Acheter à L'haÿ-Les-Roses, c'est choisir une ville moyenne de l'inner banlieue parisienne, dense (7 797 hab./km²) mais dotée d'un solide maillage de services. Le revenu médian des habitants est de 24 990 €, et il faut compter 9,3 années de revenus pour acquérir un appartement type. Le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, propose une mixité entre petits collectifs et quartiers pavillonnaires.
Carte du marché immobilier à Haÿ-les-Roses
L'Haÿ-les-Roses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Haÿ-les-Roses
14 100 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Haÿ-les-Roses est majoritairement collectif: 74,0 % d'appartements contre 26,0 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré (26 % de maisons, 74 % d'appartements), avec une forte proportion de propriétaires (47 %). Ce taux, supérieur à la moyenne métropolitaine, indique un marché ancré et des résidents stables. Seuls 1,3 % de résidences secondaires confirment une vocation principalement résidentielle. Le taux de logements vacants (6,7 %) est légèrement élevé, indiquant potentiellement des biens en attente de rénovation ou des mutations de propriété.
Évolution démographique à Haÿ-les-Roses
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Haÿ-les-Roses
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Haÿ-les-Roses
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,7 %
- Autres sans activité professionnelle 17,3 %
- Employés 17,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 15,8 %
- Professions intermédiaires 15,2 %
- Ouvriers 8,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Haÿ-les-Roses
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Haÿ-les-Roses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 943 logements).
- Avant 1919 1,0 % 130 logts
- 1919-1945 6,3 % 814 logts
- 1946-1970 40,6 % 5 252 logts
- 1971-1990 30,6 % 3 962 logts
- 1991-2005 11,3 % 1 463 logts
- 2006-2019 10,2 % 1 322 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Haÿ-les-Roses
794 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Haÿ-les-Roses
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Haÿ-les-Roses
Pour une maison de 86 m² (surface médiane), le budget est d'environ 470 592 €. Cela représente 18,8 années de revenu médian local (24 990 €). Avec un apport de 10 % (47 000 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 2 550 €. Cela nécessite un reste à vivre conséquent pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Haÿ-les-Roses
- Oublier de consulter les PPR en mairie.
- Ne pas vérifier l'état de la copropriété.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation.
- Négliger la proximité des transports.
Le saviez-vous ?
- La ville abrite la première roseraie au monde, créée en 1899.
- L'âge médian est de 40 ans, avec 37,7 % de moins de 30 ans.
- Le territoire est intégralement fibré (100 % THD et score numérique 10/100).
Performance énergétique du parc à Haÿ-les-Roses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 711 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Haÿ-les-Roses est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 182 kWh/m²/an. Seulement 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire est un atout : les propriétaires sont peu exposés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 (G) et 2028 (F). L'acheteur peut viser sereinement une rénovation progressive.
Risques naturels et géorisques à Haÿ-les-Roses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
- PPRMT Argiles PPRN Approuvé approuvé le 21/11/2018
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) : anciennes carrières, argiles et ruissellement urbain. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques concernent majoritairement des inondations et coulées de boue. Ces risques, cartographiés, impliquent des contraintes constructives (fondations adaptées, gestion des eaux pluviales) et peuvent conditionner l'assurabilité. Une vérification en mairie est indispensable.
Cadre de vie à Haÿ-les-Roses
Le climat est tempéré (12,4°C de moyenne) avec des précipitations modérées (668 mm/an). La ville est bien pourvue avec 794 équipements, dont 157 en santé et 41 en sports. La connectivité est excellente (fibre 100 %). L'accessibilité repose sur la route et la gare du Chemin d'Antony (3,9 km), l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux étant à 6,2 km. Le patrimoine, dont un monument historique, et la Roseraie du Val-de-Marne offrent des espaces de respiration. Toutefois, la commune est soumise à des PPR (anciennes carrières, argiles, ruissellement) à consulter avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement de 61 m² (surface médiane), prévoyez environ 231 000 € (3 793 €/m²). Une maison de 86 m² coûte en médiane 470 000 €. Ces prix sont stables ou en légère baisse, offrant une fenêtre de négociation. Les délais de vente se sont allongés, permettant aux acheteurs de prendre le temps. Comparée à ses voisines, L'haÿ-Les-Roses est plus chère que Vigneux-sur-Seine (3 441 €/m²) mais moins que Palaiseau (4 527 €/m²).
À qui s'adresse L'Haÿ-les-Roses ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes ménages actifs recherchant un accès rapide à Paris, sans en payer le prix. Les familles y trouvent un environnement scolaire dense (23 établissements) et des équipements de proximité. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'un grand jardin seront mieux servis dans des communes périphériques moins denses.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte correcte vers Paris (gare à 3.9 km)
- Large gamme de services et équipements de proximité
- Parc immobilier globalement économe en énergie (classe C dominante)
- Environnement vert avec la Roseraie et espaces publics
- Dynamisme économique local avec 1813 entreprises
− À prendre en compte
- Forte densité urbaine (près de 7800 hab./km²)
- Exposition à des risques naturels (PPR à consulter)
- Écart de prix important entre maisons et appartements
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si L'Haÿ-les-Roses est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Haÿ-les-Roses
- Climat doux : 12,4 °C de moyenne annuelle.
- Parc de logements : 26 % de maisons individuelles.
- DPE performant : 5,8 % de passoires seulement.
- Proximité gare TGV : 7 km de Paris-Montparnasse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Haÿ-les-Roses
Quel budget pour acheter une maison à L'haÿ-Les-Roses ?
Le prix médian d'une maison à L'haÿ-Les-Roses est de 5 472 €/m². Pour une surface médiane de 86 m², cela représente un investissement d'environ 470 000 €.
L'haÿ-Les-Roses est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 23 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs et de santé. Le taux de propriétaires (47%) et la présence de maisons (26%) y créent un environnement familial.
Quels sont les risques naturels à L'haÿ-Les-Roses ?
La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) liés aux anciennes carrières, aux argiles et au ruissellement urbain. Vérifier la situation exacte du bien est essentiel avant l'achat.
Vous envisagez d'acheter à Haÿ-les-Roses ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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