Moissy-Cramayel présente un profil locatif intéressant pour les investisseurs recherchant un rendement brut correct en Île-de-France, autour de 6,6 % pour les appartements. Cependant, le rendement net, une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 50,83 %), chute autour de 3,7 %, reflétant le poids des frais en secteur périurbain. La demande locative est principalement portée par une population jeune (âge médian de 33 ans) et active, attirée par la desserte ferroviaire via la gare de Lieusaint-Moissy. L'offre locative privée doit composer avec un parc social représentant 30 % des logements.
Indices immobiliers de Moissy-Cramayel
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression elevee (6,2/10) : le marche est dynamique et porte par des actifs externes, mais la demande depasse l'offre locale.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression elevee (6,2/10) : le marche est dynamique et porte par des actifs externes, mais la demande depasse l'offre locale.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite catastrophique (1,2/10) : les prix ont decolle de la capacite d'achat des Moisseens, creant une dependance totale aux acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite catastrophique (1,2/10) : les prix ont decolle de la capacite d'achat des Moisseens, creant une dependance totale aux acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moyenne (5,2/10) : une demande locative existe, portee par la jeunesse de la population, mais sans surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moyenne (5,2/10) : une demande locative existe, portee par la jeunesse de la population, mais sans surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique nulle (0,9/10) : aucun marche saisonnier ou de residence secondaire ne vient soutenir les prix ou les loyers.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique nulle (0,9/10) : aucun marche saisonnier ou de residence secondaire ne vient soutenir les prix ou les loyers.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Moissy-Cramayel ?
Investir a Moissy-Cramayel en 2026 releve d'une strategie de rendement locatif classique, en visant la demande des jeunes actifs franciliens. Le rendement brut de 6,6 % sur les appartements, superieur a celui des grandes metropoles, est son principal atout. Toutefois, il faut immediatement le nuancer : la taxe fonciere s'eleve a 50,83 %, une charge annuelle consequente qui, ajoutee aux frais de gestion et a une vacance locative estimee a 8 %, reduit le rendement net a moins de 4 %.
Le parc immobilier, domine par la classe energetique C et avec seulement 2,9 % de passoires thermiques, est un point fort majeur. Il limite le risque reglementaire lie aux interdictions de location et les travaux de renovation energetique a prevoir. Les donnees SITADEL indiquent un arret brutal des constructions neuves, ce qui, combine a une demographie croissante, peut soutenir les loyers a moyen terme en limitant l'offre.
La faiblesse du marche touristique (IPTI a 0,9/10) exclut toute strategie de location saisonniere. L'investissement doit etre pense pour du moyen terme (5-10 ans), le temps que la correction des prix s'acheve et que la dynamique de l'intercommunalite Grand Paris Sud confirme son attractivite. La selection du bien est cruciale : la proximite avec la gare RER et les commerces (36 equipements recenses) sera le critere determinant pour assurer une location rapide et une revente aisee.
Profil locatif à Moissy-Cramayel
La demande locative est principalement le fait de jeunes actifs, d'employés et d'ouvriers, en lien avec un taux de chômage local de 11,4 % et un revenu médian de 22 780 €. Les familles constituent également une cible pour les maisons en location. Peu d'étudiants ou de retraités viennent chercher un logement sur la commune, ce qui réduit la saisonnalité mais concentre la demande sur des profils économiquement fragiles. La proximité de pôles d'emplois (aéroport d'Orly, Sénart) assure un flux constant de demandeurs.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec une surface médiane de 50 m², sont adaptés pour des T2/T3 destinés à des couples ou petits ménages. Les loyers sont estimés à 17,0 €/m²/mois. Les maisons (surface médiane 89 m², loyer 15,8 €/m²/mois) attirent les familles mais génèrent un rendement brut légèrement inférieur (6,3 %). Le parc est relativement récent (10,2 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgentes.
Quelles zones cibler à Moissy-Cramayel ?
La zone la plus prisée pour la location se situe à proximité immédiate de la gare de Lieusaint-Moissy, offrant un accès direct au RER D et aux transports. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, attire également les locataires. Les quartiers plus périphériques, principalement pavillonnaires, conviendront aux investisseurs visant une location familiale. Aucune zone en forte développement n'émerge actuellement, la construction neuve étant en net recul (-16 % sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Moissy-Cramayel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 933 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Moissy-Cramayel est C, avec 2,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant : la classe C domine et seulement 2,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Cela limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. Ici, l'enjeu est moindre mais existe : vérifiez systématiquement le DPE, car un bien classé E ou F pourrait nécessiter des travaux de rénovation obligatoires pour être loué.
Construction neuve à Moissy-Cramayel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Moissy-Cramayel totalise 493 logements sur 5 ans, soit -16 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 493 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-16 %). Une seule autorisation en 2024 indique un ralentissement net de la construction neuve. Cela limite les risques de sur-offre à court terme et peut soutenir les prix de l'ancien. Cette dynamique contraste avec la forte croissance démographique récente, laissant présager une tension persistante sur le parc existant, surtout pour les logements familiaux.
Fourchettes de loyers à Moissy-Cramayel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moissy-Cramayel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,6 % pour un appartement chute à environ 3,7 % net. La taxe foncière, élevée à 50,83 % du revenu cadastral à Moissy-Cramayel, est le premier poste de charges. Ajoutez la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,6 %), les frais de gestion, les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments peuvent absorber jusqu'à 40 % du loyer perçu.
Calculateur de rendement à Moissy-Cramayel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Moissy-Cramayel ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Moissy-Cramayel
Pour un appartement type de 50 m² à Moissy-Cramayel, le prix d'achat médian est d'environ 154 150 €. Avec un loyer de 17,0 €/m², vous percevrez 850 € par mois, soit un rendement brut de 6,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 3,7 %, et votre effort mensuel net (si vous avez un crédit) sera à calculer précisément selon votre apport et votre taux.
Erreurs à éviter quand on investit à Moissy-Cramayel
- Oublier la taxe foncière, élevée à 50,83 % à Moissy-Cramayel.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (17,0 €/m² pour un appart).
- Négliger les travaux sur un parc majoritairement construit après-guerre.
- Ignorer le PPRT SOGIF, qui peut impacter l'assurance et la valeur.
Le saviez-vous ?
- Moissy-Cramayel abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 494 équipements publics, dont 69 dans le domaine de la santé.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 26,4 % sur un an.
Risques à connaître avant d'investir à Moissy-Cramayel
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché local déjà pourvu d'une offre sociale importante. La taxe foncière élevée (50,83 %) grève significativement la rentabilité. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 11,4 %) peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, la présence de plans de prévention des risques technologiques (PPRT SOGIF) et de sécheresse peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit indique votre mensualité, que vous comparez au loyer perçu. À Moissy-Cramayel, le loyer médian des appartements atteint 17,0 €/m². Pour un investissement locatif, l'effort résiduel (mensualité moins loyer) détermine votre trésorerie mensuelle. Avec un taux d'emprunt actuel, visez un bien dont le loyer couvre au moins 70 % de la mensualité pour limiter l'apport personnel. Le revenu médian local de 22 780 €/an souligne un bassin locatif solide.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut superieur a 6 %
- Correction recente: opportunite d'entree
- DPE performant: seulement 2,9 % de passoires
− Points d'attention
- Accessibilite locale tres faible
- Taux de chomage a 11,4 %
- Pression touristique negligeable
Notre verdict
Investir ici convient aux acquéreurs pragmatiques visant un rendement brut correct tout en acceptant une rentabilité nette modérée, plombée par la fiscalité. Privilégiez les appartements compacts et bien situés près de la gare. Évitez les biens énergivores ou situés en zones à contraintes environnementales fortes.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Moissy-Cramayel
- Rendement brut attractif pour les appartements : 6,6 %.
- Rendement net ramené à ~3,7 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen appartement : 17,0 €/m²/mois.
- Taux de vacants modéré (3,6 %), indiquant une bonne occupation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Moissy-Cramayel
Est-il rentable d'investir à Moissy-Cramayel ?
Le rendement brut estimé est de 6,6 % pour les appartements, mais la rentabilité nette, après charges et taxe foncière (50,83 %), chute autour de 3,7 %. L'investissement est viable mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Quel type de bien privilégier pour la location à Moissy-Cramayel ?
Les appartements de type T2/T3, d'environ 50 m² et bien situés près de la gare, offrent le meilleur compromis entre demande locative (jeunes actifs) et rendement (loyer estimé à 17 €/m²/mois).
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont une vacance locative potentielle dans un marché compétitif (30 % de logements sociaux), une taxe foncière élevée (50,83 %) et la dépendance à une économie locale où le chômage atteint 11,4 %.
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- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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