01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 261 logements dont 5 994 résidences principales, 252 résidences secondaires et 1 015 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 994 | 82,6 % |
| Résidences secondaires | 252 | 3,5 % |
| Logements vacants | 1 015 | 14,0 % |
Le graphique détaille la structure des 7 261 logements: 83 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 14 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 | 0,1 % |
| 1919-1945 | 38 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 63 | 1,1 % |
| 1971-1990 | 407 | 7,4 % |
| 1991-2005 | 2 060 | 37,3 % |
| 2006-2019 | 2 950 | 53,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 53 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 309 | 5,2 % |
| 2 pièces | 622 | 10,4 % |
| 3 pièces | 1 676 | 28,0 % |
| 4 pièces | 2 192 | 36,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 196 | 19,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 509 | 4 911 | 7 261 |
| Rés. principales | 3 044 | 3 819 | 5 994 |
| Rés. secondaires | 31 | 91 | 252 |
| Vacants | 433 | 1 001 | 1 015 |
Commune voisine de taille comparable, Kourou (29 km) affiche 29,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 751 | 45,9 % |
| Locataires (privé) | 1 443 | 24,1 % |
| Locataires HLM | 1 481 | 24,7 % |
| Logés gratuitement | 319 | 5,3 % |
La répartition du parc occupé: 45,9 % de propriétaires, 48,8 % de locataires, dont 25 % en HLM.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 895 |
| 2 à 4 ans | 1 862 |
| 5 à 9 ans | 1 417 |
| 10 ans ou plus | 1 820 |
| Total ménages | 5 994 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 833 |
| Sous-occupation modérée | 1 487 |
| Sous-occupation accentuée | 828 |
| Suroccupation modérée | 957 |
| Suroccupation accentuée | 553 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 741 | 29,0 % |
| 1 voiture | 2 677 | 44,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 576 | 26,3 % |
Motorisation des ménages: 29 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 58,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 180 | 127 | 2 | 51 |
| 1975 | 178 | 148 | 10 | 20 |
| 1982 | 220 | 136 | 20 | 64 |
| 1990 | 530 | 488 | 25 | 17 |
| 1999 | 1 679 | 1 416 | 81 | 182 |
| 2006 | 2 519 | 2 284 | 9 | 226 |
| 2011 | 3 509 | 3 044 | 31 | 433 |
| 2016 | 4 911 | 3 819 | 91 | 1 001 |
| 2022 | 7 261 | 5 994 | 252 | 1 015 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 180 à 7 261 logements, soit +3934 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 044 | 1 058 | 1 169 | 1 337 | 1 104 | 760 |
| Dont vacants > 2 ans | 594 | 556 | 642 | 745 | 641 | 554 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 20,0 % |
| Classe C | 3 | 60,0 % |
| Classe D | 1 | 20,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 5 diagnostics par étiquette énergétique: 60 % en C, 80 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 80,0 % |
| Classe B | 1 | 20,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 80 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 129 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 109 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 240 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 109 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 1 | 2 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (129 kWh/m²/an); côté appartements, C (142).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 21 |
| T2 | 422 |
| T3 | 1 003 |
| T4 | 979 |
| T5+ | 344 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Macouria (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Macouria est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Guyane. (sur 6 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 1 015 logements vacants sur 7 261 à Macouria (soit 14,0 %). Profil pavillonnaire affirmé: 72,1 % de maisons individuelles pour 27,9 % d'appartements. La commune est implantée sur le vaste territoire guyanais, à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine.
Le parc est équilibré entre propriétaires (45,9 %) et locataires (48,8 %). Le parc social représente 24,7 % des résidences principales.
Près d'53,4 % du parc de Macouria a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Macouria se classe bien côté DPE: C en tête et 139 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203).
Entre le recensement 2016 et celui de 2022, le parc de Macouria a gagné +47,9 % de logements. 29,0 % des ménages de Macouria ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune implantée sur le vaste territoire guyanais. Côté topographie, Macouria se trouve à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 994 résidences principales de Macouria et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Macouria en 2026 ?
Première commune de Guyane par la population, Macouria affiche une croissance démographique fulgurante (+85,6 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en pleine correction. Cette tension entre offre limitée et demande potentielle définit un contexte singulier. L'analyse des transactions récentes permet d'en saisir les contours réels.
Avec une baisse record de 23,4 % en 2024 et un rendement locatif brut de 8,3 %, Macouria offre une fenêtre d'entrée singulière dans un marché guyanais sous tension démographique.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse des biens et une stratégie de cash-flow, mais le potentiel de valorisation à moyen terme est réel dans un territoire en croissance.
Points clés
- ✓ Correction de -23,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut de 8,3 % sur maisons
- ✓ Dynamique démographique explosive (+85,6 %)
- ⚠ Solvabilité locale fragile (30,8 % chômage)
- ⚠ Correction récente à confirmer
- ⚠ Liquité du marché limitée (57 transactions)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 123 €/m², Macouria se situe sous la moyenne nationale des petites villes.
- Le prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Kourou, sa voisine comparable.
- Le rendement locatif dépasse nettement ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Macouria
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Macouria : opportunités et risques
Investir à Macouria en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 8,3 % est attractif, mais il est impératif de calculer le rendement net réel, lourdement impacté par une taxe foncière à 70,58 % et par un taux de chômage local de 30,8 % qui peut fragiliser la solvabilité des locataires.
La stratégie doit être orientée cash-flow et non plus-value à court terme, la correction récente des prix introduisant une incertitude sur la valorisation immédiate. Il est crucial de sélectionner des biens énergétiquement performants (la classe C domine) pour éviter les risques liés à la future réglementation et de bien vérifier les zones inondables (PPRI actifs).
Le ralentissement de la construction neuve (-51 % d'autorisations) réduit le risque de sur-offre à moyen terme, tandis que la pression démographique continue de structurer une demande sous-jacente solide. L'investissement est donc pertinent sous conditions : sélection rigoureuse du bien, gestion proactive de la location et horizon de détention d'au moins 5 à 10 ans pour jouer la carte du rattrapage démographique.
Simuler un investissement immobilier à Macouria
Estimation sur un maison type de 84 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Macouria.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Macouria ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Macouria
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 23,4 % en 2024 pour s'établir à 2 123 €/m², un niveau qui efface les gains des années précédentes (hors pic de 2022). Cette correction, la plus forte enregistrée dans les données DVF récentes, intervient dans un marché étroit où les 57 transactions de l'année concernent presque exclusivement des maisons.
Cette volatilité des prix contraste avec des indicateurs territoriaux robustes : une croissance démographique parmi les plus fortes de France et un parc de logements dont plus de la moitié a été bâti après 2006. Le taux de vacance (14 %) et le poids des propriétaires occupants (45,9 %) dessinent un marché où la demande locative potentielle est forte, mais où la liquidité reste un défi.
La comparaison avec Kourou, ville voisine aux caractéristiques similaires, est éclairante : Macouria affiche un prix au m² inférieur de 15 %. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif brut attractif de 8,3 % sur les maisons, positionne la commune comme un marché à effet de levier pour les investisseurs acceptant le risque d'un territoire en transformation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Macouria Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Macouria
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Macouria évolue de -2,0 %, passant de 2 167 à 2 123 €/m²; 57 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, une maison médiane de 83 m² représente un investissement de 168 905 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 %, la mensualité brute s'élèverait à environ 1 000 € sur 20 ans. Le loyer médian de 14,1 €/m²/mois générerait un revenu brut de 1 170 €, couvrant théoriquement la mensualité. Toutefois, le rendement net estimé à 3,8 % après charges (dont une taxe foncière à 70,58 %) indique un cash-flow résiduel faible, voire négatif si les coûts d'emprunt sont plus élevés. L'effort financier réel dépend donc crucialement des conditions de financement et de la gestion des charges.
Acheter vs Louer — maison 84 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 57 | 57 |
| Prix médian/m² | 2 123 € | 2 123 € |
| Prix moyen/m² | 2 394 € | |
| Surface médiane | – | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 61 | 2 167 € |
| 2022 | 53 | 2 377 € |
| 2023 | 61 | 2 381 € |
| 2024 | 53 | 1 921 € |
| 2025 | 57 | 2 123 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Macouria a été très vigoureuse, avec 842 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, la tendance est au ralentissement brutal, avec une baisse de 51 % des autorisations en 2024 par rapport à la période précédente. Cette décélération rapide de l'offre nouvelle pourrait, à moyen terme, soutenir les prix face à une demande démographique toujours expansionniste (+27,5 % en 5 ans). Elle traduit également une adaptation des promoteurs à un marché devenu plus difficile. L'urbanisation récente a considérablement étendu le parc, mais le risque de sur-offre semble désormais contenu par ce reflux des projets.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 706 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 548 autorisations pour 3 660 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Macouria
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Macouria (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Macouria: 998 logements autorisés sur 5 ans, 353 pour la dernière année (-24 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Macouria
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Macouria
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (70,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Macouria, la taxe foncière sur le bâti (70,58 % en 2024) est le premier poste. S'ajoutent les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un climat tropical très humide (2731 mm de pluie/an), et une provision pour vacance locative, significative dans une commune où 14 % des logements sont inoccupés. Une copropriété, rare ici (73,8 % de maisons), générerait des charges supplémentaires.
Performance énergétique du parc à Macouria
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Macouria: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique C dominante (139 kWh/m²/an) et l'absence de passoires thermiques (F/G) selon les 5 diagnostics disponibles sont rassurantes. Cela s'explique par un parc récent (53,4 % construit après 2006). Le risque de dépréciation réglementaire est donc faible à moyen terme, éloignant les contraintes d'interdiction de location prévues par la loi Climat pour les logements les plus énergivores.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Investir dans une maison est la seule option sérieuse, les appartements étant quasi absents du parc (73,8 % de maisons). Le parc est récent, avec 53,4 % des logements construits après 2006, ce qui limite les risques liés aux rénovations énergétiques urgentes (0 % de passoires thermiques F/G). Privilégiez les biens de taille moyenne (autour de 80-100 m²) qui correspondent à la demande familiale locale et présentent une surface médiane de vente de 83 m².
Quelles zones cibler à Macouria ?
Aucune zone précise n'étant mentionnée, l'attractivité locative sera liée à la proximité des services (530 équipements sur la commune) et des axes de circulation vers Kourou et Cayenne. Les quartiers les mieux dotés en commerces et services, et ceux bénéficiant d'une bonne couverture fibre (29,3 % des logements) seront plus faciles à louer. Surveillez les zones en développement, mais notez que la construction neuve a chuté de 51 % sur les cinq dernières années, limitant les risques de sur-offre à court terme.
Calculateur de rendement à Macouria
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Macouria
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 14 %. Le pouvoir d'achat local, affecté par un chômage élevé, peut limiter les capacités de surenchère sur les loyers. La taxe foncière est lourde (70,58 %), ce qui grève significativement la rentabilité nette. Enfin, bien que le parc soit récent, certains biens peuvent être exposés à des risques naturels (PPRI inondation) à vérifier impérativement avant l'achat.
Cas pratique : un investissement type à Macouria
Pour une maison type de 83 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 168 905 €. Au loyer médian de 14,1 €/m², cela génère 1170 € par mois, soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction forfaitaire des charges (dont taxe foncière), l'effort net mensuel peut devenir positif ou faiblement négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Macouria
- Oublier la taxe foncière, élevée à Macouria (70,58 %).
- Négliger le taux de vacance locative (14 %).
- Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local.
- Ne pas vérifier le zonage du bien en PPRI.
Quand acheter ou vendre ?
Le climat tropical atténue la saisonnalité classique métropolitaine. Le marché peut être actif en début d'année, avant la saison des pluies plus intense. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique étant limitée (1 hébergement recensé), elle n'influence pas significativement les transactions.
Le saviez-vous ?
- Macouria gagne 85,6 % d'habitants en 10 ans (INSEE).
- La commune compte 530 équipements pour 19 899 habitants.
- Seulement 0,8 % des logements datent d'avant 1945.
S'installer à Macouria : cadre de vie et logement
S'installer à Macouria, c'est choisir une commune jeune (âge médian de 26,3 ans) et en pleine expansion, membre de la Communauté d'Agglomération du Centre Littoral. Le cadre de vie y est marqué par un climat équatorial chaud et humide, et par un territoire vaste où la maison individuelle récente est la norme (73,8 % du parc).
Avec 530 équipements recensés par l'INSEE, dont 49 commerces et 89 structures de santé, la commune dispose d'une autonomie relative, même si la connectivité numérique reste perfectible (score de 5/100). Les résidents bénéficient d'un environnement naturel préservé, tout en étant à proximité des emplois et services de l'agglomération centrale de la Guyane. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels, avec plusieurs PPRI en vigueur concernant les inondations.
Carte du marché immobilier à Macouria
Macouria et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Macouria
Un climat équatorial chaud (27,3°C de moyenne) et très humide (2731 mm de pluie) définit le cadre de vie. Aucun jour de gel n'est à signaler. Ce profil convient aux personnes recherchant une chaleur constante, mais implique une adaptation : ventilation essentielle, protection contre l'humidité et les insectes. L'architecture locale et les matériaux doivent y être pensés.
À qui s'adresse Macouria ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec extérieur, attirés par la stabilité d'un parc récent (peu de travaux urgents) et un environnement moins dense. Elle peut aussi convenir aux actifs travaillant à Kourou, à seulement quelques kilomètres. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une connexion internet très haut débit systématique pourraient être déçus.
Avantages et limites à Macouria
✓ Points forts
- Croissance démographique forte (+27,5 % en 5 ans)
- Parc immobilier récent (53,4 % post-2006) et énergétiquement performant (classe C dominante)
- Large offre de maisons individuelles (73,8 % du parc)
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille (530 équipements)
- Environnement naturel et cadre de vie tropical
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-23,4 % sur un an), risque de moins-value à court terme
- Connectivité numérique faible (fibre à 29,3 %, score 5/100)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, radon) et fiscalité locale élevée
Composition du parc immobilier à Macouria
7 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 73,8 % de maisons, 26,2 % d'appartements sur un total de 7 261 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (73,8 %), signe d'un habitat plutôt familial et spacieux. La part de propriétaires occupants (45,9 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,5 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins soumis à la spéculation touristique. Cependant, un taux de vacance de 14 % indique des logements peut-être délaissés ou en attente de remise sur le marché.
Ancienneté du parc à Macouria
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 521 logements).
- Avant 1919 0,1 % 4 logts
- 1919-1945 0,7 % 38 logts
- 1946-1970 1,1 % 63 logts
- 1971-1990 7,4 % 407 logts
- 1991-2005 37,3 % 2 060 logts
- 2006-2019 53,4 % 2 950 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Macouria
530 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Macouria
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRI) sont actifs. Le risque radon est également signalé comme significatif. Ces contraintes influencent constructibilité et assurances. Avant tout achat, consulter le zonage PPR en mairie et prévoir une mesure du radon sont des étapes indispensables pour évaluer sereinement le bien.
Cas pratique : un achat type à Macouria
Une maison familiale de 100 m² représente un investissement d'environ 203 500 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 975 €. Ce budget doit être mis en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un contexte où le taux de chômage atteint 30,8 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Macouria
- Omettre de consulter le certificat d'urbanisme pour les PPRI.
- Minimiser les travaux d'étanchéité sous un climat très pluvieux.
- Se fier uniquement au prix au m², l'état compte beaucoup.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix.
Points clés à retenir à Macouria
- Prix médian au m² en baisse de 23,4 % sur un an.
- Rendement brut maison à 8,3 %, net approximatif à 3,8 %.
- Climat équatorial chaud et très humide (2731 mm/an).
- Marché en correction après une forte hausse démographique.
- Marché très majoritairement orienté vers la maison (73,8 %).
- Taxe foncière élevée, premier poste de charges.
- Population jeune, âge médian de 26,3 ans.
- La majorité des acheteurs cherchent une maison individuelle.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Macouria ?
À Macouria, l'état général et la protection contre l'humidité sont primordiaux. Une maison bien ventilée, avec des menuiseries récentes et une toiture étanche vaut plus. La surface du terrain compte, mais moins que sa praticabilité (absence de zone inondable). La proximité des 16 établissements scolaires ou des 49 commerces est un plus. Un DPE performant (classe A ou B) reste rare mais valorisant. L'étage est peu pertinent dans un parc dominé par les maisons.
Estimation indicative d'une maison à Macouria
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
178 332 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme peine à intégrer l'impact d'un PPRi sur la valeur foncière ou la prime exacte d'un quartier calme. Un professionnel local évalue l'état réel face aux pluies tropicales, connaît la demande pour les quartiers proches des écoles et sait négocier avec les acheteurs sérieux du bassin d'emploi (taux d'emploi 47,5 %). Son expertise transforme une moyenne (2035 €/m²) en prix juste pour votre bien spécifique.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par l'état.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation future.
- Ne pas tenir compte du ralentissement de la construction neuve.
- Oublier que 73,8 % des acheteurs cherchent une maison.
Investir à Macouria : passer à l'action
Entre correction des prix et forte demande locative potentielle, le timing et la sélection du bien sont déterminants. Une expertise fine du terrain est indispensable pour identifier les poches de valeur et éviter les pièges d'un marché en recomposition.
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'opportunité se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Macouria grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 68 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique démographique
- Mise en relation avec un pro du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Macouria
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Macouria
Quel est le prix immobilier moyen à Macouria ?
Le prix médian des maisons s'élève à 2 123 €/m² en 2024, pour un prix total d'environ 169 000 € pour une maison de 83 m². Le marché des appartements est quasi inexistant.
Est-ce le bon moment pour investir à Macouria ?
La forte correction des prix (-23,4 % en 2024) crée une opportunité d'entrée, particulièrement pour l'investissement locatif en maison. Le rendement brut est attractif à 8,3 %, mais le marché nécessite une expertise locale pour bien sélectionner le bien.
Macouria est-elle plus chère ou moins chère que Kourou ?
Macouria est moins chère que sa voisine Kourou, avec un écart de prix de 15 %. Le prix médian au m² y est de 2 123 € contre 2 369 € à Kourou.
Quel rendement locatif espérer à Macouria ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 8,3 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les risques à connaître à Macouria ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 30,8 %), la volatilité récente des prix, et les risques naturels (inondations), avec plusieurs plans de prévention des risques (PPRI) en vigueur sur la commune.
Marché immobilier des communes voisines
À 2 053 €/m², Macouria présente un écart de valorisation significatif face à Kourou (+15 %), offrant un effet de levier supérieur sur des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Macouria.
Communes limitrophes de Macouria
Macouria est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Macouria s'établit à 2 123 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Guyane.
Le prix médian de Macouria reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 285 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +10,5 % sur le prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 123 €/m² pour 84 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,8 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Macouria (3,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 998 logements autorisés au permis de construire à Macouria — un rythme moyen de 200 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Macouria est implantée sur le vaste territoire guyanais. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.