01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 525 logements dont 12 053 résidences principales, 618 résidences secondaires et 855 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 053 | 89,1 % |
| Résidences secondaires | 618 | 4,6 % |
| Logements vacants | 855 | 6,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 5 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 13 525.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 98 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 98 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 181 | 1,7 % |
| 1971-1990 | 1 700 | 15,6 % |
| 1991-2005 | 3 998 | 36,6 % |
| 2006-2019 | 4 846 | 44,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 44 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 704 | 5,8 % |
| 2 pièces | 2 149 | 17,8 % |
| 3 pièces | 3 466 | 28,8 % |
| 4 pièces | 3 468 | 28,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 267 | 18,8 % |
Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 545 | 10 683 | 13 525 |
| Rés. principales | 8 617 | 9 647 | 12 053 |
| Rés. secondaires | 259 | 328 | 618 |
| Vacants | 670 | 707 | 855 |
Cayenne, commune de taille similaire à 164 km, affiche 17,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 252 | 43,6 % |
| Locataires (privé) | 3 162 | 26,2 % |
| Locataires HLM | 1 861 | 15,4 % |
| Logés gratuitement | 1 777 | 14,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 43,6 %, locataires 41,7 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 067 |
| 2 à 4 ans | 3 848 |
| 5 à 9 ans | 2 207 |
| 10 ans ou plus | 3 931 |
| Total ménages | 12 053 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 195 |
| Sous-occupation modérée | 1 887 |
| Sous-occupation accentuée | 860 |
| Suroccupation modérée | 2 501 |
| Suroccupation accentuée | 3 219 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 487 | 53,8 % |
| 1 voiture | 4 448 | 36,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 118 | 9,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 54 % sans voiture, 37 % à une voiture et 9 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 44,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 664 | 1 329 | 74 | 261 |
| 1975 | 1 338 | 1 220 | 22 | 96 |
| 1982 | 2 286 | 1 884 | 127 | 275 |
| 1990 | 3 913 | 3 432 | 50 | 431 |
| 1999 | 5 250 | 4 526 | 214 | 510 |
| 2006 | 7 876 | 7 164 | 262 | 449 |
| 2011 | 9 545 | 8 617 | 259 | 670 |
| 2016 | 10 683 | 9 647 | 328 | 707 |
| 2022 | 13 525 | 12 053 | 618 | 855 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 664 logements à l'origine, 13 525 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 048 | 1 077 | 1 354 | 1 663 | 1 807 | 1 041 |
| Dont vacants > 2 ans | 530 | 517 | 544 | 635 | 778 | 802 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 14,3 % |
| Classe C | 4 | 57,1 % |
| Classe D | 2 | 28,6 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 7 diagnostics: la majorité se situe en classe C (57 %), avec 71 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 42,9 % |
| Classe B | 2 | 28,6 % |
| Classe C | 1 | 14,3 % |
| Classe D | 1 | 14,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (43 %), et 86 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 219 kWh/m²/an, contre 60 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 159 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 1 | 3 |
| Classe D | 1 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (183 kWh/m²/an) et appartements en classe C (139).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 67 |
| T2 | 694 |
| T3 | 1 365 |
| T4 | 1 249 |
| T5+ | 528 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Laurent-du-Maroni (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Laurent-du-Maroni est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département Guyane. (sur 14 communes) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Saint-Laurent-du-Maroni totalise 13 525 logements dont 89,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 70,1 % de maisons individuelles pour 29,9 % d'appartements. Ancrage local: la commune est implantée sur le vaste territoire guyanais, en plaine, à 5 m d'altitude.
Les deux statuts se partagent le parc de Saint-Laurent-du-Maroni: 43,6 % en propriété occupante, 41,7 % en location. Côté logement social, 15,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le renouvellement du parc est marqué — 44,4 % des logements datent de 2006 ou après. Le parc de Saint-Laurent-du-Maroni se classe bien côté DPE: C en tête et 151 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203).
Le parc immobilier de Saint-Laurent-du-Maroni s'est étoffé rapidement, de +26,6 % entre 2016 et 2022. 53,8 % des ménages de Saint-Laurent-du-Maroni ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre implantée sur le vaste territoire guyanais dans lequel s'inscrit Saint-Laurent-du-Maroni. Saint-Laurent-du-Maroni est en plaine, à 5 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 12 053 résidences principales de Saint-Laurent-du-Maroni et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Laurent-du-Maroni en 2026 ?
Deuxième ville de Guyane, Saint-Laurent-du-Maroni est un pôle économique majeur de l'Ouest guyanais, avec une démographie très jeune et en forte croissance. Son marché immobilier, marqué par une pression forte et une volatilité des prix, interroge les investisseurs sur son potentiel réel. Le verdict s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs socio-économiques.
Avec une pression immobilière parmi les plus fortes de Guyane et une croissance démographique soutenue, Saint-Laurent-du-Maroni offre un potentiel locatif réel, malgré un marché volatil.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative annuelle sur maison, avec un horizon moyen terme pour amortir la volatilité des prix.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison correct à 6,5 %
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,6/10)
- ✓ Dynamique démographique forte (+19,4 % en 5 ans)
- ⚠ Volatilité des prix (-26,1 % en 2024)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 42,1 %)
- ⚠ Absence de marché locatif structuré pour les appartements
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 985 €/m², la commune est 15 % plus chère que Cayenne, la préfecture régionale.
- Son rendement locatif brut (6,5 % pour les maisons) dépasse largement celui des grandes métropoles françaises.
- Elle affiche une pression démographique soutenue, supérieure à la moyenne nationale.
Analyse du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Laurent-du-Maroni : opportunités et risques
Le rendement brut maison de 6,5 % semble attractif, mais il est impératif de le recalculer au net. La taxe foncière, à 73,68 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois et demi de loyer, rognant sévèrement la rentabilité, comme le confirme le rendement net estimé à 2,9 %.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel sur maison, ciblant les nombreux ménages jeunes en recherche de logement familial. La demande locative est réelle, portée par une croissance démographique de +19,4 % en cinq ans, mais elle est également très sensible au pouvoir d'achat local, d'où la nécessité d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
L'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme pour amortir la volatilité des prix observée. L'important volume de construction neuve (3 387 logements autorisés en cinq ans) constitue à la fois une preuve d'attractivité et un risque de concurrence pour l'ancien, nécessitant une veille active sur l'évolution de l'offre.
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Données du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 985 €/m², le prix médian de Saint-Laurent-du-Maroni masque une forte dispersion, la fourchette des 50 % des transactions s'étalant de 1 560 à 4 251 €/m² selon les données DVF 2024. Cette amplitude révèle un marché segmenté, segmenté entre un habitat informel ou dégradé et un parc récent valorisé.
La comparaison avec Cayenne, moins chère de 15 %, interroge. Saint-Laurent-du-Maroni capitalise sur son statut de ville-frontière dynamique et sur une pression démographique soutenue, mais pâtit d'un tissu économique fragile, avec un taux de chômage de 42,1 % qui limite la demande solvable.
Le parc de logements, jeune à 44,4 % construit après 2006, et l'absence de passoires thermiques (<0,1 %) sont des atouts structurels. Néanmoins, la part élevée de maisons (73,2 %) et la faible liquidité du segment appartement orientent nécessairement l'investisseur vers le logement individuel.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Laurent-du-Maroni Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Saint-Laurent-du-Maroni sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine une courbe en dents de scie. Après un pic à 4 040 €/m² en 2023, une correction sévère de -26,1 % ramène le prix à 3 333 €/m² en 2024, niveau inférieur à celui de 2020. Cette volatilité reflète un marché de taille modeste, sensible aux variations de volume (de 106 transactions en 2022 à 43 en 2024) et aux aléas économiques locaux. Comparée à Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni reste plus chère, mais l'écart se resserre. Pour un acheteur en 2026, cette instabilité impose une vigilance accrue sur le prix d'acquisition et une marge de sécurité.
Évolution du marché immobilier de Saint-Laurent-du-Maroni
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 378 €/m² → 3 333 €/m² (+40,2 %), volume annuel actuel 45 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base du prix médian d'une maison (82 m² à 253 790 €) et d'un loyer moyen de 16,9 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 6,5 %. Toutefois, la taxe foncière élevée (73,68 %) et les frais de gestion grèvent significativement la rentabilité, ramenant le rendement net estimé à 2,9 %. Le loyer mensuel estimé (environ 1 386 €) pourrait couvrir une partie de la mensualité d'un crédit, mais l'effort financier reste substantiel dans un contexte de taux d'intérêt élevés. Cette simulation souligne l'importance d'un apport personnel conséquent et d'une analyse fine des charges pour assurer la viabilité de l'opération.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 45 transactions, un volume en net repli par rapport aux années précédentes (106 en 2022). Ces ventes concernent quasi exclusivement des maisons (41 sur 43), reflétant la structure du parc locatif (73,2 % de maisons). L'absence de transaction significative sur les appartements indique un segment locatif collectif quasi inexistant ou illiquide. Le prix moyen global (4 758 €/m²) est sensiblement supérieur au médian (2 985 €/m²), signe d'une distribution des prix inégale, avec quelques biens à valorisation élevée. Ce marché, peu liquide et orienté vendeur en période de pression, peut basculer rapidement en faveur de l'acheteur lors des corrections.
Répartition des ventes
75,6 % de maisons et 24,4 % d'appartements parmi les 45 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 75,6 % de maisons et 24,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 45 | 34 | 11 |
| Prix médian/m² | 3 333 € | 3 266 € | 4 000 € |
| Prix moyen/m² | 6 341 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 52 | 2 378 € |
| 2022 | 70 | 2 288 € |
| 2023 | 39 | 2 793 € |
| 2024 | 30 | 3 161 € |
| 2025 | 45 | 3 333 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Laurent-du-Maroni est vigoureuse, avec 3 387 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 127 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique forte (+31,1 % en 10 ans) et à un déficit structurel de logements. La prédominance des maisons dans le parc existant pourrait être modérée par cette nouvelle offre, potentiellement plus diversifiée. Pour l'investisseur, cette frénésie de construction neuve comporte un double risque : à court terme, une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien ; à moyen terme, une sur-offre si la croissance démographique venait à ralentir. Il est crucial de surveiller les quartiers en développement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 006 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 11 474 autorisations pour 3 650 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Laurent-du-Maroni
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Laurent-du-Maroni (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Laurent-du-Maroni: 3 469 logements autorisés sur 5 ans, 503 pour la dernière année (+79 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Laurent-du-Maroni
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Laurent-du-Maroni
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (73,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net se calcule en retranchant au brut toutes les charges réelles. La taxe foncière, particulièrement élevée à 73,68 % du taux de base, constitue le premier poste. Viennent s'ajouter les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un climat tropical humide (près de 2500 mm de pluie par an) et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 6,3 %. Sur un rendement brut de 6,5 % pour une maison, ces charges ramènent le rendement net estimé autour de 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Laurent-du-Maroni
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Laurent-du-Maroni: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (151 kWh/m²/an), une performance honorable. Surtout, le diagnostic local ne relève quasiment aucune passoire thermique (0,0 % de logements classés F ou G). Cela réduit considérablement le risque réglementaire lié aux futures interdictions de location (loi Climat) et les travaux de rénovation énergétique urgents pour un acquéreur. Cette situation s'explique par un parc récent : 44,4 % des logements ont été construits après 2006.
Calculateur de rendement à Saint-Laurent-du-Maroni
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Cas pratique : un investissement type à Saint-Laurent-du-Maroni
Pour une maison type de 82 m² (surface correspondant au prix total médian de 253 790 €), le loyer mensuel moyen s'établirait autour de 1385 €. Avec un rendement brut de 6,5 %, les charges (taxe foncière, gestion, vacance) réduiraient significativement la rentabilité nette, qui tombe à environ 2,9 %, soit un revenu locatif net annuel proche de 7350 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Laurent-du-Maroni
- Négliger le poids de la taxe foncière (73,68 % du taux de base).
- Surestimer la solvabilité des locataires (taux de chômage à 42,1 %).
- Oublier de provisionner pour l'entretien dans un climat humide.
- Ne pas consulter le PPRI pour vérifier l'assurabilité du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Il n'existe pas de saisonnalité marquée liée au climat, constant toute l'année. Le calendrier des transactions peut être influencé par le versement de la taxe foncière en septembre, incitant certains vendeurs à finaliser avant. L'activité économique locale et les mouvements de population liés au statut de ville-port frontalière peuvent créer des pics de demande à certaines périées, à investiguer avec un agent local.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 4151 km², soit près de 7 fois la superficie de Paris.
- Seulement 5,3 % des habitants ont 60 ans ou plus, indice de vieillissement de 12,8.
- Le parc de logements est très récent : 44,4 % ont été bâtis après 2006.
S'installer à Saint-Laurent-du-Maroni : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Laurent-du-Maroni, c'est opter pour une ville jeune – l'âge médian est de 20,1 ans – et en mouvement, au cadre de vie marqué par un climat équatorial chaud et humide. La commune dispose d'une gamme étendue de services, avec 875 équipements recensés par l'INSEE, dont 134 commerces et 133 établissements de santé, assurant une autonomie relative.
Le territoire, vaste de 4 151 km², présente cependant des contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) actif et à un risque radon significatif, des éléments à intégrer dans le choix du secteur d'implantation. La connectivité numérique reste perfectible, avec seulement 26 % des logements raccordés à la fibre.
Carte du marché immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Saint-Laurent-du-Maroni et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Laurent-du-Maroni
Le climat équatorial, avec une température moyenne annuelle de 27,3 °C et des précipitations abondantes (2507 mm), définit un cadre de vie spécifique. L'absence totale de jours de gel et l'humidité constante conviennent à ceux qui supportent la chaleur. L'architecture locale et la ventilation des biens deviennent des critices de confort primordiaux, plus que l'orientation au soleil.
Composition du parc immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
13 525 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 73,2 % de maisons, 26,8 % d'appartements sur un total de 13 525 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est largement dominé par les maisons individuelles (73,2 %), signe d'un habitat peu dense et d'une forte aspiration à la propriété (43,6 % de propriétaires). Le faible taux de résidences secondaires (4,6 %) indique un marché tourné vers la résidence principale, donc une demande plus stable et essentielle. La part non négligeable de logements vacants (6,3 %) peut révéler à la fois un parc vétuste et des défauts d'adéquation entre l'offre et la demande.
Ancienneté du parc à Saint-Laurent-du-Maroni
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 921 logements).
- Avant 1919 0,9 % 98 logts
- 1919-1945 0,9 % 98 logts
- 1946-1970 1,7 % 181 logts
- 1971-1990 15,6 % 1 700 logts
- 1991-2005 36,6 % 3 998 logts
- 2006-2019 44,4 % 4 846 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Laurent-du-Maroni
875 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Laurent-du-Maroni
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal aléa naturel identifié est le risque inondation, avec un PPRI actif sur la commune. Le radon, gaz naturel radioactif, présente aussi un potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat. La sismicité est en revanche très faible. Consulter le plan de prévention des risques (PPRI) est une étape incontournable pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité du bien convoité.
Cas pratique : un achat type à Saint-Laurent-du-Maroni
Acheter une maison médiane de 82 m² à 253 790 € requiert un apport conséquent. Avec un apport de 10 % (25 379 €) et un crédit sur 20 ans à un taux hypothétique de 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 1400 €. Cette charge doit être mise en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un territoire où le taux d'emploi n'est que de 34,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Laurent-du-Maroni
- Omettre une vérification du risque radon lors de la visite.
- Acheter sans comprendre les contraintes du PPRI inondation.
- Choisir un bien mal ventilé sous un climat à 27,3 °C de moyenne.
- Négocier sans tenir compte de la forte correction des prix (-26,1 %).
Points clés à retenir à Saint-Laurent-du-Maroni
- Prix médian au m² à 2 985 €, en baisse de 26,1 % sur un an.
- Rendement brut maison à 6,5 %, mais net estimé à 2,9 % après charges.
- Climat équatorial chaud et humide, avec 2507 mm de pluie par an.
- Marché très majoritairement orienté vers la maison individuelle (73,2 % du parc).
- Taxe foncière très élevée, à 73,68 % du taux de base.
- Très faible part de passoires thermiques (0,0 % classées F/G).
- Demande portée par les moins de 30 ans (66,2 % de la population).
- Dynamique démographique forte : +19,4 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Laurent-du-Maroni ?
À Saint-Laurent-du-Maroni, la valeur d'un bien est d'abord influencée par sa typologie : une maison, format majoritaire, se vendra plus facilement qu'un appartement. L'état général et la résistance aux intempéries dans un climat très humide sont scrutés. La proximité des 134 commerces, des 60 établissements scolaires ou du centre-ville historique pèse lourd. La performance énergétique, globalement bonne, devient un levier de valorisation secondaire. Enfin, la présence d'un terrain et l'exposition aux vents pour la ventilation sont des atouts concrets.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Laurent-du-Maroni
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
286 638 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur un prix médian de 2985 €/m², ne peut saisir les nuances d'un marché très contrasté entre le centre et les quartiers périphériques. Un professionnel local intègre l'impact réel des géorisques (PPRI, radon) sur la valeur, l'état de vétusté spécifique au climat, et la qualité réelle de la construction. Il connaît aussi la demande très jeune (âge médian de 20,1 ans) et peut vous conseiller sur les aménagements qui valorisent le bien. Enfin, son réseau lui permet de jauger l'appétit réel des acquéreurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix au m² médian sans pondérer par la typologie.
- Oublier de valoriser les aménagements contre l'humidité.
- Ne pas considérer l'impact du voisinage immédiat sur la valeur.
- Vendre sans connaître le volume de construction neuve à venir.
Investir à Saint-Laurent-du-Maroni : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais investir en Guyane nécessite une compréhension fine des spécificités locales, du climat à la fiscalité. Un accompagnement par un professionnel ancré sur le territoire est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète et maîtrisée.
Les données DVF révèlent un marché guyanais singulier : comment transformer cette analyse en décision d'investissement éclairée ?
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Laurent-du-Maroni à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 43 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et volatilité du marché guyanais
- Mise en relation avec un pro connaissant l'Ouest Guyanais
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Laurent-du-Maroni
Quel est le prix au m² à Saint-Laurent-du-Maroni ?
Le prix médian global était de 2 985 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il varie fortement, la moitié des transactions se situant entre 1 560 et 4 251 €/m².
Saint-Laurent-du-Maroni est-elle plus chère que Cayenne ?
Oui, le prix médian est environ 15 % plus élevé qu'à Cayenne (2 534 €/m²). Cette prime s'explique par une pression démographique plus forte, mais aussi par une volatilité accrue.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 6,5 %. Attention, la taxe foncière très élevée (73,68 %) et les charges ramènent le rendement net estimé aux alentours de 2,9 %.
Y a-t-il beaucoup de logements neufs ?
Oui, la dynamique de construction est intense. Près de 3 400 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, et 44,4 % du parc a été construit après 2006.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et présente un risque radon significatif. Cinq risques naturels sont recensés, à vérifier avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Laurent-du-Maroni affiche un prix au m² supérieur de 15 % à celui de Cayenne, pour un rendement locatif plus attractif, mais ce différentiel repose sur des indicateurs économiques nettement plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Laurent-du-Maroni.
Communes limitrophes de Saint-Laurent-du-Maroni
Saint-Laurent-du-Maroni est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 333 €/m², Saint-Laurent-du-Maroni se place parmi les communes chères du Guyane, au-dessus de la médiane départementale. La commune figure parmi les 7 % les plus chères du Guyane au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-Laurent-du-Maroni gagne +40,2 % sur la période 2021-2025. Au total, 236 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,4 %.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Laurent-du-Maroni: 75,6 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 266 €/m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,8 €/m² pour un appartement et 16,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (4,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Saint-Laurent-du-Maroni: l'équivalent de 694 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Laurent-du-Maroni est implantée sur le vaste territoire guyanais. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 5 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.