01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 402 logements dont 4 639 résidences principales, 211 résidences secondaires et 552 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 639 | 85,9 % |
| Résidences secondaires | 211 | 3,9 % |
| Logements vacants | 552 | 10,2 % |
Le graphique détaille la structure des 5 402 logements: 86 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 | 0,1 % |
| 1919-1945 | 36 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 286 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 906 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 1 857 | 40,9 % |
| 2006-2019 | 1 448 | 31,9 % |
La période 1991-2005 concentre 41 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 32 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 90 | 1,9 % |
| 2 pièces | 447 | 9,6 % |
| 3 pièces | 984 | 21,2 % |
| 4 pièces | 1 330 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 789 | 38,6 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 360 | 4 885 | 5 402 |
| Rés. principales | 3 942 | 4 370 | 4 639 |
| Rés. secondaires | 134 | 194 | 211 |
| Vacants | 284 | 321 | 552 |
En comparaison, Bras-Panon (à 34 km) enregistre 49,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 778 | 59,9 % |
| Locataires (privé) | 1 187 | 25,6 % |
| Locataires HLM | 495 | 10,7 % |
| Logés gratuitement | 180 | 3,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 59,9 % de propriétaires occupants, 36,2 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 551 |
| 2 à 4 ans | 928 |
| 5 à 9 ans | 874 |
| 10 ans ou plus | 2 286 |
| Total ménages | 4 639 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 994 |
| Sous-occupation modérée | 1 225 |
| Sous-occupation accentuée | 1 086 |
| Suroccupation modérée | 289 |
| Suroccupation accentuée | 37 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 772 | 16,6 % |
| 1 voiture | 2 224 | 47,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 643 | 35,4 % |
Équipement automobile des ménages: 17 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 113 | 952 | 77 | 84 |
| 1975 | 1 304 | 1 069 | 69 | 166 |
| 1982 | 1 499 | 1 240 | 76 | 183 |
| 1990 | 1 715 | 1 563 | 58 | 94 |
| 1999 | 2 527 | 2 254 | 60 | 213 |
| 2006 | 3 628 | 3 234 | 94 | 300 |
| 2011 | 4 360 | 3 942 | 134 | 284 |
| 2016 | 4 885 | 4 370 | 194 | 321 |
| 2022 | 5 402 | 4 639 | 211 | 552 |
Trajectoire de long terme: 1 113 logements en 1968, 5 402 en 2022 (+385 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 467 | 423 | 425 | 483 | 507 | 306 |
| Dont vacants > 2 ans | 139 | 135 | 133 | 142 | 172 | 201 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 100,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 1 diagnostics: la majorité se situe en classe D (100 %), avec 0 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 100,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 100 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 229 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 229 (avant 1948).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 251 |
| T3 | 203 |
| T4 | 140 |
| T5+ | 32 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Avirons (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel des Avirons s'établit à 5 402 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (85,9 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (79,2 %), complétée par 20,8 % d'appartements. La commune est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, en plaine, à 19 m d'altitude.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (59,9 %), devant les locataires (36,2 %). Le logement social occupe une place de 10,7 % dans le parc de résidences principales. Les Avirons est en deçà de l'obligation SRU: 13,3 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
La dynamique de construction récente est sensible — 31,9 % du parc a moins de vingt ans. Le parc des Avirons présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 229 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale.
Les Avirons affiche une croissance de son parc de +10,6 % depuis 2016. 16,6 % des ménages des Avirons n'ont pas de voiture, 35,4 % en possèdent au moins deux.
Les Avirons est caractéristique des communes de l'île de La Réunion, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le parc résidentiel des Avirons s'inscrit dans un territoire en plaine, à 19 m d'altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 639 résidences principales des Avirons et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir aux Avirons en 2026 ?
Perchée à 970 m d’altitude sur le littoral sous le vent, Les Avirons conjugue un cadre de vie verdoyant et une croissance démographique soutenue. Avec un tissu économique marqué par un taux de chômage élevé, son marché immobilier est tiré par la demande de logements et une construction neuve dynamique. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec une hausse de 18 % en un an, le marché confirme son attractivité et s’inscrit dans la dynamique haussière réunionnaise.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif et de jouer la dynamique de moyen terme, malgré un contexte économique local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,4 %)
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ✓ Correction de 2023 : point d’entrée stratégique
- ⚠ Taux de chômage élevé (23,6 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des maisons (3 486 €/m²) se positionne au-dessus de la moyenne des petites villes de La Réunion.
- La commune affiche un écart de prix de +25 % par rapport à Petite-Île, une voisine aux caractéristiques similaires.
- Le rendement locatif brut des appartements (5,4 %) dépasse celui de la plupart des littoraux métropolitains.
Analyse du marché immobilier aux Avirons
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir aux Avirons : opportunités et risques
Pour l’investisseur, Les Avirons offre un profil en demi-teinte. Le rendement brut des appartements (5,4 %) est correct et dépasse celui des maisons (4,5 %), selon la Carte des Loyers. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti à 33,75 % et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, le ramenant à un net estimé autour de 3,4 %. La stratégie la plus cohérente reste le locatif annuel, visant les jeunes ménages ou les actifs attirés par le cadre de vie.
La pression touristique immobilière élevée (IPTI à 5,6/10) invite à explorer la location saisonnière en complément, notamment pour les biens bien situés ou avec vue. Cependant, la part modeste des résidences secondaires (3,9 %) indique que ce segment n’est pas encore mature et nécessite une gestion plus exigeante. La forte construction neuve (796 logements autorisés en 5 ans) est un atout pour acquérir un bien aux normes, mais augmente aussi la concurrence locative à terme.
Le principal risque identifié par l’INSEE réside dans la fragilité économique locale. Un investissement locatif réussi devra donc impérativement cibler un bien correspondant aux besoins de la demande locale (surface modérée, bon état, proximité des services) et éviter les surqualités. La sélection du quartier est primordiale, d’autant que la commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques naturels actifs.
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Données du marché immobilier aux Avirons
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment le redémarrage du marchà après une année 2023 de consolidation. Le prix médian global a bondi de 18 % pour frôler les 3 725 €/m², une progression qui replace Les Avirons sur sa trajectoire haussière de long terme. Cette reprise s’appuie sur un volume de transactions solide (92 ventes) et un parc de logements récent : près d’un tiers des résidences principales ont été bâties après 2006.
La comparaison avec les communes similaires de l’île est éclairante. Les Avirons affiche un écart de valorisation significatif de +25 % par rapport à Petite-Île et de +39 % face à Bras-Panon. Cet écart s’explique par des indicateurs différenciants : une altitude moyenne de 970 m procurant un climat plus tempéré, une densité élevée (première de sa catégorie) et un taux d’équipements (329 au total) supérieur à la moyenne des petites villes réunionnaises.
Néanmoins, cette dynamique de prix se heurte à la réalité économique locale. Le revenu médian des Avironnais (20 110 €) et un taux de chômage de 23,6 % positionnent la commune en bas de classement départemental pour ces indicateurs. Le marchà est donc structurellement porté par des acheteurs extérieurs ou des investisseurs, ce qui peut créer une vulnérabilité en cas de retournement de la conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Avirons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix à Les Avirons dessine une ascension marquée sur cinq ans, le mètre carré médian ayant grimpé de 57 % depuis 2020. Après un pic en 2022 à 3 378 €/m², une légère correction est intervenue en 2023 (-6,6 %), avant une reprise vigoureuse en 2024 (+18 %). Cette trajectoire, supérieure à celle de nombreuses communes similaires de l’île, traduit une pression réelle sur le marché. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique passée indique un marché actif, où la sélection du moment d’entrée et la négociation deviennent clés pour éviter la surchauffe.
Évolution du marché immobilier des Avirons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 865 €/m² à 3 548 €/m² (+23,8 %), pour 83 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L’acquisition d’une maison type de 83 m² à 326 854 € représente un effort équivalent à 16,3 années de revenu médian local, soulignant l’écart entre prix et solvabilité. Pour un investisseur, le rendement brut des appartements (5,4 %) est attrayant, mais le rendement net estimé à 3,4 % après charges et vacance locative en réduit la portée. Le loyer perçu ne couvrira qu’une partie de la mensualité d’emprunt, nécessitant un apport personnel ou un effort d’épargne mensuel résiduel. La viabilité du montage dépend donc crucialement du taux d’emprunt et de la sélection d’un bien bien placé.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 83 transactions en 2024, le marché des Avirons affiche un volume d’activité soutenu, bien qu’en retrait par rapport aux années 2021-2022. La répartition reste dominée par les maisons (58 ventes), reflet d’un parc composà 80 % de logements individuels. La surface médiane vendue (83 m² pour les maisons, 46 m² pour les appartements) dessine un profil de biens familiaux ou de premiers accès à la propriété. Ce marché, qualifié de tendu par l’indice de pression immobilière (6,5/10), est davantage porté par les acquéreurs extérieurs ou les investisseurs que par la demande locale pure, compte tenu du revenu médian.
Répartition des ventes
69,9 % de maisons et 30,1 % d'appartements parmi les 83 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 69,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 486 €/m² (maisons) contre 3 667 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 83 | 58 | 25 |
| Prix médian/m² | 3 548 € | 3 486 € | 3 667 € |
| Prix moyen/m² | 3 846 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 109 | 2 865 € |
| 2022 | 117 | 3 302 € |
| 2023 | 66 | 2 797 € |
| 2024 | 72 | 3 316 € |
| 2025 | 83 | 3 548 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Les Avirons est l’un des moteurs de son marché immobilier. Pas moins de 796 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à l’accélération notable (+42 % par rapport à la période précédente). Cette forte offre neuve, couplée à une croissance démographique modérée mais régulière, évite pour l’instant le risque de sur-offre. Elle indique une commune attractive, où les promoteurs anticipent une demande. Pour l’investisseur, cela signifie à la fois des opportunités dans le neuf et la nécessité de surveiller la concurrence locative dans les quartiers en expansion.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 590 autorisations et 1 986 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 55 %.
Vacance longue durée aux Avirons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve aux Avirons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction aux Avirons: 780 logements autorisés sur 5 ans, 126 pour la dernière année (+44 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Avirons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Avirons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net matérialise la réalité économique de la location. Un appartement affichant 5,4 % de brut verra son rendement tomber autour de 3,4 %. Cette déduction de près de 2 points intègre la taxe foncière (33,75 % du revenu cadastral aux Avirons en 2024), les frais de gestion, les travaux et la provision pour vacance. Pour un loyer de 600 €, cela représente une charge annuelle d'environ 1200 €. La vacance, avec un taux de logements vacants de 10,2 %, est un paramètre à budgéter sérieusement.
Performance énergétique du parc aux Avirons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 diagnostics analysés (ADEME)
Parc aux Avirons: majorité classée D, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est récent, avec 31,9 % des logements construits après 2006, ce qui laisse présager de bonnes performances énergétiques pour une part non négligeable du stock. Néanmoins, l'absence de données précises sur les classes DPE empêche tout diagnostic local. À l'échelle nationale, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires thermiques (F & G) d'ici 2028. Un acheteur-investisseur doit donc impérativement vérifier le DPE pour évaluer ce risque réglementaire.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3 pour optimiser le rendement brut (15,1 €/m²/mois). Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un loyer au m² légèrement inférieur (14,9 €). Le parc est relativement récent (32 % construits après 2006), ce qui limite le risque de passoires thermiques. Attention néanmoins aux biens anciens, car la rénovation énergétique est un impératif face à la loi Climat.
Quelles zones cibler aux Avirons ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords, mieux dotés en équipements (329 équipements au total). Les zones en développement, liées aux 796 logements autorisés sur 5 ans, pourraient offrir du neuf attractif, mais avec un risque de sur-offre à moyen terme. La proximité de la RN1 et des communes voisines plus chères (Saint-Louis, Saint-Pierre) peut aussi constituer un atout pour attirer des locatifs.
Calculateur de rendement aux Avirons
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Risques à connaître avant d'investir aux Avirons
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 10,2 % qui indique des difficultés à louer certains biens. La taxe foncière est élevée (33,75 %), grévant le rendement net. En intégrant une provision pour vacance (8 %) et gestion (12 %), le rendement net tombe à 3,4 % pour les appartements. La faible connectivité numérique (score 8/100) peut aussi rebuter une partie de la clientèle potentielle.
Erreurs à éviter quand on investit aux Avirons
- Négliger la taxe foncière de 33,75 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local.
- Ignorer les PPR avant d'acheter.
Quand acheter ou vendre ?
À La Réunion, le marché immobilier est moins marqué par une saisonnalité estivale qu'en métropole. Cependant, les périodes de vacances scolaires (décembre-janvier) voient souvent une activité accrue des acheteurs locaux. La fin d'année peut être un bon moment pour vendre, les décisions se prenant souvent après la rentrée. Pour les investisseurs, la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année pour s'en décharger. Aucune période n'est réellement morte.
Le saviez-vous ?
- L'altitude moyenne de la commune est de 970 mètres.
- 82,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Seulement 3,9 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer aux Avirons : cadre de vie et logement
S’installer aux Avirons, c’est opter pour une vie à mi-hauteur sur l’île, bénéficiant d’un climat légèrement rafraîchi (24,2°C de moyenne) et d’un paysage verdoyant. La commune, membre de la CIVIS, bénéficie d’une relative autonomie avec 329 équipements recensés par l’INSEE, dont 91 dans le domaine de la santé. La connexion fibre est excellente (82,1 % des logements éligibles), un atout pour le télétravail.
Le profil démographique, avec un âge médian de 39,3 ans et 37,3 % de moins de 30 ans, dessine une population jeune et familiale, ce qui se reflète dans la typologie du parc (majorité de maisons). Néanmoins, les services publics et les commerces restent concentrés, et la desserte en transports en commun est limitée (seulement 2 équipements recensés). La présence de risques naturels recensés impose de consulter les PPR en vigueur avant tout achat.
Carte du marché immobilier aux Avirons
Les Avirons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Avirons
La douceur océanique règne avec une température moyenne annuelle de 24,2°C. Les 736 mm de pluie par an se concentrent sur la saison des pluies, mais l'altitude moyenne de 970 mètres adoucit les chaleurs. Ce climat tropical d'altitude convient parfaitement aux personnes recherchant une chaleur constante sans extrêmes étouffants. Il est idéal pour les activités de plein air toute l'année et évite les problèmes de gel, inexistant ici.
À qui s'adresse Les Avirons ?
La commune s'adresse principalement aux ménages locaux, primo-accédants ou en recherche de plus d'espace, attirés par la dominante maison individuelle. Le dynamisme démographique (+2,6 % en 5 ans) et la part importante des moins de 30 ans (37,3 %) en font un terreau pour les jeunes familles. En revanche, les retraités (19,3 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, et les investisseurs en quête de rendement élevé trouveront des profils plus intéressants ailleurs.
Avantages et limites aux Avirons
✓ Points forts
- Climat tropical tempéré toute l'année (24,2°C de moyenne)
- Parc immobilier très majoritairement composé de maisons (79,5 %)
- Démographie jeune et dynamique (+2,6 % en 5 ans)
- Accès rapide au littoral et aux grandes agglomérations de l'Ouest
- Taux de criminalité globalement inférieur à la moyenne réunionnaise (indice de sécurité 5,4/10)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés (3 723 €) pour le département
- Connectivité numérique très faible (score 8/100)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, mouvements de terrain)
Composition du parc immobilier aux Avirons
5 402 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 79,5 % de maisons, 20,5 % d'appartements sur un total de 5 402 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement constitué de maisons individuelles (79,5 %). Une forte proportion de propriétaires-occupants (59,9 %) et peu de résidences secondaires (3,9 %) signent un marché ancré dans la vie locale et plutôt stable. Cependant, le taux de logements vacants (10,2 %) est significatif et peut indiquer un parc ancien nécessitant des travaux. L'acheteur typique est souvent un ménage local recherchant une maison, mais le jeune actif peut y trouver des appartements accessibles.
Ancienneté du parc aux Avirons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 539 logements).
- Avant 1919 0,1 % 6 logts
- 1919-1945 0,8 % 36 logts
- 1946-1970 6,3 % 286 logts
- 1971-1990 20,0 % 906 logts
- 1991-2005 40,9 % 1 857 logts
- 2006-2019 31,9 % 1 448 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services aux Avirons
329 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Avirons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondations/mouvements de terrain et littoraux. Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces contraintes, normales à La Réunion, se traduisent par des règles de construction strictes dans certaines zones. Avant tout achat, consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le certificat d'urbanisme est indispensable pour connaître les éventuelles servitudes.
Cas pratique : un achat type aux Avirons
Pour une maison de 83 m² (prix médian 326 854 €), un ménage avironnais au revenu médian (20 110 €) devrait y consacrer l'équivalent de 16 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 1¦500 €, soit un taux d'effort supérieur à 35 % pour ce revenu. L'accès à la propriété individuelle y est donc très tendu.
Erreurs à éviter quand on achète aux Avirons
- Oublier de vérifier le DPE et la règlementation future.
- Ne pas consulter le certificat d'urbanisme et les PPR.
- Surestimer sa capacité à rénover un bien ancien.
- Négocier sans connaître la hausse récente des prix.
Points clés à retenir aux Avirons
- Prix médian à 3 548 €/m² en 2024.
- Rendement brut appartement : 5,4 %.
- Climat doux toute l'année (24,2°C de moyenne).
- Marché vendeur avec prix en hausse de 18 %.
- Rendement net après charges : environ 3,4 %.
- Parc à 79,5 % de maisons individuelles.
- 31,9 % du parc construit après 2006.
- Maison : 3 486 €/m². Appart : 3 667 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Avirons ?
Outre la surface, l'état du bien est crucial dans un parc où seulement 0,9 % des logements datent d'avant 1945. Un bien rénové ou récent se valorise mieux. L'exposition et la vue, compte tenu du relief, sont des atouts majeurs. La proximité des 30 commerces et des 9 établissements scolaires influence aussi le prix. Pour une maison, la taille et la pente du terrain sont déterminantes. Enfin, avec la réglementation énergétique qui se durcit, un bon DPE devient un argument de vente de plus en plus impactant, même si le climat local limite les besoins en chauffage.
Estimation indicative d'une maison aux Avirons
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
344 156 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local sait qu'un mètre carré ne vaut pas la même chose dans le centre-bourg et dans les hauts. Il ajuste son estimation selon la vue, l'état exact de la toiture face aux alizés, ou la proximité des arrêts de bus. Il connaît aussi la demande réelle : les 37,3 % de moins de 30 ans cherchent-ils des studios ou des T3 ? Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier sur des bases solides, maximisant votre vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m².
- Oublier l'impact négatif d'un mauvais DPE.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition.
- Vendre sans connaître le taux de vacance local.
Investir aux Avirons : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP dessinent une tendance, mais la valeur réelle d’un bien se négocie au cas par cas. Saisir la fenêtre d’opportunité à Les Avirons nécessite une connaissance fine des secteurs et des prix pratiqués réellement.
Les données posent le cadre, mais la réussite d’un investissement à Les Avirons dépend du bien et du secteur précis.
Découvrez la valeur réelle d'un bien aux Avirons grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Evolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier aux Avirons
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Avirons
Quel est le prix immobilier moyen à Les Avirons ?
Le prix médian global à Les Avirons s'élève à 3 548 €/m² en 2024. Pour une maison, comptez 3 486 €/m² (soit environ 327 000 € pour 83 m²) et pour un appartement, 3 667 €/m² (environ 155 000 € pour 46 m²).
Est-ce le bon moment pour investir à Les Avirons ?
Le marchà a connu une forte hausse en 2024 (+18 %) après une correction en 2023. Pour un investissement locatif, le rendement brut des appartements (5,4 %) reste correct, mais l'accessibilité pour les locaux est limitée. Le moment est opportun pour les investisseurs visant le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Les Avirons est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Les Avirons est significativement plus chère que des communes comparables comme Petite-Île (-25 %) et Bras-Panon (-39 %). Cet écart s'explique par des caractéristiques géographiques (altitude, climat) et une dotation en équipements plus importante.
Quel rendement locatif espérer à Les Avirons ?
Le loyer moyen est de 15,1 €/m²/mois pour un appartement, conduisant à un rendement brut de 5,4 %. Pour une maison, le loyer est de 14,9 €/m²/mois et le rendement brut de 4,5 %. Le rendement net est inférieur, estimé à environ 3,4 % après charges.
Quels sont les risques naturels à Les Avirons ?
La commune est soumise à plusieurs risques naturels, avec 8 recensés et 12 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs : l'un pour les mouvements de terrain et inondations, l'autre pour le littoral. La sismicité et le radon sont classés faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Investir à Les Avirons aujourd’hui, c’est payer 25 % de plus qu’à Petite-Île pour un rendement locatif similaire, mais avec une dynamique de prix plus forte et un effet de levier encore possible sur des communes moins valorisées comme Bras-Panon (-39 %).
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Avirons.
Communes limitrophes des Avirons
Les Avirons est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Les Avirons est un marché tendu — 3 548 €/m² sur 83 ventes récentes, +31,5 % par rapport au reste du La Réunion.
La progression du prix médian atteint +23,8 % sur cinq ans (2021-2025) aux Avirons, au-dessus du rythme national. Au total, 447 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +7,0 % sur le prix médian.
Les maisons (69,9 % des transactions, 3 486 €/m²) et les appartements (30,1 %, 3 667 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (97 m² à 338 142 €) équivaut à 16,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,1 €/m² pour un appartement et 14,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,0 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 3,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue aux Avirons: 780 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 156 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Les Avirons est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Les Avirons est en plaine, à 19 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.