Acheter à Sevran, c'est opter pour une ville jeune, dense (7 505 hab./km²) et en croissance démographique, à un prix d'entrée inférieur à beaucoup de communes franciliennes. Le marché, porté par une majorité d'appartements, offre une diversité de biens, du studio à la maison individuelle (34,8 % du parc). Le cadre de vie, marqué par une forte urbanisation et des services de proximité, s'adresse à des budgets modestes ou à des primo-accédants acceptant certains compromis.
Carte du marché immobilier à Sevran
Sevran et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Sevran
18 596 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 34,8 % de maisons, 65,2 % d'appartements sur un total de 18 596 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Sevran affiche une forte proportion de logements sociaux (42,0 %) et un taux de propriétaires occupant de 44,0 %. Cette dualité structure le marché : un segment social stable et un segment privé dynamique, où la demande est soutenue par une population jeune (âge médian de 34,6 ans). Le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) et un taux de vacance de 4,7 % indiquent un marché tendu, où les biens libres trouvent preneurs rapidement, surtout près de la gare de Sevran - Livry.
Évolution démographique à Sevran
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Sevran
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Sevran
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,4 %
- Employés 22,6 %
- Retraités 17,3 %
- Ouvriers 16,0 %
- Professions intermédiaires 12,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Sevran
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Sevran
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 492 logements).
- Avant 1919 1,4 % 251 logts
- 1919-1945 8,2 % 1 435 logts
- 1946-1970 21,1 % 3 688 logts
- 1971-1990 47,4 % 8 285 logts
- 1991-2005 13,2 % 2 304 logts
- 2006-2019 8,7 % 1 529 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sevran
1 780 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Sevran
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Sevran
Une maison de 80 m² représente un investissement médian de 263 000 € (3 288 €/m²). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 300 €. Ce montant représente environ 90 % du revenu médian mensuel des Sevranais (1 442 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Sevran
- Se fier uniquement au prix médian au m², sans vérifier le DPE réel du bien.
- Omettre de consulter le zonage du PPR avant une offre sur une maison.
- Sous-estimer l'impact des travaux de rénovation dans un parc où 9,6 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Négliger la proximité réelle des transports, la gare étant à 0,8 km du centre.
Le saviez-vous ?
- Sevran abrite le parc forestier de la Poudrerie, un espace de 137 hectares.
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 7,1 km, un atout pour les professionnels de l'aéronautique.
- La commune dispose de 1780 équipements publics et privés, dont 332 dans le secteur de la santé.
Performance énergétique du parc à Sevran
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 003 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Sevran: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 181 kWh/m²/an, une performance plutôt bonne en contexte francilien. Seuls 6,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ce faible pourcentage réduit le risque immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, cela signifie une probabilité plus faible de rencontrer un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux avant 2028.
Risques naturels et géorisques à Sevran
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) prescrit concernant les mouvements de terrain. Neuf risques naturels sont recensés, dont inondation et retrait-gonflement des argiles, ayant donné lieu à 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Consulter le zonage précis du PPR est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des études géotechniques ou des constructibilités sous conditions, notamment pour les projets de maison individuelle.
Cadre de vie à Sevran
Le climat est tempéré (moyenne de 12,1°C) et les précipitations modérées (616 mm/an). Sevran bénéficie d'une bonne accessibilité avec la gare de Sevran-Livry (RER B) et la proximité de l'aéroport du Bourget (7,1 km) et de la gare TGV CDG (7,8 km). La commune dispose de 1 780 équipements, dont 45 établissements scolaires, 332 services de santé et 61 équipements sportifs. Cependant, l'indice de pollution (2/10) et l'indice de sécurité (3,8/10) sont bas, reflétant des enjeux environnementaux et de tranquillité. La présence de 9 risques naturels recensés et d'un PPR prescrit implique une vigilance particulière.
Budgets et types de biens disponibles
Il faut compter en médiane 152 000 € pour un appartement de 46 m² (3 302 €/m²) et 266 000 € pour une maison de 81 m² (3 288 €/m²). Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré, mais peuvent s'allonger pour les biens les plus chers ou mal situés. L'accession à la propriété pour un appartement type nécessite 8,8 années de revenu médian local, un effort moindre que pour une maison (15,4 ans). La part de logements sociaux (42 %) influence les prix à la baisse dans certains secteurs.
À qui s'adresse Sevran ?
Sevran s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (âge médian de 34,6 ans) aux revenus modestes, recherchant un accès rapide à Paris et à la banlieue nord-est. Les familles peuvent être attirées par la part non négligeable de maisons et la densité d'équipements scolaires, malgré des indices de sécurité et de pollution peu favorables. Les investisseurs locatifs y trouvent aussi un terrain de chasse, ce qui maintient une certaine concurrence à l'achat sur les petits biens.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² attractif (3 289 € médian) vs communes voisines.
- Desserte ferroviaire correcte (gare Sevran-Livry, RER B).
- Dynamisme démographique (+2,6% en 5 ans) et population jeune.
- Densité d'équipements et de services de proximité (1 780 au total).
- Parc immobilier mixte (35% de maisons) offrant du choix.
− À prendre en compte
- Indices de sécurité et de pollution parmi les plus bas du département.
- Taux de chômage élevé (16%) et revenus médians modestes.
- Présence de risques naturels et environnementaux (PPR prescrit).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Sevran est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Sevran
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne et 616 mm de pluie annuels.
- Parc immobilier avec 34,8 % de maisons et seulement 0,5 % de résidences secondaires.
- DPE moyen favorable : classe C dominante et 6,7 % de passoires thermiques.
- Gare de Sevran - Livry à moins de 1 km pour de nombreux habitants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Sevran
Quel budget pour acheter un appartement à Sevran ?
Le budget médian pour un appartement à Sevran est d'environ 152 000 €, sur la base d'un prix de 3 302 €/m² et d'une surface médiane de 46 m².
Sevran est-elle une ville sûre ?
L'indice de sécurité (ICS) de Sevran est de 3,8/10, ce qui la place parmi les communes les moins bien notées du département en la matière, selon les indices villagesfrancais.fr.
Quels sont les atouts de Sevran pour une famille ?
Sevran compte 45 établissements scolaires, 61 équipements sportifs et 34,8 % de maisons. Son dynamisme démographique et ses prix abordables peuvent séduire, sous réserve d'accepter un cadre urbain dense et des indices de sécurité bas.
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- Analyse de votre projet et de votre budget
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