Chartres, préfecture de l'Eure-et-Loir, séduit par son patrimoine exceptionnel – sa cathédrale est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO – et son statut de pôle de centralité doté de tous les services. Avec un prix médian de 2 558 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans l'agglomération parisienne voisine. La ville attire des profils variés, des jeunes actifs aux retraités, mais son marché immobilier présente des spécificités à connaître avant de se lancer.
Carte du marché immobilier à Chartres
Chartres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Chartres
23 264 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,3 %) sur un total de 23 264 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Chartres montre une répartition singulière. Avec seulement 28,7 % de maisons individuelles, la ville affiche un caractère plutôt collectif, renforcé par une part importante de logements sociaux (31,0 %). Le taux de propriétaires occupants (41,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, suggérant un marché locatif actif. Le taux de logements vacants (11,0 %) est un signal à interpréter : il peut indiquer à la fois un renouvellement du parc et des frictions dans l'ajustement entre l'offre et la demande. Ce mélange dessine un marché diversifié, stable, mais où l'accès à la maison individuelle en centre-ville peut être plus concurrentiel.
Évolution démographique à Chartres
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Chartres
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Chartres
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,4 %
- Employés 16,3 %
- Autres sans activité professionnelle 15,0 %
- Professions intermédiaires 14,9 %
- Ouvriers 11,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Chartres
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Chartres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 367 logements).
- Avant 1919 8,5 % 1 652 logts
- 1919-1945 6,5 % 1 262 logts
- 1946-1970 26,6 % 5 156 logts
- 1971-1990 31,8 % 6 158 logts
- 1991-2005 13,1 % 2 529 logts
- 2006-2019 13,5 % 2 610 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Chartres
1 696 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Chartres
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Chartres
Acquérir une maison médiane à Chartres (92 m² pour 233 312 €) représente 10,2 années du revenu médian local (22 770 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité de capital et d'intérêts atteint 1¡78 € hors assurance, soit environ 35 % d'un revenu mensuel net de 3 500 € pour un ménage au revenu médian. Cela illustre l'effort d'accession nécessaire, même avec un apport initial.
Erreurs à éviter quand on achète à Chartres
- Omettre de vérifier le zonage du PPRi inondation.
- Ne pas budgéter des travaux sur un DPE F ou G (6,5 % du parc).
- Surestimer la facilité de stationnement en centre historique.
- Ignorer la part de logements sociaux (31 %) dans le quartier visé.
Le saviez-vous ?
- Chartres possède 41 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,8 % des logements sont des résidences secondaires.
- La dette communale s'élève à 4 631 € par habitant.
Performance énergétique du parc à Chartres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 292 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Chartres: la classe D domine, 6,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D du parc chartrain (200 kWh/m²/an) place la ville dans une situation intermédiaire. Cependant, les passoires thermiques (F/G) représentent 6,5 % des logements diagnostiqués. Pour un acquéreur, ce chiffre est crucial : un bien classé F ou G devient progressivement indécence à la location (loi Climat 2025/2028) et verra sa valeur se déprécier. L'achat d'un tel bien impose un plan de rénovation énergétique immédiat et budgété. La moyenne du parc, elle, laisse une marge de manœuvre pour des travaux d'amélioration progressifs, valorisants à moyen terme.
Risques naturels et géorisques à Chartres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Chartres est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, conséquence des 8 risques naturels recensés et des 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon peu présent. Concrètement, l'acheteur doit absolument consulter le zonage PPR sur le site Géorisques pour le bien visé. Un terrain en zone rouge ou bleue peut imposer des contraintes constructives fortes (surélévation, matériaux) et compliquer l'assurance. C'est une étape due diligence indispensable, mais qui ne remet pas en cause globalement la constructibilité dans la majorité de la commune.
Cadre de vie à Chartres
Le cadre de vie est marqué par un climat tempéré (11,4 °C de moyenne) et des précipitations modérées (606 mm/an). La ville, dense (2 254 hab./km²), offre une gamme complète de services : 1 696 équipements, dont 323 commerces, 702 services et 87 installations sportives. La connectivité est excellente (fibre à 98 %), mais le score numérique global reste faible. La gare de Chartres (à 0,7 km du centre) et la proximité de la N10 et de l'A11 facilitent les déplacements, bien que la gare TGV la plus proche soit à Massy (65 km). La présence de 41 monuments historiques et d'un centre-ville piétonnier renforce l'attrait résidentiel.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 53 m², il faut compter environ 136 000 € (2 565 €/m²). Une maison de 92 m² médians requiert un budget de 233 000 € (2 536 €/m²). Ces montants représentent respectivement 6 et 10,2 années de revenu médian local (22 770 €). Le délai de vente moyen dépend fortement de l'état du bien : les passoires thermiques (6,5 % du parc) peuvent mettre plus de temps à trouver acquéreur. Le marché est actif, avec 667 transactions annuelles, ce qui suggère des négociations possibles, notamment sur les biens énergivores.
À qui s'adresse Chartres ?
Chartres s'adresse aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un appartement en centre-ville avec tous les services. Elle convient également aux familles attirées par la présence de 49 établissements scolaires et un tissu associatif dense. Les retraités apprécient son offre culturelle et médicale (446 équipements de santé), malgré un indice de vieillissement élevé (189). En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou un accès ultra-rapide à Paris pourraient être déçus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (41 monuments)
- Centralité et gamme complète de services (1 696 équipements)
- Accessibilité routière et ferroviaire correcte (gare à 0,7 km)
- Prix immobiliers abordables vs Île-de-France
- Environnement connecté (fibre à 97,7 %, 5G déployée)
− À prendre en compte
- Marché de l'ancien souvent énergivore (classe D dominante)
- Taux de chômage local élevé (12,1 %)
- Risques naturels (PPRi inondation actif sur la commune)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Chartres est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Chartres
- Climat tempéré avec 11,4°C de moyenne annuelle.
- 41 monuments historiques protégés dans la commune.
- Parc de logements : 28,7 % de maisons individuelles.
- 97,7 % des logements sont éligibles à la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Chartres
Quel budget pour acheter une maison à Chartres ?
Le prix médian d'une maison à Chartres est de 2 536 €/m². Pour une surface médiane de 92 m², le budget médian est d'environ 233 000 €, selon les données DVF 2024.
Chartres est-elle une ville sûre pour une famille ?
Chartres dispose de nombreux atouts familiaux (49 écoles, nombreux équipements sportifs). Cependant, son taux de chômage (12,1 %) et son taux de pauvreté (rang 2/2 dans sa catégorie) invitent à une vigilance sur le choix du quartier.
Quels sont les risques naturels à Chartres ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque d'inondation (PPRi). Huit risques naturels sont recensés et 11 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Une vérification en mairie est conseillée.
Vous envisagez d'acheter à Chartres ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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