01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 621 logements dont 5 215 résidences principales, 40 résidences secondaires et 366 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 215 | 92,8 % |
| Résidences secondaires | 40 | 0,7 % |
| Logements vacants | 366 | 6,5 % |
Parmi les 5 621 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 25 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 366 | 7,2 % |
| 1971-1990 | 1 322 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 1 737 | 34,1 % |
| 2006-2019 | 1 636 | 32,1 % |
La période 1991-2005 concentre 34 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 32 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 141 | 2,7 % |
| 2 pièces | 624 | 12,0 % |
| 3 pièces | 1 007 | 19,3 % |
| 4 pièces | 1 576 | 30,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 867 | 35,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 36 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 564 | 5 286 | 5 621 |
| Rés. principales | 4 222 | 4 826 | 5 215 |
| Rés. secondaires | 18 | 56 | 40 |
| Vacants | 324 | 404 | 366 |
Pour référence, Petite-Île (36 km) affiche 58,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 756 | 52,8 % |
| Locataires (privé) | 994 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 1 221 | 23,4 % |
| Logés gratuitement | 244 | 4,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 52,9 % de propriétaires face à 42,5 % de locataires (dont 23 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 667 |
| 2 à 4 ans | 906 |
| 5 à 9 ans | 906 |
| 10 ans ou plus | 2 736 |
| Total ménages | 5 215 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 303 |
| Sous-occupation modérée | 1 289 |
| Sous-occupation accentuée | 1 067 |
| Suroccupation modérée | 438 |
| Suroccupation accentuée | 67 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 215 | 23,3 % |
| 1 voiture | 2 433 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 567 | 30,0 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 30 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 120 | 1 036 | 5 | 79 |
| 1975 | 1 255 | 1 152 | 26 | 77 |
| 1982 | 1 677 | 1 477 | 32 | 168 |
| 1990 | 2 213 | 2 012 | 30 | 171 |
| 1999 | 2 943 | 2 663 | 17 | 263 |
| 2006 | 3 965 | 3 664 | 29 | 272 |
| 2011 | 4 564 | 4 222 | 18 | 324 |
| 2016 | 5 286 | 4 826 | 56 | 404 |
| 2022 | 5 621 | 5 215 | 40 | 366 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 120 à 5 621, soit +402 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 655 | 585 | 469 | 431 | 378 | 212 |
| Dont vacants > 2 ans | 226 | 288 | 235 | 218 | 158 | 152 |
04 Obligations SRU (art. 55)
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 146 |
| T2 | 502 |
| T3 | 576 |
| T4 | 392 |
| T5+ | 63 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bras-Panon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bras-Panon est le petite ville ayant le moins de logements vacants du département La Réunion. (sur 11 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Bras-Panon est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département La Réunion. (sur 11 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Bras-Panon est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 11 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Bras-Panon comprend 5 621 logements, dont l'essentiel (92,8 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 66,3 % de maisons et 33,7 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion, perchée à 480 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Le parc de Bras-Panon compte à peu près autant de propriétaires (52,9 %) que de locataires (42,5 %). Le segment social représente 23,4 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 33,4 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Construction récente dynamique: 32,1 % des logements de Bras-Panon ont été bâtis depuis 2006.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+6,3 %). 23,3 % des ménages de Bras-Panon n'ont pas de voiture, 30,0 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion — un ancrage qui colore le parc. Le contexte naturel (perchée à 480 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 215 résidences principales de Bras-Panon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Bras-Panon en 2026 ?
Sur la Côte-au-Vent réunionnaise, Bras-Panon mêle une forte croissance démographique (+3,1 % en 10 ans) et un tissu économique fragile (taux de chômage à 28,6 %). Ce contraste se reflète dans un marché immobilier où l'accessibilité et le rendement locatif s'opposent à la pression économique. Notre analyse décrypte ce paradoxe.
Avec un prix au mètre carré inférieur de 43 % à celui de Petite-Île, Bras-Panon affiche un différentiel de valorisation qui attire les investisseurs en quête d'effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier la rentabilité locative immédiate sur les appartements, en acceptant un risque économique local modéré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 9,0 %
- ✓ Accès très abordable : 5,8 années de revenu
- ✓ Parc récent : 32,1 % construits après 2006
- ⚠ Taux de chômage local élevé à 28,6 %
- ⚠ Pression immobilière faible : marché détendu
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 921 €/m², le prix médian est inférieur à celui de 80 % des communes françaises.
- Le marché est 43 % plus accessible que la voisine Petite-Île, illustrant un important effet de levier géographique.
- Le rendement locatif brut des appartements (9,0 %) surpasse nettement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Bras-Panon
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bras-Panon : opportunités et risques
L'investissement locatif à Bras-Panon est avant tout une affaire de rendement brut. À 9,0 % pour les appartements (soit 5,1 % net), le taux affiché est parmi les plus élevés de La Réunion. Cet attrait chiffré doit toutefois être nuancé par la réalité du terrain : un taux de chômage de 28,6 % pèse sur la solvabilité des locataires et augmente le risque de vacance, estimé à 8 % dans le calcul du rendement net.
La fiscalité locale alourdit la charge. Avec une taxe foncière sur le bâti à 49,51 %, l'impôt représente environ un mois et demi de loyer annuel pour un appartement type. Cette ponction, couplée à des frais de gestion incompressibles, érode significativement la rentabilité promise par le rendement brut. La stratégie gagnante consiste donc à cibler des biens ne nécessitant pas de gros travaux, dans un parc où 32,1 % des logements ont été construits après 2006.
Enfin, l'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme. La faible pression immobilière (IPI à 1,7/10) et le nombre limité de transactions (44 en 2024) indiquent un marché peu liquide, où une revente rapide pourrait s'avérer difficile. L'objectif doit être la génération de revenus locatifs réguliers, en attendant qu'une éventuelle reprise économique locale ou un rattrapage des prix par rapport au littoral ne génère une plus-value à la revente.
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Données du marché immobilier à Bras-Panon
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 1 921 €/m², le prix médian de Bras-Panon se situe dans le bas de la fourchette réunionnaise, un positionnement qui attire les primo-accédants et les investisseurs en quête de rentabilité. D'après les données DVF 2024, cette accessibilité relative cache une segmentation marquée : les appartements, à 1 800 €/m², offrent un point d'entrée particulièrement compétitif, tandis que les maisons conservent une prime.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel. Bras-Panon est 43 % moins chère que Petite-Île et 152 % moins chère que L'Étang-Salé. Cet écart de valorisation, l'un des plus importants de l'île, ne repose pas sur un déficit de services – la commune en compte 476, un score élevé – mais sur un cocktail de risques naturels (8 recensés) et d'indicateurs économiques dégradés.
L'évolution récente des prix, après un pic en 2021, révèle un marché plus sensible aux cycles économiques que les pôles littoraux. La baisse amorcée en 2022 et la stagnation actuelle dessinent une phase de consolidation. Ce calme prépare-t-il une reprise, ou sanctionne-t-il durablement les fragilités du territoire ? La réponse dépendra de la capacité de la CIREST à relancer l'emploi.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bras-Panon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bras-Panon dessine un cycle complet : après une forte hausse en 2021 portée par la frénésie post-Covid, le marché a entamé une correction régulière, perdant près de 10 % en trois ans. Cette baisse contraste avec la stabilité des communes littorales voisines, révélant une vulnérabilité plus grande aux tensions économiques. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une fenêtre de négociation, surtout sur les maisons dont le prix médian (2 534 €/m²) a davantage reculé que celui des appartements. Le marché semble avoir trouvé un palier autour de 1 900 €/m², mais sa reprise dépendra du redémarrage de l'économie locale.
Évolution du marché immobilier de Bras-Panon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 830 €/m² à 1 921 €/m² (+5,0 %), pour 62 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La simulation financière met en lumière le clivage entre maisons et appartements. Pour acquérir une maison type de 82 m² (185 156 €), un ménage local doit mobiliser l'équivalent de 11 années de revenu médian, un effort conséquent. À l'inverse, l'appartement type (97 440 €) nécessite moins de 6 années de revenu, le rendant accessible. Le loyer perçu (13,1 €/m²/mois) couvre largement la mensualité d'un prêt pour un appartement, générant un cash-flow positif net après charges. Cette viabilité immédiate explique l'intérêt des investisseurs pour le segment des petites surfaces, malgré un risque locatif lié à la fragilité de l'emploi local.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 62 transactions en 2024, le volume d'échanges a chuté de 40 % par rapport à la moyenne des années précédentes, indiquant un net ralentissement. Le marché reste dominé par les maisons (66 % des ventes), reflet d'un parc majoritairement individuel. Les appartements, plus rares à la vente (32 transactions), affichent un prix médian attractif à 1 800 €/m² pour une surface médiane de 56 m². Ce faible volume et la correction des prix dessinent un marché d'acheteurs, où les biens bien positionnés et en bon état peuvent faire l'objet de négociations. La liquidité est donc modérée, concentrée sur les biens correspondant aux besoins de la population locale : petits appartements et maisons de taille moyenne.
Répartition des ventes
48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements parmi les 62 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 62 | 30 | 32 |
| Prix médian/m² | 1 921 € | 2 534 € | 1 800 € |
| Prix moyen/m² | 2 157 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 66 | 1 830 € |
| 2022 | 59 | 2 036 € |
| 2023 | 73 | 1 905 € |
| 2024 | 41 | 1 922 € |
| 2025 | 62 | 1 921 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bras-Panon marque le pas. Seulement 21 logements ont été autorisés en 2024, poursuivant une tendance à la baisse de 11 % sur cinq ans. Ce ralentissement contraste avec la forte croissance démographique, ce qui devrait, à terme, exercer une pression à la hausse sur les prix de l'ancien par rationnement de l'offre. Les 285 logements autorisés sur les cinq dernières années sont principalement localisés dans les écarts et zones en extension, participant à l'étalement urbain. Pour l'investisseur, cette faible production neuve limite le risque de concurrence locative directe et préserve la valeur du parc existant, à condition que la demande reste soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 718 autorisations et 1 624 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 95 %.
Vacance longue durée à Bras-Panon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bras-Panon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 277 logements autorisés à à Bras-Panon, dont 60 en 2025 (-10 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bras-Panon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bras-Panon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie boussole. À Bras-Panon, le passage du brut au net est marqué par une fiscalité locale élevée : la taxe foncière sur le bâti atteint 49,51 %. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 8 %), une provision pour travaux, et anticiper une vacance locative dans un parc où 6,5 % des logements sont inoccupés. Sur un rendement brut de 9 % en appartement, le net tombe autour de 5 %.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus abordables à l'achat (médiane 56 m²), offrent le meilleur rendement brut. Ils sont adaptés à la petite taille des ménages locaux. Les maisons, plus chères, ciblent une niche de familles mais avec une rentabilité brute moindre (6,3 %). Le parc est récent (32,1 % construits après 2006), ce qui limite a priori le risque de travaux lourds, mais l'absence de données DPE dominante nécessite une vigilance accrue sur la performance énergétique.
Quelles zones cibler à Bras-Panon ?
La centralité autour du bourg principal et des 476 équipements (commerces, services, santé) constitue le point d'ancrage pour la location, assurant une demande constante. Les écarts, souvent plus ruraux, peuvent offrir des opportunités à l'achat mais avec un public locatif potentiellement plus restreint et une sensibilité accrue aux risques naturels (8 recensés). Aucune zone en fort développement ne se détangle clairement des données.
Calculateur de rendement à Bras-Panon
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Risques à connaître avant d'investir à Bras-Panon
Le principal risque est la vacance locative (6,5 % du parc est vacant), couplé à un pouvoir d'achat locatif contraint par les revenus. La taxe foncière est un coût récurrent significatif. Enfin, la commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR inondation/mouvements de terrain et littoraux), pouvant impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains biens. La saisonnalité touristique est quasi inexistante.
Erreurs à éviter quand on investit à Bras-Panon
- Oublier la taxe foncière, particulièrement élevée à 49,51 %.
- Négliger le taux de vacance local (6,5 %) dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer la capacité locative sans vérifier les loyers pratiqués (13,1 €/m² en appartement).
- Investir sans consulter les PPR, qui peuvent limiter les travaux.
Quand acheter ou vendre ?
À Bras-Panon, le marché suit peu la saisonnalité métropolitaine. L'activité peut être plus soutenue en début d'année, avant la période des pluies plus intenses (cyclonique de janvier à mars). La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'absence de tourisme de masse limite l'effet "haute saison" sur les transactions.
Le saviez-vous ?
- Bras-Panon reçoit l'équivalent de 4 665 mm de pluie par an, soit près de 7 fois la moyenne de Paris.
- La commune compte 476 équipements pour 13 012 habitants, soit un taux d'équipement notable.
- Seulement 0,7 % des logements sont des résidences secondaires, marquant un ancrage résidentiel fort.
S'installer à Bras-Panon : cadre de vie et logement
S'installer à Bras-Panon, c'est opter pour une commune rurale et familiale de l'Est, où les maisons individuelles dominent (66,5 % du parc). Avec une altitude moyenne de 673 mètres et des précipitations abondantes (4 665 mm/an), le cadre est verdoyant mais exposé aux risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (inondations et mouvements de terrain) actifs sur le territoire.
La commune bénéficie d'une offre de services conséquente pour sa taille, avec 13 établissements scolaires et 108 équipements de santé, assurant une certaine autonomie au quotidien. Cependant, la connectivité numérique reste un point faible (score de 6/100), et seulement 46,2 % des logements sont éligibles à la fibre, un frein pour les télétravailleurs. Le profil démographique, plutôt jeune (âge médian de 37,2 ans), et la dynamique de population (+1,9 % en 5 ans) soutiennent la demande pour les commerces et les équipements de proximité.
Carte du marché immobilier à Bras-Panon
Bras-Panon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bras-Panon
Avec 4 665 mm de pluie par an, Bras-Panon est l'une des communes les plus arrosées de l'île. La température moyenne, agréable à 20,9 °C, s'accompagne d'une humidité constante et d'une végétation luxuriante. Ce climat tropical humide convient à ceux qui recherchent la fraîcheur relative de l'intérieur des terres (altitude moyenne 673 m) et acceptent l'entretien régulier que nécessite ce taux d'humidité.
À qui s'adresse Bras-Panon ?
Cette commune s'adresse prioritairement aux ménages modestes ou primo-accédants cherchant à devenir propriétaires d'une maison sans s'endetter démesurément. Les amateurs de calme et de nature y trouveront leur compte, de même que les personnes travaillant dans l'Est. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée, une forte dynamique économique locale ou une desserte maritime rapide seront déçus.
Avantages et limites à Bras-Panon
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif vs. littoral ouest
- Cadre de vie naturel et verdoyant
- Gamme complète de services et commerces de proximité
- Parc de logements relativement récent (32,1 % post-2006)
- Dynamisme démographique (+1,9 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Climat très pluvieux (plus de 4 600 mm/an)
- Enclavement relatif par rapport aux pôles d'emploi
- Risques naturels identifiés (inondations, mouvements de terrain)
- Taux de chômage élevé (28,6 %)
Composition du parc immobilier à Bras-Panon
5 621 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (66,5 %) et collectif (33,5 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons (66,5 %), signe d'un habitat individuel privilégié. La très faible part de résidences secondaires (0,7 %) indique un marché tourné vers la résidence principale, donc une demande plutôt stable. Cependant, un taux de vacance de 6,5 % et une part de propriétaires occupants à 52,9 % (en dessous de la moyenne nationale) dessinent un marché locatif actif mais avec des fragilités.
Ancienneté du parc à Bras-Panon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 093 logements).
- Avant 1919 0,2 % 9 logts
- 1919-1945 0,5 % 25 logts
- 1946-1970 7,2 % 366 logts
- 1971-1990 26,0 % 1 322 logts
- 1991-2005 34,1 % 1 737 logts
- 2006-2019 32,1 % 1 636 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bras-Panon
476 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bras-Panon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondations/mouvements de terrain et littoraux. Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations et coulées de boue. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et les possibilités de construction ou d'extension. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) est une étape préalable incontournable à toute acquisition.
Cas pratique : un achat type à Bras-Panon
Une maison de 82 m² (surface cohérente avec le prix médian total de 185 156 €) représente environ 11 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 940 €. Cela mobilise une part très importante du budget d'un ménage panonnais moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Bras-Panon
- Se fier uniquement au prix au m², variable selon l'altitude et l'exposition.
- Omettre de vérifier l'historique des arrêtés catastrophes naturelles (12 au total).
- Sous-estimer l'impact de l'humidité (4 665 mm/an) sur l'entretien.
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (28,6 %), facteur de pression à la baisse.
Points clés à retenir à Bras-Panon
- Prix médian à 1 921 €/m², en hausse de 1,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 9,0 %.
- Climat tropical très humide avec 4 665 mm de pluie par an.
- Le revenu médian local fixe un plafond d'achat à 16 850 €/an.
- Écart significatif entre maisons (2 534 €/m²) et appartements (1 800 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 5,1 % après charges et taxe.
- Parc immobilier dominé à 66,5 % par des maisons individuelles.
- 32 % du parc est récent (post-2006), influant sur le DPE.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bras-Panon ?
À Bras-Panon, la valeur dépend d'abord de la localisation par rapport aux 476 équipements recensés, notamment les commerces et services. L'exposition et l'altitude, pour bénéficier de la fraîcheur, sont également valorisées. L'état du bien est crucial : un DPE dégradé déprécie fortement l'actif. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais attention aux zones de risques naturels identifiées par les PPR. La fibre optique, disponible pour 46,2 % du parc, devient un critère attendu.
Estimation indicative d'une maison à Bras-Panon
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 942 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne visite pas le bien. Un expert local évaluera l'impact réel des 4 665 mm de pluie sur l'état des façades, l'importance des équipements de proximité, et la vraie exposition aux risques (zone PPR). Il connaît les prix pratiqués dans chaque micro-secteur de cette commune étendue de 87 km². Son estimation, sourcée par DVF, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs informés, évitant une surenchère irréaliste ou une décote excessive.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien en zone inondable avec un bien hors risque.
- Ne pas ajuster le prix selon le taux de couverture fibre (46,2 %).
- Ignorer la part de logements neufs (32,1 %) qui tire le marché vers le haut.
- Oublier que 41 % de moins de 30 ans orientent la demande vers les petits budgets.
Investir à Bras-Panon : passer à l'action
Identifier une opportunité à Bras-Panon exige plus qu'une lecture des chiffres. Une connaissance intime des quartiers, de l'état du parc et des projets d'urbanisation de la CIREST est indispensable pour transformer cette analyse en investissement viable.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des secteurs et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Bras-Panon grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 44 ventes récentes (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bras-Panon
Quel est le prix immobilier moyen à Bras-Panon ?
Le prix médian global est de 1 921 €/m² (DVF 2024). Les appartements sont à 1 800 €/m² et les maisons à 2 534 €/m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 655 € et 2 436 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Bras-Panon ?
Le marché est en phase de correction après le pic de 2021, offrant des opportunités de négociation. Le rendement locatif brut des appartements (9,0 %) est attractif, mais l'investissement est à réserver aux profils acceptant un risque économique local modéré (taux de chômage à 28,6 %).
Bras-Panon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bras-Panon est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 43 % à celui de Petite-Île (2 778 €/m²) et de 103 % à celui des Avirons (3 938 €/m²), selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Bras-Panon ?
Le rendement locatif brut médian est de 9,0 % pour les appartements et de 6,3 % pour les maisons. Après déduction des charges usuelles (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 5,1 % pour les appartements.
Quels sont les risques naturels à Bras-Panon ?
La commune est soumise à 8 risques naturels recensés et dispose de deux PPR actifs (inondations/mouvements de terrain et risques littoraux). Elle a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Bras-Panon reste une porte d'entrée à moindre coût dans l'Est réunionnais, avec un prix au m² près de deux fois inférieur à celui de L'Étang-Salé, pour des indicateurs démographiques et de services similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bras-Panon.
Communes limitrophes de Bras-Panon
Bras-Panon est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bras-Panon ressort à 1 921 € (source DVF, 62 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du La Réunion. Dans le La Réunion, Bras-Panon se classe parmi les 12 % de communes les plus accessibles (4e rang le moins cher sur 24).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Bras-Panon a augmenté de +5,0 %. Sur l'ensemble de la période, 301 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Bras-Panon: 2 534 €/m² pour les maisons (surface médiane 102 m²) et 1 800 €/m² pour les appartements (49 m²). Un bien type de 102 m² revient à environ 258 468 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,1 € (appartements) et 11,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Bras-Panon (0,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 55 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Bras-Panon s'interprète dans un contexte plus large — Bras-Panon est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 480 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.