À Mont-Saint-Aignan, l'investissement locatif présente un visage contrasté. Le rendement brut estimé atteint 7,8 % pour les appartements, bien au-dessus de la moyenne nationale, mais chute à 4,7 % pour les maisons. Une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 50,09 %), le net tombe à 4,4 % et 2,6 % respectivement. La décision d'investir doit donc être ciblée.
Indices immobiliers de Mont-Saint-Aignan
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est dynamique et porté par la demande, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est dynamique et porté par la demande, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégier l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégier l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Mont-Saint-Aignan ?
Investir à Mont-Saint-Aignan en 2026 se justifie prioritairement pour la rentabilité locative des appartements. Le rendement brut de 7,8 % se distingue, mais il faut en déduire les charges, dont une taxe foncière à 50,09 % et les frais de gestion. Le parc est globalement performant énergétiquement (classe C dominante, seulement 5,9 % de passoires), limitant le risque de travaux de rénovation coercitifs.
La stratégie doit impérativement cibler la location annuelle, la pression touristique modérée (IPTI : 3,6) offrant peu de débouchés saisonniers. La demande locative est solide, portée par une population jeune (43,4 % de moins de 30 ans) et étudiante, et un taux de propriétaires relativement faible (48,4 %). La proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite est un atout majeur pour attirer des locataires actifs.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité (IAI : 3,2). Le marché est déjà porté par des acheteurs extérieurs ; en cas de retournement, la liquidité à la revente pourrait s'avérer difficile sur les biens les moins bien placés. L'effondrement récent des autorisations de construire (-49 %) limite l'offre neuve mais indique aussi un essoufflement du développement immobilier local.
Profil locatif à Mont-Saint-Aignan
La demande locative est principalement étudiante et jeune active, nourrie par la présence de 11 établissements scolaires et la proximité de Rouen. Les familles sont aussi présentes, attirées par le cadre résidentiel. Le taux de chômage local de 13,3 % peut limiter le pouvoir d'achat d'une partie de la demande. La saisonnalité est faible, avec seulement 4,6 % de résidences secondaires.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 1 ou 2 pièces, dont la surface médiane est de 69 m². Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent la meilleure rentabilité brute. L'ancien domine, avec seulement 11,9 % du parc construit après 2006. Attention aux passoires thermiques (5,9 % du parc en F/G), source de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Mont-Saint-Aignan ?
La proximité immédiate du campus et du centre-bourg, bien desservi par les transports (gare à 1,6 km), concentre la demande locative. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, intéressent les familles mais offrent des rendements plus faibles. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net repli (-49 % sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Mont-Saint-Aignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 439 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mont-Saint-Aignan est C, avec 5,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (199 kWh/m²/an), un score honorable. Seulement 5,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite (loi Climat). Cependant, pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour rester conformes et maîtriser les charges. Un diagnostic précis est indispensable avant offre.
Construction neuve à Mont-Saint-Aignan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Mont-Saint-Aignan totalise 535 logements sur 5 ans, soit -49 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque un net ralentissement : seulement 5 logements autorisés en 2024, après 535 sur les cinq dernières années, soit une baisse de 49 %. Ce ralentissement brutal, conforme à la tendance nationale, limite le risque de sur-offre à court terme et peut soutenir la valeur de l'ancien. Il reflète également les difficultés des promoteurs face au coût des matières premières et à la réglementation. Pour l'acquéreur, cela signifie moins d'alternatives neuves et un marché principalement tourné vers le parc existant, où la rénovation devient un enjeu clé.
Fourchettes de loyers à Mont-Saint-Aignan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mont-Saint-Aignan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles déduites. À partir du brut de 7,8 % en appartement, comptez environ 1,4 % pour la taxe foncière (taux de 50,09 % en 2024), 0,5 % pour la vacance locative (taux de vacants à 5,9 %), 1 % pour la gestion et 0,5 % pour la copropriété et menues réparations. Cela explique le net médian de 4,4 %. La performance réelle dépendra fortement de l'état du bien et de sa consommation énergétique.
Calculateur de rendement à Mont-Saint-Aignan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Mont-Saint-Aignan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Mont-Saint-Aignan
Pour un appartement type de 70 m² à Mont-Saint-Aignan, le prix médian s'établit autour de 144 000 €. Avec un loyer médian de 13,4 €/m², la recette locative brute est de 938 €/mois, soit un rendement brut de 7,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 4,4 %, générant un cash-flow net mensuel proche de 200 € avant impôt et remboursement du crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Mont-Saint-Aignan
- Négliger la taxe foncière à 50,09 %.
- Surévaluer les loyers face aux 42 % de sociaux.
- Oublier la clause DPE pour les locations futures.
- Ignorer le PPRi inondation pour l'assurance.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 3 monuments historiques protégés.
- Le score numérique de la ville est de 10/100 malgré une fibre à 100 %.
- L'aéroport de Rouen n'est qu'à 10,6 km.
Risques à connaître avant d'investir à Mont-Saint-Aignan
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc ancien peut nécessiter des rénovations énergétiques, d'autant que la classe DPE dominante est C. La taxe foncière, à 50,09 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la dépendance à l'économie rouennaise expose aux fluctuations de son bassin d'emploi (taux d'emploi local de 55,6 %).
Simulation financière — appartement type 69 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le calcul de mensualité montre l'effort d'épargne mensuel après loyer perçu. À Mont-Saint-Aignan, le rendement brut des appartements atteint 7,8 % selon DVF 2024. L'écart entre cette mensualité de crédit et le loyer médian de 13,4 €/m² détermine votre trésorerie. Pour un investissement viable, cet effort résiduel doit rester inférieur à 30 % de vos autres revenus, en intégrant d'emblée la taxe foncière locale de 50,09 %. Cette simulation révèle si le levier crédit est supportable sur la durée.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (7,8 %)
- Correction de -8,2 % : point d'entrée potentiel
- Densité d'équipements exceptionnelle (576)
− Points d'attention
- Accessibilité faible : prix dépassent le revenu local
- Taux de chômage élevé (13,3 %)
- Effort de construction neuf en forte baisse
Notre verdict
Investir ici exige de cibler les petits appartements en bon état, proches des commodités, pour tirer parti du rendement brut élevé. Les maisons et les biens énergivores sont à éviter, leur rentabilité nette étant trop faible au regard des contraintes.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Mont-Saint-Aignan
- Rendement brut appartement : 7,8 % (DVF).
- Rendement net estimé : environ 4,4 %.
- Taxe foncière élevée : taux de 50,09 %.
- Loyer médian appartement : 13,4 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Mont-Saint-Aignan
Quel rendement locatif à Mont-Saint-Aignan ?
Le rendement brut estimé est de 7,8 % pour un appartement et 4,7 % pour une maison. Net de charges, il reste environ 4,4 % et 2,6 %, selon la Carte des loyers.
Quel type de bien privilégier pour investir à Mont-Saint-Aignan ?
Les appartements de petite surface (médiane 69 m²) sont les plus adaptés, avec un loyer estimé à 13,4 €/m²/mois. Ils répondent à la demande étudiante et jeune active.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Mont-Saint-Aignan ?
Les risques incluent une vacance estimée à 8 %, une taxe foncière élevée (50,09 %) et la présence de passoires thermiques (5,9 % du parc), pouvant imposer des travaux.
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