Faut-il investir à Arles en 2026 ?
Carrefour entre Camargue, Alpilles et Rhône, Arles allie un patrimoine UNESCO à une économie structurée par le tourisme. Cette attractivité singulière façonne un marché immobilier particulier, où les opportunités locatives côtoient des fragilités socio-économiques. Notre verdict décrypte cette équation pour 2026.
Avec une pression touristique très élevée et un prix médian de 2 868 €/m², Arles se positionne dans la moitié supérieure des communes du département pour le potentiel locatif.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien, adaptée à une stratégie locative mixte pour capter le fort flux touristique.
Points clés
- ✓ Pression touristique très élevée
- ✓ Rendement brut correct de 4,5 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines littorales
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité immobilière faible
- ⚠ Parc ancien et vacance élevée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 65 % des grandes villes françaises.
- Il est 20 % moins élevé que la moyenne des Bouches-du-Rhône hors Aix-Marseille.
- Son rendement locatif est supérieur à celui du littoral marseillais, mais son prix d'entrée y est 35 % plus bas.
Analyse du marché immobilier à Arles
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,5 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers d'Arles
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas tendu, vous avez du temps pour négocier et sélectionner.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas tendu, vous avez du temps pour négocier et sélectionner.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue, idéale pour un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue, idéale pour un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très forte : privilégiez les biens adaptés à la location saisonnière, mais anticipez la forte concurrence.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très forte : privilégiez les biens adaptés à la location saisonnière, mais anticipez la forte concurrence.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3275,1 — Percentile dept : 19/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 75/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 36/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 68,4 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 46/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,1 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 75/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 36/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 76/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3275,1 — Percentile dept : 82/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 75/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 76/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 96/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 68,4 — Percentile dept : 87/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Arles : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Arles réside dans son potentiel locatif, soutenu par un indice d'opportunité locative élevé (6,9/10) et une pression touristique très forte (8,3/10). Le rendement brut de 4,5 % est correct, mais le rendement net estimé à 2,6 % après charges rappelle l'importance de bien choisir son bien et de maîtriser ses frais, notamment la taxe foncière.
La stratégie la plus adaptée semble être un mix entre location annuelle et saisonnière, pour capter la demande touristique tout en sécurisant un revenu de base. Attention cependant au parc immobilier : 25,9 % des logements datent d'avant 1945 et, même si les passoires thermiques sont rares (2,8 %), l'ancienneté implique souvent des coûts de rénovation et d'entretien plus élevés.
Le risque principal est la fragilité territoriale (indice 7,8/10), matérialisée par un taux de chômage de 12,5 % et un revenu médian faible. Le marché locatif est donc partiellement dépendant de la demande extérieure (étudiants, touristes, néo-résidents). Une sélection rigoureuse du quartier, privilégiant les secteurs centraux ou bien desservis, est impérative pour limiter la vacance locative.
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Données du marché immobilier à Arles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'est établi à 2 868 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette stabilité masque une réalité contrastée : le marché des appartements, plus concentré en centre-ville, est légèrement plus cher (2 815 €/m²) que celui des maisons (2 948 €/m²), en raison de la pression touristique et d'une offre limitée.
Comparé aux communes similaires des Bouches-du-Rhône, Arles fait figure de valeur relative. Son prix au mètre carré est 26 % inférieur à celui de Martigues et 48 % inférieur à Aubagne. Cet écart important s'explique par une situation géographique éloignée des pôles d'emploi majeurs et par des indicateurs socio-économiques moins favorables.
L'analyse des transactions montre un marché liquide, mais dont le volume a significativement baissé depuis 2021. Cette correction d'activité, couplée à une taxe foncière élevée (46,08 %), tempère l'enthousiasme et donne plus de poids aux acheteurs dans la négociation, particulièrement sur les biens énergivores.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Depuis 2020, le prix médian à Arles a progressé de 10,3 %, une hausse modérée comparée aux envolées du littoral. Le pic de 2022 (3 237 €/m²) a été suivi d'une légère correction en 2023, puis d'une stabilisation en 2024. Cette trajectoire dessine un marché mature, moins volatil que ses voisines comme Aubagne. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un environnement sans surchauffe, propice à des négociations possibles, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier d'Arles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 672 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 868 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 85 m² à 3 145 €/m² représente un investissement de 267 325 €. Avec un loyer médian de 11,8 €/m², le rendement brut atteint 4,5 %. Après déduction des charges typiques (gestion, vacance, taxe foncière à 46,08 %), le rendement net estimé chute à 2,6 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit, reste de l'ordre de 300 €, un effort substantiel qui requiert une solide trésorerie.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 672 transactions en 2024, le marché arlésien reste actif, bien en deçà du record de 2021 (1 143 ventes). Cette baisse de volume indique un ralentissement de la frénésie acheteuse. La répartition est équilibrée entre maisons (384 ventes) et appartements (356). L'écart important entre prix moyen (6 273 €/m²) et prix médian (2 868 €/m²) révèle un marché segmenté, où des biens de prestige tirent la moyenne vers le haut, masquant une réalité plus accessible.
Répartition des ventes
57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements parmi les 672 transactions enregistrées.
57,1 % maisons, 42,9 % appartements sur 672 ventes: le collectif pèse 42,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 672 | 384 | 288 |
| Prix médian/m² | 2 868 € | 2 948 € | 2 815 € |
| Prix moyen/m² | 3 475 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 846 | 2 751 € |
| 2022 | 767 | 2 944 € |
| 2023 | 684 | 2 943 € |
| 2024 | 619 | 2 842 € |
| 2025 | 672 | 2 868 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve accélère à Arles : 1 702 logements autorisés sur cinq ans, soit une hausse de 38 % par rapport à la période précédente. Cette dynamique répond partiellement à un parc vieillissant (26 % d'avant 1945) et à un taux de vacance élevé (10,9 %). Toutefois, dans un contexte de croissance démographique faible, cet afflux de neuf pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien dans certains secteurs, nécessitant une vigilance sur la localisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 7 020 autorisations et 6 176 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 88 %.
Vacance longue durée à Arles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Arles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Arles totalise 1 639 logements sur 5 ans, soit +21 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Arles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (4,5 %) au net (2,6 %) à Arles s'explique par plusieurs charges récurrentes. La taxe foncière, élevée à 46,08 %, pèse lourd. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et une période de vacance locative : le taux de logements vacants local est de 10,9 %. Ces éléments divisent par deux la rentabilité apparente et doivent être modélisés avant tout engagement.
Performance énergétique du parc à Arles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 315 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Arles est C, avec 3,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc arlésien est relativement bonne, avec une classe dominante C (167 kWh/m²/an) et seulement 2,8 % de passoires thermiques (classes F et G). Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les F et G, 2034 pour les E). Pour un acquéreur, c'est un atout : les travaux de rénovation énergétique urgents sont moins fréquents, mais restent à anticiper pour les biens les plus anciens (25,9 % construits avant 1945).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane de 51 m²) sont adaptés à la demande locative étudiante ou de jeunes actifs, avec un loyer estimé à 13 €/m²/mois. Les maisons (11,8 €/m²/mois) correspondent mieux aux familles. Le parc ancien (25,9 % construits avant 1945) offre du cachet mais présente un risque DPE, avec seulement 2,8 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf (10,5 % après 2006) est plus économe mais offre un rendement initial souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Arles ?
Le centre historique, riche de 98 monuments protégés, attire une clientèle touristique et patrimoniale, avec des prix au m² élevés. Les quartiers périphériques et les zones proches de la gare (à 1 km) ou des axes de transport (A54) offrent un meilleur rapport prix/loyer pour les actifs mobiles. Les projets de construction neuve (1 702 logements autorisés sur 5 ans) se concentrent en périphérie, ce qui peut créer une concurrence locative à terme.
Calculateur de rendement à Arles
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Risques à connaître avant d'investir à Arles
Le principal risque est la vacance, dans une ville où 10,9 % des logements sont vacants. La saisonnalité touristique peut créer des trous en location longue durée. La taxe foncière, à 46,08 %, grève significativement le rendement net. Enfin, le parc ancien peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique, même si la classe DPE dominante est C (167 kWh/m²/an). Les risques naturels (11 recensés, dont inondations) imposent de vérifier l'assurabilité du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Arles
- Négliger la taxe foncière élevée de 46,08 % dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de vacants : 10,9 %).
- Surestimer les loyers par rapport au marché réel (13 €/m² pour un appartement).
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone à risque (PPRN, PPRT).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier arlésien connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre) sont propices à la vente, avec une affluence de visiteurs potentiels. L'été, très chaud et touristique, peut ralentir les transactions. Pour l'achat, la fin d'année (hors périodes de fêtes) peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pensez à la date de paiement de la taxe foncière, due en septembre, qui peut influencer les négociations pour une vente en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Arles est la commune la plus vaste de France métropolitaine avec 758 km².
- Seulement 20,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville compte 98 monuments historiques protégés, un héritage exceptionnel.
S'installer à Arles : cadre de vie et logement
Avec près de 2 736 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 443 commerces et 665 établissements de santé, Arles offre un niveau de services digne d'une petite métropole. La desserte ferroviaire (gare TGV à 18 km) et la proximité de l'aéroport de Nîmes facilitent les déplacements. En revanche, la connectivité numérique accuse un retard, avec seulement 20,8 % de foyers fibrés.
Le cadre de vie est exceptionnellement riche, porté par 98 monuments historiques et une situation au cœur de la Camargue. Néanmoins, il faut composer avec les réalités environnementales : la commune est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (inondation, technologiques), et a connu 24 arrêtés de catastrophe naturelle. Ce contexte implique de bien s'informer sur la localisation exacte du bien et sur les contraintes d'assurance associées.
Carte du marché immobilier à Arles
Arles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arles
Avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et seulement 645 mm de précipitations par an, Arles bénéficie d'un climat méditerranéen chaud et sec, très ensoleillé. L'altitude moyenne de 4 mètres et la proximité de la Camargue exposent cependant au mistral. Ce climat attire particulièrement les retraités et les actifs recherchant un cadre de vie agréable, mais nécessite une adaptation (isolation contre le vent, systèmes de rafraîchissement pour les étés chauds).
À qui s'adresse Arles ?
Cette ville s'adresse aux amateurs de patrimoine et de culture, aux familles recherchant de l'espace (55 % de maisons) et un bon maillage scolaire (59 établissements). Les télétravailleurs apprécieront la proximité de la gare TGV pour des déplacements ponctuels vers Paris ou Marseille, mais devront composer avec une connectivité fibre encore limitée (20,8 %). Les retraités (30,9 % de 60 ans et +) y trouvent un cadre de vie animé en saison, mais plus calme en hiver.
Avantages et limites à Arles
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (UNESCO) et cadre de vie unique.
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale (ex : -18 % vs Martigues).
- Grande superficie communale offrant espaces et possibilités de maisons avec jardin.
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,4°C de moyenne) et proximité de la Camargue.
- Desserte correcte par le train (gare centre et TGV à 18 km) et l'avion.
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, sites industriels).
- Taux de chômage élevé (12,5 %) et revenu médian bas (20 060 €/an).
- Connectivité numérique très faible (score 6/100) et couverture fibre limitée.
Composition du parc immobilier à Arles
29 028 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Arles combine 55,0 % de maisons et 45,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements arlésien est majoritairement constitué de maisons individuelles (55 %), signe d'un habitat peu dense et d'une demande familiale. La part de propriétaires (51,9 %) est stable, mais un taux de logements vacants de 10,9 % et de résidences secondaires de 7,1 % indiquent un marché segmenté, avec une pression touristique et un potentiel de réhabilitation. Ce paysage mixte offre des opportunités variées, de la maison de ville à la résidence principale en centre historique.
Ancienneté du parc à Arles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 482 logements).
- Avant 1919 15,6 % 3 668 logts
- 1919-1945 10,3 % 2 409 logts
- 1946-1970 27,4 % 6 425 logts
- 1971-1990 23,8 % 5 595 logts
- 1991-2005 12,4 % 2 909 logts
- 2006-2019 10,5 % 2 476 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arles
2 736 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Arles est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment un PPRN inondation/submersion marine et deux PPRT technologiques. La sismicité et le radon sont faibles. Ces contraintes impliquent de consulter systématiquement l'état des risques (ESRIS) avant tout achat, car elles peuvent conditionner l'assurabilité, l'obtention d'un prêt ou imposer des travaux de mise en sécurité. 24 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement, principalement pour inondations.
Cas pratique : un achat type à Arles
Une maison type de 85 m² à Arles coûte environ 267 325 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 1 340 €. Cela représente plus de 80 % du revenu médian local mensuel (1 672 €), rendant l'accès difficile sans apport conséquent ou double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Arles
- Se fier uniquement au prix au m² moyen sur une commune de 758 km².
- Omettre de consulter l'état des risques naturels et technologiques (ESRIS).
- Acheter sans prendre en compte les coûts de rénovation des biens anciens.
- Sous-estimer l'impact du mistral sur le confort et les besoins en isolation.
Points clés à retenir à Arles
- Prix médian au m² stable à 2 868 € en 2024.
- Rendement brut de 4,5 % pour appartements et maisons.
- Climat méditerranéen sec avec 15,4 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable, avec des prix au m² quasi stagnants sur un an.
- Écart faible entre maisons (2 948 €/m²) et appartements (2 815 €/m²).
- Rendement net estimé à seulement 2,6 % après charges.
- Parc immobilier dominé par les maisons individuelles (55 %).
- 98 monuments historiques protégés influencent la valeur en centre-ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Arles ?
À Arles, la valeur d'un bien est fortement influencée par sa localisation précise : proximité du centre historique classé UNESCO, des écoles (59 établissements) et des commerces (443 équipements) fait grimper le prix. Pour une maison, la surface du terrain et la présence d'un jardin sont des atouts majeurs. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Dans un parc ancien (26 % d'avant 1945), les travaux de rénovation peuvent être valorisés. L'étage est moins discriminant en maison, mais en appartement, une vue dégagée et l'exposition sud sont recherchées.
Estimation indicative d'une maison à Arles
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
255 252 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop élevé allonge la vacance commerciale (10,9 % de logements vacants dans la commune), tandis qu'un prix trop bas signifie une perte sèche. Les 859 transactions annuelles fournissent une base solide, mais chaque bien est unique. Intégrer les spécificités locales – comme la taxe foncière à 46,08 %, l'attrait touristique de certains quartiers, ou les contraintes des plans de prévention des risques – est crucial pour fixer un prix de vente réaliste et attractif, garant d'une transaction réussie dans des délais maîtrisés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, inefficaces sur un territoire aussi vaste et diversifié qu'Arles (758 km², de la Camargue aux quartiers historiques). Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'une rue du centre n'est pas celle d'un mas en Crau. Il évalue l'état réel, l'exposition aux risques, le potentiel de valorisation et les attentes des acheteurs sérieux, souvent issus de la région. Son estimation crédible sert de base à une négociation réussie, pas seulement à une publication d'annonce.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² pour un bien atypique (mas, monument historique).
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la stabilité récente des prix.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante) ou des travaux récents.
- Ignorer les contraintes des Plans de Prévention des Risques (PPR).
Investir à Arles : passer à l'action
Un investissement réussi à Arles ne se résume pas aux pourcentages. Il nécessite une connaissance intime des quartiers, de l'état du parc et des flux touristiques. Notre réseau local vous guide pour transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les chiffres posent un diagnostic. La réussite de votre projet se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Arles grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse du marché local.
- Analyse basée sur 672 transactions récentes
- Évolution des prix et tendance du marché arlésien
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arles
Quel est le prix moyen d'un appartement à Arles ?
Le prix médian des appartements est de 2 815 €/m², pour une surface médiane de 51 m². Un appartement type représente donc un investissement d'environ 176 400 €.
Est-ce rentable d'investir en location à Arles ?
Le rendement locatif brut est de 4,5 % pour les appartements. Après déduction des charges, le rendement net est estimé à 2,6 %. La rentabilité est correcte mais dépend fortement du type de bien et de sa localisation.
Arles est-elle plus chère que Salon-de-Provence ?
Non, Arles est 22 % moins chère que Salon-de-Provence, où le prix médian est de 3 936 €/m². Cette différence de prix offre un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Quels sont les risques à acheter à Arles ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,5 %), la vacance élevée (10,9 % des logements) et l'exposition à certains risques naturels (inondations), nécessitant une étude attentive de la localisation.
Le marché est-il en baisse ou en hausse à Arles ?
Les prix sont stables. Après une hausse jusqu'en 2022, le marché a connu une légère correction en 2023 puis une stagnation en 2024 (+0,1 %). C'est un marché mature, sans surchauffe.
Marché immobilier des communes voisines
Arles affiche un prix au m² inférieur de 22 % à Salon-de-Provence et de 26 % à Martigues, avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui crée un effet de levier intéressant pour la rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arles.
Communes limitrophes d'Arles
Arles est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 868 €/m² à Arles contre 3 913 €/m² pour les Bouches-du-Rhône. Sur 118 communes classées dans les Bouches-du-Rhône, Arles figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Progression modérée: ++4,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 3 588 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (89 m² à 262 372 €) équivaut à 13,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Arles avoisinent 13,0 €/m² pour les appartements et 11,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Arles (7,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 1 639 logements autorisés au permis de construire à Arles — un rythme moyen de 328 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (66 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Arles est dans les collines de la Provence intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (26 km), dans la plaine, à une altitude de 15 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.