Villers-Cotterêts affiche des rendements bruts théoriques intéressants, à 7,2 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons, selon la Carte des Loyers. Toutefois, le rendement net estimé chute respectivement à 3,8 % et 3,0 % après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 55,08 %). Investir ici cible principalement une demande locative locale, dans un contexte où le taux de chômage atteint 16,7 %.
Indices immobiliers de Villers-Cotterêts
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) confirme un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) confirme un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité catastrophique (0,3/10) révèle que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un frein structurel.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité catastrophique (0,3/10) révèle que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un frein structurel.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,7/10) indique un marché locatif équilibré, sans pénurie ni surabondance de demande.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,7/10) indique un marché locatif équilibré, sans pénurie ni surabondance de demande.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement saisonnier rentable, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement saisonnier rentable, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Villers-Cotterêts ?
L'investissement locatif à Villers-Cotterêts présente un profil en dents de scie. Le rendement brut des appartements, à 7,2 % selon la carte des loyers du ministère, est indéniablement attractif. Cependant, la taxe foncière élevée (55,08 %) et une part non négligeable de passoires thermiques (11,5 %) rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,8 %.
La stratégie la plus cohérente reste l'acquisition d'un appartement de type T2/T3 dans le parc ancien rénové, pour cibler les jeunes actifs ou les ménages modestes. La faible proportion de résidences secondaires (1,6 %) et le taux de vacance (8 %) indiquent un marché locatif annuel classique, sans opportunité saisonnière notable.
Attention au risque de liquidité à la revente : avec un parc composé à 45,5 % de maisons, la demande pour les appartements peut être plus volatile. Investir ici suppose donc une analyse fine du secteur et de l'état du bien, d'autant que la rénovation énergétique devient un impératif financier.
Profil locatif à Villers-Cotterêts
La demande locative est essentiellement locale, portée par des ménages modestes (revenu médian de 20 260 €) et une population jeune (36,2 % de moins de 30 ans). Les étudiants sont peu présents, l'offre se concentrant sur des familles ou des travailleurs. La faible part de résidences secondaires (1,6 %) et la présence de 2 hébergements touristiques indiquent une absence de marché saisonnier significatif. La proximité de l'aéroport Charles-de-Gaulle (48 km) pourrait attirer certains employés, mais l'impact reste limité.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les petits appartements (T2, studios) autour de 54 m², qui offrent le meilleur rendement brut (7,2 %) et correspondent à la demande locative majoritaire. L'ancien domine le parc, avec seulement 12 % des logements construits après 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (210 kWh/m²/an) et 11,5 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque règlementaire et financier à intégrer.
Quelles zones cibler à Villers-Cotterêts ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des 156 services et des 13 établissements scolaires, et aux abords de la gare (0,6 km) pour la mobilité. La périphérie, plus résidentielle avec des maisons, peut intéresser des familles mais avec des loyers au m² plus bas (10,2 €/m²/mois). Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant anecdotique.
Performance énergétique du parc à Villers-Cotterêts
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 851 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villers-Cotterêts: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an révèlent un parc globalement correct mais perfectible. Attention au risque réglementaire : 11,5 % de passoires thermiques (F/G) seront interdites à la location d'ici 2028. Un acheteur doit donc intégrer le coût des travaux de rénovation dans son budget, surtout pour les biens construits avant 1945 (13,7 % du parc).
Construction neuve à Villers-Cotterêts (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villers-Cotterêts: 200 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-36 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est atone, avec seulement 200 logements autorisés sur les 5 dernières années et une chute de 36 % par rapport à la période précédente. Ce faible volume ne menace pas la valorisation de l'ancien par une sur-offre. Cela reflète peut-être un manque de terrains constructibles ou un focus des promoteurs sur des pôles plus dynamiques. Pour l'acheteur, l'option 'neuf' sera rare, orientant vers la rénovation.
Fourchettes de loyers à Villers-Cotterêts
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villers-Cotterêts
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,2 % pour les appartements chute à environ 3,8 % net. La taxe foncière, à 55,08 % à Villers-Cotterêts, est le premier poste. Il faut ensuite déduire les charges de copropriété (38 % du parc est en logements collectifs), la gestion locative, les travaux d'entretien et une provision pour vacance, le taux de logements vacants étant de 8 %. Ce net est votre revenu réel.
Calculateur de rendement à Villers-Cotterêts
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Villers-Cotterêts ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Villers-Cotterêts
Pour un appartement type de 54 m² (budget médian de 110 322 €), le loyer espéré est d'environ 664 €/mois (12,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 630 €. Le loyer couvrirait presque l'emprunt, laissant un effort résiduel faible, mais il faut intégter les charges pour obtenir un cash-flow réel. Le rendement brut est de 7,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Villers-Cotterêts
- Oublier la taxe foncière élevée (55,08 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance (8 %) et les frais de gestion locative.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (12,3 €/m² en appartement).
- Investir sans audit énergétique, risquant des travaux imprévus.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 13 monuments historiques protégés, dont le Château de François Ier.
- Avec 81,5 % de couverture très haut débit, la connectivité est correcte.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 48 km, un atout pour les voyageurs.
Risques à connaître avant d'investir à Villers-Cotterêts
Le principal risque est la vacance locative (estimée à 8 % dans notre calcul), dans une commune où 8 % du parc est déjà vacant et la démographie décline légèrement. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant plus urgents avec la loi Climat. Enfin, la taxe foncière, à 55,08 %, pèse significativement sur la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 54 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit indique si votre projet est soutenable. À Villers-Cotterêts, avec un revenu médian de 20 260 €, l'effort résiduel après perception du loyer doit être analysé avec prudence. Un investisseur type doit vérifier sa capacité à absorber les vacances locatives, qui concernent 8 % du parc, et les imprévus. La mensualité du prêt, confrontée au loyer moyen de 12,3 €/m² pour un appartement, définit votre trésorerie mensuelle.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut attractif sur appartements (7,2 %)
- Prix accessible vs communes périphériques
- Attractivité et équipements supérieurs à la moyenne
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Fragilité économique (chômage à 16,7 %)
- Démographie en déclin (-1,8 % sur 5 ans)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové en centre-bourg pour maximiser la rentabilité, tout en acceptant un risque de vacance non négligeable et des rendements nets modestes. À éviter pour ceux recherchant une plus-value forte ou un marché locatif dynamique.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Villers-Cotterêts
- Rendement brut locatif attractif : 7,2 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à ~3,8 % après charges et taxe foncière à 55 %.
- Taux de vacance à 8 %, à provisionner dans le calcul.
- 38 % de logements sociaux, indicateur d'une demande locative soutenue.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Villers-Cotterêts
Est-il rentable d'investir en location à Villers-Cotterêts ?
La rentabilité nette estimée est modeste : 3,8 % pour un appartement, 3,0 % pour une maison. Elle est à mettre en balance avec les risques locaux, comme un taux de chômage de 16,7 %.
Quel rendement locatif attendre à Villers-Cotterêts ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,2 % pour les appartements (loyer médian 12,3 €/m²/mois) et 5,6 % pour les maisons (10,2 €/m²/mois), selon la Carte des Loyers.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % du parc est vacant), la présence de passoires thermiques (11,5 % des logements) nécessitant des travaux, et une taxe foncière élevée à 55,08 %.
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