01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 297 logements dont 20 285 résidences principales, 861 résidences secondaires et 2 151 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 285 | 87,1 % |
| Résidences secondaires | 861 | 3,7 % |
| Logements vacants | 2 151 | 9,2 % |
Le graphique détaille la structure des 23 297 logements: 87 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 180 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 1 553 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 5 192 | 26,3 % |
| 1991-2005 | 7 526 | 38,1 % |
| 2006-2019 | 5 263 | 26,6 % |
Structure du bâti par époque: 0 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (38 %), 27 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 228 | 1,1 % |
| 2 pièces | 1 304 | 6,4 % |
| 3 pièces | 4 782 | 23,6 % |
| 4 pièces | 7 124 | 35,1 % |
| 5 pièces ou plus | 6 847 | 33,8 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 34 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 18 880 | 20 831 | 23 297 |
| Rés. principales | 17 456 | 18 632 | 20 285 |
| Rés. secondaires | 315 | 410 | 861 |
| Vacants | 1 109 | 1 789 | 2 151 |
En regard, Saint-André (à 38 km, 58 885 hab.) affiche 44,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 720 | 57,8 % |
| Locataires (privé) | 4 286 | 21,1 % |
| Locataires HLM | 3 111 | 15,3 % |
| Logés gratuitement | 1 169 | 5,8 % |
La répartition du parc occupé: 57,8 % de propriétaires, 36,5 % de locataires, dont 15 % en HLM.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 917 |
| 2 à 4 ans | 3 706 |
| 5 à 9 ans | 3 495 |
| 10 ans ou plus | 11 168 |
| Total ménages | 20 285 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 248 |
| Sous-occupation modérée | 5 745 |
| Sous-occupation accentuée | 4 165 |
| Suroccupation modérée | 1 630 |
| Suroccupation accentuée | 472 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 894 | 29,1 % |
| 1 voiture | 9 707 | 47,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 684 | 23,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 129 | 5 631 | 108 | 390 |
| 1975 | 7 519 | 6 630 | 189 | 700 |
| 1982 | 8 655 | 7 391 | 247 | 1 017 |
| 1990 | 10 590 | 9 499 | 156 | 935 |
| 1999 | 13 749 | 12 466 | 164 | 1 119 |
| 2006 | 16 831 | 15 426 | 202 | 1 202 |
| 2011 | 18 880 | 17 456 | 315 | 1 109 |
| 2016 | 20 831 | 18 632 | 410 | 1 789 |
| 2022 | 23 297 | 20 285 | 861 | 2 151 |
Trajectoire de long terme: 6 129 logements en 1968, 23 297 en 2022 (+280 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 975 | 1 810 | 1 710 | 1 828 | 1 864 | 1 028 |
| Dont vacants > 2 ans | 606 | 661 | 652 | 659 | 719 | 696 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 16,7 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 41,7 % |
| Classe D | 3 | 25,0 % |
| Classe E | 1 | 8,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 8,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 58 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 33,3 % |
| Classe B | 2 | 16,7 % |
| Classe C | 2 | 16,7 % |
| Classe D | 2 | 16,7 % |
| Classe E | 1 | 8,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 8,3 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe A, 67 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 499 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 54 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 499 kWh/m²/an, contre 54 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 445 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 4 | 1 |
| Classe D | 1 | 2 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (185 kWh/m²/an); côté appartements, D (168).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 61 |
| T2 | 740 |
| T3 | 1 543 |
| T4 | 1 222 |
| T5+ | 383 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Louis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Louis se classe 3e grande ville ayant la plus grande part de propriétaires de France. (sur 122 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
23 297 logements sont décomptés dans le parc de Saint-Louis au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le pavillonnaire l'emporte largement (80,6 %), le collectif assurant 19,4 % du parc. Ce contexte résidentiel — Saint-Louis est implantée sur l'île de La Réunion, à basse altitude (19 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Avec 57,8 % de propriétaires et 36,5 % de locataires, Saint-Louis se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 15,3 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 19,7 %.
Près d'26,6 % du parc de Saint-Louis a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Bonne tenue énergétique du parc de Saint-Louis: classe C en tête et consommation moyenne (180 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +11,8 % à son parc résidentiel. 29,1 % des ménages de Saint-Louis ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Saint-Louis appartient au tissu implantée sur l'île de La Réunion, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (à basse altitude (19 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 20 285 résidences principales de Saint-Louis et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Louis en 2026 ?
Deuxieme ville de l'ile par sa population, Saint-Louis combine une dynamique demographique positive et une situation economique fragile, avec un taux de chomage depassant les 33 %. Son parc immobilier, majoritairement compose de maisons, evolue dans ce contexte dual. Faut-il y voir une opportunite en 2026 ?
Correction recente de -5,1 % sur un marche historiquement tendu, un signal d'entree pour les investisseurs en quete de rendement sur le segment des maisons.
Verdict
➤ Investir ici exige une approche selective, privilegiant les maisons pour le rendement, avec un horizon moyen terme pour amortir les risques economiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut maisons a 6,0 %
- ✓ Correction de -5,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Pression immobiliere elevee (5,9/10)
- ⚠ Solvabilite locale limitee : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Fragilite economique avec 33,2 % de chomage
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median global inferieur de 34 % a la moyenne nationale metropolitaine.
- Se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour la pression immobiliere.
- Rendement locatif brut des maisons superieur aux grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Louis
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Louis : opportunités et risques
L'investissement locatif à Saint-Louis se justifie presque exclusivement sur le segment des maisons individuelles, grâce à un rendement brut de 6,0 %. Ce chiffre est notable dans le contexte réunionnais. Toutefois, le rendement net est rapidement érodé par des charges importantes, notamment une taxe foncière sur le bâti parmi les plus élevées de l'île à 76,2 %. Il faut aussi intégrer dans le calcul le risque de vacance locative, dans une commune où 9,2 % des logements sont vacants.
La rénovation énergétique constitue un autre point de vigilance. Bien que la part des passoires thermiques (classes F/G) soit relativement contenue à 9,1 %, la loi Climat et Résilience imposera à terme leur mise aux normes. L'achat d'un bien ancien doit donc s'accompagner d'un audit énergétique préalable pour évaluer le coût des travaux.
Enfin, la dynamique de construction neuve (plus de 1 500 logements autorisés en 5 ans) offre des alternatives aux locataires. Pour l'investisseur, cela signifie qu'un bien ancien mal isolé ou mal situé pourrait voir sa valorisation locative pâtir de la concurrence du neuf. La sélection du bien et de son emplacement, idéalement proche des 918 services recensés par l'INSEE, est déterminante.
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Données du marché immobilier à Saint-Louis
DVF, loyers, permis, analyse expertLes chiffres 2024 de la DGFiP dessinent un marché en phase de correction, avec un prix médian en repli de 5,1 % après une année 2023 record. Cette baisse, la première depuis 2020, intervient dans un contexte de taux d'intérêt élevés et pourrait offrir une fenêtre de négociation. Le volume de transactions, bien que en retrait, reste à un niveau soutenu (259 ventes), signe que le marché n'est pas gelé.
La caractéristique principale de Saint-Louis réside dans la dichotomie entre ses deux segments. Le marché des appartements, minoritaire (24 ventes), affiche un prix médian très élevé à 2 294 €/m², tiré par des résidences récentes ou bien situées. À l'inverse, le marché des maisons, très dominant, propose une accessibilité relative avec un prix médian de 2 639 €/m². Cette structure conditionne toute stratégie d'investissement.
Le contexte territorial, marqué par un taux de chômage élevé (33,2 %) et un revenu médian modeste (15 270 €), pèse sur la solvabilité locale. Selon l'INSEE, la demande d'accession à la propriété émane donc nécessairement d'un public extérieur ou d'investisseurs, ce qui peut fragiliser la liquidité du marché en cas de retournement conjoncturel plus profond.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Louis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les donnees DVF revelent une progression significative des prix medianes entre 2020 et 2023, passant de 2 360 à 2 820 €/m², soit une hausse de près de 20 %. L'année 2024 marque un infléchissement de -5,1 %, ramenant le m“tre carré à 2 584 €. Cette correction, dans un marché insulaire historiquement tendu, pourrait signaler un point d'inflexion ou une simple consolidation. Elle contraste avec la stabilité relative des années 2021-2022. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique recente invite à la vigilance sur les prix de négociation, tout en offrant un contexte potentiellement moins euphorique qu'il y a deux ans. La divergence entre maisons et appartements, ces derniers affichant un prix median bien supérieur, souligne l'importance cruciale du type de bien dans l'analyse.
Évolution du marché immobilier de Saint-Louis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 220 transactions en 2025 et affiche une évolution de +20,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 584 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un investissement dans une maison mediane de 82 m² à 2 423 €/m² représente un capital de 198 686 €. Avec un apport de 20 % et un taux d'emprunt estimé à 4 % sur 20 ans, la mensualité de crédit s'élève à environ 960 €. Le loyer median estimé de 12,2 €/m²/mois génère une recette locative de 1 000 €, couvrant presque intégralement la mensualité. Le rendement brut atteint 6,0 %. Néanmoins, le rendement net, amputé des charges (taxe foncière à 76,2 %, gestion, vacance), chute aux alentours de 2,6 %. L'effort résiduel mensuel est donc faible, mais la rentabilité réelle dépendra fortement de la maîtrise des charges et du taux de vacance effectif.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 220 transactions enregistrées en 2024, le marché de Saint-Louis reste actif, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 320 ventes). La répartition est très majoritairement tournée vers les maisons individuelles (196 ventes contre 53 pour les appartements), reflet d'un parc composé à 81,1 % de maisons. Le volume annuel, stable autour de 250-300 transactions ces dernières années, indique un marché liquide. Le prix moyen global (4 182 €/m²) significativement supérieur au médian (2 584 €/m²) indique la présence de biens haut de gamme, probablement des villas ou des appartements neufs, qui tirent la moyenne vers le haut. Le profil typique de la transaction reste la maison d'environ 80 m², à un prix proche de 2 420 €/m².
Répartition des ventes
89,1 % de maisons et 10,9 % d'appartements parmi les 220 transactions enregistrées.
89,1 % maisons, 10,9 % appartements sur 220 ventes: le collectif pèse 10,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 220 | 196 | 24 |
| Prix médian/m² | 2 584 € | 2 639 € | 2 294 € |
| Prix moyen/m² | 2 967 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 258 | 2 146 € |
| 2022 | 253 | 2 182 € |
| 2023 | 215 | 2 556 € |
| 2024 | 201 | 2 500 € |
| 2025 | 220 | 2 584 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Louis est soutenue, avec 1 511 logements autorisés sur les cinq dernières années. L'année 2024 poursuit cette tendance avec 203 autorisations, en hausse de 7 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette activité constructrice, croisée avec une croissance démographique positive (+2,5 % sur 5 ans), révèle une attente structurelle de nouveaux logements et une certaine attractivité résidentielle. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois des opportunités dans le neuf et un risque de mise en concurrence avec une offre neuve croissante sur le segment locatif, potentiellement plus attractive pour les locataires. Il convient de surveiller l'équilibre entre cette nouvelle offre et la demande, dans un contexte économique local difficile.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 776 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 704 autorisations pour 6 074 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Louis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Louis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 678 logements autorisés à à Saint-Louis, dont 388 en 2025 (+24 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Louis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Louis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (76,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net est la réalité après toutes les charges. À Saint-Louis, la taxe foncière sur le bâti (76,2 % en 2024) pèse lourd, surtout pour les appartements au rendement brut modeste de 3,3 %. Il faut ensuite déduire environ 15 % pour frais de gestion, copropriété et maintenance. Le taux de vacance local de 9,2 % impose aussi de provisionner plusieurs semaines de loyer perdu chaque année. Une passoire thermique (F/G) pourrait engendrer des travaux coercitifs, réduisant encore la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Saint-Louis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Louis: la classe C domine, 8,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) place Saint-Louis dans une situation favorable par rapport au parc national. Seuls 9,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un bien classé F ou G, anticipez des travaux de rénovation avant 2028 pour continuer à le louer. La part importante de constructions récentes (26,6 % après 2006) explique en partie cette performance énergétique correcte.
Quelles zones cibler à Saint-Louis ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et les secteurs bien desservis par les 335 commerces et 918 services recensés. Les zones en développement, bénéficiant des 1 511 logements autorisés récemment, peuvent attirer une nouvelle population. La proximité des équipements (santé, écoles, transports) sera un critère décisif pour limiter les risques de vacance locative. La connectivité est correcte (fibre à 76 %).
Calculateur de rendement à Saint-Louis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Louis
Le risque de vacance locative est réel (9,2 % de logements vacants). La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage élevé, expose à des impayés. La taxe foncière est un coût significatif (76,2 %). Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques (DPE F/G) concerne 9,1 % du parc et impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable, ce qui grève la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Louis
Pour un appartement type de 60 m² à Saint-Louis, le prix médian s'élève à environ 312 000 €. Il peut se louer 870 € par mois (14,5 €/m²), générant un rendement brut de 3,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance (9,2 % du parc), l'effort net mensuel peut devenir négatif, nécessitant un apport personnel solide.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Louis
- Oublier la taxe foncière élevée (76,2 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 9,2 %.
- Surévaluer les loyers, le marché est tendu par le pouvoir d'achat.
- Acheter une passoire thermique sans prévoir le budget travaux 2028.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Louis, la saisonnalité est moins marquée que dans les stations balnéaires. Les ventes peuvent être plus actives en début d'année, avant la rentrée scolaire. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires réunionnaises voient souvent une hausse des visites. Le climat agréable toute l'année permet de vendre ou d'acheter en toute saison, sans pic estival distinct.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 666 m, offrant un climat plus tempéré que le littoral.
- 43,6 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians (35,2 ans).
- La commune compte 8 monuments historiques protégés, comme le Domaine de la Palissade.
S'installer à Saint-Louis : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Louis, c'est choisir une commune de la CIVIS à la fois étendue (99 km²) et bien pourvue en équipements, avec pas moins de 1 900 commerces, services et infrastructures de santé. Le territoire, à l'altitude moyenne de 666 mètres, bénéficie d'un climat légèrement tempéré par rapport au littoral. La présence de 55 établissements scolaires répond aux besoins des familles, qui représentent une part importante de la population (43,6 % de moins de 30 ans).
Néanmoins, le cadre de vie est aussi marqué par des contraintes environnementales réelles. La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (mouvements de terrain, littoraux) et a fait l'objet de 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout projet d'acquisition doit intégrer une vérification minutieuse du risque, notamment d'inondation, et de ses conséquences sur l'assurabilité et la valeur du bien.
Carte du marché immobilier à Saint-Louis
Saint-Louis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Louis
Avec une température moyenne annuelle de 24,2 °C et seulement 736 mm de pluie, Saint-Louis bénéficie d'un climat océanique tropical sec et ensoleillé à 666 m d'altitude. Ce profil, plus tempéré que le littoral, convient aux personnes cherchant la douceur permanente sans chaleur écrasante. Les précipitations modérées limitent les risques d'humidité dans l'habitat. Ce cadre attire les familles et les actifs, contribuant à une démographie jeune, avec 43,6 % de moins de 30 ans.
À qui s'adresse Saint-Louis ?
L'achat à Saint-Louis s'adresse en priorité aux ménages locaux, souvent primo-accédants, recherchant une maison individuelle (81,1 % du parc) avec un budget maîtrisé. La jeunesse de la population (âge médian 35,2 ans) et la présence de nombreuses écoles en font un territoire adapté aux familles. Les retraités (17,6 % de 60 ans et plus) peuvent y trouver un cadre de vie paisible et bien équipé. Les acheteurs extérieurs à la recherche d'une résidence principale à La Réunion y trouveront des prix plus accessibles que sur le littoral très prisé.
Avantages et limites à Saint-Louis
✓ Points forts
- Climat tropical tempéré toute l'année (24,2 °C en moyenne)
- Large offre de services et commerces (1 900 équipements)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (81,1 %)
- Prix d'entrée plus accessible que dans d'autres communes réunionnaises
- Dynamisme démographique (+2,5 % en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Contexte économique difficile (taux de chômage à 33,2 %)
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actifs)
- Rendement locatif net faible pour un investissement locatif
Composition du parc immobilier à Saint-Louis
23 297 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 81,1 % du parc à Saint-Louis, 18,9 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,1 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la propriété familiale (57,8 % de propriétaires). La part très faible de résidences secondaires (3,7 %) et le dynamisme démographique (+2,5 % en 5 ans) indiquent une demande résidentielle réelle, non spéculative. Cependant, un taux de logements vacants de 9,2 %, supérieur à la moyenne nationale, révèle des tensions sur le pouvoir d'achat ou des biens moins attractifs.
Ancienneté du parc à Saint-Louis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 778 logements).
- Avant 1919 0,3 % 65 logts
- 1919-1945 0,9 % 180 logts
- 1946-1970 7,9 % 1 553 logts
- 1971-1990 26,3 % 5 192 logts
- 1991-2005 38,1 % 7 526 logts
- 2006-2019 26,6 % 5 263 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Louis
1 900 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Louis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : mouvements de terrain et littoraux. 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, consultez obligatoirement le plan du PPR en mairie pour connaître les zones inconstructibles ou soumises à prescriptions (type pilotis). Cette vérification est cruciale pour l'assurabilité du bien et sa valorisation future, surtout près des ravines ou du littoral.
Cas pratique : un achat type à Saint-Louis
Une maison de 82 m² (surface médiane pour atteindre le prix total de 198 686 €) coûte environ 8 années du revenu médian local (15 270 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité d'environ 1 000 €, à mettre en regard du loyer médian maison de 12,2 €/m² (soit 1 000 € pour 82 m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Louis
- Ne pas consulter les PPR (mouvements de terrain et littoraux) en mairie.
- Oublier que 9,2 % des logements sont vacants, signe de biens peu attractifs.
- Négocier sans connaître la baisse des prix sur un an (-5,1 %).
- Surévaluer son budget avec un taux d'endettement, le chômage est à 33,2 %.
Points clés à retenir à Saint-Louis
- Prix médian à 2 584 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an.
- Rendement brut maison : 6,0 %, net approx. 2,6 % après charges.
- Climat tropical sec : 24,2 °C de moyenne et 736 mm de pluie.
- Écart énorme entre appartements (2 294 €/m²) et maisons (2 639 €/m²).
- Rendement brut appartement : 3,3 %, net approx. 1,4 %.
- Parc à 81,1 % de maisons, marché familial et stable.
- 26,6 % du parc construit après 2006, concurrence du neuf.
- Revenu médian local de 15 270 €, soit un rang 5/6 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Louis ?
À Saint-Louis, la valeur est très segmentée. L'écart entre le prix des appartements (2 294 €/m²) et des maisons (2 639 €/m²) montre l'importance du typologie. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. La proximité des 55 établissements scolaires ou des 335 commerces (BPE INSEE) peut majorer le prix. Un DPE dégradé (F/G) est un frein majeur depuis la loi Climat. L'exposition au vent ou la vue, ainsi que la connectivité fibre (76 % de couverture), sont des critères de plus en plus scrutés.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Louis
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
227 392 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation approximative peut coûter cher. Sur un bien de 200 000 €, une erreur de 10 % représente 20 000 €. Dans un marché où 9,2 % des logements sont vacants, un prix surévalué allonge considérablement le délai de vente. À l'inverse, une sous-évaluation prive le vendeur de son dû. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), intégrant les spécificités du bien (absence de passoire thermique, vue, calme) et les micro-tendances du quartier, permet de déterminer le prix d'équilibre qui attirera les acheteurs sans brader le patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de Saint-Louis, entre le centre-ville, les écarts et les zones sous PPR. Un professionnel local évalue l'état réel, l'exposition aux alizés, la qualité de la vue ou la proximité des 8 monuments historiques qui valorisent un quartier. Il connaît la demande spécifique : familles cherchant une maison, ou investisseurs visant la rentabilité. Son estimation, étayée par des visites comparatives, donne un prix juste, base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans distinction maison/appartement.
- Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation et la future vente.
- Ne pas visiter le bien pour évaluer son exposition aux alizés.
- Oublier de comparer avec le neuf (203 logements autorisés en 2024).
Investir à Saint-Louis : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain : selection du quartier, etat du bien, negociation. Un professionnel local peut decrypter ces subtilites pour transformer une potentialite en investissement viable.
Ces donnees dessinent un potentiel, mais sa concretisation depend du bien precis et de votre strategie.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Saint-Louis grace aux dernieres transactions DVF.
- Analyse fondee sur les 259 ventes de 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un expert de la commune
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Louis
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Louis
Quel est le prix au m“tre carré à Saint-Louis ?
Le prix médian global à Saint-Louis est de 2 584 €/m² en 2024, selon les transactions DVF. Les maisons sont à 2 639 €/m² et les appartements à 2 294 €/m², ce qui montre un marché segmenté.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Louis ?
Le marché connaît une correction de -5,1 % en 2024, ce qui peut créer des opportunités de négociation. Toutefois, le contexte économique local fragile (taux de chômage à 33,2 %) impose une grande prudence et une étude fine du bien.
Saint-Louis est-elle plus chère que Saint-André ?
Oui, Saint-Louis est environ 13 % plus chère que sa voisine Saint-André, dont le prix médian est de 2 329 €/m². Cet écart s'explique par des caractéristiques territoriales et un parc immobilier différents.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Louis ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,0 % pour les maisons et 3,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 76,2 %, gestion, vacance), le rendement net est d'environ 2,6 % pour les maisons.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale, la taxe foncière élevée, et l'exposition à des risques naturels (inondations, mouvements de terrain) couverts par des PPR. Une expertise locale est indispensable pour les évaluer.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Louis affiche un prix median 13 % superieur a Saint-Andre, un ecart de valorisation qui peut refleter des indicateurs plus solides ou une prime de localisation, mais qui reduit l'effet de levier immediat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Louis.
Communes limitrophes de Saint-Louis
Saint-Louis est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 220 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 584 €/m² à Saint-Louis, niveau conforme à la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +20,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Louis. Sur l'ensemble de la période, 1 147 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,4 %.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Louis: 89,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 639 €/m². Un bien type de 88 m² revient à environ 232 232 €, soit 15,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,5 € (appartements) et 12,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 678 logements autorisés, soit 336/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Louis est implantée sur l'île de La Réunion. Saint-Louis est à basse altitude (19 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.