Le Grand-Quevilly affiche des rendements bruts attractifs, notamment pour les appartements (7,3 %). Cependant, le rendement net estimé chute à 4,1 % après charges, reflétant un marché locatif spécifique. Avec un taux de chômage local de 13,9 % et 68 % de logements sociaux, la demande locative est présente mais solvable. L'investissement ici exige une sélection rigoureuse du bien et du locataire.
Indices immobiliers du Grand-Quevilly
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche tres dynamique avec une forte pression des acheteurs. Necessite de reagir vite et de bien negocier.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche tres dynamique avec une forte pression des acheteurs. Necessite de reagir vite et de bien negocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilite est catastrophique : les prix ont largement depasse la capacite d'achat locale. Le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilite est catastrophique : les prix ont largement depasse la capacite d'achat locale. Le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative est moderee. La demande existe mais le pouvoir d'achat des locataires est contraint par le contexte economique local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative est moderee. La demande existe mais le pouvoir d'achat des locataires est contraint par le contexte economique local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique est inexistante. Aucun potentiel pour de la location saisonniere, seul le locatif annuel est pertinent.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique est inexistante. Aucun potentiel pour de la location saisonniere, seul le locatif annuel est pertinent.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir au Grand-Quevilly ?
L'investissement locatif au Grand-Quevilly repose sur un constat simple : un rendement brut eleve (7,3 % pour les appartements) mais un rendement net erode par les charges, notamment une taxe fonciere a 49,9 %. Ce taux, superieur a la moyenne nationale, rogne significativement la rentabilite. La faiblesse du parc energetique, avec une classe dominante C et seulement 1,8 % de passoires, est un point positif pour eviter les travaux de renovation obligatoires, d'apres les diagnostics energetiques disponibles.
La strategie la plus coherente vise le locatif annuel en appartement, pour capter une demande etudiante et de jeunes actifs liee a la metropole. Il faut privilegier les biens les plus recents ou bien isoles pour limiter les surprises. En revanche, la part tres faible de residences secondaires (0,4 %) et l'indice de pression touristique nul (IPTI 0,5/10) ecartent toute perspective de location saisonniere.
Investir ici suppose donc de bien calculer son coup. La fragilite economique du territoire (IFE 5,5/10) et le faible revenu median (20 510€) limitent les marges de manœuvre pour augmenter les loyers. L'horizon doit etre le moyen terme, le temps que les projets de la Metropole Rouen Normandie dynamisent l'emploi local et consolident la demande.
Profil locatif au Grand-Quevilly
La demande locative provient principalement de ménages modestes, d'étudiants (proximité de Rouen) et de jeunes actifs. Le revenu médian étant de 20 510 €, les loyers doivent rester accessibles, autour de 13 €/m²/mois pour un appartement. La faible part de résidences secondaires (0,4 %) confirme un marché locatif résidentiel, sans saisonnalité touristique. La présence de 22 établissements scolaires peut attirer des familles.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces, qui correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement brut. Le parc ancien domine (seulement 9,3 % construits après 2006), attention aux travaux. Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent une clientèle familiale mais avec un rendement net plus faible (3,1 %). Les DPE sont majoritairement de classe C (163 kWh/m²/an), un atout face aux futures réglementations.
Quelles zones cibler au Grand-Quevilly ?
La centralité et la proximité des transports (gare de Sotteville à 3,7 km) sont des atouts majeurs pour la location. Les quartiers bien desservis par les 17 équipements de transport public seront plus faciles à louer. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en retrait (-34 % d'autorisations). La valeur locative dépendra surtout de l'accessibilité et de l'environnement immédiat du bien.
Performance énergétique du parc au Grand-Quevilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 989 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Grand-Quevilly est C, avec 1,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (163 kWh/m²/an) et la part minime de passoires thermiques (1,8 % en F/G) sont des atouts majeurs. Le parc, plutôt récent (9,3 % post-2006), est déjà en conformité partielle avec les futures interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, cela limite le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. C'est un signal de résilience du parc face aux réglementations de 2025 et 2028.
Construction neuve au Grand-Quevilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Grand-Quevilly totalise 132 logements sur 5 ans, soit -34 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La baisse de 34 % des autorisations de logements neufs sur les 5 dernières années, avec seulement 13 logements autorisés en 2024, indique un ralentissement net de l'offre nouvelle. Cette rareté de la construction neuve soutient la valeur de l'ancien et limite les risques de sur-offre à venir. Pour un acquéreur, trouver du neuf sera difficile et probablement plus cher au m². Cette tendance confirme l'attractivité résidentielle mais aussi les contraintes foncières ou réglementaires de la commune.
Fourchettes de loyers au Grand-Quevilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Grand-Quevilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,3 % sur les appartements chute à environ 4,1 % net. La taxe foncière, particulièrement élevée à 49,9 % du taux communal, en est le premier responsable. Viennent s'ajouter les frais de gestion locative, les provisions pour travaux et, dans un parc locatif social dominant (68 %), des règles de gestion spécifiques. La vacance locative, avec un taux de logements vacants de 2,6 %, reste un risque modéré mais à provisionner.
Calculateur de rendement au Grand-Quevilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir au Grand-Quevilly ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type au Grand-Quevilly
Pour un appartement type de 69 m² (valeur médiane 148 350 €), le loyer moyen attendu est de 897 €/mois (13 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 860 €. Le rendement brut de 7,3 % couvre presque intégralement la mensualité, laissant un effort résiduel minimal avant impôt et charges. Le cash-flow devient positif avec un apport initial plus important.
Erreurs à éviter quand on investit au Grand-Quevilly
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées de la Métropole Rouen Normandie.
- Surévaluer un loyer dans un marché très socialisé (68 % de logements sociaux).
- Oublier de provisionner pour la rénovation dans les rares passoires thermiques (1,8 %).
- Ignorer les règles spécifiques de gestion locative en zone tendue.
Le saviez-vous ?
- La ville compte trois monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Pierre.
- 97,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique, couverture excellente.
- L'aéroport de Rouen-Vallee-de-Seine n'est qu'à 9,4 km, un atout pour les voyageurs.
Risques à connaître avant d'investir au Grand-Quevilly
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La gestion peut être complexe (12 % de frais). La taxe foncière est élevée (49,9 %). Seulement 1,8 % du parc est classé F/G, limitant le risque de passoires thermiques à court terme. En revanche, la dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise et un taux de pauvreté relativement élevé demandent une solide sélection des locataires.
Simulation financière — appartement type 69 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer moyen perçu. À Le Grand-Quevilly, avec un rendement brut de 7,3 % pour les appartements, la rentabilité locative semble couvrir l'effort d'emprunt, générant souvent un léger cash-flow positif ou neutre. Pour les maisons (5,5 %), le scénario est différent : l'effort résiduel mensuel après encaissement du loyer peut être de quelques dizaines d'euros. Ce calcul pré-achat est crucial pour dimensionner votre apport et choisir entre appartement et maison.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut eleve (7,3 %)
- Pression immobiliere elevee (IPI 6,7/10)
- Parc locatif social important (68 %) soutient la demande
− Points d'attention
- Accessibilite extremement faible (IAI 0,4/10)
- Taux de chomage eleve (13,9 %)
- Peu de logements neufs (tendance -34 %)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser un appartement petit/moyen, bien placé, pour capter une demande locative constante mais modeste. À éviter sans une trésorerie capable d'absorber des périodes de vacance et des charges importantes.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement au Grand-Quevilly
- Rendement net estimé à 4,1 % pour les appartements après charges.
- Taxe foncière élevée, à 49,9 % du taux communal.
- Parc locatif très structuré, avec 68 % de logements sociaux.
- Taux de vacance locative faible, à 2,6 % seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement au Grand-Quevilly
Est-il rentable d'investir au Grand-Quevilly ?
Le rendement brut des appartements atteint 7,3 %, soit 4,1 % net. La rentabilité est correcte mais modérée par les charges et le profil locatif.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements (T2/T3) sont à privilégier, avec un loyer estimé à 13 €/m²/mois. Ils offrent le meilleur équilibre entre prix d'achat (2 150 €/m²) et demande.
Quels sont les risques principaux ?
Risque de vacance (8 % intégré au calcul), charges de gestion (12 %) et taxe foncière élevée (49,9 %). La solvabilité des locataires demande une vigilance accrue.
Vous envisagez d'investir au Grand-Quevilly ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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