Bezons, ville de plus de 36 000 habitants à la densité élevée (9 108 hab./km²), offre un accès rapide à Paris tout en proposant des prix bien inférieurs à ceux des communes limitrophes des Hauts-de-Seine. Avec un âge médian de 35,1 ans, la ville affiche un visage jeune et familial. Le climat y est tempéré (12,9 °C de moyenne) et le territoire est plat (32 m d'altitude).
Carte du marché immobilier à Bezons
Bezons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bezons
15 119 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bezons est majoritairement collectif: 72,3 % d'appartements contre 27,7 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement collectif (72,3 %) avec une part de propriétaires occupant de 43 %. Ce taux, légèrement inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif important, renforcé par 44 % de logements sociaux. La faible part de résidences secondaires (0,9 %) indique une vocation résidentielle principale. La stabilité est assurée par une majorité de résidents ancrés, mais le poids du locatif social et privé module la dynamique des prix.
Évolution démographique à Bezons
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Bezons
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bezons
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,0 %
- Autres sans activité professionnelle 18,6 %
- Retraités 18,4 %
- Professions intermédiaires 14,8 %
- Ouvriers 13,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bezons
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bezons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 837 logements).
- Avant 1919 1,2 % 154 logts
- 1919-1945 8,0 % 1 028 logts
- 1946-1970 32,4 % 4 154 logts
- 1971-1990 26,2 % 3 361 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 624 logts
- 2006-2019 19,6 % 2 516 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bezons
1 203 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bezons
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bezons
Une maison type de 82 m² coûte environ 374 986 € à Bezons. Cela représente 17,5 années du revenu médian local (21 450 €). Avec un apport de 10 % (37 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 900 €. Un budget à confronter aux dépenses courantes dans une commune au taux de pauvreté élevé (rang 5/18).
Erreurs à éviter quand on achète à Bezons
- Omettre de consulter le PPRI Seine Aval avant l'offre.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer la part de logements sociaux dans la résidence.
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-8,7 %).
Le saviez-vous ?
- Bezons a gagné 30,8 % d'habitants en 10 ans.
- Seulement 0,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 24 établissements scolaires.
Performance énergétique du parc à Bezons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 668 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bezons est D, avec 14,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (218 kWh/m²/an) place le parc de Bezons dans la moyenne énergétique française. Cependant, 14,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Ceux-ci sont soumis à des restrictions de location dès 2025 (interdiction des G) et 2028 (F). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et un coût de rénovation à anticiper, pouvant impacter la valorisation du bien à moyen terme.
Risques naturels et géorisques à Bezons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bezons est concernée par un PPRI Seine Aval, lié aux crues de la Seine. La sismicité est très faible et le radon faible. Onze arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été recensés. Pour un acheteur, vérifier si le bien est en zone inondable (consultation obligatoire du PPR) est essentiel. Cela influence l'assurabilité, le coût des assurances, et peut imposer des contraintes constructives pour les travaux.
Cadre de vie à Bezons
La vie à Bezons est marquée par une forte urbanisation et une offre de services complète, avec 1 203 équipements recensés (commerces, santé, transports). La connectivité est excellente (fibre à 95,9 %). La proximité de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine (2,4 km) permet des liaisons rapides vers Paris. La commune compte un monument historique et 2 hébergements touristiques. En revanche, la ville est soumise à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Seine, un facteur à vérifier lors de l'achat. La qualité énergétique moyenne du parc est de classe D (218 kWh/m²/an).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Bezons, prévoyez un budget médian de 216 000 € pour un appartement de 57 m² (3 791 €/m²) et d'environ 375 000 € pour une maison de 82 m² (4 573 €/m²). Le marché est favorable aux acheteurs, avec des prix en baisse de 8,7 % et des délais de vente qui peuvent être rallongés par un taux de vacance de 8,4 %. L'accession à la propriété nécessite 10,1 années de revenu médian local (21 450 €) pour un appartement type.
À qui s'adresse Bezons ?
Bezons s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en petite couronne sans le budget des Hauts-de-Seine. Les familles y trouvent également leur compte grâce aux nombreuses écoles et à la part non négligeable de maisons (27,7 % du parc). En revanche, les rechercheurs d'un cadre très vert ou patrimonial devront regarder ailleurs.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix bien inférieurs aux communes voisines des Hauts-de-Seine.
- Accès rapide à Paris via la gare de Houilles (2,4 km).
- Services et commerces nombreux (1 203 équipements).
- Démographie jeune et dynamique (+19,5 % en 5 ans).
- Taux de propriétaires occupants de 43 %, signe d'une ville investie.
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (9 108 hab./km²).
- Présence d'un risque inondation (PPRI Seine Aval).
- Qualité énergétique moyenne du parc (classe D dominante).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bezons est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bezons
- Classe énergétique dominante : D (218 kWh/m²/an).
- 14,3 % de passoires thermiques (classes F et G).
- Âge médian de la population : 35,1 ans.
- Proximité gare TGV à 9,8 km (Paris Saint-Lazare).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bezons
Quel budget pour acheter une maison à Bezons ?
Le prix médian au m² d'une maison est de 4 573 €. Pour une surface médiane de 82 m², le budget médian s'élève donc à environ 375 000 €.
Bezons est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine n'est qu'à 2,4 km, offrant des liaisons vers Paris Saint-Lazare. La commune dispose aussi de 217 équipements de transport.
Quels sont les points faibles de Bezons ?
Les inconvénients majeurs sont la forte densité urbaine, l'exposition au risque inondation pour certains quartiers, et un parc de logements globalement peu performant énergétiquement (classe D dominante).
Vous envisagez d'acheter à Bezons ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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