Athis-Mons présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé pour les appartements (6,5 %) apparaît attractif en Île-de-France, mais se contracte à 3,7 % net après charges. La forte proportion de logements sociaux (34 %) et un taux de chômage local de 8,8 % modèrent la dynamique. L'investissement s'adresse à des portefeuilles prudents, capables d'absorber un risque de vacance (6,2 % de logements vacants) et les obligations de rénovation énergétique.
Indices immobiliers d'Athis-Mons
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique où la demande dépasse l'offre, un atout pour la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité catastrophique (0,3/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité catastrophique (0,3/10) indique que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, un risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (5,1/10) reflète un équilibre entre demande et offre, sans surchauffe excessive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (5,1/10) reflète un équilibre entre demande et offre, sans surchauffe excessive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique faible (2,1/10) confirme l'absence de marché saisonnier structuré, à privilégier en location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique faible (2,1/10) confirme l'absence de marché saisonnier structuré, à privilégier en location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Athis-Mons ?
Investir à Athis-Mons en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,5 % (soit environ 3,7 % net après charges) offre une marge intéressante, surtout si l'on parvient à minimiser les vacances locatives dans un marché tendu. Il faut néanmoins intégrer la charge de la taxe foncière, particulièrement élevée à 48,11 %, qui grève significativement la rentabilité nette. Une attention particulière doit être portée à la performance énergétique du bien, la loi Climat & Résilience rendant les logements classés F et G progressivement impropres à la location.
La stratégie de plus-value semble plus incertaine à moyen terme. La correction de 2023 et la stagnation de 2024, couplées à une accessibilité dégradée, laissent présager une croissance atone des prix. L'effet de levier repose donc davantage sur la rentabilité locative que sur une appréciation forte du capital. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,3 %, sont clairement à réserver à une logique résidentielle, d'autant que leur prix au mètre carré dépasse de 25 % celui des appartements.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage qui se situe dans le haut du classement départemental. Cette situation peut impacter la solvabilité des locataires et la liquidité du marché à la revente. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, idéalement proches des transports ou des commerces, pour capter une demande plus large et résiliente.
Profil locatif à Athis-Mons
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 35,5 ans) et active, travaillant souvent en proche couronne ou à Paris grâce à la gare RER. Les étudiants et jeunes actifs représentent un bassin important, recherchant des studios et T2. Les familles sont moins présentes en location, la commune comptant 44 % de propriétaires. La proximité de l'aéroport d'Orly n'induit pas de demande saisonnière significative.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (54 m² médians), plus liquides et offrant un meilleur rendement brut (6,5 %). Les T2 et T3 dans des résidences bien entretenues et bien connectées sont les plus adaptés. Les maisons, avec un rendement brut de 4,3 % seulement, sont à réserver à des projets de plus long terme. Attention au parc ancien : 9,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location.
Quelles zones cibler à Athis-Mons ?
La proximité de la gare d'Athis-Mons et des commerces du centre-bourg constitue un critère majeur pour la valorisation locative. Les quartiers bien desservis par les transports (ligne RER C) et les services (573 équipements recensés) capteront plus facilement les locataires. Les zones exposées aux nuisances sonores de l'aéroport (PPRT actif) peuvent voir leur attractivité affectée, même si les loyers y sont légèrement inférieurs.
Performance énergétique du parc à Athis-Mons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 538 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Athis-Mons: classe C en tête, 9,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 177 kWh/m²/an), supérieure à de nombreux territoires. Seulement 9,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 (G) et 2028 (F). Cependant, toute acquisition en classe D ou inférieure devra intégrer un budget rénovation pour anticiper la future dépréciation et les obligations à venir (2034).
Construction neuve à Athis-Mons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 319 logements ont été autorisés à à Athis-Mons, -76 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque un net ralentissement : seulement 9 logements autorisés en 2024, après 319 sur les 5 dernières années. La tendance est à la baisse de 76 % par rapport au quinquennat précédent. Ce signal reflète peut-être une saturation du foncier disponible ou un ajustement des promoteurs face au marché. Cela limite le risque de sur-offre neuve à court terme, ce qui peut soutenir la valeur de l'ancien. À l'inverse, cela pourrait freiner l'arrivée de nouveaux ménages attirés par le neuf.
Fourchettes de loyers à Athis-Mons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Athis-Mons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. À Athis-Mons, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 48,11 %, la charge de copropriété si applicable, les frais de gestion locative et une provision pour travaux. La vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit modéré à 6,2 %, doit aussi être anticipée. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (6,5 %) et le net estimé à 3,7 % pour un appartement. Prévoyez cette marge de manœuvre dans votre plan de trésorerie.
Calculateur de rendement à Athis-Mons
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Athis-Mons ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Athis-Mons
Pour un appartement type de 54 m² (soit le prix médian total de 181 656 €), le loyer attendu est d'environ 990 €/mois (18,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 050 € (hors assurance). L'effort résiduel mensuel serait donc négatif d'environ 60 €, avant déduction des charges. Le rendement brut serait de 6,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Athis-Mons
- Oublier la taxe foncière, très élevée à Athis-Mons.
- Négliger les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
- Ne pas provisionner pour travaux dans un parc où 23,7 % des logements sont post-2006.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 1,5 km à vol d'oiseau.
- Seulement 1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
Risques à connaître avant d'investir à Athis-Mons
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,2 %. La taxe foncière, à 48,11 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (9,6 %) représente un risque réglementaire et financier, imposant des travaux de rénovation avant 2028 pour continuer à louer. La dépendance à la conjoncture du transport aérien est un facteur économique spécifique à la commune.
Simulation financière — appartement type 54 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Athis-Mons, avec un rendement brut moyen de 6,5 % pour les appartements, l'effort résiduel (différence entre les deux) peut être faible, voire positif, si votre apport est conséquent. Pour un investisseur, cela signifie une trésorerie dégagée dès le premier mois, à condition de maîtriser les autres charges. Un taux d'endettement personnel déjà élevé peut toutefois rendre le financement plus délicat, le revenu médian local étant de 22 380 €.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- Correction de -5,3 % depuis le pic de 2022
- Proximité immédiate de l'aéroport d'Orly et du RER
− Points d'attention
- Accessibilité la plus faible du département (IAI 0,3/10)
- Taux de chômage élevé (8,8 %) fragilisant la demande locale
- Chute brutale de la construction neuve (-76 %)
Notre verdict
Investir ici exige de cibler précisément un appartement rénové et bien situé, en intégrant d'emblée le coût de la taxe foncière et un fonds de travaux pour le DPE. Évitez les biens énergivores et les zones éloignées des transports.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Athis-Mons
- Rendement brut appartement : 6,5 %, net estimé 3,7 %.
- Taxe foncière élevée à 48,11 % du revenu cadastral.
- Loyer moyen au m² : 18,3 € pour un appartement.
- Taux de logements vacants modéré à 6,2 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Athis-Mons
Quel rendement locatif à Athis-Mons ?
Le rendement brut estimé est de 6,5 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. Net de charges, il tombe à environ 3,7 % et 2,5 % respectivement.
Quels sont les risques pour un investisseur à Athis-Mons ?
Les principaux risques sont la vacance (6,2 % des logements vacants), la taxe foncière élevée (48,11 %) et la présence de passoires thermiques (9,6 % du parc en F/G).
Quel type de bien privilégier pour la location à Athis-Mons ?
Privilégiez les appartements de type T2/T3, bien isolés et proches de la gare. Leur rendement brut est plus élevé (6,5 %) et ils correspondent à la demande jeune et active.
Vous envisagez d'investir à Athis-Mons ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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