01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 342 logements dont 24 838 résidences principales, 1 148 résidences secondaires et 3 355 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 838 | 84,6 % |
| Résidences secondaires | 1 148 | 3,9 % |
| Logements vacants | 3 355 | 11,4 % |
Le graphique détaille la structure des 29 342 logements: 85 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 154 | 0,6 % |
| 1919-1945 | 383 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 3 159 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 6 693 | 27,6 % |
| 1991-2005 | 7 448 | 30,7 % |
| 2006-2019 | 6 390 | 26,4 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (31 %), 26 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 425 | 13,8 % |
| 2 pièces | 6 304 | 25,4 % |
| 3 pièces | 7 357 | 29,6 % |
| 4 pièces | 5 265 | 21,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 487 | 10,0 % |
Taille moyenne: 2,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 10 %, les T1-T2 39 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 077 | 26 391 | 29 342 |
| Rés. principales | 19 793 | 22 913 | 24 838 |
| Rés. secondaires | 15 | 393 | 1 148 |
| Vacants | 1 269 | 3 084 | 3 355 |
En regard, Saint-Laurent-Du-Maroni (à 164 km, 54 429 hab.) affiche 43,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 137 | 20,7 % |
| Locataires (privé) | 12 598 | 50,7 % |
| Locataires HLM | 5 458 | 22,0 % |
| Logés gratuitement | 1 646 | 6,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 20,7 % de propriétaires face à 72,7 % de locataires (dont 22 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 545 |
| 2 à 4 ans | 6 858 |
| 5 à 9 ans | 4 399 |
| 10 ans ou plus | 8 036 |
| Total ménages | 24 838 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 683 |
| Sous-occupation modérée | 4 392 |
| Sous-occupation accentuée | 2 191 |
| Suroccupation modérée | 5 932 |
| Suroccupation accentuée | 3 519 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 208 | 45,1 % |
| 1 voiture | 10 346 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 284 | 13,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 45 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 13 % multi-motorisés. Par ailleurs, 36,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 115 | 6 639 | 126 | 350 |
| 1975 | 9 410 | 9 064 | 120 | 226 |
| 1982 | 12 837 | 11 431 | 357 | 1 049 |
| 1990 | 14 675 | 13 184 | 383 | 1 108 |
| 1999 | 18 878 | 16 947 | 334 | 1 597 |
| 2006 | 20 495 | 19 227 | 64 | 1 203 |
| 2011 | 21 077 | 19 793 | 15 | 1 269 |
| 2016 | 26 391 | 22 913 | 393 | 3 084 |
| 2022 | 29 342 | 24 838 | 1 148 | 3 355 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 7 115 logements, le total atteint 29 342 en 2022 (+312 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 5 487 | 5 319 | 6 196 | 6 600 | 6 362 | 4 431 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 282 | 2 572 | 3 070 | 3 534 | 3 550 | 3 270 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 5 | 14,7 % |
| Classe C | 11 | 32,4 % |
| Classe D | 15 | 44,1 % |
| Classe E | 2 | 5,9 % |
| Classe F | 1 | 2,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 34 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en D, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 44,1 % |
| Classe B | 12 | 35,3 % |
| Classe C | 2 | 5,9 % |
| Classe D | 4 | 11,8 % |
| Classe E | 1 | 2,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 44 %, 85 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 169 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 201 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 104 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 5 |
| Classe C | 0 | 11 |
| Classe D | 3 | 12 |
| Classe E | 0 | 2 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (148), appartements classés D (183), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 155 |
| T2 | 1 476 |
| T3 | 2 762 |
| T4 | 2 331 |
| T5+ | 501 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cayenne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cayenne est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Guyane. (sur 22 communes) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 29 342 logements à Cayenne, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. Le collectif l'emporte très largement: 70,9 % d'appartements pour 29,1 % de maisons. Cayenne est dans le maillage des communes de la Guyane française, dans un relief de plaine, à 5 m d'altitude en moyenne.
Parc à orientation locative marquée: 72,7 % de locataires, 20,7 % de propriétaires occupants. 22,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au titre de la loi SRU, Cayenne est conforme — 41,7 % pour une obligation de 25,0 %.
Près d'26,4 % du parc de Cayenne a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Sur le plan énergétique, de Cayenne, le parc tient mieux que la moyenne — classe D dominante, 180 kWh/m²/an.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Cayenne a augmenté de +11,2 %. Le taux de ménages sans voiture atteint 45,1 % à Cayenne, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est dans le maillage des communes de la Guyane française: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 5 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (24 838 résidences principales de Cayenne) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Cayenne en 2026 ?
Capitale de la Guyane, Cayenne concentre les fonctions administratives, économiques et culturelles du territoire. Son marché immobilier, dynamique et bien équipé, doit composer avec une conjoncture économique fragile et une fiscalité élevée. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Avec un rendement brut de 6,9 % et une correction récente de -4 %, Cayenne offre un point d'entrée plus accessible que sa voisine Saint-Laurent-du-Maroni.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à condition de cibler les biens bien placés et d'anticiper la fiscalité élevée.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif (6,9 %)
- ✓ Correction récente de -4 % : opportunité d'achat
- ✓ Services très développés (ICS 9,3/10)
- ⚠ Chômage élevé (30,3 %) : fragilité économique
- ⚠ Taxe foncière lourde (70,56 %) : impact rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 874 €/m², Cayenne reste plus accessible que la plupart des préfectures métropolitaines.
- Capitale régionale, elle concentre 60 % de la population du département et l'essentiel des équipements.
- Son rendement locatif brut (6,9 %) dépasse celui des grandes villes françaises.
Analyse du marché immobilier à Cayenne
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cayenne : opportunités et risques
Investir à Cayenne en 2026 s'envisage principalement sous l'angle du rendement locatif brut, attractif à 6,9 % pour les appartements. La demande locative est structurellement forte, portée par une population majoritairement locataire (seulement 20,7 % de propriétaires) et un parc de logements sociaux limité. Le taux de vacance (11,4 %) indique cependant un parc dégradé ou mal réparti, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Le principal frein à la rentabilité nette est la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 70,56 % qui grève significativement les revenus. Après déduction des charges, le rendement net estimé chute à 3,2 %, un niveau modeste. Il faut y ajouter le risque économique lié au chômage élevé, susceptible d'affecter la solvabilité des locataires et la pérennité des loyers.
La stratégie la plus adaptée semble être l'investissement en locatif annuel, en ciblant les appartements récents (26,4 % du parc construit après 2006) et bien situés, proches des pôles d'emploi et de services. La faible pression touristique (IPTI 3,1/10) déconseille la location saisonnière. Enfin, la loi Climat et Résilience impose un calendrier de rénovation énergétique : avec seulement 3,1 % de passoires thermiques, le parc cayennais est relativement épargné, limitant ce risque réglementaire.
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Données du marché immobilier à Cayenne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cayenne présente un profil atypique, marqué par une forte densité urbaine et une population jeune. Avec un prix médian de 2 874 €/m² en 2024, il a connu une légère correction de -4 % après le pic de l'année précédente. Cette baisse doit être relativisée au regard de la stabilité des cinq dernières années, où les prix ont oscillé dans une fourchette étroite de 120 €/m².
La structure des transactions révèle une prédominance des appartements (72 % des ventes), logique dans une ville où le parc de logements collectifs est majoritaire. Leur prix médian (2 877 €/m²) dépasse celui des maisons (2 790 €/m²), un écart qui s'explique par la localisation souvent plus centrale des appartements. Selon les données DVF 2024, la fourchette des prix pour 50 % des biens se situe entre 2 072 et 3 863 €/m², indiquant une diversité de l'offre.
Le contexte économique local, avec un taux de chômage élevé (30,3 %), pèse sur la demande des ménages. Néanmoins, l'attractivité territoriale de Cayenne, notée 7,4/10, et son très haut niveau d'équipements (ICS 9,3/10) soutiennent le marché. La construction neuve, bien que ralentissant, continue d'alimenter l'offre, avec un risque de surproduction contenu par la croissance démographique à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cayenne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Cayenne a connu une relative stabilité, oscillant entre 2 763 €/m² et 2 768 €/m² selon les données DVF. Le pic de 2023 (2 882 €/m²) a été suivi d'une correction de -4 % l'année suivante, ramenant le prix à 2 874 €/m². Cette tendance contraste avec la hausse observée à Saint-Laurent-du-Maroni, où les prix sont supérieurs de 12 %. Le marché des appartements, plus actif, montre une résilience légèrement meilleure que celui des maisons. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation, couplée à des rendements locatifs attractifs, pourrait représenter une fenêtre d'opportunité, à condition de sélectionner des biens bien situés et de tenir compte de la fiscalité locale élevée.
Évolution du marché immobilier de Cayenne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 304 transactions en 2025 et affiche une évolution de +12,9 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 822 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'un appartement type de 52 m² à 149 188 €, le loyer médian attendu est de 863 € par mois (16,6 €/m²/mois). Avec un prêt sur 20 ans au taux de 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 904 €, nécessitant un effort net mensuel modeste de 41 €. Le rendement brut atteint 6,9 %, mais le rendement net estimé n'est que de 3,2 % après déduction de la taxe foncière (70,56 %), des charges de gestion et d'une vacance locative. Cet écart important souligne l'impact de la fiscalité sur la rentabilité réelle, à intégrer impérativement dans le montage.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 359 transactions ont été enregistrées à Cayenne, un niveau d'activité soutenu même s'il est en léger retrait par rapport aux années précédentes (505 en 2021). Le marché est dominé par la vente d'appartements (252 ventes, 72 % du total), reflétant le caractère urbain de la commune. Les maisons, moins nombreuses (107 ventes), représentent une part minoritaire du parc (31 %). Le prix moyen global (4 577 €/m²) est nettement supérieur au prix médian (2 874 €/m²), signe de la présence de biens haut de gamme qui tirent les moyennes vers le haut. Le marché reste liquide, mais la faiblesse du nombre de propriétaires occupants (20,7 %) indique une forte proportion de locataires, soutenant la demande locative.
Répartition des ventes
28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 304 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 304 | 87 | 217 |
| Prix médian/m² | 2 822 € | 2 761 € | 2 839 € |
| Prix moyen/m² | 2 940 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 287 | 2 500 € |
| 2022 | 287 | 2 646 € |
| 2023 | 280 | 2 642 € |
| 2024 | 258 | 2 620 € |
| 2025 | 304 | 2 822 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 676 logements ont été autorisés à Cayenne, dont 419 en 2024. Cependant, la tendance est à la baisse (-6 % par rapport à la période précédente), ce qui pourrait indiquer un ralentissement de la dynamique constructive. Cette offre neuve, qui représente environ 5,7 % du parc existant, répond à une demande soutenue par une population jeune et une croissance démographique à long terme (+14,6 % sur 10 ans). Le risque de sur-offre semble limité, d'autant que la part de logements vacants reste élevée (11,4 %), signe d'un parc peut-être dégradé ou mal réparti. L'investisseur devra prêter attention à la localisation des nouveaux programmes pour éviter les zones en tension.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 234 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 10 316 autorisations pour 6 180 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Cayenne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cayenne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 426 logements ont été autorisés à à Cayenne, -17 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Cayenne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cayenne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (70,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net, c'est ce qui reste après toutes les dépenses. À Cayenne, la taxe foncière sur le bâti est un poste lourd à 70,56 % (2024). Il faut aussi provisionner la vacance locative (le parc compte 11,4 % de logements vacants), les frais de gestion, les charges de copropriété et une enveloppe pour les travaux. Ces éléments peuvent réduire le rendement brut de moitié, comme le montre la fourchette locale de 6,9 % brut à 3,2 % net pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Cayenne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cayenne: classe D en tête, 2,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc résidentiel local affiche une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe C dominante (176 kWh/m²/an). La part de passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à 3,1 %. Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement plus efficient et moins exposé aux futures dépréciations sur les logements énergivores.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 à 3 pièces, adaptés à la demande locale, avec une surface médiane de 52 m². Le neuf (26,4 % du parc construit après 2006) est mieux valorisé, mais l'ancien doit être scruté au regard du DPE, la classe dominante étant C (176 kWh/m²/an). Les maisons, plus rares (31 % du parc), offrent un rendement brut légèrement supérieur.
Quelles zones cibler à Cayenne ?
Le centre historique, avec ses 43 monuments protégés, et les quartiers bien équipés (2 855 équipements au total) offrent la meilleure liquidité. La périphérie peut présenter des opportunités de prix, mais la demande locative y est moins forte. Surveillez les zones en développement liées aux 1 676 logements autorisés sur 5 ans, mais attention au risque de sur-offre (tendance -6 % des autorisations).
Calculateur de rendement à Cayenne
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Risques à connaître avant d'investir à Cayenne
Le principal risque est la vacance, avec un taux de logements vacants de 11,4 %. Le taux de chômage local élevé (30,3 %) fragilise la solvabilité des locataires. La taxe foncière sur le bâti (70,56 %) pèse lourdement sur la rentabilité nette. Enfin, certains quartiers sont soumis à des plans de prévention des risques d'inondation (PPRI), pouvant compliquer l'assurance et la revente.
Erreurs à éviter quand on investit à Cayenne
- Négliger le poids de la taxe foncière (70,56 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance potentielle.
- Se fier au seul rendement brut pour juger la rentabilité.
- Ne pas vérifier les règles de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cayenne suit peu la saisonnalité métropolitaine. Le climat tropical rend les visites possibles toute l'année. Cependant, la période des pluies (d'avril à juillet) peut ralentir légèrement l'activité. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas significativement les décisions de vente. La meilleure période pour acheter ou vendre reste conditionnée par la mise en marché de biens correspondant à sa recherche, sans pic saisonnier marqué.
Le saviez-vous ?
- Cayenne possède 43 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune a autorisé 1676 logements neufs en cinq ans.
S'installer à Cayenne : cadre de vie et logement
Cayenne offre un cadre de vie urbain et équipé, unique en Guyane. Avec 2 855 équipements recensés, dont 560 commerces et 470 établissements de santé, la commune assure une autonomie quasi complète à ses habitants. Le climat équatorial, chaud et humide toute l'année (27,3 °C de moyenne), et la proximité de l'océan Atlantique définissent un environnement spécifique, à apprécier en connaissance de cause.
La ville, riche de 43 monuments historiques, possède un patrimoine colonial visible dans son centre-ville. Les aménagements publics et la connectivité sont de bon niveau : la fibre couvre 91,2 % des logements et la 5G est déployée par quatre opérateurs. En revanche, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels, notamment d'inondation (trois plans de prévention des risques actifs), et a connu six arrêtés de catastrophe naturelle, facteurs à intégrer dans le choix du bien et l'assurance.
La population, très jeune (âge médian de 29,7 ans), et la diversité culturelle contribuent à une atmosphère dynamique. Les activités de loisir sont tournées vers la mer et la forêt tropicale environnante. Le taux de chômage élevé et les difficultés sociales de certains quartiers nuancent toutefois ce tableau, invitant à une attention particulière sur le choix du secteur de résidence.
Carte du marché immobilier à Cayenne
Cayenne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cayenne
Le climat équatorial domine, avec une température moyenne de 27,3 °C et des précipitations abondantes (2731 mm/an). L'absence de gel et l'humidité constante façonnent le cadre de vie et l'entretien des biens. Ce profil convient aux personnes recherchant une chaleur permanente et acceptant la saison des pluies. Pour l'habitat, la ventilation naturelle et la protection contre l'humidité sont des critères de confort primordiaux.
À qui s'adresse Cayenne ?
La ville s'adresse principalement aux fonctionnaires et aux employés du secteur public, attirés par le statut de préfecture. Les jeunes actifs et les familles cherchant la proximité des services y trouvent leur compte, malgré un taux de propriétaires occupants faible (20,7 %). Les primo-accédants peuvent être freinés par le niveau de prix et le taux de chômage élevé. Les amateurs de patrimoine et de culture créole y trouveront une identité forte.
Avantages et limites à Cayenne
✓ Points forts
- Préfecture : concentration d'emplois publics et de services
- Équipements nombreux : santé, éducation, commerces (2 855 au total)
- Patrimoine historique riche avec 43 monuments protégés
- Connexion fibre très développée (91,2 % de couverture)
- Parc immobilier relativement récent (26,4 % post-2006)
− À prendre en compte
- Climat chaud et très humide toute l'année
- Taux de chômage très élevé (30,3 %)
- Risques naturels (inondations) soumis à PPR
Composition du parc immobilier à Cayenne
29 342 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 527 maisons et 18 849 appartements à à Cayenne.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement locatif et en appartements. Seulement 20,7 % des habitants sont propriétaires occupants, et les maisons individuelles ne représentent que 31,1 % des résidences principales. Cette structure, couplée à un taux de vacance de 11,4 %, indique un marché dynamique porté par la location, avec une demande locative solide mais une stabilité de l'occupation moins forte que dans les villes à forte proportion de propriétaires.
Ancienneté du parc à Cayenne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 226 logements).
- Avant 1919 0,6 % 154 logts
- 1919-1945 1,6 % 383 logts
- 1946-1970 13,0 % 3 159 logts
- 1971-1990 27,6 % 6 693 logts
- 1991-2005 30,7 % 7 448 logts
- 2006-2019 26,4 % 6 390 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cayenne
2 855 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cayenne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La zone est soumise à des plans de prévention des risques (PPRI et PPRL sur l'île de Cayenne) principalement liés aux inondations et submersions marines. Neuf risques naturels sont recensés, avec une sismicité très faible et un faible potentiel radon. Consulter ces documents en mairie est indispensable avant tout achat pour connaître les contraintes constructives et les zones réglementées, qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Cayenne
Une maison médiane à Cayenne coûte 205 254 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1030 €. Dans un contexte où le revenu médian local n'est pas communiqué, cette charge doit être comparée aux revenus du foyer. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent un coût d'entrée significatif.
Erreurs à éviter quand on achète à Cayenne
- Oublier de consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Sous-estimer les coûts de climatisation et d'entretien.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente.
- Ne pas vérifier la qualité de la connexion fibre.
Points clés à retenir à Cayenne
- Prix médian au m² à 2 874 € en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif autour de 7 % en moyenne.
- Climat équatorial chaud et humide toute l'année.
- La qualité du bien et sa localisation créent la valeur.
- Les appartements sont plus chers (2 877 €/m²) que les maisons (2 790 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 70,56 % en 2024.
- Peu de passoires thermiques (3,1 % de F/G).
- Une estimation professionnelle est cruciale pour négocier.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cayenne ?
À Cayenne, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs créent de la valeur. La proximité des commerces (560 équipements) et des écoles est cruciale. L'état général du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition à la brise sont appréciées. En appartement, l'étage et la vue peuvent justifier une prime. La forte connectivité fibre (91,2 %) est aussi un atout valorisant. Un bien bien entretenu et climatisé se vendra toujours mieux.
Estimation indicative d'une maison à Cayenne
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 760 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables à Cayenne. Surévaluer son bien dans un marché en baisse conduit à une vacance prolongée, d'autant que 11,4 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre une partie de son patrimoine. Seules les données locales fines (prix au m² par quartier, état du bien, DPE) permettent de se positionner juste face à une clientèle d'acheteurs majoritairement locaux et souvent investisseurs. L'expertise d'un professionnel du territoire intègre aussi les spécificités comme la taxe foncière élevée (70,56 %) et les plans de prévention des risques.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une tendance, mais seul un professionnel local capte les subtilités de Cayenne. Il évaluera l'impact réel de l'état du bien, de son exposition aux alizés ou de sa proximité avec un équipement clé. Il connaît la demande réelle par quartier et peut ajuster le prix en fonction de la dynamique de vente actuelle. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face à des acheteurs souvent bien informés, sécurisant ainsi la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ignorer les micro-marchés entre quartiers.
- Surestimer son bien par attachement émotionnel.
Investir à Cayenne : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais l'acte d'achat nécessite une connaissance fine des quartiers et des opportunités. Un professionnel local vous aidera à identifier le bien qui correspond à votre stratégie et à négocier au meilleur prix.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais la réussite de l'investissement dépend du choix du bien et du financement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cayenne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Cayenne
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cayenne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cayenne
Quel est le prix immobilier moyen à Cayenne ?
Le prix médian à Cayenne s'établit à 2 874 €/m² en 2024, avec une fourchette comprise entre 2 072 et 3 863 €/m² pour 50 % des biens. Les appartements sont en moyenne plus chers (2 877 €/m²) que les maisons (2 790 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir à Cayenne ?
La correction des prix de -4 % en 2024 peut représenter une opportunité d'achat, surtout pour un investissement locatif. Le rendement brut est attractif (6,9 % pour les appartements), mais la fiscalité locale élevée réduit significativement la rentabilité nette.
Cayenne est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cayenne est moins chère que Saint-Laurent-du-Maroni, où le prix médian atteint 3 095 €/m², soit un écart de +12 %. En revanche, elle concentre l'essentiel des équipements et services du département, ce qui justifie en partie sa densité et son attractivité.
Quel rendement locatif espérer à Cayenne ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,9 % pour les appartements et de 7,7 % pour les maisons. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 70,56 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à environ 3,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Cayenne ?
Les quartiers centraux et bien équipés, proches des administrations et des services, offrent la meilleure liquidité locative. Les programmes neufs, en développement, peuvent aussi présenter un intérêt, mais il est crucial de vérifier leur exposition aux risques d'inondation.
Marché immobilier des communes voisines
Cayenne affiche un prix au m² inférieur de 12 % à Saint-Laurent-du-Maroni, malgré des équipements et services bien supérieurs, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cayenne.
Communes limitrophes de Cayenne
Cayenne est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Cayenne (2 822 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de 0,0 % par rapport dans le Guyane.
Progression modérée: ++12,9 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 416 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +7,7 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cayenne — maisons à 2 761 €/m² pour 80 m² en surface médiane, appartements à 2 839 €/m² pour 52 m².
Loyers observés à Cayenne: 16,6 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cayenne (3,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Cayenne: l'équivalent de 285 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cayenne est dans le maillage des communes de la Guyane française. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 5 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).