L'haÿ-Les-Roses présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé pour les appartements atteint 6,9 %, supérieur à la moyenne francilienne, mais chute à 4,2 % net après charges et impôts. Pour les maisons, la rentabilité est faible (2,7 % net). La demande locative est portée par la proximité de Paris, un taux de chômage local de 11,7 % et une population jeune (37,7 % de moins de 30 ans), mais le marché est exigeant.
Indices immobiliers de l'Haÿ-les-Roses
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation pour l'acheteur averti.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative est réelle mais ne s'emballe pas, privilégiez les biens proches des axes de transport.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : l'activité locative saisonnière est marginale, orientez-vous vers le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Haÿ-les-Roses ?
L'investissement locatif à L'Haÿ-Les-Roses repose sur un postulat simple : un rendement brut attractif de 6,9 % pour les appartements, compensant partiellement les risques territoriaux. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 38,6 %, et par un taux de vacance du parc (6,7 %) supérieur à la moyenne. Le rendement net estimé à 4,2 % devient alors simplement correct.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de petite surface, bien situés près des axes de transport ou des 331 services recensés, pour attirer une population active travaillant en Île-de-France. Il convient également d'être vigilant sur l'état du parc : si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 5,8 % du total, la classe énergétique dominante C (182 kWh/m²/an) laisse une marge de manœuvre pour valoriser un bien par des travaux de rénovation.
Enfin, la forte dynamique de construction neuve (1 864 logements autorisés en cinq ans) constitue un signal à double tranchant. Elle atteste de l'attractivité résidentielle mais pourrait, à terme, accroître l'offre locative et exercer une pression à la baisse sur les loyers. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme, le temps que la commune digère cette nouvelle offre et que les projets d'aménagement portent leurs fruits.
Profil locatif à Haÿ-les-Roses
La demande locative émane majoritairement de jeunes actifs et d'étudiants (universités proches), recherchant des T2 et T3 bien desservis. Les familles sont aussi présentes, attirées par les 23 établissements scolaires, mais préfèrent l'accession. La part très faible de résidences secondaires (1,3 %) exclut une location saisonnière significative. Le taux de vacance de 6,7 % indique un marché actif mais avec un risque de turnover.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, qui représentent l'essentiel de la demande. Le parc ancien domine (7,3 % d'avant 1945), avec une vigilance nécessaire sur le DPE : 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), soumises aux interdictions de location à venir. Le neuf (10,2 % construit après 2006) offre une meilleure performance énergétique mais un rendement initial plus compressé.
Quelles zones cibler à Haÿ-les-Roses ?
La proximité immédiate de la gare du Chemin d'Antony et du centre-bourg, avec ses 79 commerces, constitue le secteur le plus recherché pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, majoritairement pavillonnaires, intéressent moins les locataires. Les 1 864 logements autorisés en cinq ans, en forte hausse, pourraient créer une sur-offre locative localisée, à surveiller.
Performance énergétique du parc à Haÿ-les-Roses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 711 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Haÿ-les-Roses est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 182 kWh/m²/an. Seulement 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire est un atout : les propriétaires sont peu exposés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 (G) et 2028 (F). L'acheteur peut viser sereinement une rénovation progressive.
Construction neuve à Haÿ-les-Roses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Haÿ-les-Roses totalise 1 864 logements sur 5 ans, soit +192 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La ville connaît un boom de la construction neuve, avec 1 864 logements autorisés sur cinq ans, soit une hausse de 192 % par rapport à la période précédente. Ces 345 logements prévus en 2024 indiquent une attractivité confirmée et répondent à une demande soutenue. À moyen terme, cette offre supplémentaire pourrait tempérer la pression sur les prix de l'ancien, notamment pour les appartements. Elle modernise aussi le parc, attirant de nouveaux ménages et soutenant le commerce local (79 commerces recensés).
Fourchettes de loyers à Haÿ-les-Roses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Haÿ-les-Roses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net réel est inférieur au brut. À L'haÿ-Les-Roses, une taxe foncière de 38,6 % grève le résultat. Pour un appartement, le passage de 6,9 % de rendement brut à 4,2 % net intègre cette taxe, une provision pour vacance locative (taux de vacants : 6,7 %), des charges de copropriété et des travaux d'entretien. Sur une maison, la marge se réduit davantage, avec un net à 2,7 %. Un propriétaire doit donc budgéter ces frais récurrents.
Calculateur de rendement à Haÿ-les-Roses
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Haÿ-les-Roses ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Haÿ-les-Roses
Pour un appartement de 61 m² (surface médiane), comptez environ 231 373 € à l'achat. Le loyer attendu est de 1 324 €/mois (21,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait de 1 200 €. Le loyer couvre donc la quasi-totalité de la charge, pour un rendement brut de 6,9 %. Après taxe foncière et charges, le rendement net tombe à 4,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Haÿ-les-Roses
- Négliger la taxe foncière à 38,6 %.
- Oublier de provisionner la vacance (6,7 %).
- Surévaluer les loyers face au parc social (25 %).
- Ignorer les travaux de mise aux normes DPE.
Le saviez-vous ?
- La ville abrite la première roseraie au monde, créée en 1899.
- L'âge médian est de 40 ans, avec 37,7 % de moins de 30 ans.
- Le territoire est intégralement fibré (100 % THD et score numérique 10/100).
Risques à connaître avant d'investir à Haÿ-les-Roses
Le risque principal est la vacance, accentuée par une possible surconstruction. La taxe foncière, à 38,6 % en 2024, grève le rendement net. La contrainte DPE est réelle : près de 6 % du parc est énergivore et exigera des rénovations coûteuses d'ici 2028. Enfin, la dépendance à la conjoncture francilienne et au maintien des dessertes rend le marché sensible aux ralentissements économiques.
Simulation financière — appartement type 61 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit vous donne l'effort mensuel à prévoir. À L'haÿ-Les-Roses, un appartement médian de 61 m² coûte 231 373 €. Avec un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité atteint environ 1 200 €. Le loyer médian de 21,7 €/m² couvre 85 % de cette charge, laissant un effort résiduel mensuel d'environ 180 €. Cela correspond à un cash-flow neutre ou légèrement négatif, typique du Grand Paris où l'investissement table sur la plus-value foncière.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut attractif de 6,9 %
- Correction de -4,2 % en 2024 : opportunité d'entrée
- Proximité de Paris et connexion fibre totale
− Points d'attention
- Fragilité territoriale économique élevée
- Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- Taux de vacance du parc légèrement élevé
Notre verdict
Investir ici ne convient qu'aux acheteurs aguerris visant un appartement ancien rénové, proche de la gare, pour un rendement locatif modéré. Évitez les maisons et les biens énergivores, dont la rentabilité nette est trop faible au regard des risques réglementaires.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Haÿ-les-Roses
- Rendement brut appartement : 6,9 % (4,2 % net).
- Taxe foncière élevée : 38,6 % sur le bâti.
- Taux de vacance : 6,7 %, à provisionner.
- Parc locatif social : 25 %, limitant la tension.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Haÿ-les-Roses
Quel rendement locatif à L'haÿ-Les-Roses ?
Le rendement brut estimé est de 6,9 % pour un appartement et 4,3 % pour une maison. Net de charges et d'impôts, il tombe respectivement à environ 4,2 % et 2,7 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à L'haÿ-Les-Roses ?
Ciblez les appartements de type T2 ou T3, bien situés près des transports. Ils représentent l'essentiel de la demande locative et offrent le meilleur compromis rendement/risque.
Quels sont les risques de la location à L'haÿ-Les-Roses ?
Les principaux risques sont la vacance (taux de 6,7 %), la taxe foncière élevée (38,6 %) et les obligations de rénovation énergétique pour 5,8 % du parc classé F ou G.
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- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
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