Avec un rendement brut estimé à 5,2 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons, Monteux présente un profil locatif modéré, typique des petites villes périurbaines de Vaucluse. Le rendement net, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), tombe respectivement à 3,1 % et 2,8 %. Investir ici suppose de cibler les bons biens et de maîtriser les risques, dont une taxe foncière élevée à 44,89 %.
Indices immobiliers de Monteux
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression moderee : marche ni tendu ni detendu, laissant du temps pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression moderee : marche ni tendu ni detendu, laissant du temps pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite moderee : le prix d'une maison type represente 11,5 annees de revenu, un effort significatif pour les locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite moderee : le prix d'une maison type represente 11,5 annees de revenu, un effort significatif pour les locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, portee par la proximite d'Avignon et une offre limitee.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, portee par la proximite d'Avignon et une offre limitee.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : le marche locatif repose essentiellement sur la demande residentielle annuelle, pas sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : le marche locatif repose essentiellement sur la demande residentielle annuelle, pas sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Monteux ?
L'investissement locatif à Monteux presente un interet principalement pour le rendement annuel. Avec un loyer median de 13,0 €/m²/mois pour les appartements, le rendement brut atteint 5,2 %. Neanmoins, le rendement net est rogne par une taxe fonciere elevee (44,89 % en 2024) et par la part non negligeable de passoires energetiques (7,1 % en classe F/G), impliquant des travaux de renovation à anticiper pour rester conforme à la loi.
Le marche de la location saisonniere n'est pas le debouche naturel, comme l'indique l'indice de pression touristique immobilier (IPTI) faible à 1,3/10 et un taux de residences secondaires de seulement 2,3 %. La strategie gagnante consiste donc à cibler la location annuelle, en visant les menages modestes ou les jeunes actifs, segments portes par la demographie locale (+10,7 % en 10 ans).
La baisse recente des prix offre une fenetre d'opportunite pour acquerir à un prix ajusté. Toutefois, la fragilite economique locale (taux de chomage à 13,2 %) impose de selectionner des biens bien situes, de preference proches des commerces et services, pour garantir une faible vacance locative. L'effort de financement reste substantiel, avec un prix de maison type representant 11,5 annees de revenu median.
Profil locatif à Monteux
La demande locative locale est soutenue par un taux de chômage de 13,2 % et un revenu médian de 21 430 €. Les profils de locataires sont variés : jeunes actifs travaillant à Avignon (18 km), familles attirées par le cadre de vie et les 11 établissements scolaires, et quelques retraités. La saisonnalité est limitée (seulement 2,3 % de résidences secondaires), privilégiant une location à l'année. La proximité de la gare TGV d'Avignon peut attirer une population mobile.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (T2 autour de 58 m²) sont les plus adaptés pour la rentabilité, avec un loyer estimé à 13,0 €/m²/mois. Le neuf, qui représente 25,2 % du parc construit après 2006, est plus économe en énergie mais offre des rendements plus faibles. Attention aux passoires thermiques (DPE F/G) qui concernent 7,1 % du parc et seront soumises à des interdictions de location. Le parc est majoritairement de classe C (181 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Monteux ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (59 équipements), est le plus demandé pour les locations. La périphérie, avec ses lotissements récents, attire les familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, mais la dynamique de construction neuve (1 576 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-offre à moyen terme et peser sur les loyers. La commune est bien équipée avec plus de 300 services.
Performance énergétique du parc à Monteux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 878 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Monteux: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une classe énergétique moyenne C (181 kWh/m²/an), une performance honorable souvent liée aux constructions récentes (25 % du parc post-2006). Seulement 7,1 % des logements sont classés F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela signifie un risque limité de travaux de rénovation énergétique urgents. Cependant, la loi Climat et Résilience impose l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Cette faible part de passoires protège le marché locatif local d'une future purge.
Construction neuve à Monteux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Monteux: 1 576 logements autorisés sur 5 ans, 34 pour la dernière année (+71 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse : 1576 logements autorisés sur les 5 dernières années, en hausse de 71 %. Ce volume important confirme l'attractivité résidentielle de Monteux, portée par sa démographie positive. À court terme, cette offre nouvelle peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, surtout pour les appartements standards. À moyen terme, elle renforce le tissu urbain et les services, valorisant l'ensemble du parc. C'est un signal de confiance des promoteurs dans la demande locale.
Fourchettes de loyers à Monteux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Monteux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la théorie à la réalité. À Monteux, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,89 % (taux 2024), soit plusieurs centaines d'euros par an. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), l'assurance propriétaire non occupant, les travaux et la provision pour vacance. Avec un taux de vacance structurel de 6,1 % sur la commune, un mois de loyer non perçu tous les deux ans est plausible. Ces charges réduisent mécaniquement le rendement brut d'environ 2 points.
Calculateur de rendement à Monteux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Monteux ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Monteux
Pour un appartement de 58 m² (surface type à 172 724 €), le loyer attendu est d'environ 754 €/mois (13 €/m²). Avec un rendement brut de 5,2 %, le revenu locatif annuel s'élève à 9048 €. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le revenu net tombe à environ 3,1 %, soit 5355 €/an ou 446 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel peut être légèrement positif ou équilibré selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Monteux
- Oublier la taxe foncière, élevée à Monteux (44,89 %).
- Tabler sur une vacance locative nulle (6,1 % de vacants).
- Négliger les frais de copropriété dans l'ancien.
- Surestimer le loyer par rapport au marché (13 €/m² en appartement).
Le saviez-vous ?
- Monteux compte 4 monuments historiques protégés.
- La fibre optique est disponible pour 81,5 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 41,5 ans, plus jeune que la moyenne régionale.
Risques à connaître avant d'investir à Monteux
Le risque de vacance locative est réel avec un taux de logements vacants de 6,1 %. La dépendance à l'économie avignonnaise expose à un chômage local supérieur à la moyenne nationale. La taxe foncière élevée (44,89 %) grève la rentabilité nette. Enfin, les risques naturels sont à surveiller : la commune est soumise à un PPRN inondation et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon est faible et la sismicité modérée.
Simulation financière — appartement type 58 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit montre la différence entre votre mensualité d'emprunt et le loyer perçu. À Monteux, avec un taux d'endettement plafonné à 35 %, l'effort résiduel mensuel peut être faible ou nul, selon votre apport. Pour un investissement locatif, visez un loyer couvrant au moins 80 % de la mensualité hors assurance. Cette couverture partielle est réaliste ici, compte tenu des rendements bruts autour de 5 %. Le reste à charge devra intégrer taxe foncière, charges et vacance locative.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction recente de -8,0 % : opportunité d'entrée
- Rendement locatif brut apparts à 5,2 %
- Dynamique demographique positive (+3,3 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Taux de chomage local à 13,2 %
- Parc ancien (15,3 % avant 1945)
- Pression immobiliere moderee (IPI 3,8/10)
Notre verdict
Investir à Monteux est à réserver aux profils prudents visant un rendement modéré et une plus-value à long terme. Privilégiez les appartements rénovés de petite surface en centre-bourg. Évitez les maisons énergivores et les biens en zone inondable.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Monteux
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : taux de 44,89 % en 2024.
- Très peu de passoires thermiques (7,1 % F/G).
- Loyer moyen au m² : 13,0 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Monteux
Est-il rentable d'investir à Monteux ?
Le rendement net locatif est d'environ 3,1 % pour un appartement, ce qui est modéré. La rentabilité dépend de l'absence de gros travaux et d'une gestion rigoureuse des charges.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les petits appartements (T2) en centre-bourg, bien isolés (classe DPE A à C), offrent le meilleur compromis loyer/occupation. Le loyer moyen est de 13 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Principaux risques : vacance (6,1 % du parc vacant), taxe foncière élevée (44,89 %) et obligations de rénovation des passoires thermiques (7,1 % du parc).
Vous envisagez d'investir à Monteux ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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