte hétérogénéité selon l'état, la localisation et la typologie du bien. Le volume de logements vacants (9,2 %) et un taux de chômage élevé (33,2 %) pèsent sur la dynamique de prix. La construction neuve reste active avec 1 511 logements autorisés sur cinq ans.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,1 % sur un an du prix médian (2 676 €/m²) doit être lue dans le contexte réunionnais de correction après une forte hausse. C'est un signal d'un marché qui se normalise, offrant potentiellement des opportunités d'achat. Cette tendance est à confronter au dynamisme démographique persistant (+4,3 % en 10 ans) qui soutient la demande structurelle. Pour un vendeur, cela impose un prix réaliste et un bien en excellent état. Pour un acheteur, c'est une fenêtre pour négocier, surtout sur les biens mal positionnés.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Louis
Le parc est dominé par les maisons (81,1 % des logements), qui représentent l'essentiel des transactions (206 ventes sur 259). Leur prix médian est de 2 423 €/m² pour 82 m² médians. Les appartements, plus rares, atteignent 5 200 €/m² (60 m² médians). Les propriétaires occupants sont majoritaires (57,8 %), tandis que les résidences secondaires ne constituent que 3,7 % du parc. Les acquéreurs sont principalement des ménages locaux, avec un revenu médian de 15 270 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est orienté en faveur de l'acheteur, notamment pour les biens courants. La baisse des prix, couplée à un taux de vacance non négligeable, indique une moindre tension. Cependant, les appartements récents ou bien situés peuvent constituer des segments plus résistants. Pour un vendeur, une estimation précise et une mise en valeur du bien sont cruciales dans ce contexte. La facilité de vente dépendra fortement du juste prix et de la qualité du DPE (classe dominante C).
Vacance longue durée à Saint-Louis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Louis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 678 logements autorisés à à Saint-Louis, dont 388 en 2025 (+24 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 511 logements autorisés sur cinq ans, dont 203 en 2024 (tendance +7 %), attestent d'une attractivité résidentielle confirmée et répondent à la croissance démographique. Ce volume important de neuf offre une alternative aux biens anciens et peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien peu performant. Pour un acheteur, c'est l'assurance de trouver un produit aux normes, souvent mieux isolé, mais généralement à un prix au m² supérieur. Surveillez les programmes dans la CA CIVIS.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Louis, la saisonnalité est moins marquée que dans les stations balnéaires. Les ventes peuvent être plus actives en début d'année, avant la rentrée scolaire. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires réunionnaises voient souvent une hausse des visites. Le climat agréable toute l'année permet de vendre ou d'acheter en toute saison, sans pic estival distinct.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 666 m, offrant un climat plus tempéré que le littoral.
- 43,6 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians (35,2 ans).
- La commune compte 8 monuments historiques protégés, comme le Domaine de la Palissade.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Louis
- Prix médian à 2 676 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an.
- Écart énorme entre appartements (5 200 €/m²) et maisons (2 423 €/m²).
- Revenu médian local de 15 270 €, soit un rang 5/6 dans sa catégorie.
- Dette communale modérée à 465 € par habitant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Louis
Quel est le prix au m² à Saint-Louis en 2024 ?
Le prix médian global à Saint-Louis est de 2 676 €/m², selon DVF 2024. Il varie de 1 783 €/m² (premier quartile) à 3 837 €/m² (troisième quartile). Les maisons sont à 2 423 €/m² et les appartements à 5 200 €/m².
Le prix immobilier à Saint-Louis est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 5,1 % sur un an. Cette correction intervient dans un contexte économique local difficile, avec un taux de chômage de 33,2 % et 9,2 % de logements vacants.
Combien de temps pour vendre un bien à Saint-Louis ?
Aucun délai médian de vente n'est fourni, mais le marché étant orienté à l'achat, les biens correctement estimés et en bon état (DPE C en moyenne) se vendront plus vite, potentiellement en quelques mois.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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