Six-Fours-Les-Plages, commune de 37 109 habitants dans le Var, combine l'animation balnéaire et la tranquillité d'une ville à la densité modérée (1 374 hab/km²). Son marché immobilier, avec un prix médian de 5 333 €/m², s'adresse à des acheteurs recherchant un cadre de vie méditerranéen bien équipé, à proximité immédiate de Toulon. Cette page détaille les budgets nécessaires, le quotidien dans la commune et les profils qui y trouveront leur bonheur.
Carte du marché immobilier à Six-Fours-les-Plages
Six-Fours-Les-Plages et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Six-Fours-les-Plages
28 068 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est équilibré entre maisons (43,2 %) et appartements, avec une forte proportion de propriétaires occupants (63,6 %), gage de stabilité. Les 29 % de résidences secondaires révèlent une attractivité touristique, soutenue par 15 hébergements touristiques et 6 campings. Seuls 3,6 % des logements sont vacants, indiquant une tension locative modérée. Ce marché attire à la fois des familles locales et des acquéreurs secondaires.
Évolution démographique à Six-Fours-les-Plages
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Six-Fours-les-Plages
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Six-Fours-les-Plages
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 39,4 %
- Employés 15,1 %
- Professions intermédiaires 14,0 %
- Autres sans activité professionnelle 13,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,8 %
- Ouvriers 6,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,9 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Six-Fours-les-Plages
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Six-Fours-les-Plages
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 720 logements).
- Avant 1919 3,6 % 679 logts
- 1919-1945 2,1 % 387 logts
- 1946-1970 21,7 % 4 053 logts
- 1971-1990 41,9 % 7 853 logts
- 1991-2005 17,1 % 3 198 logts
- 2006-2019 13,6 % 2 549 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Six-Fours-les-Plages
2 022 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Six-Fours-les-Plages
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Six-Fours-les-Plages
Une maison de 95 m² (surface type médiane) coûte environ 514 140 €. Cela représente près de 21 années du revenu médian local (24 660 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 2 500 €. Un tel effort nécessite un revenu du foyer d’au moins 7 500 € nets par mois pour respecter le taux d’endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Six-Fours-les-Plages
- Négliger le DPE, malgré un faible taux de passoires.
- Oublier de vérifier le bien en zone PPRN de la Reppe.
- Surestimer sa capacité d’emprunt face au revenu médian local.
- Ne pas visiter hors saison pour juger du calme réel du quartier.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L’aéroport de Hyères-Le Palyvestre n’est qu’à 25,3 km.
Performance énergétique du parc à Six-Fours-les-Plages
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 683 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe DPE dominante C (164 kWh/m²/an). Seulement 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire est un atout pour l'acheteur, limitant les obligations de rénovation énergétique à court terme visées par la loi Climat.
Risques naturels et géorisques à Six-Fours-les-Plages
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I – BV Reppe [ Multi COM ] 2010 PPRN Approuvé approuvé le 25/03/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Six-Fours est soumis à un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) sur le bassin versant de la Reppe. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible, mais le radon présente un risque significatif. Avant tout achat, consultez l’état des risques et obligations d’information (ERP) et vérifiez si le bien est en zone réglementée.
Cadre de vie à Six-Fours-les-Plages
Bénéficiant d'un climat méditerranéen doux (moyenne annuelle de 16,7 °C) et d'un ensoleillement généreux, Six-Fours-Les-Plages offre un cadre de vie agréable. La commune dispose de 27 km² de superficie, avec un relief vallonné (altitude moyenne 60 m) et 12 km de côtes. L'accessibilité est un atout majeur : la gare d'Ollioules - Sanary-sur-Mer n'est qu'à 3,5 km, et l'aéroport de Hyères à 25 km. Les services sont nombreux avec 266 commerces, 421 équipements de santé et 18 établissements scolaires. La présence de 4 monuments historiques protégés et de plusieurs ports de plaisance enrichit le patrimoine et les loisirs. En revanche, la commune est concernée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) lié aux inondations de la Reppe.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir un appartement type de 46 m², il faut prévoir environ 241 000 € (médiane à 5 247 €/m²). Une maison de 95 m² représente un investissement médian de 514 000 €. Ces prix placent Six-Fours-Les-Plages au-dessus de la moyenne de communes varoises comme Draguignan (3 399 €/m²) mais en deçà de La Ciotat (6 209 €/m²). Le délai de vente est variable : un bien bien positionné et correctement estimé peut trouver acquéreur en quelques mois sur ce marché équilibré. Le parc présente une bonne performance énergétique globale (classe C dominante), un point rassurant pour les futures charges.
À qui s'adresse Six-Fours-Les-Plages ?
La commune, où l'âge médian est de 53,5 ans, attire particulièrement les retraités et les pré-retraités (41,5 % de plus de 60 ans) en quête de calme et de proximité avec la mer. Elle convient également aux familles, grâce à ses écoles et à la part importante de maisons individuelles (43,2 % du parc). Les actifs travaillant dans le bassin toulonnais ou télétravaillant (fibre à 90,5 %) y trouvent un compromis entre accessibilité et qualité de vie. En revanche, la part modeste de moins de 30 ans (24,4 %) et le tissu économique local (taux de chômage à 12,6 %) peuvent moins séduire les jeunes actifs en recherche d'emploi sur place.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux et ensoleillé toute l'année
- Accès rapide à Toulon et au réseau ferroviaire (gare à 3,5 km)
- Large choix de commerces et services de santé (421 équipements)
- Cadre de vie entre mer, vignobles et collines, avec 12 km de côtes
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, surtout pour les biens proches du littoral
- Population vieillissante (indice de vieillissement de 326,4)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, radon significatif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Six-Fours-Les-Plages est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Six-Fours-les-Plages
- Climat doux : 16,7 °C de moyenne annuelle.
- Parc énergétique performant : 4,1 % de passoires.
- Démographie vieillissante : 41,5 % de 60 ans et +.
- Équipements nombreux : 2 202 équipements recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Six-Fours-les-Plages
Quel budget prévoir pour acheter à Six-Fours-Les-Plages ?
Il faut compter environ 241 000 € pour un appartement de 46 m² et 514 000 € pour une maison de 95 m², selon les prix médians 2024. La fourchette de prix la plus courante se situe entre 4 105 et 6 750 €/m².
Six-Fours-Les-Plages est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 18 établissements scolaires et 43,2 % de maisons individuelles. Toutefois, le coût de l'immobilier et le profil démographique vieillissant (41,5 % de plus de 60 ans) sont à considérer.
Quels sont les avantages de vivre à Six-Fours-Les-Plages ?
Les atouts principaux sont le climat, la proximité de la mer et de Toulon, la qualité des services (commerce, santé) et un parc de logements globalement performant sur le plan énergétique (classe C dominante).
Vous envisagez d'acheter à Six-Fours-les-Plages ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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