01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 737 logements dont 7 953 résidences principales, 91 résidences secondaires et 1 693 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 953 | 81,7 % |
| Résidences secondaires | 91 | 0,9 % |
| Logements vacants | 1 693 | 17,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 82 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 17 % de logements inoccupés sur un total de 9 737.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 0,4 % |
| 1919-1945 | 64 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 558 | 7,3 % |
| 1971-1990 | 1 869 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 2 763 | 36,3 % |
| 2006-2019 | 2 336 | 30,7 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (36 %), 31 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 92 | 1,2 % |
| 2 pièces | 523 | 6,6 % |
| 3 pièces | 2 577 | 32,4 % |
| 4 pièces | 3 325 | 41,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 436 | 18,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (18 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 078 | 8 388 | 9 737 |
| Rés. principales | 6 056 | 6 950 | 7 953 |
| Rés. secondaires | 223 | 94 | 91 |
| Vacants | 800 | 1 343 | 1 693 |
À Le Moule (33 km, 23 014 hab.), la part de propriétaires s'élève à 48,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 536 | 57,0 % |
| Locataires (privé) | 1 359 | 17,1 % |
| Locataires HLM | 1 691 | 21,3 % |
| Logés gratuitement | 367 | 4,6 % |
La répartition du parc occupé: 57,0 % de propriétaires, 38,3 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 769 |
| 2 à 4 ans | 1 901 |
| 5 à 9 ans | 1 394 |
| 10 ans ou plus | 3 888 |
| Total ménages | 7 953 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 348 |
| Sous-occupation modérée | 2 503 |
| Sous-occupation accentuée | 1 655 |
| Suroccupation modérée | 567 |
| Suroccupation accentuée | 85 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 758 | 22,1 % |
| 1 voiture | 3 700 | 46,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 494 | 31,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 22 % sans voiture, 47 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 312 | 2 111 | 97 | 104 |
| 1975 | 2 874 | 2 283 | 159 | 432 |
| 1982 | 3 107 | 2 501 | 222 | 384 |
| 1990 | 3 651 | 3 160 | 256 | 235 |
| 1999 | 5 272 | 4 411 | 197 | 664 |
| 2006 | 6 733 | 5 836 | 245 | 652 |
| 2011 | 7 078 | 6 056 | 223 | 800 |
| 2016 | 8 388 | 6 950 | 94 | 1 343 |
| 2022 | 9 737 | 7 953 | 91 | 1 693 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 312 à 9 737 logements, soit +321 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 335 | 1 348 | 1 519 | 1 557 | 1 557 | 739 |
| Dont vacants > 2 ans | 563 | 670 | 744 | 855 | 930 | 646 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 25,0 % |
| Classe D | 1 | 25,0 % |
| Classe E | 2 | 50,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 4 diagnostics: la majorité se situe en classe E (50 %), avec 25 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 25,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 25,0 % |
| Classe D | 1 | 25,0 % |
| Classe E | 1 | 25,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 25 % des diagnostics et 50 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 296 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 296 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 137 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 2 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (211 kWh/m²/an) et appartements en classe E (243).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 227 |
| T3 | 1 334 |
| T4 | 688 |
| T5+ | 20 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lamentin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Lamentin est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Guadeloupe. (sur 32 communes) Voir le classement
Résumé
17,4 % du parc de Lamentin est vacant (1 693 logements sur 9 737), un niveau qui mérite d'être souligné. La maison individuelle reste largement majoritaire (76,3 % du parc contre 23,7 % d'appartements). Lamentin se situe dans un environnement dans le tissu des communes antillaises, dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne.
Le parc penche vers la propriété occupante (57,0 %), le locatif étant minoritaire (38,3 %). Part du parc social: 21,3 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 31,7 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc neuf pèse lourd: 30,7 % des logements construits depuis 2006. DPE: classe E dominante et 235 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203.
Dynamique résidentielle forte: +16,1 % supplémentaires sur la période 2016–2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,1 % de ménages sans voiture, 31,4 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans le tissu des communes antillaises — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (7 953 résidences principales de Lamentin) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Lamentin en 2026 ?
Principal pôle du Nord Basse-Terre, Lamentin affiche une croissance démographique vigoureuse et une économie locale active, avec plus de 1 000 entreprises. Cette dynamique soutient un marché immobilier résilient, où les prix ont retrouvé leur niveau d'avant-crise. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un indice d'attractivité territoriale supérieur à 6/10 et une croissance démographique robuste (+12,7 % en 5 ans), Lamentin combine potentiel locatif et résilience économique.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un profil locatif en quête de rendement brut, à condition de bien sélectionner le bien et d'intégrer les contraintes sismiques et fiscales.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct (6,7 %)
- ✓ Démographie en forte croissance (+12,7 %)
- ✓ Parc immobilier récent (31 % post-2006)
- ⚠ Sismicité forte et risques naturels
- ⚠ Taux de chômage élevé (22,1 %)
- ⚠ Accessibilité numérique faible (score 6/100)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 30 % à certaines communes voisines comme Sainte-Rose.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité résidentielle.
- Rendement locatif plus élevé que dans les grandes villes côtières touristiques de Guadeloupe.
Analyse du marché immobilier à Lamentin
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lamentin : opportunités et risques
Investir à Lamentin en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Les rendements bruts (5,9 % en appartement, 6,7 % en maison) sont corrects pour la région, mais le rendement net est significativement rogné par une taxe foncière parmi les plus élevées de Guadeloupe (71,96 %). D'après nos calculs, elle peut représenter l'équivalent de près d'un mois et demi de loyer.
La sélection du bien est cruciale. Privilégiez les constructions récentes, aux normes parasismiques, pour limiter les coûts de rénovation et les difficultés d'assurance. La vacance locative (17,4 % du parc) indique un risque de turnover ou de biens dégradés ; une expertise locale est indispensable pour l'éviter. En revanche, la forte construction neuve (921 logements autorisés en 5 ans) prouve la confiance des promoteurs et offre des opportunités en VEFA.
L'horizon d'investissement doit être moyen terme (5-10 ans). La plus-value immédiate est peu probable sur un marché stabilisé, mais la forte croissance démographique et l'attractivité résidentielle (IAT à 6,4/10) devraient soutenir une appréciation progressive des prix, surtout pour les biens les plus qualitatifs.
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Données du marché immobilier à Lamentin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Lamentin se caractérise par une stabilité des prix, le prix médian de 2 869 €/m² en 2024 renouant presque avec le pic de 2020. Cette résilience s'explique, selon les données DVF, par un volume de transactions constant et une demande locative soutenue (IOL à 6,1/10). Le parc, majoritairement composé de maisons (76,5 %), est aussi relativement récent : 30,7 % des logements ont été construits après 2006, un atout face aux enjeux énergétiques.
Néanmoins, cette stabilité masque des disparités. Les appartements, moins nombreux, voient leur prix médian (2 899 €/m²) tiré par une offre rare, tandis que le segment des maisons est plus concurrentiel. L'analyse des transactions révèle un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, sans surenchère généralisée.
Cette dynamique est ancrée dans un territoire en croissance (+12,7 % d'habitants en 5 ans) et bien équipé (665 équipements). Cependant, le taux de chômage élevé (22,1 %) et une connectivité numérique défaillante (score 6/100) constituent des freins structurels à une explosion des prix, contenant le marché dans une trajectoire raisonnable.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lamentin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Lamentin sur les cinq dernières années révèle un marché qui a digéré une correction en 2021 (-12,5 % par rapport à 2020) avant de se stabiliser. Le prix médian de 2 701 €/m² en 4T 2024 est légèrement supérieur à celui de 2020, signe d'une résilience certaine. Cette trajectoire contraste avec la forte hausse observée dans certaines communes voisines, indiquant que Lamentin a peut-être anticipé un réajustement. Pour un acheteur en 2026, cela suggère un marché mature, moins exposé aux bulles spéculatives, où la plus-value se construira sur le moyen terme grâce aux indicateurs démographiques solides.
Évolution du marché immobilier de Lamentin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 642 €/m² → 2 869 €/m² (+8,6 %), volume annuel actuel 66 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 66 transactions en 2024, l'activité à Lamentin est modérée mais régulière. Les maisons dominent largement les ventes (40 sur 56), reflétant un marché principalement tourné vers la résidence principale familiale. Le prix médian des appartements (2 899 €/m²) dépasse celui des maisons, indiquant une rareté relative de l'offre en collectif. Ce marché est plutôt liquide mais sans frénésie, ce qui laisse un espace de négociation aux acheteurs, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux ou non aux normes parasismiques.
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 66 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (66,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 812 €/m² pour les maisons et 2 899 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 66 | 44 | 22 |
| Prix médian/m² | 2 869 € | 2 812 € | 2 899 € |
| Prix moyen/m² | 4 696 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 61 | 2 642 € |
| 2022 | 85 | 2 817 € |
| 2023 | 56 | 2 703 € |
| 2024 | 54 | 2 702 € |
| 2025 | 66 | 2 869 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est robuste, avec 921 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 9 %. Ce volume important, couplé à une forte croissance démographique, indique une réponse à une demande solide et une volonté de modernisation du parc. Le risque de sur-offre est limité par l'attractivité territoriale. Ces nouvelles constructions, principalement des maisons individuelles, se concentrent dans les zones en développement et répondent à des normes parasismiques et énergétiques récentes, un atout pour les investisseurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 982 logements autorisés cumulés, 3 986 commencés: la dynamique récente affiche 144 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Lamentin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Lamentin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 628 logements ont été autorisés à à Lamentin, -38 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Lamentin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lamentin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (71,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net baisse de moitié environ après charges. La taxe foncière à Lamentin, avec un taux de 71,96 % en 2024, est le premier poste. Ajoutez 10 % environ pour gestion, 5 % pour copropriété si applicable, et une provision pour travaux d'entretien (climat tropical exigeant). Prévoyez aussi une marge pour la vacance locative, non négligeable dans une commune où 17,4 % des logements sont vacants. Ces éléments transforment une rentabilité brute attractive en performance nette plus modeste.
Performance énergétique du parc à Lamentin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lamentin: classe E en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc récent (30,7 % construit après 2006) laisse espérer de bonnes performances énergétiques. Cependant, le climat tropical réduit les besoins en chauffage mais augmente ceux en climatisation, impactant la classe DPE. La future réglementation (interdiction de location des passoires énergétiques d'ici 2028) impose de vérifier scrupuleusement ce diagnostic avant achat. À Lamentin, privilégiez les biens bien orientés et ventilés naturellement pour limiter la consommation d'énergie.
Calculateur de rendement à Lamentin
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Erreurs à éviter quand on investit à Lamentin
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 71,96 %.
- Négliger le taux de vacance local de 17,4 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché réel.
- Ne pas provisionner pour l'entretien sous climat humide.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit peu la saisonnalité métropolitaine. La période de fin d'année peut être propice aux transactions, les acheteurs résidents étant présents. Pour vendre, le premier semestre est souvent actif. Noter que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires guadeloupéennes peuvent ralentir les visites.
Le saviez-vous ?
- 9 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Laurent.
- Altitude moyenne de 136 m, offrant des vues sur la Basse-Terre.
- Seulement 0,9 % de résidences secondaires, marché très local.
S'installer à Lamentin : cadre de vie et logement
S'installer à Lamentin, c'est choisir le principal pôle économique et de services du Nord Basse-Terre, avec une gamme complète d'équipements (420 services et 115 commerces ou établissements de santé). Le cadre de vie y est verdoyant, avec une altitude moyenne de 136 mètres atténuant la chaleur, mais s'accompagne d'une pluviométrie importante (2 623 mm/an).
Le profil démographique est équilibré (âge médian de 40,1 ans), entre familles jeunes et seniors, et la commune bénéficie d'une desserte correcte avec 15 établissements scolaires. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels : sismicité forte et six risques recensés (inondations, mouvements de terrain…). Tout projet d'achat doit systématiquement consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en vigueur.
Carte du marché immobilier à Lamentin
Lamentin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lamentin
Climat tropical humide avec 25,3 °C de moyenne annuelle et 2623 mm de pluie, soit deux fois plus qu'en métropole. L'absence de gel et l'ensoleillement généreux plaisent aux profils recherchant une vie en extérieur. Cette hygrométrie élevée implique toutefois une vigilance accrue sur l'état des bâtiments (ventilation, traitement des bois). Cible des acheteurs attirés par une végétation luxuriante et acceptant les averses fréquentes, notamment sur les hauteurs de la commune à 136 m d'altitude moyenne.
Composition du parc immobilier à Lamentin
9 737 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 426 maisons et 2 280 appartements à à Lamentin.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement constitué de maisons individuelles (76,5 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et ancré. La part de propriétaires-occupants (57 %) est stable, tandis que le faible taux de résidences secondaires (0,9 %) confirme un marché tourné vers la résidence principale. Attention cependant au taux de vacance élevé (17,4 %), qui peut signaler des biens dégradés ou des difficultés de mise en location. Cela dessine un marché familial, avec une demande locale solide mais une offre parfois inadaptée.
Ancienneté du parc à Lamentin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 618 logements).
- Avant 1919 0,4 % 29 logts
- 1919-1945 0,8 % 64 logts
- 1946-1970 7,3 % 558 logts
- 1971-1990 24,5 % 1 869 logts
- 1991-2005 36,3 % 2 763 logts
- 2006-2019 30,7 % 2 336 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lamentin
665 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Lamentin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lamentin est en zone de sismicité forte et recense six risques naturels actifs, avec un PPR (Plan de Prévention des Risques) spécifique. Les 2623 mm de précipitations annuelles accentuent les risques de mouvements de terrain ou d'inondation. Consulter le PPR en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les zones inondables. Cette vigilance est un préalable à tout achat, influant sur l'assurabilité et la tranquillité à long terme.
Cas pratique : un achat type à Lamentin
Une maison type de 80 m² coûte environ 206 400 € (2 580 €/m²). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 000 €. À cela s'ajoutent les charges de propriétaire (taxe foncière, entretien) pour un budget global conséquent, à mettre en regard des loyers moyens de 14,3 €/m².
Erreurs à éviter quand on achète à Lamentin
- Zapper la consultation du PPR pour les risques naturels.
- Acheter sans diagnostic précis de l'humidité et de la ventilation.
- Négocier sans connaître les prix par quartier.
- Oublier que 30,7 % du parc est récent (après 2006).
Points clés à retenir à Lamentin
- Prix médian à 2 701 €/m², en hausse de 2,7 % sur un an.
- Rendement brut : 5,9 % pour un appart, 6,7 % pour une maison.
- Climat tropical humide avec 2623 mm de pluie par an.
- Marché porté par une forte demande de résidence principale.
- Maisons à 2 812 €/m², appartements à 2 899 €/m².
- Rendement net approximatif divisé par deux après charges.
- Parc immobilier composé à 76,5 % de maisons individuelles.
- Une commune dynamique : +12,7 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lamentin ?
À Lamentin, l'état général et l'adaptation au climat sont primordiaux : une maison bien ventilée et entretenue vaut significativement plus. La proximité des 15 écoles ou des 75 commerces (supermarchés, pharmacie) est un atout majeur. Pour une maison, la surface du terrain et la vue comptent, surtout sur les hauteurs. Pour un appartement, l'étage et la présence d'ascenseur peuvent jouer. Enfin, un DPE performant devient un argument de vente de plus en plus décisif face à la montée des consciences énergétiques.
Estimation indicative d'une maison à Lamentin
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
261 079 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre-ville et les écarts. Il évalue concrètement l'impact de l'état du bien (fréquents problèmes d'humidité sous ce climat) et des risques naturels sur sa valeur. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, évitant les temps morts. Enfin, il négocie mieux, connaissant les attentes réelles du bassin de population de 18 628 habitants, bien plus qu'un algorithme basé sur des moyennes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 2 701 €/m².
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE médiocre.
- Oublier de valoriser la proximité des 15 écoles.
- Ne pas tenir compte de l'état réel de la construction.
Investir à Lamentin : passer à l'action
Les chiffres tracent une trajectoire, mais un investissement réussi à Lamentin se joue sur la sélection précise du bien, la maîtrise des risques sismiques et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en acquisition sécurisée.
L'analyse des données DVF pose un diagnostic. Son application concrète à votre projet nécessite une expertise du terrain.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Lamentin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 56 ventes réelles en 2024
- Projections intégrant la fiscalité locale spécifique
- Mise en relation avec un pro connaissant les risques sismiques
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Lamentin
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lamentin
Quel est le prix moyen au mètre carré à Lamentin ?
Le prix médian global à Lamentin est de 2 701 €/m² d'après les transactions DVF de 2024. Les appartements sont en moyenne plus chers (2 899 €/m²) que les maisons (2 812 €/m²).
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Lamentin ?
Le marché est stable après une correction en 2021, offrant un point d'entrée raisonnable. C'est un bon moment pour les investisseurs locatifs en quête de rendement brut correct, avec un horizon de placement moyen terme.
Lamentin est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Lamentin est significativement plus chère que Sainte-Rose (-30 %) ou Capesterre-Belle-Eau (-26 %), mais reste plus accessible que Morne-À-L'eau (+9 %). Son attractivité et ses équipements justifient en partie cet écart.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lamentin ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,9 % pour un appartement et 6,7 % pour une maison. Le rendement net est moins élevé en raison d'une taxe foncière importante et d'un taux de vacance non négligeable.
Faut-il privilégier un achat en maison ou en appartement ?
Le marché est dominé par les maisons (76,5 % du parc), offrant plus de choix. Les appartements sont moins nombreux, ce qui peut soutenir leur valeur à la revente, mais leur prix au m² est actuellement plus élevé.
Marché immobilier des communes voisines
Lamentin offre un point d'entrée plus accessible que Morne-À-L'eau (+9 %) et affiche des indicateurs locatifs supérieurs à Sainte-Rose, créant un effet de levier intéressant pour un investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lamentin.
Communes limitrophes de Lamentin
Lamentin est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 869 €/m² en médiane, Lamentin s'inscrit au niveau de la médiane du Guadeloupe (2 833 €/m²) et reste +16,1 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +8,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 322 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,2 %.
La ventilation des ventes associe 66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix.
Loyers observés à Lamentin: 14,0 €/m²/mois pour un appartement, 14,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Lamentin: 628 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 126 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 62 % des logements autorisés.
Côté contexte, Lamentin est dans le tissu des communes antillaises, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Lamentin est dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.