01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 376 logements dont 8 280 résidences principales, 263 résidences secondaires et 1 833 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 280 | 79,8 % |
| Résidences secondaires | 263 | 2,5 % |
| Logements vacants | 1 833 | 17,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 80 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 18 % de vacants pour un total de 10 376 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 39 | 0,5 % |
| 1919-1945 | 186 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 1 346 | 16,7 % |
| 1971-1990 | 2 285 | 28,4 % |
| 1991-2005 | 2 693 | 33,5 % |
| 2006-2019 | 1 495 | 18,6 % |
La période 1991-2005 concentre 33 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 165 | 2,0 % |
| 2 pièces | 824 | 10,0 % |
| 3 pièces | 2 303 | 27,8 % |
| 4 pièces | 2 807 | 33,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 182 | 26,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 26 % du parc, contre 12 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 230 | 10 052 | 10 376 |
| Rés. principales | 7 812 | 8 105 | 8 280 |
| Rés. secondaires | 308 | 362 | 263 |
| Vacants | 1 110 | 1 585 | 1 833 |
Pour référence, Saint-François (43 km) affiche 33,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 661 | 68,4 % |
| Locataires (privé) | 1 392 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 606 | 7,3 % |
| Logés gratuitement | 621 | 7,5 % |
Occupation des résidences principales — 68,4 % appartiennent à leurs occupants, 24,1 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 680 |
| 2 à 4 ans | 1 060 |
| 5 à 9 ans | 1 123 |
| 10 ans ou plus | 5 417 |
| Total ménages | 8 280 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 001 |
| Sous-occupation modérée | 2 440 |
| Sous-occupation accentuée | 1 676 |
| Suroccupation modérée | 679 |
| Suroccupation accentuée | 171 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 080 | 37,2 % |
| 1 voiture | 3 505 | 42,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 695 | 20,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 37 % sans, 42 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 582 | 4 000 | 217 | 365 |
| 1975 | 5 181 | 4 260 | 284 | 637 |
| 1982 | 5 519 | 4 469 | 359 | 691 |
| 1990 | 6 565 | 5 394 | 371 | 800 |
| 1999 | 7 709 | 6 418 | 273 | 1 018 |
| 2006 | 8 619 | 7 303 | 318 | 998 |
| 2011 | 9 230 | 7 812 | 308 | 1 110 |
| 2016 | 10 052 | 8 105 | 362 | 1 585 |
| 2022 | 10 376 | 8 280 | 263 | 1 833 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 4 582 à 10 376 logements, soit +126 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 715 | 1 865 | 1 772 | 2 017 | 2 062 | 1 224 |
| Dont vacants > 2 ans | 954 | 1 004 | 1 003 | 1 258 | 1 397 | 1 106 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 3 | 42,9 % |
| Classe E | 2 | 28,6 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 28,6 % |
Distribution DPE sur 7 diagnostics: la majorité se situe en classe D (43 %), avec 0 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 28,6 % |
| Classe C | 3 | 42,9 % |
| Classe D | 2 | 28,6 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe C, 71 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 531 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 262 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 217 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 531 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 217 kWh/m²/an (1975-1988).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 1 | 2 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe G (380 kWh/m²/an) et appartements en classe D (239).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 110 |
| T3 | 571 |
| T4 | 201 |
| T5+ | 18 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Capesterre-Belle-Eau est la commune ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Guadeloupe. (sur 22 communes) Voir le classement
- Capesterre-Belle-Eau se classe 3e petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) de France. (sur 1 748 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Près d'17,7 % des logements de Capesterre-Belle-Eau sont inoccupés au recensement 2022. Pavillonnaire à très forte intensité: 87,7 % du parc se compose de maisons (9 101 unités). Côté cadre local, Capesterre-Belle-Eau est dans le tissu des communes antillaises, perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines.
La propriété reste majoritaire à Capesterre-Belle-Eau: 68,4 % contre 24,1 % de locataires. 7,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, Capesterre-Belle-Eau demeure déficitaire avec 13,2 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
Près d'18,6 % du parc de Capesterre-Belle-Eau a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 320 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 28,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,2 %). 37,2 % des ménages de Capesterre-Belle-Eau ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le tissu des communes antillaises dans lequel s'inscrit Capesterre-Belle-Eau. Le parc résidentiel de Capesterre-Belle-Eau s'inscrit dans un territoire perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Capesterre-Belle-Eau en 2026 ?
Située sur la côte au vent de la Guadeloupe, Capesterre-Belle-Eau est une commune au parc immobilier très majoritairement individuel. Son marché a connu un effondrement des prix depuis 2020, offrant aujourd'hui un point d'entrée bas. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Après une correction de 63 % depuis 2020, le marché affiche un rendement locatif brut de 7,5 %, un équilibre rare en Guadeloupe.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une visibilité moyen terme, pour capter le rendement locatif tout en limitant le risque.
Points clés
- ✓ Prix en net retrait (-63 % depuis 2020)
- ✓ Rendement brut correct (7,5 % pour les maisons)
- ✓ Dynamique de construction neuve (+21 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (31,3 %)
- ⚠ Démographie en recul (-2,5 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 262 €/m², Capesterre-Belle-Eau se situe bien en deçà de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de 10 % à celui de Pointe-À-Pitre, la principale ville voisine.
- Le rendement locatif brut des maisons (7,5 %) dépasse celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Le rendement locatif brut estimé atteint 16,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Capesterre-Belle-Eau : opportunités et risques
L'argument principal réside dans le rendement locatif brut des maisons, évalué à 7,5 %, un niveau correct qui dépasse celui de nombreux marchés métropolitains. Couplé à un prix d'entrée bas, il peut générer un cash-flow positif, même après déduction de la taxe foncière élevée (54,6 %) et des charges de gestion.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer plusieurs risques : la fragilité économique locale, avec un taux de chômage structurellement haut, limite la solvabilité des locataires. Le parc vieillissant (seulement 18,6 % de logements construits après 2006) et la part non négligeable de passoires thermiques (28,6 %) impliquent des travaux de rénovation pour se conformer à la loi Climat et Résilience.
La stratégie recommandée est celle de la location annuelle en maison, privilégiant les secteurs bien équipés et les biens récents ou rénovés. L'horizon doit être moyen terme, le temps que la dynamique de construction neuve et les efforts intercommunaux portent leurs fruits sur l'attractivité résidentielle.
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Données du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Capesterre-Belle-Eau s'établit à 2 262 €, sur la base de 38 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
28,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 336 €/m² → 2 262 €/m² (-3,2 %), volume annuel actuel 38 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 77 m² à 153 461 €, le loyer mensuel médian est estimé à 954 €, soit un rendement brut de 7,5 %. Avec un emprunt à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité s'élèverait à environ 744 €, dégageant un cash-flow positif de 210 €. Toutefois, la taxe foncière élevée (54,6 %) et les charges réduisent le rendement net à environ 4 %, nécessitant un effort modéré. Les années de revenu nécessaires sont indéterminées (revenu médian non disponible), mais le prix total reste accessible.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,7 % de maisons et 5,3 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.
Sur 38 transactions enregistrées, 94,7 % portent sur des maisons (2 316 €/m²) et 5,3 % sur des appartements (1 119 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 36 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 262 € | 2 316 € | 1 119 € |
| Prix moyen/m² | 2 294 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 36 | 2 336 € |
| 2022 | 56 | 1 789 € |
| 2023 | 45 | 1 868 € |
| 2024 | 40 | 1 750 € |
| 2025 | 38 | 2 262 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les 5 dernières années, 309 logements ont été autorisés, dont 48 en 2024, soit une tendance en hausse de 21 % par rapport à la période précédente. Cette dynamique de construction neuve, selon les données SITADEL, témoigne d'une certaine attractivité résidentielle. Néanmoins, elle doit être pondérée par le déclin démographique (-2,5 % sur 5 ans). Le risque de sur-offre est limité, mais l'investisseur doit viser des biens bien situés, car les nouvelles constructions pourraient accentuer la concurrence sur les biens anciens mal placés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 606 logements autorisés cumulés, 942 commencés: la dynamique récente affiche 90 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Capesterre-Belle-Eau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Capesterre-Belle-Eau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 322 logements autorisés à à Capesterre-Belle-Eau, dont 45 en 2025 (+45 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Capesterre-Belle-Eau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Capesterre-Belle-Eau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,5 % chute à environ 4 % net. La taxe foncière, élevée à 54,6 % du revenu cadastral, est le premier prélèvement. S'ajoutent les frais de gestion (souvent 6-8 % du loyer en Guadeloupe), les réparations locatives, et une provision pour vacance ou impayés, dans un marché où 17,7 % des logements sont vacants. Pour une maison louée 500 €, prélevez 150 € par mois pour ces charges avant de toucher votre revenu.
Performance énergétique du parc à Capesterre-Belle-Eau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Capesterre-Belle-Eau: la classe D domine, 28,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Une classe énergétique D dominante et 28,6 % de passoires thermiques (F/G) révèlent un parc ancien et peu rénové. Cela représente un risque réglementaire direct pour les acquéreurs : interdiction de location des passoires à partir de 2025 pour les F et G, puis échéances pour les classes E (2028) et D (2034). À l'achat, budgetisez d'emblée des travaux d'isolation et de ventilation pour sécuriser votre investissement et maîtriser vos futures factures dans cette commune où l'humidité est forte.
Calculateur de rendement à Capesterre-Belle-Eau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Capesterre-Belle-Eau
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 54,6 %.
- Négliger le taux de vacance (17,7 %) dans le calcul.
- Surestimer la solvabilité des locataires (31,3 % de chômage).
- Acheter une passoire thermique sans budgéter sa rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau, peu touristique, suit moins les saisons que celui du littoral. Les ventes peuvent être actives en début d'année, avant la période des pluies plus intenses (juillet à novembre). La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. Les acheteurs métropolitains sont plus actifs durant l'hiver, offrant une fenêtre de vente potentielle pour les biens bien présentés.
Le saviez-vous ?
- La commune reçoit l'équivalent de 3,4 mètres d'eau par an.
- L'âge médian de 48,6 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 2,5 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Capesterre-Belle-Eau : cadre de vie et logement
Avec une température moyenne de 25 °C et des précipitations abondantes, Capesterre-Belle-Eau offre un cadre de vie tropical. La commune dispose d'un panel d'équipements correct pour sa taille (740 au total), avec une offre notable en santé (143 équipements) et services (362). La connectivité fibre progresse (47,2 % des logements) mais reste en retrait par rapport aux standards nationaux.
Le profil démographique est vieillissant, avec un indice de vieillissement de 213,5 et 32,8 % de 60 ans et plus. Ceci oriente le marché vers une demande de logements adaptés et de services de proximité. La commune, intégrée à la CA Grand Sud Caraïbe, bénéficie d'une dynamique intercommunale qui peut soutenir à terme les équipements et les mobilités.
Carte du marché immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Capesterre-Belle-Eau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Capesterre-Belle-Eau
Un climat tropical chaud et très humide structure la vie quotidienne. La température moyenne de 25 °C et l'absence de jours de gel conviennent aux amateurs de chaleur constante. En revanche, les précipitations annuelles de 3 439 mm, parmi les plus élevées de France, exigent une adaptation (ventilation, lutte contre l'humidité, toitures résistantes). Ce climat profite à la végétation luxuriante, mais conditionne l'entretien du bâti et le confort d'été.
Composition du parc immobilier à Capesterre-Belle-Eau
10 376 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,9 % du parc à Capesterre-Belle-Eau, 11,1 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est dominé par l'accession à la propriété en maison individuelle (88,9 % du parc, 68,4 % de propriétaires). La part marginale de résidences secondaires (2,5 %) et le taux élevé de vacance (17,7 %) indiquent un marché local peu soumis à la pression touristique, mais aussi des difficultés socio-économiques. Cela se traduit par une clientèle d'acheteurs essentiellement résidentiels, recherchant un pied-à-terre ancré dans la vie communautaire, plutôt qu'une logique de pure spéculation.
Ancienneté du parc à Capesterre-Belle-Eau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 044 logements).
- Avant 1919 0,5 % 39 logts
- 1919-1945 2,3 % 186 logts
- 1946-1970 16,7 % 1 346 logts
- 1971-1990 28,4 % 2 285 logts
- 1991-2005 33,5 % 2 693 logts
- 2006-2019 18,6 % 1 495 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Capesterre-Belle-Eau
740 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Capesterre-Belle-Eau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à une sismicité forte et à de nombreux risques naturels (8 recensés, 11 arrêtés catastrophes naturelles). Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif pour Capesterre-Belle-Eau. Avant toute offre, consultez-le en mairie : il définit les zones constructibles et les prescriptions (type de fondations, hauteur, etc.). Cette vérification est incontournable pour obtenir une assurance et un prêt, et anticiper d'éventuels travaux de renforcement parasismique.
Erreurs à éviter quand on achète à Capesterre-Belle-Eau
- Omettre de consulter le PPR en vigueur sur la commune.
- Ne pas vérifier le DPE, sous peine de travaux obligatoires.
- Négliger les problèmes d'humidité lors de la visite.
- Choisir un bien en bas de pente, plus exposé aux pluies.
Points clés à retenir à Capesterre-Belle-Eau
- Prix médian des maisons : 2 262 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net estimé à 4 % après charges et taxe.
- Climat tropical très humide avec 3 439 mm de pluie par an.
- Médiane des prix en hausse selon les derniers chiffres DVF.
- Rendement locatif brut moyen des maisons : 7,5 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 54,6 % du revenu cadastral.
- 88,9 % des logements sont des maisons individuelles.
- La construction neuve est dynamique (+21 % sur 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Capesterre-Belle-Eau ?
À Capesterre-Belle-Eau, l'altitude et l'exposition sont des leviers majeurs. Une maison bien ventilée et bénéficiant d'une vue, située en hauteur pour échapper à l'humidité du fond de vallée, se valorise. La proximité des 26 établissements scolaires ou des 147 commerces (Banque des Territoires) est un atout. L'état général prime sur le cachet ancien : une rénovation récente, une toiture étanche et une bonne isolation (DPE) justifient un prix au m² supérieur à la médiane de 2 262 €. Un terrain constructible de taille suffisante est également recherché.
Estimation indicative d'une maison à Capesterre-Belle-Eau
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
201 318 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de la commune, comme la différence de valorisation entre le bourg et les écarts comme Grand-Bourg ou Chazeau. Un professionnel local évalue l'impact concret de l'état du bien (humidité, fissures, conformité) sur sa valeur. Il connaît aussi la demande réelle et peut vous orienter sur un prix de vente qui attire des acheteurs sérieux, évitant une mise en vente trop longue. Son réseau facilite la mise en relation et la négociation, sécurisant la transaction dans un contexte de risques naturels où les dossiers doivent être impeccables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer la valeur d'un bien avec un DPE F ou G.
- Oublier de valoriser une bonne exposition et une vue.
- Ne pas tenir compte des risques sismiques dans le prix.
Investir à Capesterre-Belle-Eau : passer à l'action
Les données quantitatives dressent un tableau, mais la valeur réelle se niche dans les détails du bien et de son environnement. Un professionnel local vous aide à identifier les pépites et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais l'expertise locale est cruciale pour identifier les bonnes opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Capesterre-Belle-Eau grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Capesterre-Belle-Eau
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Capesterre-Belle-Eau
Quel est le prix immobilier moyen à Capesterre-Belle-Eau ?
Le prix médian au mètre carré était de 2 262 € en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 77 m², le prix total s'élève à environ 153 461 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Capesterre-Belle-Eau ?
Le marché a connu une forte baisse depuis 2020, offrant un point d'entrée bas. Le rendement locatif brut est correct (7,5 % pour les maisons), mais le taux de chômage élevé et le recul démographique imposent une sélection rigoureuse des biens.
Capesterre-Belle-Eau est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est moins chère que la plupart des communes comparables : -5 % par rapport à Sainte-Rose, -29 % par rapport à Lamentin et -48 % par rapport à Morne-À-L'eau, d'après les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Capesterre-Belle-Eau ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est de 7,5 %, soit un loyer médian de 12,4 €/m²/mois. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé à environ 4,0 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Capesterre-Belle-Eau ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et les zones de construction récente, qui offrent de meilleures performances énergétiques. La proximité des commerces et services (362 équipements recensés) est un atout pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Capesterre-Belle-Eau présente un prix au m² inférieur de 29 % à Lamentin et de 48 % à Morne-À-L'eau, créant un effet de levier significatif pour un investisseur visant le rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Capesterre-Belle-Eau.
Communes limitrophes de Capesterre-Belle-Eau
Capesterre-Belle-Eau est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 38 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 262 €/m² à Capesterre-Belle-Eau, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau a enregistré une baisse de -3,2 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 215 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +29,3 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (94,7 %), vendues autour de 2 316 €/m² pour des surfaces médianes de 89 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,1 € (appartements) et 12,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 16,2 % pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 322 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 64 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (63 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Capesterre-Belle-Eau s'interprète dans un contexte plus large — Capesterre-Belle-Eau est dans le tissu des communes antillaises, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).