01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 207 logements dont 11 427 résidences principales, 4 314 résidences secondaires et 1 466 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 427 | 66,4 % |
| Résidences secondaires | 4 314 | 25,1 % |
| Logements vacants | 1 466 | 8,5 % |
Sur les 17 207 logements recensés, 66 % sont occupés à l'année, 25 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 0,1 % |
| 1919-1945 | 57 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 774 | 6,9 % |
| 1971-1990 | 3 312 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 4 975 | 44,6 % |
| 2006-2019 | 2 016 | 18,1 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (45 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 233 | 2,0 % |
| 2 pièces | 1 094 | 9,6 % |
| 3 pièces | 2 968 | 26,0 % |
| 4 pièces | 4 386 | 38,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 746 | 24,0 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 24 %, les T1-T2 12 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 339 | 15 079 | 17 207 |
| Rés. principales | 9 964 | 10 608 | 11 427 |
| Rés. secondaires | 2 425 | 3 378 | 4 314 |
| Vacants | 950 | 1 092 | 1 466 |
À Le Moule, commune similaire à 7 km, la part de propriétaires est de 63,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 595 | 66,5 % |
| Locataires (privé) | 2 289 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 767 | 6,7 % |
| Logés gratuitement | 775 | 6,8 % |
La répartition du parc occupé: 66,5 % de propriétaires, 26,7 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 081 |
| 2 à 4 ans | 2 028 |
| 5 à 9 ans | 1 644 |
| 10 ans ou plus | 6 673 |
| Total ménages | 11 427 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 617 |
| Sous-occupation modérée | 3 176 |
| Sous-occupation accentuée | 2 844 |
| Suroccupation modérée | 854 |
| Suroccupation accentuée | 177 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 612 | 22,9 % |
| 1 voiture | 5 784 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 031 | 26,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 283 | 2 947 | 170 | 166 |
| 1975 | 3 866 | 3 132 | 162 | 572 |
| 1982 | 4 414 | 3 441 | 390 | 583 |
| 1990 | 5 722 | 4 706 | 421 | 595 |
| 1999 | 8 834 | 6 963 | 842 | 1 029 |
| 2006 | 11 421 | 8 628 | 1 151 | 1 642 |
| 2011 | 13 339 | 9 964 | 2 425 | 950 |
| 2016 | 15 079 | 10 608 | 3 378 | 1 092 |
| 2022 | 17 207 | 11 427 | 4 314 | 1 466 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 283 à 17 207, soit +424 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 749 | 2 438 | 3 550 | 1 361 | 407 | |
| Dont vacants > 2 ans | 1 504 | 1 584 | 0 | 0 | 0 | 185 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 4,7 % |
| Classe B | 7 | 8,2 % |
| Classe C | 47 | 55,3 % |
| Classe D | 23 | 27,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 2,4 % |
| Classe G | 2 | 2,4 % |
La classe C domine avec 55 % des diagnostics, et 68 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 12,9 % |
| Classe B | 19 | 22,4 % |
| Classe C | 42 | 49,4 % |
| Classe D | 12 | 14,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 1,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 49 % des logements relèvent de la classe C, 85 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 365 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 169 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 365 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 101 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 4 |
| Classe B | 0 | 7 |
| Classe C | 17 | 30 |
| Classe D | 11 | 12 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 1 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 189 kWh/m²/an côté maisons, C à 129 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 53 |
| T2 | 161 |
| T3 | 620 |
| T4 | 296 |
| T5+ | 22 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Anne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sainte-Anne est la ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Sainte-Anne est la ville moyenne ayant le plus de résidences secondaires du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Sainte-Anne se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 4 314 logements sur 17 207 (25,1 %), contre 11 427 résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 89,0 % de maisons, le collectif y est très marginal. Sainte-Anne est une commune des Antilles françaises, à 24 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Sainte-Anne présente un profil majoritairement propriétaire — 66,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. 6,7 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Le taux SRU communal — 15,0 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le parc de Sainte-Anne est plutôt récent: 18,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (151 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale.
Progression modérée du parc: +14,1 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 22,9 % sans voiture et 26,5 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Sainte-Anne est une commune des Antilles françaises. L'environnement physique — à 24 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Sainte-Anne en 2026 ?
Station balnéaire prisée de la Riviera du Levant, Sainte-Anne bénéficie d'une attractivité touristique qui structure son marché immobilier. Avec près d'un quart de résidences secondaires et une démographie stable, la commune attire les investisseurs. Mais ce dynamisme masque des fragilités économiques locales qui doivent guider la décision d'investir.
Premier prix de la côte sud guadeloupéenne, Sainte-Anne conjugue une pression immobilière très forte et un rendement locatif brut de 6,1 % pour les appartements.
Verdict
➤ Miser sur Sainte-Anne suppose une stratégie locative rigoureuse, ciblant les appartements pour leur rendement, tout en intégrant les risques climatiques et économiques du territoire.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à la moyenne
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,4/10)
- ✓ Parc de logements récents et dynamique constructive
- ⚠ Taux de chômage local élevé (27,1 %)
- ⚠ Risque sismique fort et 8 arrêtés Catnat
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 19 % à la moyenne des communes comparables guadeloupéennes.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité résidentielle et le parc récent.
- Rendement locatif brut (6,1 %) presque le double de celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Anne
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Anne : opportunités et risques
Investir à Sainte-Anne en 2026 cible prioritairement la location, avec un rendement brut de 6,1 % pour les appartements. Ce chiffre, tiré des loyers médians observés, est attractif mais doit être nuancé. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,94 %, une charge non négligeable qui, ajoutée aux frais de gestion et à une vacance locative estimée à 8 %, réduit le rendement net aux alentours de 3 %. La sélection du bien est donc cruciale pour rentabiliser l'opération.
La stratégie la plus pertinente semble mixte, combinant location annuelle et saisonnière pour maximiser les revenus. Le parc présente seulement 4,8 % de passoires thermiques (classes F/G), un atout face aux futures interdictions de location. Toutefois, avec 1 146 logements autorisés récemment, l'offre neuve concurrente existe et peut exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens mal positioned.
L'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme. La plus-value immobilière, après la forte hausse des dernières années, n'est plus garantie à court terme. L'investisseur doit être prêt à supporter un effort de trésorerie mensuel et à sélectionner un bien résilient face aux risques climatiques, nombreux sur cette côte exposée.
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Données du marché immobilier à Sainte-Anne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Sainte-Anne s'établit à 3 810 €/m², un niveau qui la place en tête des communes comparables de Guadeloupe, devant Le Gosier (3 583 €/m²). Cette prime s'explique par son positionnement balnéaire et son attractivité touristique, confirmée par un indice IAT de 7,4/10. D'après les données DVF 2024, la fourchette de prix pour 50 % des transactions est large (2 818 - 4 862 €/m²), indiquant un marché segmenté entre quartiers.
La dynamique des prix est orientée à la hausse depuis cinq ans, mais son rythme a fortement ralenti en 2024 (+1 %). Cette décélération pourrait marquer l'atteinte d'un palier après une période de vive appréciation. Les appartements, avec un prix médian de 3 891 €/m², présentent un décote relative par rapport aux maisons, offrant un point d'entrée plus accessible pour un investissement locatif.
Le contexte territorial joue un rôle clé : avec 25,1 % de résidences secondaires et un taux de chômage local de 27,1 %, le marché est tiré par une demande extérieure au territoire, ce qui le rend sensible aux changements de conjoncture touristique et nationale. La forte sismicité et les plans de prévention des risques (PPR) actifs imposent une due diligence particulière sur chaque bien.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Anne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La plus forte accélération a eu lieu entre 2022 et 2023 (+13 %), reflétant un marché tendu en période post-Covid. En 2024, la progression ralentit nettement (+1 %), indiquant une possible stabilisation après des années de forte demande. Cette tendance dépasse largement celle observée dans des communes voisines comme Le Moule, confirmant le surclassement tarifaire de Sainte-Anne sur la côte sud. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché arrivé à un palier de valorisation élevé, où la plus-value immédiate n'est plus automatique.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Anne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 716 €/m² de prix médian pour 80 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +25,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 89 m² (342 294 €) ou d'un appartement de 57 m² (194 370 €) représente un investissement conséquent. Le loyer moyen perçu ne couvrira pas la totalité d'une mensualité d'emprunt standard, laissant un effort financier mensuel net à la charge de l'investisseur. Avec un rendement brut de 6,1 % pour les appartements, la rentabilité brute est correcte, mais elle est significativement réduite par les charges (taxe foncière à 58,94 %, gestion, vacance locative). Le rendement net estimé autour de 3 % révèle un effort réel et une rentabilité qui dépendront fortement de la capacité à minimiser les vacances et à choisir un bien bien situé. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel solide et une stratégie de location optimisée.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 91 transactions en 2024, le marché de Sainte-Anne est actif, bien qu'en léger retrait par rapport au pic de 2021 (124 ventes). Les maisons individuelles dominent les ventes (59 transactions, prix médian 3 584 €/m²), suivies des appartements (32 ventes, 3 891 €/m²). Cette répartition reflète la structure du parc, composé à 90 % de maisons. La surface médiane vendue est de 89 m² pour les maisons et 57 m² pour les appartements, indiquant une demande pour des biens de taille moyenne, adaptés à la location ou à la résidence principale. Le marché est plutôt du côté des vendeurs, porté par une demande extérieure, mais la baisse du volume transactionnel en 2024 pourrait indiquer une résistance des acheteurs face aux niveaux de prix atteints.
Répartition des ventes
65,0 % de maisons et 35,0 % d'appartements parmi les 80 transactions enregistrées.
65,0 % maisons, 35,0 % appartements sur 80 ventes: le collectif pèse 35,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 80 | 52 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 716 € | 3 565 € | 3 891 € |
| Prix moyen/m² | 3 861 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 86 | 2 970 € |
| 2022 | 88 | 3 487 € |
| 2023 | 90 | 3 627 € |
| 2024 | 68 | 3 560 € |
| 2025 | 80 | 3 716 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sainte-Anne connaît une dynamique constructive soutenue, avec 1 146 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 183 en 2024. Cependant, la tendance est à un ralentissement de -8 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette construction neuve, couplée à un parc déjà récent (18,1 % de logements construits après 2006), contribue à moderniser l'offre et répond en partie à la pression démographique légèrement positive (+0,9 % sur 5 ans). Pour un investisseur, cela signifie que l'offre neuve concurrente est présente mais ne déferle pas, limitant le risque de sur-offre à court terme. Elle se concentre probablement dans des zones en développement, à étudier avec soin pour anticiper la plus-value.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 232 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 526 autorisations pour 2 994 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Sainte-Anne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Anne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sainte-Anne totalise 972 logements sur 5 ans, soit -25 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Sainte-Anne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Anne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant toutes les charges du rendement brut. À Sainte-Anne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,94 %, un taux significatif qui pèse directement sur la rentabilité. Il faut aussi anticiper les frais de gestion, les éventuels travaux d'entretien dans un climat tropical humide, et une potentielle vacance locative. Pour un appartement, le rendement net estimé à 3,1 % montre l'impact de ces prélèvements. La copropriété, rare dans un parc composé à 90 % de maisons, peut être un facteur supplémentaire.
Performance énergétique du parc à Sainte-Anne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 85 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Anne est C, avec 4,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique moyenne du parc est plutôt bonne avec une classe C dominante (151 kWh/m²/an), bien aidée par le climat qui limite les besoins de chauffage. Seuls 4,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la réglementation (loi Climat) qui interdira la location des logements les plus énergivores à partir de 2025 puis 2028 concerne tout de même un petit segment du marché. Pour un acheteur, vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus rares (10,4 % du parc), offrent un meilleur rendement brut (6,1 %) et un loyer moyen de 17,3 €/m²/mois. Les petites surfaces (T1/T2) en centre-bourg ou en front de mer sont les plus adaptées à la location touristique. Les maisons, majoritaires, avec un loyer de 15,3 €/m²/mois, intéresseront davantage les locations longues durées pour les familles. Le parc relativement récent (18,1 % construit après 2006) limite, en partie, les travaux de rénovation lourds.
Quelles zones cibler à Sainte-Anne ?
La valorisation locative est maximale dans le centre-bourg animé et en secteurs littoraux directs, où la demande touristique est concentrée. La périphérie, plus résidentielle, ciblera des locataires permanents avec des budgets plus modestes. L'offre neuve récente (1 146 logements autorisés sur 5 ans) pourrait à terme créer une pression concurrentielle sur les loyers dans certains quartiers, nécessitant de bien choisir l'emplacement.
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Anne
La vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, est un risque réel, amplifié par la saisonnalité touristique. La forte sismicité et les sept risques naturels recensés (PPRN actifs) impliquent des assurances coûteuses et une vigilance accrue. La taxe foncière, à 58,94 %, pèse significativement sur la rentabilité. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (4,8 % du parc en classe F/G) concerne surtout l'ancien très dégradé.
Cas pratique : un investissement type à Sainte-Anne
Pour un appartement de 57 m² (surface typique pour atteindre le prix total médian de 194 370 €), le loyer mensuel peut être estimé autour de 986 € (17,3 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 1 178 €. L'effort résiduel mensuel serait donc d'environ 192 €, avant déduction des charges et de la taxe foncière.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Anne
- Sous-évaluer l'impact de la taxe foncière (58,94 % du revenu cadastral).
- Oublier les coûts d'entretien liés au climat tropical humide.
- Négliger la possible vacance locative hors saison touristique.
- Calculer la rentabilité uniquement sur le rendement brut.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Sainte-Anne peut connaître une légère saisonnalité liée au tourisme. Les mois d'hiver (décembre à avril), période de haute saison touristique et d'arrivée de métropolitains, voient souvent une activité accrue, potentiellement favorable aux vendeurs. À l'inverse, la basse saison (été-automne), marquée par des risques cycloniques, peut offrir plus de marge de négociation aux acheteurs. La date de paiement de la taxe foncière (en septembre) n'influence généralement pas les transactions.
Le saviez-vous ?
- L'altitude moyenne de la commune n'est que de 50 mètres.
- Seulement 0,6 % des logements ont été construits avant 1945.
- Le score numérique de la commune est de 8/100, malgré un bon déploiement fibre.
S'installer à Sainte-Anne : cadre de vie et logement
S'installer à Sainte-Anne, c'est choisir un cadre de vie balnéaire, avec une température moyenne annuelle de 26,6 °C et un accès direct à des plages réputées. La commune offre une gamme complète de services du quotidien, avec plus de 1 116 équipements recensés par l'INSEE, dont 163 commerces et 212 établissements de santé, ce qui limite la dépendance aux pôles urbains voisins. La connectivité numérique est bonne, avec un taux de couverture fibre de 79,8 %.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement de la population (indice de 182,2) et une part importante de résidences secondaires. Le cadre de vie agréable comporte toutefois des contraintes réelles : la commune est soumise à un risque sismique fort et a fait l'objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments influent sur les assurances et le sentiment de sécurité. Le budget communal apparaît sain, avec une dette modérée de 705 € par habitant.
Carte du marché immobilier à Sainte-Anne
Sainte-Anne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Anne
Un climat tropical chaud et humide caractérise Sainte-Anne, avec une température moyenne de 26,6 °C et des précipitations annuelles de 1356 mm. Ce régime convient aux amateurs de chaleur constante et de végétation luxuriante, mais exige une adaptation : ventilation naturelle impérative, protection contre l'humidité et les intempéries. Les acquéreurs venant de métropole doivent intégrer ces paramètres dans leur choix de construction et d'équipements. C'est un cadre idéal pour une résidence principale en retraite ou une résidence secondaire hivernale.
À qui s'adresse Sainte-Anne ?
La commune s'adresse principalement aux familles désireuses de profiter d'un environnement calme et nature, attirées par la forte proportion de maisons individuelles (89,6 %). Elle convient également aux retraités en quête d'un climat doux et d'une vie locale complète, ainsi qu'aux acheteurs de résidences secondaires (25,1 % du parc), séduits par l'aspect balnéaire. Les primo-accédants pourront y trouver des opportunités, notamment sur les biens nécessitant des travaux, dans la fourchette basse du marché.
Avantages et limites à Sainte-Anne
✓ Points forts
- Climat tropical ensoleillé toute l'année (26,6 °C).
- Cadre de vie balnéaire avec accès direct à des plages réputées.
- Offre de services complète (1 116 équipements) et 20 écoles.
- Parc immobilier récent (18,1 % construits après 2006) et bien isolé (DPE classe C dominante).
- Taux de propriétaires élevé (66,5 %), signe d'un ancrage résidentiel fort.
− À prendre en compte
- Exposition à une sismicité forte et à plusieurs risques naturels (inondations).
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département (58,94 %).
- Taux de chômage local important (27,1 %), pouvant affecter la dynamique économique.
Composition du parc immobilier à Sainte-Anne
17 207 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Sainte-Anne est composé très majoritairement de maisons (89,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est largement dominé par les maisons individuelles (89,6 %), signe d'un habitat peu dense et d'une forte aspiration à la propriété (66,5 % de propriétaires). La part des résidences secondaires (25,1 %) indique une attractivité touristique et une pression saisonnière sur le marché. Le taux de logements vacants relativement bas (8,5 %) suggère une certaine fluidité. Ce mix dénote un marché stable, ancré dans une demande locale, mais aussi soumis aux aléas de la demande de tourisme et de retraite.
Ancienneté du parc à Sainte-Anne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 146 logements).
- Avant 1919 0,1 % 13 logts
- 1919-1945 0,5 % 57 logts
- 1946-1970 6,9 % 774 logts
- 1971-1990 29,7 % 3 312 logts
- 1991-2005 44,6 % 4 975 logts
- 2006-2019 18,1 % 2 016 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Anne
1 116 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Anne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Sainte-Anne est exposée à une sismicité forte et compte sept risques naturels recensés, dont deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Ces contraintes sont factuelles et encadrent strictement les possibilités de construction ou de rénovation. Consulter ces documents en mairie est une étape indispensable avant tout achat, car ils peuvent imposer des travaux de mise en conformité ou restreindre l'usage du terrain. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la réalité de ces aléas, principalement cycloniques.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Anne
Acheter une maison de 100 m² à Sainte-Anne représente un investissement médian d'environ 384 600 € (3 846 €/m²). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance se situerait aux alentours de 1 817 €. Cette estimation ne comprend pas les frais de notaire, ni les éventuels travaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Anne
- Omettre de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) en vigueur.
- Ne pas vérifier l'état de la toiture et des menuiseries face aux cyclones.
- Acheter sans avoir testé la ventilation naturelle du logement.
- Ignorer les règles de copropriété, même pour une maison (lotissement).
Points clés à retenir à Sainte-Anne
- Prix médian à 3 810 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut des appartements : 6,1 %.
- Climat tropical avec 26,6 °C de moyenne annuelle.
- Le marché est porté par une forte demande de maisons.
- Une maison type coûte environ 342 294 €.
- Taxe foncière élevée à 58,94 %.
- Très faible part de passoires thermiques (4,8 %).
- 25 % des logements sont des résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Anne ?
À Sainte-Anne, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise : proximité des plages (comme la célèbre plage du Bourg), des commerces (163 établissements) et des services de santé (212 équipements) prime. L'état général et l'exposition à la brise sont capitaux pour le confort dans ce climat. Un terrain arboré avec vue et une construction récente (18 % du parc post-2006) valorisent fortement. La performance énergétique, via le DPE, devient un argument de vente face à la future réglementation. Enfin, la surface habitable et la présence d'extérieurs aménagés sont des leviers majeurs de valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Anne
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
356 736 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Sainte-Anne, du littoral très prisé à l'intérieur des terres. Son expertise va au-delà d'un simple prix au m² : il évalue l'état réel du bien, l'impact des risques naturels sur l'assurabilité, et les attentes précises d'une clientèle mixte (locaux, retraités, investisseurs). Il peut aussi conseiller sur les travaux valorisants dans ce contexte climatique spécifique. Enfin, son réseau lui permet de présenter le bien à des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et sécurisant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un atout pour la revente.
- Ne pas tenir compte de l'état réel du réseau d'assainissement.
- Sous-estimer la plus-value d'une vue dégagée ou d'une proximité plage.
Investir à Sainte-Anne : passer à l'action
Une analyse fine du marché est cruciale à Sainte-Anne, où les écarts de prix sont sensibles d'un quartier à l'autre. Passer des données à l'acquisition requiert une connaissance intime des secteurs et des risques, notamment climatiques. Notre réseau local identifie les biens qui correspondent à votre stratégie financière.
Ces données posent un diagnostic. La réussite de votre projet se joue sur le choix du bien et du secteur.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Sainte-Anne grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse sectorielle.
- Analyse basée sur les 95 ventes récentes à Sainte-Anne
- Décryptage des écarts de prix entre quartiers
- Mise en relation avec un pro qui connaît les risques locaux
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Anne
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Sainte-Anne ?
En 2024, le prix médian global est de 3 810 €/m². Les maisons se négocient autour de 3 584 €/m² et les appartements à 3 891 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 89 m² et 57 m².
Sainte-Anne est-elle plus chere que Le Gosier ou Le Moule ?
Oui, Sainte-Anne est plus chère que ses voisines. Son prix médian est supérieur de 6 % à celui du Gosier (3 583 €/m²) et de 27 % à celui du Moule (2 800 €/m²), confirmant son statut de commune la plus côtée de la côte sud.
Peut-on obtenir un bon rendement locatif a Sainte-Anne ?
Le rendement locatif brut est de 6,1 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3 %, ce qui reste correct dans le contexte guadeloupéen.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Sainte-Anne ?
Les principaux risques sont la sismicité forte, les inondations (PPRN actif) et l'exposition aux aléas climatiques (8 arrêtés Catnat). Le taux de chômage local élevé (27,1 %) limite aussi la solvabilité de la demande locative locale.
Le marche immobilier de Sainte-Anne est-il dynamique ?
Le marché est actif avec 91 transactions en 2024, et une pression immobilière jugée très élevée (IPI 8,1/10).
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Sainte-Anne affiche 3 810 €/m², ses voisines comme Lamentin (2 580 €/m²) présentent un écart de valorisation de 32 %, une différence qui ne se justifie pas entièrement par des indicateurs locatifs ou de cadre de vie, offrant un effet de levier potentiel sur les communes moins chères.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Anne.
Communes limitrophes de Sainte-Anne
Sainte-Anne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Sainte-Anne est un marché tendu — 3 716 €/m² sur 80 ventes récentes, +31,2 % par rapport au reste du Guadeloupe.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Sainte-Anne a enregistré une hausse de +25,1 % du prix médian au m². 412 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,4 %.
Marché mixte à Sainte-Anne: maisons à 3 565 €/m² et appartements à 3 891 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien.
Les loyers d'annonce de Sainte-Anne avoisinent 17,3 €/m² pour les appartements et 15,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,3 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Sainte-Anne compte 25,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 972 logements autorisés au permis de construire à Sainte-Anne — un rythme moyen de 194 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Sainte-Anne est une commune des Antilles françaises, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 24 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).