01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 695 logements dont 10 806 résidences principales, 796 résidences secondaires et 1 092 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 806 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 796 | 6,3 % |
| Logements vacants | 1 092 | 8,6 % |
Sur les 12 695 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 6 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 17 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 200 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 1 108 | 10,5 % |
| 1971-1990 | 3 245 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 3 264 | 31,0 % |
| 2006-2019 | 2 682 | 25,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 80 | 0,7 % |
| 2 pièces | 750 | 6,9 % |
| 3 pièces | 3 308 | 30,6 % |
| 4 pièces | 4 178 | 38,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 491 | 23,0 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 273 | 11 988 | 12 695 |
| Rés. principales | 9 562 | 10 181 | 10 806 |
| Rés. secondaires | 364 | 744 | 796 |
| Vacants | 1 347 | 1 063 | 1 092 |
La part de propriétaires atteint 41,9 % à Le Gosier, commune de 27 757 hab. à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 644 | 61,5 % |
| Locataires (privé) | 2 186 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 1 484 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 492 | 4,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 61,5 % de propriétaires occupants, 34,0 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 007 |
| 2 à 4 ans | 2 012 |
| 5 à 9 ans | 1 821 |
| 10 ans ou plus | 5 967 |
| Total ménages | 10 806 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 579 |
| Sous-occupation modérée | 3 553 |
| Sous-occupation accentuée | 2 458 |
| Suroccupation modérée | 650 |
| Suroccupation accentuée | 134 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 953 | 18,1 % |
| 1 voiture | 5 564 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 3 290 | 30,4 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 30 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 65,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 875 | 2 325 | 293 | 257 |
| 1975 | 3 694 | 2 849 | 378 | 467 |
| 1982 | 4 693 | 3 455 | 535 | 703 |
| 1990 | 5 085 | 4 289 | 448 | 348 |
| 1999 | 7 962 | 6 996 | 324 | 642 |
| 2006 | 9 343 | 7 815 | 322 | 1 206 |
| 2011 | 11 273 | 9 562 | 364 | 1 347 |
| 2016 | 11 988 | 10 181 | 744 | 1 063 |
| 2022 | 12 695 | 10 806 | 796 | 1 092 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 875 à 12 695, soit +342 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 748 | 1 940 | 1 885 | 2 040 | 2 000 | 1 103 |
| Dont vacants > 2 ans | 706 | 882 | 911 | 1 061 | 1 151 | 916 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 50,0 % |
| Classe B | 1 | 16,7 % |
| Classe C | 2 | 33,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 6 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en A, 100 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 100,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (100 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 55 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 117 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 3 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 2 | 0 |
| Classe D | 0 | 0 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (117 kWh/m²/an), les appartements A (55) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 25 |
| T2 | 251 |
| T3 | 1 077 |
| T4 | 587 |
| T5+ | 59 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Petit-Bourg (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Petit-Bourg est la commune ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Guadeloupe. (sur 22 communes) Voir le classement
Résumé
La commune compte 12 695 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (85,1 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (76,9 %), le collectif assurant 23,1 % du parc. Côté cadre local, Petit-Bourg est dans le tissu des communes antillaises, en contexte de plaine (altitude moyenne: 110 m).
Avec 61,5 % de propriétaires et 34,0 % de locataires, Petit-Bourg se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 13,7 % dans le parc de résidences principales. Le taux SRU communal — 21,0 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Construction récente dynamique: 25,5 % des logements de Petit-Bourg ont été bâtis depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Petit-Bourg: classe A en tête et consommation moyenne (86 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +5,9 % à son parc résidentiel. 18,1 % des ménages de Petit-Bourg n'ont pas de voiture, 30,4 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu des communes antillaises. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 110 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Petit-Bourg en 2026 ?
Pole economique du nord Basse-Terre, Petit-Bourg tire son attractivite d'une position centrale et d'un parc de logements majoritairement neufs. Son marche immobilier, actif, a toutefois subi une correction significative en 2024. Analyse des opportunites et des risques pour un investissement en 2026.
Avec un IAT de 6,7/10, Petit-Bourg affiche une attractivite territoriale solide et figure dans la moitie superieure des communes du departement, confirmant son statut de pole economique et residentiel du nord Basse-Terre.
Verdict
➤ Bon marche locatif pour investisseurs tolerants au risque, a privilegier en strategie rendement moyen terme avec une selection rigoureuse du bien et de son exposition aux risques naturels.
Points clés
- ✓ Correction de -11,6 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 6,5 %
- ✓ Parc immobilier recent et performant energetiquement
- ⚠ Sismicite forte et PPR actifs
- ⚠ Taux de chomage eleve (18,8 %)
- ⚠ Taxe fonciere a 54 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median a 3 248 €/m², Petit-Bourg se situe au-dessus de la mediane des communes de Guadeloupe.
- Son prix est superieur de 13 % a celui du Gosier, mais inferieur de 21 % a Sainte-Anne.
- Le rendement locatif brut de 6,5 % depasse largement celui des metropoles hexagonales.
Analyse du marché immobilier à Petit-Bourg
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Petit-Bourg : opportunités et risques
L'investissement locatif a Petit-Bourg presente un interet principalement pour son rendement brut, aux alentours de 6,5 %, superieur aux standards metropolitains. Toutefois, le rendement net est erode par des charges notables, au premier rang desquelles une taxe fonciere s'elevant a 53,99 % du revenu cadastral. Un calcul rapide montre que cette taxe peut representer l'equivalent d'un mois de loyer perçu annuellement.
Le parc recent (un quart construit apres 2006) et la quasi-absence de passoires thermiques (0 % en classes F/G) constituent un atout majeur, eliminant le risque de mise en conformite anticipee et attractif pour les locataires. D'apres les donnees de la carte des loyers, la demande locative est soutenue, portee par le statut de ville moyenne et ses 1 019 equipements.
L'horizon d'investissement doit imperativement etre moyen terme. La baisse recente des prix offre un point d'entree interessant, mais la forte sismicite, les 11 arretes de catastrophe naturelle historiques et le PPR actif imposent une due diligence extreme sur le bien et son assurance. Ce n'est pas un marche pour les profils risk-averse.
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Données du marché immobilier à Petit-Bourg
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median s'etablit a 3 248 €/m² en 2024, en repli de 11,6 % par rapport au pic de 2023. Cette correction, la plus marquee des cinq dernieres annees, intervient apres une periode de forte appreciation et doit etre lue comme un ajustement plutót qu'un effondrement, le prix restant superieur a ceux de 2020-2022. Selon les transactions DVF, le marche est porte par les maisons (69 % des ventes), ce qui correspond au profil residentiel familial de la commune.
La comparaison avec les communes voisines est edifiante : Petit-Bourg se positionne en milieu de gamme, nettement plus accessible que les stations balneaires de Sainte-Anne et du Gosier, mais avec un prix superieur aux poles comme Le Moule. Cet ecart de valorisation, combine a une IAT elevee, suggere un potentiel de convergence a moyen terme si l'attractivite economique se confirme.
Neanmoins, cette attractivite est temperee par des indicateurs socio-economiques fragiles, avec un taux de chomage de 18,8 %. Le marche immobilier semble donc partiellement decorrele de l'economie locale, tire par des investisseurs ou des menages exterieurs, ce qui peut introduire une volatilite supplementaire en cas de retournement de conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Petit-Bourg Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Petit-Bourg revele une trajectoire volatile. Apres une legere hausse en 2020, une baisse en 2021 a precede un rebond en 2022 et un pic a 3 583 €/m² en 2023. La correction de 2024 (-11,6 %) ramene le prix median a un niveau proche de 2022. Cette sequence suggere un marche reactive, peut-etre surchauffe temporairement, qui retrouve un niveau plus soutenable. Comparativement, la baisse recente contraste avec la tendance de communes voisines comme Le Gosier, offrant un potentiel point d'entree. Pour un acheteur en 2026, cette volatilite impose une negociation serree et une vision a moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Petit-Bourg
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 121 transactions en 2025 et affiche une évolution de +17,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 248 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'apres les donnees DVF 2024, l'acquisition d'une maison mediane (98 m² a 3 198 €/m²) represente un investissement de plus de 313 000 €. Le loyer median de 17,1 €/m²/mois genererait environ 1 676 € mensuels, soit un rendement brut de 6,4 %. Apres deduction des charges (gestion, vacance, taxe fonciere a 54 %), le rendement net tombe autour de 3,5 %. L'effort financier mensuel net dependra donc crucialement des conditions de credit et de l'apport personnel. Le montage reste viable pour un investisseur avec une capacite d'emprunt solide, en visant une rentabilite a moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,6 % de maisons et 31,4 % d'appartements parmi les 121 transactions enregistrées.
68,6 % maisons, 31,4 % appartements sur 121 ventes: le collectif pèse 31,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 121 | 83 | 38 |
| Prix médian/m² | 3 248 € | 3 100 € | 3 340 € |
| Prix moyen/m² | 3 351 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 134 | 2 773 € |
| 2022 | 136 | 3 172 € |
| 2023 | 109 | 3 334 € |
| 2024 | 113 | 3 158 € |
| 2025 | 121 | 3 248 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Petit-Bourg est significative, avec 814 logements autorises sur les cinq dernieres annees. Cependant, la tendance est a la baisse (-19 % par rapport aux cinq annees precedentes), et seulement 184 permis ont ete delivers en 2024. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future face a une demographie leggrement croissante (+0,6 % sur 5 ans), soutenant a terme les prix. La part importante de logements construits apres 2006 (25,5 % du parc) confirme l'expansion recente de la commune. Pour un investisseur, cela signifie un parc moderne, mais aussi une concurrence potentielle avec le neuf dans certains segments, et une vigilance accrue sur les zones en cours d'urbanisation et leur exposition aux risques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 480 autorisations et 3 092 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 69 %.
Vacance longue durée à Petit-Bourg
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Petit-Bourg (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 793 logements autorisés à à Petit-Bourg, dont 101 en 2025 (-16 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Petit-Bourg
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Petit-Bourg
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net divise le brut par deux environ. La taxe foncière sur le bâti, à 53,99 % à Petit-Bourg en 2024, est le premier poste. Ajoutez la provision pour gestion locative (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, et une provision pour vacance locative et travaux (le taux de logements vacants local est de 8,6 %). Ces éléments concrets définissent la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Petit-Bourg
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Petit-Bourg: la classe A domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique remarquable, dominée par la classe A (86 kWh/m²/an). Aucune passoire thermique (F/G) n'est recensée parmi les 6 diagnostics. Ce constat, rare, élimine le risque réglementaire immédiat de dépréciation des biens les moins performants (loi Climat 2025-2034) et représente un atau pour la valeur et le confort.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 77,4 % du parc et correspondent à la demande locale. Les surfaces médianes vendues (98 m²) indiquent un besoin d'espace. Les appartements, plus petits (57 m²), peuvent trouver preneurs auprès de petits budgets ou de célibataires. Le parc est relativement récent (25,5 % construits après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante A), un atout face à la réglementation.
Quelles zones cibler à Petit-Bourg ?
La commune s'étend sur 131 km² avec une densité modérée (188 hab./km²). Le centre-bourg concentre les services (1 019 équipements) et devrait offrir la meilleure liquidité locative. Les écarts et zones périphériques, plus verdoyantes, attireront les familles mais avec un public plus restreint. Aucune zone en forte développement n'est signalée, la construction neuve étant en recul (-19 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Petit-Bourg
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Risques à connaître avant d'investir à Petit-Bourg
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché local étroit et affecté par un chômage élevé (18,8 %). La taxe foncière est un poids important (53,99 %). La sismicité forte et les 8 risques naturels recensés (PPR actifs) impliquent des assurances coûteuses. En revanche, le risque "passoire thermique" est nul (0,0 % de logements F/G) et la fibre est déployée à 51,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Petit-Bourg
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 53,99 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le risque sismique dans l'assurance et la viabilité.
- Surestimer la demande locative dans certains écarts.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit peu la saisonnalité métropolitaine. La période de fin d'année peut être active. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à conclure avant l'été pour se décharger de ce paiement. La faible activité touristique (1 hébergement) n'induit pas de pic de demandes estivales significatif. La meilleure période reste celle où vous trouvez le bien adapté à vos besoins.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 288 m, offrant plus de fraîcheur que le littoral.
- 86 % des DPE sont en classe A, performance énergétique exceptionnelle.
- Seulement 6,3 % de résidences secondaires, un marché très résidentiel.
S'installer à Petit-Bourg : cadre de vie et logement
S'installer a Petit-Bourg, c'est choisir une ville active de la Basse-Terre, beneficiant d'une gamme etendue de services (589) et de commerces (146) pour le quotidien. L'environnement naturel est omnipresent, avec une altitude moyenne de 288 metres et un climat tropical humide. La commune enregistre une legere croissance demographique, tiree par les moins de 30 ans qui representent un tiers de la population.
Le cadre de vie est neanmoins marque par une exposition aux risques naturels, avec une sismicite classee forte et un plan de prevention des risques (PPR) en revision. La connectivite numerique, avec un taux de fibre a 51,5 % et un score numerique tres faible de 6/100, peut constituer un point de vigilance pour les telepravailleurs. La desserte en transports en commun reste limitee, privilegiant l'usage de la voiture.
Carte du marché immobilier à Petit-Bourg
Petit-Bourg et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Petit-Bourg
Le climat tropical de Petit-Bourg se caractérise par une température moyenne de 25,3 °C et des précipitations abondantes (2623 mm/an). Ce profil, sans gel, convient parfaitement aux acheteurs recherchant une chaleur constante et une végétation luxuriante. Il attire une population qui supporte l'humidité et valorise la fraîcheur relative apportée par l'altitude moyenne de 288 m.
À qui s'adresse Petit-Bourg ?
Cette commune s'adresse en priorité aux familles locales ou métropolitaines en recherche d'espace et d'un cadre naturel, avec un budget intermédiaire. Les retraités (25,3 % des habitants) y trouvent également un cadre paisible. Elle convient moins aux chercheurs d'animation touristique (peu d'hébergements) ou aux profils nécessitant une connexion numérique parfaite. L'âge médian de 44,1 ans reflète une population établie.
Avantages et limites à Petit-Bourg
✓ Points forts
- Cadre naturel préservé entre mer et forêt tropicale.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (77,4 %).
- Climat chaud toute l'année avec une altitude modérée adoucissant les températures.
- Équipements et services nombreux (1 019 équipements) pour une ville de cette taille.
- Parc récent et performant énergétiquement (classe DPE A dominante, 0 % de passoires).
− À prendre en compte
- Risques naturels importants (sismicité forte, 8 PPR actifs).
- Marché local étroit et chômage élevé (18,8 %), impactant la dynamique économique.
- Connexion numérique perfectible (score 6/100) et pluviométrie très élevée.
Composition du parc immobilier à Petit-Bourg
12 695 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (77,4 %) et collectif (22,6 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (77,4 %), signe d'un marché familial et ancré. Le taux de propriétaires (61,5 %) est élevé, indiquant une certaine stabilité. Cependant, un taux de logements vacants de 8,6 % et seulement 6,3 % de résidences secondaires suggèrent un marché local avant tout, avec une part de biens en attente de réhabilitation ou de revente.
Ancienneté du parc à Petit-Bourg
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 515 logements).
- Avant 1919 0,2 % 17 logts
- 1919-1945 1,9 % 200 logts
- 1946-1970 10,5 % 1 108 logts
- 1971-1990 30,9 % 3 245 logts
- 1991-2005 31,0 % 3 264 logts
- 2006-2019 25,5 % 2 682 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Petit-Bourg
1 019 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Petit-Bourg
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Petit-Bourg est classée en zone de sismicité forte et possède un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Acquérir impose de consulter systématiquement le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité sur la parcelle visée. C'est une étape incontournable, non négociable.
Erreurs à éviter quand on achète à Petit-Bourg
- Ne pas consulter le PPR en mairie avant toute offre.
- Omettre de vérifier l'assurabilité du bien en zone risquée.
- Sous-estimer l'impact de l'humidité sur l'entretien.
- Négocier sans connaître la correction des prix en cours (-11,6 %).
Points clés à retenir à Petit-Bourg
- Prix médian à 3 248 €/m², en baisse de 11,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 6,5 %.
- Climat tropical chaud et humide (25,3 °C de moyenne).
- Maisons (3 100 €/m²) et appartements (3 340 €/m²) au même niveau.
- Taxe foncière sur le bâti à 53,99 % en 2024.
- Parc immobilier stable, à 77,4 % de maisons.
- Vue et topographie influencent fortement la valeur.
- Prix total type : 178 125 € pour un appart, 313 404 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Petit-Bourg ?
À Petit-Bourg, au-delà du mètre carré, la valeur se joue sur la topographie et l'exposition. Une vue dégagée ou une situation en hauteur pour la brise prémiumisent un bien. L'état général est crucial : un parc ancien (seulement 25,5 % construit après 2006) voit les biens rénovés se vendre mieux. La proximité des 146 commerces et 18 écoles est un atout. Un terrain arboré et constructible ajoute de la valeur, tout comme une bonne performance énergétique, déjà généralisée ici.
Estimation indicative d'une maison à Petit-Bourg
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
324 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer à la "louche" peut coûter cher. Surévaluer votre bien le laisse en vitrine des mois, surtout avec un indice de pression immobilière modéré (6,5/10). Le sous-évaluer signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle, basée sur les comparables réels vendus et les spécificités locales (taxe foncière à 53,99 %, performance DPE), vous donne un prix d'exposition réaliste. C'est le premier pas pour attirer les acheteurs sérieux dans un marché qui leur est favorable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui gomment les écarts entre le centre-bourg et les écarts. Un professionnel local connaît la valeur ajoutée d'une vue sur la Soufrière ou l'impact d'une pente prononcée. Il évalue l'état réel, souvent masqué en photo, et l'intègre dans son prix. Surtout, son estimation est un argument de négociation face à des acheteurs sérieux, car elle repose sur une comparaison fine des ventes réelles (DVF) et des micro-marchés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Ne pas pondérer la valeur par l'exposition et la vue.
- Oublier de comparer avec le neuf récent (25,5 % du parc).
- Ignorer le taux de vacants local (8,6 %), signe de difficultés de vente.
Investir à Petit-Bourg : passer à l'action
L'analyse chiffree est un prealable. Sa concretisation impose une expertise locale fine, notamment sur l'exposition aux risques naturels et la selection des quartiers. Notre reseau de professionnels vous accompagne pour transformer ces donnees en decision eclairee.
Les donnees DVF posent un diagnostic. Leur interpretation precise depend du bien et de votre strategie.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Petit-Bourg grace aux dernieres transactions DVF 2024.
- Analyse basee sur 132 ventes recentes
- Evaluation du risque sismique et des PPR
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Petit-Bourg
Quel est le prix moyen d'une maison a Petit-Bourg ?
En 2024, le prix median d'une maison a Petit-Bourg etait de 3 100 €/m². Pour une surface mediane de 98 m², cela represente un investissement total d'environ 313 000 €.
Le marche est-il en baisse ou en hausse a Petit-Bourg ?
Le marche a connu une correction de -11,6 % en 2024 apres un pic en 2023. Le prix median de 3 248 €/m² est ainsi revenu a un niveau proche de celui de 2022.
Petit-Bourg est-elle plus chere que Le Gosier ?
Non, Petit-Bourg est 13 % moins chere que Le Gosier (3 583 €/m²). Elle offre un acces a un cadre de vie different, plus urbain et moins touristique.
Quel rendement locatif peut-on esperer ?
Le rendement locatif brut est estime a 6,5 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Le rendement net, apres charges et taxe fonciere, se situe plutot autour de 3,5 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la sismicite forte, les risques naturels (8 recenses) et la taxe fonciere elevee (54 %). Il est essentiel de verifier l'assurabilite du bien et de consulter le PPR en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Investir a Petit-Bourg (3 167 €/m²) offre un effet de levier interessant par rapport a Sainte-Anne (+21 %), tout en beneficiant de indicateurs economiques plus solides que Le Moule (-12 %), avec une marge de plus-value a la cle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Petit-Bourg.
Communes limitrophes de Petit-Bourg
Petit-Bourg est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Petit-Bourg est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 248 €/m² en 2026, soit +14,6 % de plus que la médiane du Guadeloupe (2 833 €/m²).
Dynamique haussière marquée: +17,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Petit-Bourg. Sur l'ensemble de la période, 613 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 100 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 3 340 €/m² (62 m²).
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,9 € (appartements) et 17,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 6,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 793 logements autorisés, soit 159/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Petit-Bourg est dans le tissu des communes antillaises. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 110 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.