01 Le parc de logements
Le parc comprend 577 logements dont 436 résidences principales, 8 résidences secondaires et 133 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 436 | 75,6 % |
| Résidences secondaires | 8 | 1,4 % |
| Logements vacants | 133 | 23,1 % |
Le graphique détaille la structure des 577 logements: 76 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 23 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 45 | 10,4 % |
| 1946-1970 | 155 | 35,7 % |
| 1971-1990 | 87 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 85 | 19,6 % |
| 2006-2019 | 54 | 12,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 9 | 2,1 % |
| 3 pièces | 111 | 25,5 % |
| 4 pièces | 191 | 43,8 % |
| 5 pièces ou plus | 124 | 28,4 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 580 | 607 | 577 |
| Rés. principales | 427 | 448 | 436 |
| Rés. secondaires | 35 | 1 | 8 |
| Vacants | 118 | 158 | 133 |
La part de propriétaires atteint 47,8 % à Fonds-Saint-Denis, commune de 640 hab. à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 279 | 64,0 % |
| Locataires (privé) | 54 | 12,4 % |
| Locataires HLM | 55 | 12,6 % |
| Logés gratuitement | 48 | 11,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 64,0 %, locataires 25,0 % — la part HLM s'établit à 13 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 62 |
| 5 à 9 ans | 27 |
| 10 ans ou plus | 335 |
| Total ménages | 436 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 51 |
| Sous-occupation modérée | 175 |
| Sous-occupation accentuée | 128 |
| Suroccupation modérée | 36 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 196 | 45,0 % |
| 1 voiture | 163 | 37,4 % |
| 2 voitures ou plus | 77 | 17,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 45 % sans voiture, 37 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 22,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 419 | 394 | 2 | 23 |
| 1975 | 469 | 375 | 19 | 75 |
| 1982 | 462 | 382 | 15 | 65 |
| 1990 | 465 | 391 | 16 | 58 |
| 1999 | 561 | 435 | 27 | 99 |
| 2006 | 558 | 457 | 15 | 86 |
| 2011 | 580 | 427 | 35 | 118 |
| 2016 | 607 | 448 | 1 | 158 |
| 2022 | 577 | 436 | 8 | 133 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 419 logements, le total atteint 577 en 2022 (+38 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 76 | 71 | 75 | 81 | 85 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 47 | 46 | 50 | 56 |
04 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 36 |
| T4 | 36 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Macouba (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Macouba est le village ayant le plus de logements vacants du département Martinique. (sur 6 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Une part importante des 577 logements de Macouba est vacante (133, soit 23,1 %). La maison individuelle domine très largement, avec 87,9 % du parc. Côté cadre local, Macouba est dans le tissu des communes antillaises, à 192 m d'altitude, dans un paysage de collines.
La propriété reste majoritaire à Macouba: 64,0 % contre 25,0 % de locataires. Le parc social représente 12,6 % des résidences principales.
Le parc de Macouba combine un noyau ancien (1,8 %) et une couronne plus récente (12,4 % après 2006).
Macouba voit son parc se contracter légèrement depuis 2016 (-4,9 %). 45,0 % des ménages de Macouba ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Macouba appartient au tissu dans le tissu des communes antillaises, repère pour lire son marché résidentiel. Côté topographie, Macouba se trouve à 192 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 436 résidences principales de Macouba et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Macouba affiche des prix parmi les plus accessibles du Martinique (3ᵉ rang le moins élevé sur 34 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 12,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Martinique (3ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Macouba
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Macouba
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Macouba s'établit à 1 120 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Macouba fait partie du quart des communes les moins chères du Martinique.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 12,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Macouba Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Macouba
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 120 €/m² de prix médian pour 1 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +25,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 120 € | 1 120 € |
| Prix moyen/m² | 1 120 € | |
| Surface médiane | – | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 894 € |
| 2022 | 2 | 2 349 € |
| 2023 | 1 | 2 342 € |
| 2024 | 2 | 962 € |
| 2025 | 1 | 1 120 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
112 logements autorisés cumulés, 6 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Macouba (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Macouba, dont 0 en 2025 (-96 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Macouba
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Macouba
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Calculateur de rendement à Macouba
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S'installer à Macouba : cadre de vie et logement
Macouba, commune de 987 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (25,4 °C annuels) et arrosée par 2 804 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Macouba
Macouba et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Macouba
Composition du parc immobilier à Macouba
577 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,3 % du parc à Macouba, 11,7 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Macouba
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 434 logements).
- Avant 1919 1,8 % 8 logts
- 1919-1945 10,4 % 45 logts
- 1946-1970 35,7 % 155 logts
- 1971-1990 20,0 % 87 logts
- 1991-2005 19,6 % 85 logts
- 2006-2019 12,4 % 54 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Macouba
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Macouba
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Macouba
Pour une maison de 60 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
67 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Macouba
Quel est le prix de l'immobilier à Macouba ?
Le prix médian au m² à Macouba est de 1 120 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 60 m² (surface médiane locale), compter environ 67 000 €.
Comment Macouba se situe-t-elle dans le Martinique ?
Macouba figure parmi les communes les plus abordables du Martinique : 32ᵉ rang sur 34, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Macouba ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Macouba est de 12,1 % (loyer de 11,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Communes limitrophes de Macouba
Macouba est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Macouba est une commune accessible — 1 120 €/m² en médiane, -59,3 % par rapport à la médiane de la Martinique (2 750 €/m²). Côté classement départemental, Macouba compte parmi les 6 % les plus abordables de la Martinique.
Le marché de Macouba connaît une hausse prononcée: +25,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 8 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +16,4 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 120 €/m² pour une surface médiane de 60 m². Rapporté au revenu médian de Macouba, un logement de 60 m² (67 200 €) représente 4,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,0 € (appartements) et 11,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 12,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Macouba (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Macouba s'interprète dans un contexte plus large — Macouba est dans le tissu des communes antillaises, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 192 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).