Acheter à Beaune, c'est acquérir un pied-à-terre au cœur de la Bourgogne viticole, dans une cité au patrimoine exceptionnel (37 monuments historiques). Le marché, avec un prix médian de 2 759 €/m², est accessible pour une ville de cette renommée, mais demande un budget conséquent au regard du revenu médian local (22 880 €). Qui réussit à s'y installer ? Tour d'horizon pour votre projet.
Carte du marché immobilier à Beaune
Beaune et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Beaune
12 335 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 758 maisons et 7 468 appartements à à Beaune.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 38,9 % de maisons et 47,7 % de propriétaires, indique un marché ancré et familial. Un taux de résidences secondaires modéré (5 %) et une vacance structurelle (10,7 %) reflètent une dynamique locale plus que touristique. La part de logements sociaux (25 %) est significative et influence la composition démographique. Ce mix suggère un marché stable, adapté aux projets d'installation durable.
Évolution démographique à Beaune
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Beaune
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Beaune
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,9 %
- Employés 16,5 %
- Ouvriers 16,1 %
- Autres sans activité professionnelle 13,6 %
- Professions intermédiaires 12,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Beaune
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Beaune
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 342 logements).
- Avant 1919 12,4 % 1 279 logts
- 1919-1945 5,3 % 544 logts
- 1946-1970 22,7 % 2 350 logts
- 1971-1990 35,4 % 3 658 logts
- 1991-2005 13,8 % 1 424 logts
- 2006-2019 10,5 % 1 086 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaune
1 342 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Beaune
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Beaune
Une maison de 100 m², au prix médian de 2 801 €/m², représente un investissement de 280 100 €. Cela équivaut à plus de 12 années du revenu médian local (22 880 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 252 090 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 465 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaune
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Ignorer le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Surévaluer son budget sans intégrer les frais de notaire.
- Oublier de vérifier la couverture fibre (95,9 %).
Le saviez-vous ?
- Beaune compte 37 monuments historiques protégés.
- La gare TGV la plus proche est à Chalon-sur-Saône (27,2 km).
- 95,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Beaune
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 142 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beaune: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) place le parc beaunois dans la moyenne française. Seulement 7,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce profil limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement conforme, mais où des gains de performance restent possibles et valorisants.
Risques naturels et géorisques à Beaune
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à 7 risques naturels recensés, dont inondation et mouvement de terrain, avec 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon classé en zone 1 (faible). Tout projet d'achat doit s'accompagner d'une consultation du Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et d'assurance. Ces éléments sont factuels et n'empêchent pas la construction, mais la conditionnent.
Cadre de vie à Beaune
Beaune offre un cadre de vie agréable, marqué par un climat tempéré (11,9 °C de moyenne) et une riche vie culturelle et commerciale (372 commerces et 445 services). La ville est bien connectée : gare SNCF en ville, et gare TGV à 27 km à Chalon-sur-Saône. La densité (656,5 hab./km²) reste humaine. Les équipements sont complets (329 établissements de santé, 80 pour les sports). Le parc de logements est plutôt performant énergétiquement (classe DPE dominante C, 191 kWh/m²/an), un atout face à la hausse des coûts de l'énergie. La présence de 7 risques naturels recensés (radon faible, sismicité faible) implique de consulter les PPR avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 60 m², prévoyez environ 163 000 € (2 717 €/m²). Une maison de 93 m² requiert un budget médian de 260 000 €. Ces montants représentent respectivement 7,1 et 11,4 années de revenu médian local. La fourchette de prix est large (de 2 204 à 3 823 €/m²), laissant de la marge pour trouver selon ses moyens. Les délais de vente ne sont pas instantanés, laissant le temps à la réflexion et à la négociation, surtout pour les biens mal positionnés ou en mauvais état.
À qui s'adresse Beaune ?
L'achat à Beaune s'adresse principalement aux ménages établis, aux professionnels travaillant dans le bassin d'emploi (taux d'emploi 70,6 %) et aux amateurs de patrimoine disposant d'un apport conséquent. Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements, mais le budget reste élevé. Les retraités (32 % de plus de 60 ans) y trouvent tous les services de santé et un centre-ville animé. La ville attire aussi des acheteurs secondaires pour des résidences de week-end, profitant du tourisme et de la gastronomie.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (37 monuments)
- Vie commerciale et culturelle dense (1 342 équipements)
- Desserte ferroviaire pratique (gare en ville, TGV proche)
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Environnement viticole et gastronomique renommé
− À prendre en compte
- Prix élevés au regard des revenus locaux (écart important)
- Marché immobilier en léger repli (-4,2 % en un an)
- Démographie en baisse (-1,7 % sur 5 ans, impact à long terme)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Beaune est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Beaune
- Climat continental modéré (11,9 °C de moyenne).
- Parc à 38,9 % de maisons, stable et familial.
- Seulement 7,1 % de passoires thermiques (F/G).
- Âge médian de la population : 46,4 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Beaune
Quel budget pour acheter une maison à Beaune ?
Le prix médian d'une maison à Beaune est de 2 801 €/m². Pour une surface médiane de 93 m², il faut donc prévoir un budget d'environ 260 000 €, auxquels s'ajoutent les frais de notaire.
Beaune est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la ville dispose de 26 établissements scolaires et de nombreux équipements de sport et loisirs. Le parc comporte 38,9 % de maisons, un format prisé par les familles, même si les prix sont élevés.
Quels sont les points noirs de la vie à Beaune ?
Le principal point d'attention est le coût de l'immobilier, très élevé comparé aux revenus médians. La ville subit aussi un léger déclin démographique et son marché immobilier est en correction (-4,2 %).
Vous envisagez d'acheter à Beaune ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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