01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 943 logements dont 5 011 résidences principales, 189 résidences secondaires et 743 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 011 | 84,3 % |
| Résidences secondaires | 189 | 3,2 % |
| Logements vacants | 743 | 12,5 % |
Sur les 5 943 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 66 | 1,3 % |
| 1919-1945 | 119 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 984 | 19,8 % |
| 1971-1990 | 1 579 | 31,8 % |
| 1991-2005 | 1 310 | 26,4 % |
| 2006-2019 | 901 | 18,2 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (32 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 299 | 6,0 % |
| 2 pièces | 432 | 8,6 % |
| 3 pièces | 1 266 | 25,3 % |
| 4 pièces | 1 636 | 32,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 378 | 27,5 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 235 | 5 815 | 5 943 |
| Rés. principales | 4 363 | 4 755 | 5 011 |
| Rés. secondaires | 170 | 186 | 189 |
| Vacants | 702 | 874 | 743 |
26,4 % de part de propriétaires à Basse-Terre, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 863 | 57,1 % |
| Locataires (privé) | 1 440 | 28,7 % |
| Locataires HLM | 384 | 7,7 % |
| Logés gratuitement | 323 | 6,4 % |
Occupation des résidences principales — 57,1 % appartiennent à leurs occupants, 36,4 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 596 |
| 2 à 4 ans | 910 |
| 5 à 9 ans | 604 |
| 10 ans ou plus | 2 900 |
| Total ménages | 5 011 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 137 |
| Sous-occupation modérée | 1 274 |
| Sous-occupation accentuée | 1 158 |
| Suroccupation modérée | 574 |
| Suroccupation accentuée | 49 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 074 | 21,4 % |
| 1 voiture | 2 551 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 385 | 27,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 51 % à une voiture, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 387 | 2 187 | 115 | 85 |
| 1975 | 2 795 | 2 319 | 176 | 300 |
| 1982 | 2 807 | 2 431 | 108 | 268 |
| 1990 | 3 572 | 3 105 | 88 | 379 |
| 1999 | 4 221 | 3 511 | 126 | 584 |
| 2006 | 4 737 | 4 156 | 190 | 392 |
| 2011 | 5 235 | 4 363 | 170 | 702 |
| 2016 | 5 815 | 4 755 | 186 | 874 |
| 2022 | 5 943 | 5 011 | 189 | 743 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 387 logements, le total atteint 5 943 en 2022 (+149 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 187 | 1 180 | 902 | 910 | 862 | 585 |
| Dont vacants > 2 ans | 423 | 624 | 511 | 429 | 476 | 453 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 12,5 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 6 | 75,0 % |
| Classe D | 1 | 12,5 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 75 % des diagnostics, et 88 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 75,0 % |
| Classe B | 1 | 12,5 % |
| Classe C | 1 | 12,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (75 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 209 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 104 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 228 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 6 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette A à 148 kWh/m²/an côté maisons, C à 198 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 286 |
| T2 | 188 |
| T3 | 429 |
| T4 | 186 |
| T5+ | 44 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Claude (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Claude comprend 5 943 logements en 2022, mais 743 d'entre eux (12,5 %) sont vacants. Le pavillonnaire l'emporte largement (73,7 %), le collectif assurant 26,3 % du parc. Le cadre local de Saint-Claude est au cœur du territoire antillais, en contexte de plaine (altitude moyenne: 125 m).
Côté occupation, la propriété l'emporte (57,1 %) sur la location (36,4 %). Côté logement social, 7,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Saint-Claude affiche 28,2 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc neuf pèse lourd: 18,2 % des logements construits depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Saint-Claude: classe C en tête et consommation moyenne (185 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Saint-Claude reste stable (+2,2 %). La motorisation des ménages est classique: 21,4 % sans voiture et 27,6 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-Claude est au cœur du territoire antillais. Le parc résidentiel de Saint-Claude s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 125 m).
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Perchée à 650 mètres d'altitude sur l'île de Basse-Terre, Saint-Claude bénéficie d'un climat plus tempéré et d'un cadre de vie préservé. Chef-lieu d'arrondissement et pôle administratif, elle présente une économie de services mais subit un déclin démographique. Analysons si son marché immobilier, stable et porté par un parc récent, constitue un bon placement pour 2026.
Avec un rendement brut de 7,5 % sur les appartements et un marché stable après un pic de prix, Saint-Claude offre une opportunité locative solide dans un cadre sécurisé.
Verdict
➤ Investir ici convient pour un rendement locatif annuel en moyenne altitude, sous réserve d'une analyse fine du risque sismique et d'une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 7,5 %
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ✓ Confort de services supérieur à la moyenne
- ⚠ Marché en légère contraction démographique (-4,5 % en 5 ans)
- ⚠ Exposition à une sismicité forte
- ⚠ Liquidité modérée avec seulement 42 transactions annuelles
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 438 €/m², Saint-Claude se situe dans la moitié supérieure des communes guadeloupéennes.
- Le prix au mètre carré y est 94 % plus élevé qu'à Petit-Canal et 49 % plus cher qu'à Basse-Terre.
- Son rendement locatif brut de 7,5 % dépasse largement ceux des métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Claude
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Claude : opportunités et risques
Investir à Saint-Claude en 2026 vise prioritairement le marché locatif annuel, porté par le rendement brut attractif de 7,5 % sur les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du Ministère du Logement, doit être nuancé par une fiscalité locale élevée : la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,62 %, ce qui grève significativement le rendement net.
La stratégie de plus-value est plus incertaine, compte tenu de la trajectoire démographique négative. L'effet de levier pourrait provenir de la rénovation de biens anciens (seulement 3,7 % du parc est antérieur à 1945) pour améliorer encore la performance énergétique, déjà bonne.
L'investisseur doit impérativement intégrer dans son analyse le risque sismique fort et les six risques naturels recensés. Ces paramètres influent sur le coût des assurances et la pérennité de l'investissement, nécessitant une expertise locale pour le choix du bien et du secteur.
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Données du marché immobilier à Saint-Claude
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saint-claudien se caractérise par une stabilité des prix, avec un prix médian qui oscille autour de 2 438 €/m² selon les données DVF 2024. Cette résistance relative s'explique par la qualité du parc : 18,2 % des logements ont été construits après 2006 et la part des passoires thermiques est nulle, un atout majeur face aux nouvelles réglementations.
La répartition des transactions est équilibrée entre maisons et appartements, ce qui est rare en Guadeloupe où l'habitat individuel domine habituellement. Cette spécificité reflète le rôle de centralité de Saint-Claude, qui concentre administrations et services avec 297 équipements recensés par l'INSEE.
Toutefois, cette stabilité des prix masque des fragilités sous-jacentes. La commune enregistre une baisse de 4,5 % de sa population en cinq ans et un taux de chômage de 16,8 %, deux facteurs qui pèsent à terme sur la demande et la solvabilité locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Claude Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF sur cinq ans révèlent une trajectoire en trois temps pour Saint-Claude : une phase de stabilité autour de 2 500 €/m² en 2020-2021, suivie d'un pic à 2 938 €/m² en 2022, puis d'une correction modérée ramenant les prix près de leur niveau initial. Cette évolution contraste avec la baisse plus marquée observée dans d'autres communes du département, signe d'une certaine résilience du marché local. Pour un acheteur en 2026, cela indique un point d'entrée stabilisé, éloigné des excès spéculatifs, avec une prime persistante pour les maisons (+17 % par rapport aux appartements).
Évolution du marché immobilier de Saint-Claude
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 42 transactions en 2025 et affiche une évolution de +14,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 438 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 42 transactions enregistrées en 2024, le marché de Saint-Claude présente une liquidité modérée mais stable, comparable aux années précédentes. La parfaite égalité des ventes entre maisons (38) et appartements (38) est atypique pour la Guadeloupe et reflète le statut de pôle administratif de la commune. Les biens vendus sont de taille médiane (80 m² pour les maisons, 63 m² pour les appartements), correspondant à un parc plutôt récent. Ce volume soutenu, malgré le déclin démographique, indique une demande de repositionnement au sein du territoire, peut-être portée par les actifs publics et les retraités.
Répartition des ventes
54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements parmi les 42 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 42 | 23 | 19 |
| Prix médian/m² | 2 438 € | 2 301 € | 2 500 € |
| Prix moyen/m² | 2 946 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 2 133 € |
| 2022 | 60 | 2 743 € |
| 2023 | 59 | 2 438 € |
| 2024 | 59 | 2 660 € |
| 2025 | 42 | 2 438 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Claude est vigoureuse, avec 251 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +5 %. Cette activité, portée par l'intercommunalité Grand Sud Caraïbe, témoigne d'une attractivité résidentielle persistante malgré la baisse de population. Elle comporte néanmoins un risque de sur- offre à moyen terme si la décroissance démographique se poursuit. Les nouveaux permis concernent probablement des résidences individuelles ou de petites collectivités, répondant à la demande d'un parc moderne et performant énergétiquement (classe C dominante).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 58 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 312 autorisations pour 884 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Claude
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Claude (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 165 logements autorisés à à Saint-Claude, dont 29 en 2025 (+2 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Claude
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Claude
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 4,2 % pour un appartement, est la vraie marge. Il déduit du brut des charges spécifiques à Saint-Claude. La taxe foncière sur le bâti, à 49,62 %, est un poste majeur. Ajoutez les frais de gestion locative, les réparations, et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 12,5 %. Pour les copropriétés, prévoyez aussi les charges courantes. Ces éléments réduisent significativement le rendement apparent.
Performance énergétique du parc à Saint-Claude
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Claude: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est globalement performant, avec une classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) et surtout 0,0 % de passoires thermiques (F/G) selon les 7 diagnostics disponibles. Pour l'acheteur, cela minimise le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, la classe C reste perfectible. Des travaux de rénovation pour viser les labels A ou B pourront être nécessaires à moyen terme pour anticiper les futures normes et valoriser le bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 15,4 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (7,5 %). Leur surface médiane de vente est de 63 m². Les maisons (13,6 €/m²/mois, 5,6 % de rendement brut) sont plus chères à l'achat. Le parc, dominé par la classe C de DPE (180 kWh/m²/an), est globalement correct d'un point de vue énergétique, avec 0 % de passoires thermiques déclarées. Le neuf récent (18 % du parc post-2006) peut être valorisé.
Quelles zones cibler à Saint-Claude ?
Saint-Claude ne dispose pas d'un centre-ville dense. La demande se concentre vraisemblablement près des équipements (commerces, santé) et des axes de circulation. La commune étant étendue (34 km²) et vallonnée, la localisation est clé : les quartiers les plus accessibles et les mieux desservis seront plus faciles à louer. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, l'activité de construction neuve étant modeste (27 logements autorisés en 2024).
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Claude
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 12,5 % des logements sont inoccupés. La baisse de la population (-4,5 % en 5 ans) limite la demande future. La taxe foncière est élevée (49,62 %), pesant sur le rendement net. La sismicité forte impose une assurance adaptée et peut inquiéter certains locataires. En revanche, le risque lié aux DPE est contenu (pas de passoires). La gestion locative peut être complexe à distance.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Claude
Pour un appartement de 58 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 155 169 € à l'achat. Avec un loyer à 15,4 €/m², vous percevrez 893 € par mois. Le rendement brut s'établit à 7,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,2 %, soit un cash-flow net mensuel d'environ 310 € avant impôt et remboursement du crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Claude
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 49,62 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (12,5 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers en se basant sur la moyenne sans vérifier la localisation exacte.
- Ne pas vérifier la conformité aux normes parasismiques pour la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Claude suit peu la saisonnalité touristique, l'activité locative courte durée étant limitée (seul 1 hébergement touristique recensé). Les transactions peuvent être plus actives au premier semestre, avant le paiement de la taxe foncière en septembre. Les périodes de vacances scolaires de la zone (Zone A) peuvent ralentir les visites. Vendre au printemps permet de valoriser le cadre verdoyant. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités avec des vendeurs pressés.
Le saviez-vous ?
- Avec 6 monuments historiques, Saint-Claude a un patrimoine protégé notable.
- 96,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'altitude moyenne de 650 m en fait l'une des communes les plus élevées de Guadeloupe.
S'installer à Saint-Claude : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Claude, c'est opter pour un cadre de vie privilégié en altitude, avec une température moyenne agréable de 26,9°C et un accès à une nature préservée. La commune offre un confort de services élevé pour sa catégorie, avec 140 services et 67 établissements de santé, ce qui en fait un pôle de centralité pour le sud de la Basse-Terre.
Le territoire est parfaitement connecté (fibre à 96,7 %) et son parc de logements, majoritairement constitué de maisons (75,2 %), convient aux profils familiaux. Le vieillissement de la population (indice de 215,6) dessine cependant un environnement plus paisible que dynamique, renforcé par un taux d'activité modéré.
Carte du marché immobilier à Saint-Claude
Saint-Claude et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Claude
Avec une température moyenne annuelle de 26,9 °C et des précipitations abondantes (1752 mm), le climat est tropical humide de montagne, tempéré par l'altitude moyenne de 650 m. Les nuits y sont plus fraîches qu'en bord de mer. Ce cadre convient aux personnes recherchant la fraîcheur relative de la Basse-Terre et supportant l'humidité. La quasi-absence de jours de gel en fait un lieu de résidence agréable à l'année, particulièrement adapté aux retraités, qui représentent 30,8 % de la population.
À qui s'adresse Saint-Claude ?
La commune convient aux ménages recherchant la tranquillité et un accès aisé à la nature (forêt tropicale, randonnées). Le profil démographique est âgé (âge médian 47,6 ans, 31 % de plus de 60 ans), ce qui peut attirer les retraités. Les familles profitent de 9 établissements scolaires. Les actifs travaillant dans le Grand Sud Caraïbe y trouvent un logement plus abordable qu'en bord de mer. Les primo-accédants peuvent viser les appartements. Les amateurs de vie nocturne ou de plage seront en revanche éloignés des centres d'animation.
Avantages et limites à Saint-Claude
✓ Points forts
- Cadre de vie naturel en altitude (650 m) au climat tempéré
- Parc immobilier récent (18 % construit après 2006) et bon DPE (classe C)
- Services de proximité complets (santé, commerce, sports)
- Très bonne connectivité fibre (96,7 %) et THD (100 %)
- Environnement calme, adapté aux familles et retraités
− À prendre en compte
- Exposition à une sismicité forte et à plusieurs risques naturels
- Dépendance à la voiture, transports en commun limités
- Démographie en baisse (-4,5 % en 5 ans), marché atone
Composition du parc immobilier à Saint-Claude
5 943 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (75,2 %) et collectif (24,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires-occupants (57,1 %) est solide, indiquant une certaine stabilité résidentielle. En revanche, le taux de vacance (12,5 %) et la faible part de résidences secondaires (3,2 %) révèlent un marché locatif limité et un attrait touristique modéré. L'acheteur type est donc souvent un occupant désirant s'ancrer dans cette petite ville de montagne.
Ancienneté du parc à Saint-Claude
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 959 logements).
- Avant 1919 1,3 % 66 logts
- 1919-1945 2,4 % 119 logts
- 1946-1970 19,8 % 984 logts
- 1971-1990 31,8 % 1 579 logts
- 1991-2005 26,4 % 1 310 logts
- 2006-2019 18,2 % 901 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Claude
297 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Claude
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Claude est soumise à une sismicité forte, classée niveau 4. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif. La commune a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon est en revanche faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du PPR pour connaître les contraintes constructives et les zones inondables. Ces risques, bien réels, sont gérables à condition de respecter les normes parasismiques en vigueur et de souscrire une assurance adaptée.
Cas pratique : un achat type à Saint-Claude
Pour une maison familiale de 80 m², comptez environ 230 800 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % (23 080 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 250 €. Cette charge doit être mise en regard du revenu médian local, non communiqué, mais dans un contexte où le taux d'emploi est de 57,4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Claude
- Oublier de consulter le PPR en mairie avant toute offre.
- Se fier uniquement au DPE moyen, le vôtre peut être différent.
- Sous-estimer l'impact de l'altitude sur le microclimat et l'accessibilité.
- Négocier sans connaître le taux de vacance élevé, levier pour l'acheteur.
Points clés à retenir à Saint-Claude
- Prix médian au m² à 2 438 €, en légère baisse sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements à 7,5 %.
- Climat tropical de montagne, avec 26,9 °C de moyenne et 1752 mm de pluie.
- Marché vendeur atone, avec des prix stables sur un an.
- Écart de prix : 2 301 €/m² pour une maison, 2 500 €/m² pour un appartement.
- Rendement net ramené à environ 4,2 % après charges.
- Parc immobilier performant énergétiquement, sans passoires thermiques recensées.
- La valeur dépend fortement de l'altitude et de l'exposition du bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Claude ?
À Saint-Claude, la valeur d'un bien dépend fortement de son exposition et de son altitude, qui influent sur la vue et la fraîcheur. L'état général est crucial car le parc est ancien (seulement 18,2 % construit après 2006). Un bien rénové ou bénéficiant d'un DPE excellent (classe A/B) se valorise. La proximité des 27 commerces et des 9 établissements scolaires est un atout. Pour une maison, la taille du terrain et la pente sont déterminantes. En copropriété, l'état des parties communes et les charges pèsent sur l'évaluation. Un prix au m² moyen local cache ces disparités.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Claude
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
207 230 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché équilibré comme Saint-Claude, avec 12,5 % de logements vacants, une estimation juste est cruciale. Un prix trop haut conduit à une vente longue, un prix trop bas à une moins-value. Les données DVF indiquent des écarts importants, donc se baser sur une moyenne au m² est insuffisant. Il faut pondérer par la surface, l'année de construction, la localisation exacte (altitude, proximité des services) et les risques (sismicité). Une estimation précise, ancrée dans le territoire, vous positionne comme un vendeur réaliste et accélère la transaction.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la valeur d'une vue dégagée vers la Soufrière ou la tranquillité d'un lotissement en hauteur. Un expert local connaît les micro-secteurs : les zones exposées aux risques, celles proches des 140 services, ou les rues où la fibre est déjà déployée à 96,7 %. Il évalue justement l'état réel, souvent masqué par un DPE correct moyen (classe C). Son estimation, basée sur des ventes réelles (DVF 2024), sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, de plus en plus informés sur les risques naturels.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer un prix au m² moyen à un bien avec une vue exceptionnelle.
- Oublier de valoriser les travaux de rénovation énergétique récents.
- Ne pas tenir compte de la pente du terrain, facteur de coût et de valeur.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour l'ancienneté du parc.
Investir à Saint-Claude : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices locaux offre une photographie du marché. Pour transformer cette vue d'ensemble en opportunité concrète, une connaissance fine des quartiers, de l'état des biens et des contraintes réglementaires (PPR) est indispensable. Notre réseau local vous y aide.
Les données DVF posent un cadre, mais la réussite de votre opération dépendra du choix précis du bien et de son exposition aux risques naturels.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Claude grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 76 ventes récentes à Saint-Claude
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Claude
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Claude
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Claude ?
Le prix médian global à Saint-Claude est de 2 438 €/m², avec une fourchette centrale de prix comprise entre 2 101 et 3 572 €/m². Une maison de 80 m² coûte en moyenne 230 800 €.
Saint-Claude est-elle plus chère que Basse-Terre ?
Oui, le prix au mètre carré à Saint-Claude est environ 49 % plus élevé qu'à Basse-Terre (1 377 €/m²). Cette différence s'explique par l'altitude, le parc immobilier plus récent et le rôle administratif de Saint-Claude.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Claude ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,5 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après charges et fiscalité, le rendement net tombe approximativement à 4,2 % pour les appartements.
Faut-il craindre les passoires thermiques à Saint-Claude ?
Non. Selon les diagnostics disponibles, le parc immobilier de Saint-Claude est performant avec une classe énergétique dominante C et 0,0 % de logements classés F ou G (passoires thermiques).
Quels sont les risques naturels à connaître à Saint-Claude ?
Saint-Claude est soumise à une sismicité forte et recense six risques naturels, faisant l'objet d'un Plan de Prévention des Risques (PPR). Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Claude affiche un prix au m² deux fois plus élevé que Petit-Canal, mais ce surcoût s'explique par des indicateurs radicalement différents : une altitude offrant un cadre de vie privilégié et un parc immobilier plus récent, ce qui justifie une prime pour l'investisseur en quête de qualité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Claude.
Communes limitrophes de Saint-Claude
Saint-Claude est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 42 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 438 €/m² à Saint-Claude, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Claude progresse de +14,3 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 274 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -8,3 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 301 €/m² (surface médiane 85 m²) et celui des appartements à 2 500 €/m² (47 m²).
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,4 € (appartements) et 13,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 165 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 33 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 62 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Claude est au cœur du territoire antillais. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 125 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.