01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 199 logements dont 13 024 résidences principales, 3 433 résidences secondaires et 1 742 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 024 | 71,6 % |
| Résidences secondaires | 3 433 | 18,9 % |
| Logements vacants | 1 742 | 9,6 % |
Sur les 18 199 logements recensés, 72 % sont occupés à l'année, 19 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 20 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 64 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 1 203 | 9,5 % |
| 1971-1990 | 4 852 | 38,3 % |
| 1991-2005 | 4 240 | 33,5 % |
| 2006-2019 | 2 282 | 18,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 362 | 2,8 % |
| 2 pièces | 1 567 | 12,0 % |
| 3 pièces | 3 877 | 29,8 % |
| 4 pièces | 4 335 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 883 | 22,1 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 950 | 16 498 | 18 199 |
| Rés. principales | 11 791 | 12 057 | 13 024 |
| Rés. secondaires | 1 264 | 1 958 | 3 433 |
| Vacants | 1 895 | 2 483 | 1 742 |
Commune voisine de taille comparable, Le Moule (15 km) affiche 48,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 620 | 58,5 % |
| Locataires (privé) | 4 069 | 31,2 % |
| Locataires HLM | 691 | 5,3 % |
| Logés gratuitement | 644 | 4,9 % |
La répartition du parc occupé: 58,5 % de propriétaires, 36,5 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 719 |
| 2 à 4 ans | 2 564 |
| 5 à 9 ans | 2 039 |
| 10 ans ou plus | 6 703 |
| Total ménages | 13 024 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 279 |
| Sous-occupation modérée | 3 809 |
| Sous-occupation accentuée | 3 000 |
| Suroccupation modérée | 1 056 |
| Suroccupation accentuée | 153 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 769 | 21,3 % |
| 1 voiture | 6 850 | 52,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 405 | 26,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 21 % sans voiture, 53 % à une voiture et 26 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 059 | 2 800 | 69 | 190 |
| 1975 | 4 168 | 3 244 | 252 | 672 |
| 1982 | 5 386 | 3 990 | 433 | 963 |
| 1990 | 7 883 | 6 106 | 630 | 1 147 |
| 1999 | 11 655 | 9 019 | 655 | 1 981 |
| 2006 | 14 021 | 11 228 | 569 | 2 224 |
| 2011 | 14 950 | 11 791 | 1 264 | 1 895 |
| 2016 | 16 498 | 12 057 | 1 958 | 2 483 |
| 2022 | 18 199 | 13 024 | 3 433 | 1 742 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 059 à 18 199, soit +495 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 805 | 3 769 | 3 652 | 3 705 | 3 215 | 1 833 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 020 | 2 095 | 2 066 | 2 240 | 2 098 | 1 534 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 33,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 66,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe E domine avec 67 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 33,3 % |
| Classe B | 1 | 33,3 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 33,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe A, 67 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 257 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 289 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 289 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 170 (1989-2000).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 0 | 0 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante E (289 kWh/m²/an), les appartements C (214) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 183 |
| T3 | 569 |
| T4 | 153 |
| T5+ | 17 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Gosier (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Gosier est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Guadeloupe. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 18 199 logements du Gosier se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (71,6 % / 18,9 % / 9,6 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (69,9 %), le collectif assurant 30,1 % du parc. Ancrage local: la commune est caractéristique des communes de l'arc antillais, à basse altitude (11 m), dans un relief de plaine.
La propriété reste majoritaire à Le Gosier: 58,5 % contre 36,5 % de locataires. Le segment social représente 5,3 % du parc occupé à titre principal. Le taux SRU communal — 9,9 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 18,0 % du parc du Gosier remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 239 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +10,3 % à son parc résidentiel. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,3 % de ménages sans voiture, 26,1 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Le Gosier est caractéristique des communes de l'arc antillais. Le parc résidentiel du Gosier s'inscrit dans un territoire à basse altitude (11 m), dans un relief de plaine.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir au Gosier en 2026 ?
Commune balnéaire de Guadeloupe, Le Gosier combine attractivité touristique et croissance démographique (+4 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2023, offre en 2024 un point d'entrée légèrement corrigé. Faut-il investir ici en 2026 ? Le verdict s'appuie sur une analyse fine des transactions récentes et des indicateurs locaux.
Avec un indice d'attractivité territoriale de 9,1/10, Le Gosier se hisse dans le top 10 % des communes les plus attractives de Guadeloupe, un atout majeur pour le marché immobilier.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour atténuer les risques, mais le potentiel locatif et l'attractivité du territoire en font une cible pertinente pour un investisseur averti.
Points clés
- ✓ Correction de -7 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Taux de chômage élevé (20,4 %)
- ⚠ Sismicité forte et risques naturels
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 050 €/m², Le Gosier dépasse la moyenne des communes françaises de même catégorie.
- Supérieure de 15 % à la moyenne départementale, la commune affiche une valorisation plus forte.
- Son rendement locatif brut de 5,5 % sur les appartements surpasse celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier au Gosier
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Gosier : opportunités et risques
Investir à Le Gosier en 2026 suppose une stratégie adaptée au profil locatif local. Avec un rendement brut de 5,5 % sur les appartements, la rentabilité est correcte, mais le rendement net, après déduction de la taxe foncière (42,12 %) et des frais de gestion, tombe à environ 3,3 %. Cette fiscalité locale pèse significativement sur la performance réelle de l'investissement.
La pression touristique modérée (IPTI à 4,6/10) ouvre la voie à une stratégie locative mixte, combinant location annuelle et saisonnière. Néanmoins, la part élevée de résidences secondaires (18,9 %) et la présence de 10 hébergements touristiques indiquent une concurrence sur le segment saisonnier. Une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les emplacements proches des commodités et des plages, sera déterminante.
Le risque sismique fort et les sept risques naturels recensés imposent de vérifier attentivement l'état du bien et les conditions d'assurance. Par ailleurs, le taux de chômage local élevé (20,4 %) limite la solvabilité d'une partie de la demande locative, rendant le marché partiellement dépendant des revenus extérieurs (retraités, fonctionnaires).
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Données du marché immobilier au Gosier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier du Gosier affiche une dynamique contrastée sur les cinq dernières années. Selon les données DVF 2024, les prix médians ont grimpé de 26 % entre 2020 et 2023, avant une correction de 7 % en 2024. Cette volatilité reflète un marché réactif aux évolutions économiques et démographiques, avec une attractivité territoriale très élevée (IAT de 9,1/10) qui tire les prix vers le haut.
La structure du parc logement, dominée à 70,5 % par des maisons individuelles, explique en partie l'écart de prix entre les typologies. Les appartements, plus petits (51 m² en médiane), sont souvent orientés vers la location, avec un rendement brut de 5,5 %. Toutefois, la part non négligeable de résidences secondaires (18,9 %) et de logements vacants (9,6 %) indique une certaine dualité du marché, entre résidence principale et tourisme.
Le contexte démographique, avec une croissance de la population (+4 % en 5 ans) et un indice de vieillissement élevé (181,8), dessine une demande diversifiée. Les équipements nombreux (1618 au total) et la connectivité fibre (92,5 %) renforcent l'attractivité résidentielle, mais le taux de chômage élevé (20,4 %) et les risques naturels (sismicité forte, 14 arrêtés catastrophes naturelles) constituent des points de vigilance pour l'investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Gosier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians au m² ont progressé de 26 %, passant de 3 215 € à 4 050 €, avant une correction de 7 % en 2024 (4 050 €). Cette trajectoire reflète un marché dynamique, mais sensible aux ajustements conjoncturels. Les appartements, avec un prix médian de 3 990 €/m² en 2024, affichent une décote relative par rapport aux maisons (4 215 €/m²), mais leur surface médiane plus faible (51 m² contre 95 m²) les rend plus accessibles. Comparé aux communes voisines, Le Gosier reste plus cher que Baie-Mahault (-27 %) ou Le Moule (-26 %), mais dans la même fourchette que Sainte-Anne (+2 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction récente pourrait représenter une fenêtre d'opportunité, dans un marché toujours porté par une attractivité territoriale très élevée.
Évolution du marché immobilier du Gosier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 174 transactions en 2025 et affiche une évolution de +27,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 050 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'un appartement type de 51 m² à 193 086 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 930 €. Le loyer médian de 17,3 €/m²/mois génère un revenu locatif de 882 € par mois, couvrant 95 % de la mensualité. Le rendement brut atteint 5,5 %, mais le net, après déduction des charges (taxe foncière à 42,12 %, gestion, vacance), tombe à environ 3,3 %. L'effort financier mensuel net serait donc d'une cinquantaine d'euros, un effort modéré pour un investissement locatif dans une commune très attractive.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 174 transactions ont été enregistrées à Le Gosier, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (248 en 2022). La répartition entre maisons (48 ventes) et appartements (126 ventes) montre une prédominance de l'immobilier collectif. Les prix moyens s'établissent à 4 332 €/m², avec une fourchette médiane de 2 755 à 4 738 €/m². Ce marché reste liquide, mais la baisse du volume de transactions pourrait indiquer un ralentissement de la demande ou une offre insuffisante. Les biens vendus sont souvent de taille modeste (surface médiane de 51 m² pour les appartements), ce qui correspond à une demande locative tournée vers les petits budgets.
Répartition des ventes
27,6 % de maisons et 72,4 % d'appartements parmi les 174 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 72,4 % des mutations, pour un prix médian de 4 215 €/m² (maisons) contre 3 990 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 174 | 48 | 126 |
| Prix médian/m² | 4 050 € | 4 215 € | 3 990 € |
| Prix moyen/m² | 4 417 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 221 | 3 181 € |
| 2022 | 218 | 3 399 € |
| 2023 | 159 | 4 000 € |
| 2024 | 147 | 3 732 € |
| 2025 | 174 | 4 050 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 793 logements ont été autorisés à la construction à Le Gosier, dont 122 en 2024. Cette dynamique, bien qu'en baisse de 28 % par rapport à la période précédente, témoigne d'une attractivité résidentielle soutenue. La croissance démographique (+4 % en 5 ans) justifie cette production neuve, mais le ralentissement récent des autorisations pourrait indiquer une saturation du foncier ou un ajustement à la demande. Pour l'investisseur, cette offre neuve représente une opportunité de mise en location avec des normes énergétiques récentes, mais aussi un risque de concurrence sur le parc ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
5 066 logements autorisés cumulés, 2 712 commencés: la dynamique récente affiche 190 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Gosier
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Gosier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 754 logements autorisés à au Gosier, dont 95 en 2025 (-27 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Gosier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Gosier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Gosier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Gosier: la classe E domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, offrent la meilleure liquidité locative et les rendements bruts les plus élevés (5,5 %). Leur surface médiane de vente est de 51 m². Les studios peuvent intéresser la location saisonnière. Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent une location longue durée familiale. Le neuf (18 % du parc post-2006) est rare et se loue plus cher, mais l'offre en construction neuve baisse (-28 % sur 5 ans), limitant les risques de sur-offre à court terme.
Quelles zones cibler au Gosier ?
Le centre-bourg et les secteurs proches du littoral (Grand-Baie) concentrent la demande locative la plus forte et les loyers les plus élevés. La périphérie résidentielle, plus familiale, est adaptée aux maisons. Les zones en développement, près des équipements structurants (écoles, commerces), présentent un potentiel de plus-value. Attention, certains quartiers peuvent être soumis à des Plans de Prévention des Risques (PPR), ce qui impacte l'assurabilité et l'attractivité.
Calculateur de rendement au Gosier
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Risques à connaître avant d'investir au Gosier
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. La saisonnalité touristique peut créer des trous de location. Le taux de chômage local (20,4 %) pèse sur le pouvoir d'achat des locataires permanents. La taxe foncière, à 42,12 %, est une charge récurrente importante. Enfin, la forte sismicité et les autres risques naturels imposent des assurances spécifiques et peuvent décourager certains locataires ou acheteurs.
S'installer au Gosier : cadre de vie et logement
S'installer à Le Gosier, c'est bénéficier d'un climat tropical avec une température moyenne de 26,7 °C et d'un cadre de vie animé. La commune dispose de 1618 équipements, dont 217 commerces et 311 services de santé, offrant une autonomie appréciable au quotidien. La présence de deux monuments historiques protégés et de 49 équipements de sports et loisirs enrichit l'offre culturelle et récréative.
Le territoire est bien connecté, avec une couverture très haut débit à 100 % et la fibre pour 92,5 % des logements, un atout pour les télétravailleurs. Cependant, la commune est exposée à une sismicité forte et à plusieurs risques naturels (inondations, cyclones), matérialisés par trois plans de prévention des risques (PPR). Ces contraintes géographiques influent sur les possibilités de construction et le coût des assurances.
Carte du marché immobilier au Gosier
Le Gosier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Gosier
À qui s'adresse Le Gosier ?
La commune s'adresse principalement aux familles (31,2 % de moins de 30 ans) et aux retraités (28 % de 60 ans et plus, indice de vieillissement de 182). Les primo-accédants locaux peuvent y trouver leur compte, tout comme les métropolitains en quête d'une résidence principale au soleil ou d'une résidence secondaire. Le taux d'emploi de 59,9 % et la présence de 3 529 entreprises actives en font aussi un lieu de vie pour les actifs travaillant dans le bassin.
Avantages et limites au Gosier
✓ Points forts
- Climat tropical chaud toute l'année (26,7°C en moyenne).
- Large gamme de services et équipements de proximité (1 618 au total).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (70,5 %).
- Très bonne couverture numérique (fibre à 92,5 %, THD 100 %).
- Dynamisme démographique (+4 % sur 5 ans) et rajeunissement relatif.
− À prendre en compte
- Exposition à une forte sismicité et à 7 risques naturels recensés.
- Taxe foncière élevée (42,12 %), alourdissant les charges.
- Marché immobilier en baisse (-7 %), pouvant freiner la plus-value à court terme.
Composition du parc immobilier au Gosier
18 199 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (70,5 %) et collectif (29,5 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Gosier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 661 logements).
- Avant 1919 0,2 % 20 logts
- 1919-1945 0,5 % 64 logts
- 1946-1970 9,5 % 1 203 logts
- 1971-1990 38,3 % 4 852 logts
- 1991-2005 33,5 % 4 240 logts
- 2006-2019 18,0 % 2 282 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Gosier
1 618 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Gosier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Gosier
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
396 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir au Gosier : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape. Pour transformer cette opportunité en investissement réussi, une connaissance fine du terrain est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous accompagne dans la sélection du bien et la négociation, en intégrant les spécificités du marché gosiérien.
Les données posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion des risques.
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Gosier grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Gosier
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Gosier
Quel est le prix immobilier moyen à Le Gosier ?
Le prix médian au mètre carré à Le Gosier s'élève à 4 050 € en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 3 990 €/m² et les maisons à 4 215 €/m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 2 755 € et 4 738 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Le Gosier ?
Le marché a connu une correction de 7 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter une opportunité d'achat. Avec un rendement locatif brut de 5,5 % et une attractivité territoriale très élevée, l'investissement locatif est pertinent, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'une prise en compte des risques naturels.
Le Gosier est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Le Gosier est significativement plus chère que Baie-Mahault (-27 %) et Le Moule (-26 %), mais dans la même fourchette que Sainte-Anne (+2 %). Cette valorisation supérieure s'explique par une attractivité territoriale plus forte, avec des équipements et des services plus nombreux.
Quel rendement locatif espérer à Le Gosier ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est de 5,5 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net avoisine les 3,3 %. Pour les maisons, le rendement brut est de 5,1 % et net d'environ 3,1 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Le Gosier ?
Le Gosier est exposée à une sismicité forte et à sept risques naturels (inondations, cyclones...), avec 14 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Par ailleurs, le taux de chômage local atteint 20,4 %, ce qui peut affecter la solvabilité des locataires. Une vérification des plans de prévention des risques (PPR) est indispensable.
Marché immobilier des communes voisines
Le Gosier présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Baie-Mahault (-27 %) ou Le Moule (-26 %), mais son attractivité territoriale très élevée justifie cet écart et offre un potentiel de plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Gosier.
Communes limitrophes du Gosier
Le Gosier est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Gosier est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 050 €/m² en 2026, soit +43,0 % de plus que la médiane du Guadeloupe (2 833 €/m²).
Forte valorisation observée: le m² médian du Gosier gagne +27,3 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 919 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,5 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 215 €/m² (surface médiane 98 m²) et celui des appartements à 3 990 €/m² (52 m²).
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 15,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 18,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2021 et 2025, 754 logements autorisés au permis de construire au Gosier — un rythme moyen de 151 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Gosier est caractéristique des communes de l'arc antillais. Le cadre géographique (à basse altitude (11 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).