01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 942 logements dont 13 482 résidences principales, 189 résidences secondaires et 1 270 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 482 | 90,2 % |
| Résidences secondaires | 189 | 1,3 % |
| Logements vacants | 1 270 | 8,5 % |
Sur les 14 942 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 27 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 21 | 0,2 % |
| 1946-1970 | 558 | 4,3 % |
| 1971-1990 | 4 223 | 32,2 % |
| 1991-2005 | 5 043 | 38,4 % |
| 2006-2019 | 3 257 | 24,8 % |
La période 1991-2005 concentre 38 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 25 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 298 | 2,2 % |
| 2 pièces | 1 042 | 7,7 % |
| 3 pièces | 4 415 | 32,7 % |
| 4 pièces | 4 727 | 35,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 999 | 22,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 850 | 14 086 | 14 942 |
| Rés. principales | 11 772 | 12 651 | 13 482 |
| Rés. secondaires | 160 | 171 | 189 |
| Vacants | 918 | 1 264 | 1 270 |
44,1 % de part de propriétaires à Sainte-Anne, commune de population comparable à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 939 | 51,5 % |
| Locataires (privé) | 2 533 | 18,8 % |
| Locataires HLM | 3 455 | 25,6 % |
| Logés gratuitement | 554 | 4,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,5 % de propriétaires occupants, 44,4 % de locataires et 26 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 607 |
| 2 à 4 ans | 2 776 |
| 5 à 9 ans | 2 392 |
| 10 ans ou plus | 6 707 |
| Total ménages | 13 482 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 642 |
| Sous-occupation modérée | 4 079 |
| Sous-occupation accentuée | 2 880 |
| Suroccupation modérée | 1 161 |
| Suroccupation accentuée | 125 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 285 | 16,9 % |
| 1 voiture | 7 556 | 56,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 641 | 27,0 % |
Équipement automobile des ménages: 17 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 27 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 63,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 776 | 1 648 | 66 | 62 |
| 1975 | 2 320 | 1 889 | 142 | 289 |
| 1982 | 3 283 | 2 561 | 247 | 475 |
| 1990 | 4 663 | 4 039 | 177 | 447 |
| 1999 | 8 626 | 7 444 | 227 | 955 |
| 2006 | 11 399 | 9 883 | 223 | 1 293 |
| 2011 | 12 850 | 11 772 | 160 | 918 |
| 2016 | 14 086 | 12 651 | 171 | 1 264 |
| 2022 | 14 942 | 13 482 | 189 | 1 270 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 776 logements à l'origine, 14 942 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 114 | 2 012 | 2 143 | 2 230 | 2 276 | 919 |
| Dont vacants > 2 ans | 730 | 862 | 932 | 989 | 1 178 | 731 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 18,2 % |
| Classe D | 4 | 36,4 % |
| Classe E | 1 | 9,1 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 4 | 36,4 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 18 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 18,2 % |
| Classe B | 1 | 9,1 % |
| Classe C | 5 | 45,5 % |
| Classe D | 3 | 27,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (45 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 491 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 174 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 169 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 491 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 2 |
| Classe D | 0 | 4 |
| Classe E | 0 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Performance comparée: maisons classées G (491), appartements classés D (205), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 141 |
| T2 | 322 |
| T3 | 2 077 |
| T4 | 1 361 |
| T5+ | 148 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Baie-Mahault (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Baie-Mahault est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Baie-Mahault est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Baie-Mahault est le ville moyenne ayant le moins de résidences secondaires du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Baie-Mahault dispose de 14 942 logements, dont 90,2 % sont des résidences principales. Habitat à dominante pavillonnaire — 64,9 % de maisons, 35,1 % d'appartements complètent l'offre. Baie-Mahault se situe dans un environnement dans le maillage des communes des Caraïbes françaises, dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne.
Structure d'occupation mixte à Baie-Mahault: 51,5 % de propriétaires, 44,4 % de locataires. Part du parc social: 25,6 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 39,8 % en place pour 25,0 % requis.
Près d'24,8 % du parc de Baie-Mahault a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Baie-Mahault consomme plus que la moyenne: D dominante, 309 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 36,4 % sont des passoires thermiques (F+G).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Baie-Mahault a augmenté de +6,1 %. 16,9 % des ménages de Baie-Mahault n'ont pas de voiture, 27,0 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans le maillage des communes des Caraïbes françaises — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Baie-Mahault en 2026 ?
Pôle économique et logistique majeur de la Guadeloupe au sein de Cap Excellence, Baie-Mahault présente un paradoxe immobilier. Une attractivité et des services très bien notés contrastent avec un marché en correction et un tissu économique local marqué par un chômage élevé. Quel potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % du département, Baie-Mahault cache un marché immobilier en pleine correction, offrant un point d'entrée décalé.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs capables de porter un effort de rénovation, avec un horizon long terme pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Correction de -11,4 % en 2024
- ✓ Rendement brut maisons à 8,6 %
- ✓ Attractivité et services très bien notés
- ⚠ 36,4 % de passoires thermiques (F/G)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (17,7 %)
- ⚠ Pression touristique immobilière faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 25 % à la moyenne nationale estimée.
- Plus accessible que les communes balnéaires voisines, avec un écart allant jusqu'à -28 %.
- Un rendement locatif brut nettement supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Baie-Mahault
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Baie-Mahault : opportunités et risques
Investir à Baie-Mahault en 2026 suppose de viser le rendement locatif brut, particulièrement élevé pour les maisons (8,6 %). Ce potentiel doit immédiatement être nuancé par la réalité des charges. La taxe foncière, à 45,93 %, grève significativement la rentabilité nette, tout comme la nécessité de rénover un bien sur trois pour le mettre aux normes énergétiques.
La stratégie la plus adaptée semble être l'acquisition d'une maison en bon état ou rénovée, pour une location annuelle à des ménages. La pression touristique étant quasi nulle, les modèles de location saisonnière sont à exclure. La fragilité économique locale, avec un chômage à 17,7 %, impose une sélection rigoureuse du locataire et une solidité financière de la part de l'investisseur pour assumer d'éventuels impayés.
La baisse des prix de 11,4 % en 2024 ouvre une fenêtre de négociation. Toutefois, cette correction pourrait n'être qu'un réajustement après une bulle spéculative. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé sur le long terme, pour lisser les volatilités et espérer une éventuelle plus-value qui dépendra du redressement économique de la zone.
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Données du marché immobilier à Baie-Mahault
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Baie-Mahault, à 3 007 €/m² selon les données DVF 2024, masque une double réalité. D'un côté, il reste inférieur à ceux des pôles touristiques voisins, créant un effet de levier initial intéressant. De l'autre, cette accessibilité relative s'explique par des indicateurs socio-économiques moins solides, avec un taux de chômage de 17,7 % qui pèse sur la demande locale.
La structure des transactions révèle un marché ancré dans l'habitat individuel, cohérent avec un parc composé à 65,1 % de maisons. La surface médiane vendue de 82 m² dessine un profil de biens familiaux plutôt que de petites surfaces, orientant naturellement l'investissement vers la location à des ménages. Néanmoins, la part élevée de passoires thermiques (36,4 % classées F ou G) constitue une épée de Damoclès réglementaire et financière pour les acquéreurs.
Enfin, le contexte territorial apporte un puissant contrepoids. L'indice d'attractivité très élevé (8,2/10) et la densité exceptionnelle d'équipements (2 637 au total) font de Baie-Mahault un pôle de services et d'emplois incontournable. Cette centralité au sein de l'agglomération Cap Excellence assure une demande locative structurelle, indépendante des seuls flux touristiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Baie-Mahault Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Baie-Mahault est marquée par une envolée historique entre 2020 et 2023, le prix médian passant de 1 557 à 3 393 €/m², soit une multiplication par plus de deux en trois ans. L'année 2024 amorce un net repli de -11,4 %, ramenant le médian à 3 007 €/m². Cette correction, la plus forte de la période, intervient après un pic et semble rééquilibrer un marché ayant pu surchauffer. Comparé aux communes balnéaires voisines comme Le Gosier ou Sainte-Anne, l'écart de prix s'est même creusé, offrant un point d'entrée relativement plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une phase de stabilisation, où la négociation redevient possible, mais dans un contexte de volatilité récente qu'il faut intégrer.
Évolution du marché immobilier de Baie-Mahault
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 978 €/m² → 3 011 €/m² (+1,1 %), volume annuel actuel 173 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort d'investissement pour une maison type de 82 m² (225 008 €) est partiellement compensé par un loyer médian élevé de 19,7 €/m²/mois, soit environ 1 615 € par mois. Le rendement brut atteint 8,6 %, l'un des plus hauts du département, mais il faut en déduire la taxe foncière (45,93 %), les charges de gestion et un taux de vacance non négligeable dans un parc comptant 8,5 % de logements vacants. Le rendement net estimé autour de 5 % reste attractif, mais l'effort mensuel net après perception du loyer dépendra fortement des conditions de financement. Cette configuration est plus favorable aux investisseurs en capacité d'apport qu'aux montages en effet de levier extrême.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
65,3 % de maisons et 34,7 % d'appartements parmi les 173 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 65,3 % de maisons et 34,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 173 | 113 | 60 |
| Prix médian/m² | 3 011 € | 3 044 € | 2 955 € |
| Prix moyen/m² | 3 424 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 165 | 2 978 € |
| 2022 | 180 | 3 103 € |
| 2023 | 165 | 3 362 € |
| 2024 | 148 | 2 891 € |
| 2025 | 173 | 3 011 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Baie-Mahault montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 708 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 25 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 145 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve contraste avec une démographie en léger recul (-0,9 % sur 5 ans). Cela suggère une prudence des promoteurs et pourrait, à moyen terme, limiter le risque de sur-offre. L'urbanisation se concentre probablement sur des opérations ciblées, en lien avec le statut de pôle économique de la commune. Pour un investisseur, cela indique un marché de l'ancien qui restera dominant, avec un parc relativement jeune (24,8 % construit après 2006) mais où la rénovation de l'existant sera un enjeu majeur.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 238 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 056 autorisations pour 2 530 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Baie-Mahault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Baie-Mahault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 665 logements ont été autorisés à à Baie-Mahault, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Baie-Mahault
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baie-Mahault
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,93 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité. À partir du brut, déduisez la taxe foncière de Baie-Mahault, parmi les plus élevées de Guadeloupe à 45,93 %. Ajoutez les frais de gestion (env. 8 %), une provision pour travaux et la vacance locative (le parc compte 8,5 % de logements vacants). Pour un appartement, le rendement chute ainsi de 5,9 % brut à environ 3,4 % net. C'est ce chiffre qu'il faut comparer à d'autres placements.
Performance énergétique du parc à Baie-Mahault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Baie-Mahault: classe D en tête, 36,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est préoccupante : la classe dominante est D et 36,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Cela expose à des risques réglementaires croissants (interdictions de location à partir de 2025 pour les pires). Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux obligatoire, soit une décote sur le prix d'achat pour les biens les plus énergivores.
Quelles zones cibler à Baie-Mahault ?
La demande se concentre dans les secteurs bien reliés au pôle économique de Jarry et aux axes routiers principaux. Le centre-bourg, bien équipé, attire les locatifs de longue durée. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Méfiez-vous des zones exposées aux risques naturels (PPR actifs), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente. La connectivité est bonne (fibre à 81 %), un atout pour attirer des locataires.
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Risques à connaître avant d'investir à Baie-Mahault
Le risque de vacance locative (8 % en moyenne dans le calcul de rendement net) est réel, dans un parc où 8,5 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale, avec un chômage élevé, fragilise la solvabilité des locataires. Le risque sismique est classé fort. Enfin, la forte proportion de passoires thermiques (36,4 %) impose des travaux de rénovation énergétique coûteux pour rester louable à partir de 2025 (loi Climat).
Erreurs à éviter quand on investit à Baie-Mahault
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 45,93 %.
- Surestimer les loyers en se basant sur des moyennes brutes.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc vieillissant.
- Ne pas vérifier le classement en zone de risque (PPR) pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Baie-Mahault, moins touristique que le littoral, suit un cycle local. L'activité reprend souvent après la saison des pluies, de décembre à avril. La date de paiement de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant. Les acheteurs métropolitains sont plus actifs en hiver, profitant d'un décalage climatique pour visiter.
Le saviez-vous ?
- Baie-Mahault héberge la plus grande zone industrielle des Antilles (Jarry).
- Seulement 1,3 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
S'installer à Baie-Mahault : cadre de vie et logement
S'installer à Baie-Mahault, c'est choisir la centralité et les services d'une ville moyenne guadeloupéenne active. Avec plus de 2 600 équipements recensés par l'INSEE, dont 655 commerces et 455 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne rare. Son rôle de plaque tournante logistique au sein de Cap Excellence en fait un bassin d'emploi majeur, même si le taux de chômage reste élevé.
Le cadre de vie est marqué par un climat tropical humide et un risque sismique fort, des données à intégrer dans tout projet d'achat. Le parc de logements, plutôt récent (un quart construit après 2006), est majoritairement constitué de maisons individuelles, offrant un habitat spacieux. La connectivité numérique est excellente, avec plus de 80 % de couverture fibre, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Baie-Mahault
Baie-Mahault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baie-Mahault
Le climat tropical de Baie-Mahault affiche une température moyenne annuelle de 26,7 °C et 1558 mm de précipitations. L'ensoleillement est important, sans jour de gel. Ce cadre convient aux acheteurs recherchant une chaleur constante, mais impose une vigilance sur la ventilation des biens et les protections contre les fortes pluies. Un atout pour les projets de piscine ou de vie en extérieur.
Avantages et limites à Baie-Mahault
✓ Points forts
- Centralité économique et accès aux emplois de Jarry.
- Large gamme de commerces et de services de proximité.
- Prix au m² inférieur à nombreuses communes côtières guadeloupéennes.
- Climat tropical chaud toute l'année (moyenne 26,7°C).
- Majorité de maisons individuelles (65,1 % du parc).
− À prendre en compte
- Exposition à un aléa sismique fort et à des risques d'inondation (PPR).
- Taux de chômage élevé (17,7 %) pouvant impacter le voisinage.
- Une part importante du parc est énergivore (36,4 % de passoires).
Composition du parc immobilier à Baie-Mahault
14 942 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 9 691 maisons et 5 184 appartements à à Baie-Mahault.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est très majoritairement constitué de maisons (65,1 %), signe d'un habitat individuel privilégié. La part de propriétaires occupants (51,5 %) et le très faible taux de résidences secondaires (1,3 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, assez stable. Le taux de vacance (8,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Baie-Mahault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 129 logements).
- Avant 1919 0,2 % 27 logts
- 1919-1945 0,2 % 21 logts
- 1946-1970 4,3 % 558 logts
- 1971-1990 32,2 % 4 223 logts
- 1991-2005 38,4 % 5 043 logts
- 2006-2019 24,8 % 3 257 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Baie-Mahault
2 637 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Baie-Mahault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Baie-Mahault est soumise à une sismicité forte et compte huit risques naturels recensés, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Concrètement, cela implique de vérifier systématiquement la zone du bien (en mairie ou sur Géorisques) et peut entraîner des surprimes d'assurance ou des contraintes constructives. Une donnée à intégrer dans le budget et le choix du terrain.
Erreurs à éviter quand on achète à Baie-Mahault
- Omettre de consulter le DPE, 36,4 % du parc est en F/G.
- Acheter sans vérifier la zone du Plan de Prévention des Risques.
- Sous-estimer les coûts de climatisation ou de ventilation.
- Négliger la couverture fibre (81 %), critère de revente.
Points clés à retenir à Baie-Mahault
- Prix médian en baisse de -11,4 % sur un an à 3 007 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif attractif : 8,6 % pour les maisons, 5,9 % pour les appartements.
- Climat tropical chaud (26,7 °C) et humide (1558 mm de pluie).
- Les maisons sont 20 % moins chères au m² (3 044 €) que les appartements (2 955 €).
- Rendement net estimé à 5,0 % (maisons) et 3,4 % (apparts) après charges.
- 65,1 % des logements sont des maisons individuelles.
- La fibre est disponible pour 81 % des foyers.
- Un bien type coûte environ 197 000 € pour un appartement, 225 000 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Baie-Mahault ?
À Baie-Mahault, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un bien rénové avec une bonne isolation vaudra bien plus qu'une passoire thermique. La proximité des 655 commerces et services, ou des 40 établissements scolaires, est un fort atout. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition (aux alizés) comptent. En appartement, l'étage (fraîcheur) et la vue font la différence. La fibre (81 % de couverture) est aussi un critère valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Baie-Mahault
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
270 990 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surestimer son bien dans un marché en baisse le condamne à la vacance (8,5 % des logements sont vacants) et à une décote ultérieure. Sous-estimer, c'est perdre du capital. Seules les comparaisons avec les transactions réelles (DVF) et une analyse fine des paramètres (surface, typologie, état, exposition aux risques) permettent de se positionner juste. Dans une commune où 65,1 % des habitants sont propriétaires, la concurrence à la vente est réelle. Une estimation experte, ancrée sur les données du territoire, est votre meilleur atout pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de Cap Excellence maîtrise les micro-marchés : la valeur diffère entre le pôle économique de Jarry et les quartiers résidentiels. Il évalue l'impact réel de l'état (humidité, ravalement) et du DPE sur le prix, invisible sur un algorithme. Son réseau lui permet aussi de jauger la solvabilité des acheteurs et de négocier efficacement, sécurisant et optimisant votre transaction dans un contexte de baisse des prix (-11,4 % en un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable par quartier.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas tenir compte du ralentissement du marché (-11,4 %).
- Ignorer la valeur ajoutée de la proximité des commerces (655 équipements).
Investir à Baie-Mahault : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais ne suffit pas. À Baie-Mahault, la sélection du quartier, l'état du bien et la compréhension des dynamiques de voisinage sont décisifs. Une expertise locale est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Ces chiffres tracent une carte, mais le bon investissement se trouve à l'intersection des données et de la connaissance micro-locale.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Baie-Mahault grâce à l'analyse fine des 178 transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles de 2024
- Projection selon la dynamique locale récente
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baie-Mahault
Quel est le prix du mètre carré à Baie-Mahault ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Baie-Mahault était de 3 007 €. La moitié des ventes se sont situées entre 1 914 € et 4 283 €/m², montrant une grande dispersion selon l'état et la localisation du bien.
Le marché immobilier baisse-t-il à Baie-Mahault ?
Oui, les prix médians ont connu une correction de -11,4 % en 2024, après avoir plus que doublé entre 2020 et 2023. Cette baisse récente marque un retournement après une période de forte hausse.
Baie-Mahault est-elle plus chère que Le Gosier ?
Non, Baie-Mahault est significativement moins chère. En 2024, son prix médian (3 007 €/m²) était inférieur de 19 % à celui du Gosier (3 583 €/m²), malgré une attractivité territoriale comparable.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Baie-Mahault ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,6 % pour les maisons et 5,9 % pour les appartements. Ces taux élevés sont à pondérer avec la taxe foncière locale et la part importante de logements énergivores.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Baie-Mahault ?
Les principaux risques sont la forte sismicité, la présence de passoires thermiques (36,4 % du parc), un taux de chômage élevé (17,7 %) et la taxe foncière, l'une des plus fortes de Guadeloupe à 45,93 %.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Sainte-Anne affiche un prix au m² supérieur de 28 %, Baie-Mahault propose un effet de levier bien plus fort pour des indicateurs économiques et d'équipements comparables, révélant un écart de valorisation à surveiller.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baie-Mahault.
Communes limitrophes de Baie-Mahault
Baie-Mahault est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Baie-Mahault (3 011 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +6,3 % par rapport dans le Guadeloupe.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,1 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 831 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +4,2 %.
La ventilation des ventes associe 65,3 % de maisons et 34,7 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix.
Loyers observés à Baie-Mahault: 17,0 €/m²/mois pour un appartement, 19,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (7,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 665 logements autorisés au permis de construire à Baie-Mahault — un rythme moyen de 133 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Côté contexte, Baie-Mahault est dans le maillage des communes des Caraïbes françaises, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.