Sotteville-Lès-Rouen, ville de 29 003 habitants intégrée à la métropole rouennaise, propose un cadre de vie urbain et accessible. Avec un prix médian de 2 199 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Rouen même. L'offre immobilière est équilibrée entre maisons (49,5 % du parc) et appartements, avec une majorité de biens anciens de caractère. La gare en cœur de ville (1 km) et les 786 équipements de proximité en font un lieu pratique pour les actifs travaillant dans l'agglomération.
Carte du marché immobilier à Sotteville-lès-Rouen
Sotteville-Lès-Rouen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Sotteville-lès-Rouen
15 121 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (49,5 %) et appartements, avec une forte part de résidences principales. La part des propriétaires-occupants atteint 48,6 %, signe d'une certaine stabilité résidentielle. Cependant, les 34,0 % de logements sociaux et le taux de vacance de 6,2 % dessinent un marché diversifié, où le profil acheteur varie fortement selon les quartiers.
Évolution démographique à Sotteville-lès-Rouen
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Sotteville-lès-Rouen
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Sotteville-lès-Rouen
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,6 %
- Employés 18,4 %
- Autres sans activité professionnelle 15,7 %
- Professions intermédiaires 15,5 %
- Ouvriers 11,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Sotteville-lès-Rouen
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Sotteville-lès-Rouen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 736 logements).
- Avant 1919 8,2 % 1 120 logts
- 1919-1945 14,8 % 2 037 logts
- 1946-1970 40,1 % 5 509 logts
- 1971-1990 20,4 % 2 808 logts
- 1991-2005 9,1 % 1 244 logts
- 2006-2019 7,4 % 1 018 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Sotteville-lès-Rouen
786 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Sotteville-lès-Rouen
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Sotteville-lès-Rouen
Pour une maison type de 77 m², le budget s'élève à environ 176 484 € hors frais. Cela représente l'équivalent de 8,3 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité avoisinerait 950 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Sotteville-lès-Rouen
- Omettre de vérifier le DPE et le risque travaux.
- Négliger la consultation du Plan de Prévention des Risques.
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
- Oublier que 34 % du parc est social, influant sur la mixité.
Le saviez-vous ?
- La commune compte deux monuments historiques protégés.
- 98,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Rouen n'est qu'à 7,1 km.
Performance énergétique du parc à Sotteville-lès-Rouen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 590 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (215 kWh/m²/an) indique un parc globalement moyen, mais 11,1 % des logements sont des passoires (F/G). Attention aux propriétés anciennes (23 % d'avant 1945) qui risquent d'être soumises aux interdictions de location dès 2025 pour les pires performances. Un audit énergétique est recommandé avant tout achat.
Risques naturels et géorisques à Sotteville-lès-Rouen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Seine Normande de Sotteville-sous-le-Val au Trait PPRN Prescrit
- PPRi-Seine boucle de Rouen PPRN Approuvé approuvé le 20/04/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à deux plans de prévention des risques (PPRN-I et PPRi) liés aux inondations de la Seine. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Avant l'achat, vérifiez systématiquement si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurance, la constructibilité et la valeur.
Cadre de vie à Sotteville-lès-Rouen
Le climat est tempéré, avec une température moyenne de 12,6°C et 816 mm de précipitations annuelles. La ville, à 14 m d'altitude, est plate et facile à parcourir. La connexion est excellente : gare TGV à 3,9 km, aéroport à 7,1 km et couverture fibre à 98,3 %. Les 2 monuments historiques protégés rappellent le passé industriel. Les services sont complets (382 équipements), avec une offre de santé conséquente (220 équipements). En revanche, la commune est exposée à un risque d'inondation (PPRi-Seine) et connaît un taux de chômage de 16,5 %.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter une maison type de 77 m², il faut prévoir environ 176 000 € (2 292 €/m²). Un appartement de 65 m² coûte près de 132 000 € (2 036 €/m²). Ces prix sont stables (-0,5 % sur un an). La moitié des biens se vend entre 1 707 et 2 945 €/m², ce qui laisse de la marge de négociation. Le délai de vente peut être rallongé par le taux de vacance de 6,2 % et l'offre neuve croissante. Un revenu médian local de 21 230 € signifie qu'il faut 6,2 ans de revenus pour un appartement type.
À qui s'adresse Sotteville-Lès-Rouen ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (34,9 % de moins de 30 ans) cherchant un pied-à-terre abordable près de Rouen. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux 20 établissements scolaires et à la prédominance des maisons. Les retraités (27,7 % de 60 ans et plus) apprécient la densité de services et la mobilité douce. Les investisseurs ciblent plutôt les petits appartements locatifs. Le faible taux de résidences secondaires (1,8 %) confirme un profil de résidents permanents.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale et à Rouen
- Très bonne desserte ferroviaire (gare TGV à 3,9 km) et routière
- Densité importante de services et de commerces de proximité
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles
- Fibre optique disponible pour 98,3 % des logements
− À prendre en compte
- Exposition au risque inondation (PPRi-Seine actif)
- Taux de chômage élevé (16,5 %), fragilisant l'économie locale
- Parc de logements ancien, avec 11,1 % de passoires thermiques
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Sotteville-Lès-Rouen est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Sotteville-lès-Rouen
- Climat doux avec une température moyenne de 12,6 °C.
- Près de la moitié des habitants sont propriétaires (48,6 %).
- 11,1 % du parc est classé passoire thermique (F/G).
- La commune dispose de 20 établissements scolaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Sotteville-lès-Rouen
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Sotteville-Lès-Rouen ?
Le prix médian d'une maison est de 2 292 €/m². Pour une surface médiane de 77 m², le budget médian s'élève à environ 176 000 €.
Sotteville-Lès-Rouen est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 20 établissements scolaires, 49,5 % de maisons et de nombreux équipements sportifs (52) et de santé (220). Le taux de propriétaires (48,6 %) y est significatif.
Quels sont les risques naturels à Sotteville-Lès-Rouen ?
La commune est concernée par un PPRi (Plan de Prévention du Risque Inondation) pour la Seine. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. La sismicité est très faible.
Vous envisagez d'acheter à Sotteville-lès-Rouen ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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