Acheter à Villers-Cotterêts, c'est opter pour une petite ville au patrimoine historique marqué (13 monuments protégés) et aux prix d'entrée relativement accessibles dans les Hauts-de-France. Avec un prix médian de 2 108 €/m², le budget pour une maison de 100 m² avoisine les 216 000 €. Ce choix convient à des profils spécifiques, attirés par la tranquillité et un certain ancrage territorial, malgré un contexte économique local difficile.
Carte du marché immobilier à Villers-Cotterêts
Villers-Cotterêts et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Villers-Cotterêts
5 220 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 45,5 % de maisons, 54,5 % d'appartements sur un total de 5 220 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (45,5 %) et appartements, avec une forte proportion de résidences principales (90,4 %). Seulement 1,6 % de résidences secondaires indique un marché tourné vers l'habitat principal, donc potentiellement stable. Le taux de propriétaires (43,2 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une demande locative solide. La vacance à 8 % suggère toutefois un parc parfois vieillissant ou mal positionné.
Évolution démographique à Villers-Cotterêts
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Villers-Cotterêts
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Villers-Cotterêts
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,5 %
- Ouvriers 21,7 %
- Employés 18,6 %
- Autres sans activité professionnelle 16,3 %
- Professions intermédiaires 13,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Villers-Cotterêts
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Villers-Cotterêts
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 681 logements).
- Avant 1919 6,2 % 291 logts
- 1919-1945 7,5 % 350 logts
- 1946-1970 24,5 % 1 148 logts
- 1971-1990 31,0 % 1 451 logts
- 1991-2005 18,8 % 882 logts
- 2006-2019 12,0 % 560 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villers-Cotterêts
352 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Villers-Cotterêts
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Villers-Cotterêts
Une maison type de 95 m² (budget médian 205 485 €) représente environ 10 années de revenu médian local (20 260 €). Avec un apport de 10 % (20 550 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est proche de 1 075 €. Cette charge représente environ 64 % du revenu médian, soulignant la nécessité d'un apport conséquent ou d'un double revenu pour un accès à la propriété.
Erreurs à éviter quand on achète à Villers-Cotterêts
- Ne pas vérifier le DPE et les futurs travaux de rénovation obligatoires.
- Oublier de consulter le PPR local pour connaître les contraintes.
- Négliger l'état du parc, avec 13,7 % de logements d'avant 1945.
- Surestimer la plus-value sans considérer la baisse démographique.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 13 monuments historiques protégés, dont le Château de François Ier.
- Avec 81,5 % de couverture très haut débit, la connectivité est correcte.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 48 km, un atout pour les voyageurs.
Performance énergétique du parc à Villers-Cotterêts
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 851 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villers-Cotterêts: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an révèlent un parc globalement correct mais perfectible. Attention au risque réglementaire : 11,5 % de passoires thermiques (F/G) seront interdites à la location d'ici 2028. Un acheteur doit donc intégrer le coût des travaux de rénovation dans son budget, surtout pour les biens construits avant 1945 (13,7 % du parc).
Risques naturels et géorisques à Villers-Cotterêts
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR-Laversine/Chézy-Automne PPRN Approuvé approuvé le 12/10/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est en zone de sismicité très faible et à risque radon faible. Cependant, un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif sur le secteur de Laversine/Chézy-Automne. Quatre arrêtés catastrophes naturelles ont été recensés. Ces données obligent à vérifier l'assurabilité du bien et à consulter le zonage précis en mairie avant tout achat, sans alarmisme mais avec rigueur.
Cadre de vie à Villers-Cotterêts
Le cadre de vie est celui d'une petite ville verdoyante de 42 km², à une altitude moyenne de 140 m, avec un climat tempéré (11°C de moyenne). La commune est bien équipée avec 352 équipements (commerces, santé, sports) et dispose d'une gare sur place (0,6 km) et du TGV à 22 km (Soissons). La connexion numérique est moyenne (score 7/100), mais la fibre couvre 70,5 % des logements. Le patrimoine, notamment le Château de François Ier et la forêt de Retz, offre un cadre agréable. Toutefois, la ville est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) concernant les inondations (Laversine/Chézy-Automne), un point à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget d'entrée varie selon la typologie. Pour un appartement de 54 m² (type), comptez environ 110 000 €. Une maison de 95 m² (surface médiane) demande un investissement médian de 205 000 €. Les prix restent inférieurs à ceux de Margny-lès-Compiègne (2 849 €/m²) ou de Dammartin-en-Goële (3 000 €/m²). Les délais de vente peuvent être plus longs pour les biens énergivores (classe D dominante) ou éloignés du centre, en raison d'un marché sans forte tension.
À qui s'adresse Villers-Cotterêts ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles à budget modéré cherchant une maison avec jardin (45,5 % du parc). Elle peut aussi convenir à des retraités (26,7 % de 60 ans et plus) en quête de tranquillité et de patrimoine. Les actifs travaillant dans le bassin compiégnois ou pouvant utiliser la gare TGV de Soissons y trouveront un compromis prix/calme. Elle est moins adaptée aux chercheurs d'animations urbaines ou d'un marché immobilier très dynamique.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² abordable (2 108 €), inférieur à beaucoup de communes voisines
- Cadre de vie patrimonial avec 13 monuments historiques et la forêt de Retz
- Services de proximité corrects (352 équipements, 13 écoles)
- Desserte ferroviaire sur place et TGV à 22 km (Soissons)
- Taux de taxe foncière dans la moyenne basse (55,08 % du taux national)
− À prendre en compte
- Démographie en baisse (-1,8 % en 5 ans) et taux de chômage élevé (16,7 %)
- Parc immobilier ancien, avec 11,5 % de passoires thermiques (DPE F/G)
- Risques naturels identifiés (PPR inondation) et connectivité numérique moyenne
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Villers-Cotterêts est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Villers-Cotterêts
- Climat tempéré (11 °C de moyenne) et 42 km² de superficie verte.
- Parc équilibré : 45,5 % de maisons, 38 % de logements sociaux.
- 13 monuments historiques et 352 équipements (commerces, santé).
- DPE moyen en classe D, 11,5 % de passoires thermiques à rénover.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Villers-Cotterêts
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Villers-Cotterêts ?
Pour une maison de surface médiane (95 m²), prévoyez un budget médian d'environ 205 000 €, soit un prix de 2 163 €/m². Des maisons plus petites ou à rénover peuvent se trouver en dessous de 175 000 €.
Villers-Cotterêts est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville offre un cadre plutôt familial avec 45,5 % de maisons, 13 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs et de santé (84). Cependant, le taux de chômage local élevé (16,7 %) est un facteur à considérer pour l'emploi.
Quels sont les risques naturels à Villers-Cotterêts ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) d'inondation pour les zones Laversine/Chézy-Automne. La sismicité est très faible et le radon faible. 4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés.
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