Cabriès, petite ville de 10 240 habitants aux portes d'Aix-en-Provence, combine un environnement préservé (37 km² à 186 m d'altitude) et une accessibilité remarquable vers les pôles économiques. Son marché immobilier, très familial, requiert un budget médian de 682 000 € pour une maison. Avec un parc énergétiquement plutôt performant (DPE moyen C) et une démographie jeune (32,9 % de moins de 30 ans), elle attire des ménages en quête d'espace et de tranquillité.
Carte du marché immobilier à Cabriès
Cabriès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cabriès
4 329 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cabriès est composé très majoritairement de maisons (85,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Évolution démographique à Cabriès
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Cabriès
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cabriès
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 30,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 18,6 %
- Professions intermédiaires 16,3 %
- Autres sans activité professionnelle 13,7 %
- Employés 11,3 %
- Ouvriers 5,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Cabriès
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Cabriès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 050 logements).
- Avant 1919 5,4 % 218 logts
- 1919-1945 3,3 % 132 logts
- 1946-1970 12,2 % 496 logts
- 1971-1990 41,6 % 1 686 logts
- 1991-2005 15,6 % 632 logts
- 2006-2019 21,9 % 886 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cabriès
632 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cabriès
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Performance énergétique du parc à Cabriès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 301 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cabriès est C, avec 2,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Risques naturels et géorisques à Cabriès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cadre de vie à Cabriès
Le cadre de vie est marqué par un climat méditerranéen tempéré (13,9°C de moyenne) et un patrimoine historique avec deux monuments protégés. La commune est bien équipée avec 632 équipements de proximité, dont 205 commerces et 110 services de santé. La connexion est excellente : fibre à 77,2 %, gare TER à 3,8 km et aéroport Marseille-Provence à 13,7 km. Les loisirs sont tournés vers la nature (33 équipements sportifs) et le calme, loin de l'agitation urbaine. La faible part de logements sociaux (4 %) et un taux de pauvreté parmi les plus bas du département renforcent son caractère résidentiel aisé.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 123 m², il faut compter environ 682 000 € (5 548 €/m²). Un appartement de 80 m² représente un investissement d'environ 1 060 000 € (13 256 €/m²). La fourchette normale des prix s'étend de 4 793 à 6 769 €/m². Les biens se vendent dans des délais raisonnables, le marché n'étant pas congestionné. Le revenu médian local de 32 780 € implique qu'il faut 20,8 ans de revenus pour acheter une maison médiane, un effort d'accession important.
À qui s'adresse Cabriès ?
Cabriès s'adresse principalement aux familles avec enfants, attirées par l'espace (jardin), la sécurité et les écoles. Les actifs travaillant à Aix ou Marseille, prêts à assumer la mobilité quotidienne (péage, train), y trouvent aussi leur compte. Les retraités (26,6 % de 60 ans et plus) apprécient le calme et le climat. En revanche, les jeunes actifs solo ou les étudiants y trouveront peu de logements adaptés (studios rares) et une vie nocturne limitée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Environnement préservé et cadre de vie familial calme.
- Accessibilité TGV et autoroute vers Aix-Marseille en moins de 30 minutes.
- Parc immobilier majoritairement récent et performant énergétiquement (DPE C).
- Équipements et services de proximité nombreux (632 équipements).
- Fiscalité locale modérée (dette de 1 285 €/habitant).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cabriès est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cabriès
Quel budget pour une maison à Cabriès ?
Comptez un budget médian de 682 000 € pour une maison de 123 m², soit 5 548 €/m². Les prix démarrent autour de 480 000 € pour les biens les plus accessibles (quartile bas).
Cabriès est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Simiane-Collongue est à 3,8 km et la gare TGV d'Aix-en-Provence à 5,3 km. L'aéroport Marseille-Provence est à 20 minutes en voiture. La commune est bien couverte en fibre (77,2 %).
La commune est-elle adaptée aux familles ?
Tout à fait, avec 9 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (33) et un environnement sécurisé. 85,6 % des logements sont des maisons, idéales pour les familles.
Vous envisagez d'acheter à Cabriès ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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