01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 454 logements dont 5 974 résidences principales, 4 120 résidences secondaires et 1 360 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 974 | 52,2 % |
| Résidences secondaires | 4 120 | 36,0 % |
| Logements vacants | 1 360 | 11,9 % |
Sur les 11 454 logements recensés, 52 % sont occupés à l'année, 36 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 265 | 4,6 % |
| 1971-1990 | 1 644 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 2 606 | 45,1 % |
| 2006-2019 | 1 227 | 21,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 45 %, devant les constructions récentes (21 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 105 | 1,8 % |
| 2 pièces | 555 | 9,3 % |
| 3 pièces | 1 842 | 30,8 % |
| 4 pièces | 2 055 | 34,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 416 | 23,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 986 | 10 446 | 11 454 |
| Rés. principales | 6 020 | 5 476 | 5 974 |
| Rés. secondaires | 2 302 | 3 766 | 4 120 |
| Vacants | 663 | 1 204 | 1 360 |
Morne-À-L'eau, commune de taille similaire à 21 km, affiche 51,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 880 | 64,9 % |
| Locataires (privé) | 1 598 | 26,7 % |
| Locataires HLM | 204 | 3,4 % |
| Logés gratuitement | 292 | 4,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 64,9 % de propriétaires occupants, 30,2 % de locataires et 3 % de HLM dans les résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 656 |
| 2 à 4 ans | 1 172 |
| 5 à 9 ans | 900 |
| 10 ans ou plus | 3 245 |
| Total ménages | 5 974 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 284 |
| Sous-occupation modérée | 1 895 |
| Sous-occupation accentuée | 1 315 |
| Suroccupation modérée | 522 |
| Suroccupation accentuée | 95 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 165 | 19,5 % |
| 1 voiture | 3 128 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 681 | 28,1 % |
Motorisation des ménages: 20 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 28 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 54,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 391 | 1 270 | 59 | 62 |
| 1975 | 1 725 | 1 306 | 94 | 325 |
| 1982 | 2 563 | 1 789 | 375 | 399 |
| 1990 | 3 285 | 2 230 | 818 | 237 |
| 1999 | 5 772 | 3 763 | 850 | 1 159 |
| 2006 | 7 355 | 5 143 | 1 177 | 1 035 |
| 2011 | 8 986 | 6 020 | 2 302 | 663 |
| 2016 | 10 446 | 5 476 | 3 766 | 1 204 |
| 2022 | 11 454 | 5 974 | 4 120 | 1 360 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 391 logements à l'origine, 11 454 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 067 | 2 008 | 2 626 | 2 554 | 1 983 | 1 223 |
| Dont vacants > 2 ans | 939 | 967 | 1 066 | 1 277 | 1 107 | 953 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 8,7 % |
| Classe C | 10 | 43,5 % |
| Classe D | 9 | 39,1 % |
| Classe E | 2 | 8,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 43 % des diagnostics, et 52 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 8,7 % |
| Classe B | 1 | 4,3 % |
| Classe C | 10 | 43,5 % |
| Classe D | 8 | 34,8 % |
| Classe E | 2 | 8,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (43 %), 57 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 162 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 110 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 296 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 107 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 2 |
| Classe C | 6 | 4 |
| Classe D | 5 | 4 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (172 kWh/m²/an), les appartements C (153) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 48 |
| T3 | 318 |
| T4 | 172 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-François (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-François est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Guadeloupe. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Saint-François est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Guadeloupe. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Saint-François présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 36,0 % de résidences secondaires, soit 4 120 logements sur 11 454 au total. La typologie majoritaire est la maison individuelle (76,9 %), complétée par 23,1 % d'appartements. La commune est une commune des Antilles françaises, en plaine, à 30 m d'altitude.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (64,9 %), devant les locataires (30,2 %). Le parc social représente 3,4 % des résidences principales. Saint-François est en deçà des obligations SRU — 9,9 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Construction récente dynamique: 21,2 % des logements de Saint-François ont été bâtis depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 163 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203).
Croissance modérée du parc de Saint-François entre 2016 et 2022 (+9,6 %). La motorisation des ménages est classique: 19,5 % sans voiture et 28,1 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-François est une commune des Antilles françaises. Côté topographie, Saint-François se trouve en plaine, à 30 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 974 résidences principales de Saint-François et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-François en 2026 ?
Bordée par l'Atlantique, Saint-François est une petite ville guadeloupéenne au cadre de vie très prisé, comme en témoigne sa forte proportion de résidences secondaires. Son économie, marquée par un taux de chômage élevé, contraste avec une dynamique immobilière soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique. Notre analyse des transactions DVF 2024 permet d'évaluer la pertinence d'un investissement en 2026.
Avec une hausse annuelle de 7,1 % sur cinq ans, Saint-François confirme sa dynamique de marché la plus tendue de l'archipel, portée par une attractivité territoriale exceptionnelle.
Verdict
➤ Investir ici relève d'une stratégie de plus-value, car la rentabilité locative brute est insuffisante pour un placement cash-flow positif.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de +7,1 %/an
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 9,2/10)
- ✓ Attractivité territoriale majeure (IAT 8,6/10)
- ⚠ Rendement locatif net faible (<2 %)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 23,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 737 €/m², Saint-François est deux fois plus chère que la préfecture, Pointe-À-Pitre.
- La commune se positionne dans le haut du classement des petites villes de Guadeloupe pour son attractivité.
- Son rendement locatif brut (3,2 %) reste inférieur aux standards des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-François
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-François : opportunités et risques
Investir à Saint-François en 2026 relève d'une logique de plus-value à moyen terme plutôt que de rendement locatif immédiat. Les rendements bruts, entre 3,2 et 3,9 %, sont faibles au regard des prix d'entrée. Après charges, dont la taxe foncière représente un poids conséquent, la rentabilité nette devient marginale, voire négative en cas d'endettement. La stratégie consiste donc à miser sur la poursuite de l'appréciation du bâti, soutenue par l'attractivité durable du territoire.
Le profil le plus adapté est l'investisseur mixte, capable de combiner des périodes de location saisonnière, permises par la forte pression touristique, avec de la location annuelle. La demande locative est réelle, portée par une population relativement jeune (30,7 % de moins de 30 ans) et une offre locative privée limitée par un taux de propriétaires occupants élevé (64,9 %).
La prudence s'impose sur le choix du bien et du secteur. L'analyse des transactions DVF montre une grande dispersion des prix. Il est crucial de sélectionner des biens bien situés, répondant aux normes énergétiques pour éviter des travaux futurs, et si possible à l'abri des zones à risque naturel identifiées dans le PPR. Le volume important de logements autorisés récemment (1 445 sur 5 ans) invite aussi à une vigilance sur les quartiers en développement pour anticiper l'évolution de l'offre.
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Données du marché immobilier à Saint-François
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-François est porté par des facteurs structurels puissants, à commencer par son indice d'attractivité territoriale de 8,6/10. Cette performance, selon les indices composites, s'appuie sur un cadre de vie privilégié et un taux d'équipements élevé pour une commune de cette taille. La progression annuelle des prix de 7,1 % sur cinq ans, documentée par la DGFiP, est l'une des plus fortes de l'archipel, creusant un écart significatif avec les communes voisines.
Néanmoins, cette valorisation élevée se heurte à une réalité économique locale plus fragile, avec un taux de chômage de 23,7 % selon l'INSEE. Cette dichotomie suggère que le marché est largement tiré par une demande extérieure, qu'elle soit métropolitaine ou issue de la diaspora, recherchant une résidence principale ou secondaire dans un cadre tropical. La part des résidences secondaires (36 %) et le score de pression touristique immobilière (6,7/10) confirment cette dynamique.
Le parc immobilier, récent à plus de 21 %, et la quasi-absence de passoires thermiques sont des atouts indéniables face aux nouvelles réglementations. Toutefois, l'investisseur doit intégrer la forte exposition aux risques naturels (sismicité, plans de prévention des risques actifs) et une taxe foncière parmi les plus élevées de France, à 63,19 %, qui grève mécaniquement le rendement net.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-François Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, le prix médian au mètre carré à Saint-François a connu une ascension remarquable, passant de 3 675 € en 2020 à 4 737 € en 2024, soit une hausse cumulative de 44 %. Cette tendance haussière, à un rythme annuel de 7,1 %, dépasse largement la dynamique observée dans des communes voisines comme Pointe-À-Pitre. Les appartements, avec un prix médian de 4 783 €/m², restent plus chers que les maisons (4 602 €/m²), reflétant une demande forte sur les petits formats, probablement liée à un investissement locatif ou de résidence secondaire. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire implique d'anticiper un marché déjà valorisé, où la marge de progression future pourrait être plus modérée.
Évolution du marché immobilier de Saint-François
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 079 €/m² → 4 737 €/m² (+16,1 %), volume annuel actuel 211 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort conséquent. Pour acquérir une maison type de 80 m² à 378 160 €, le loyer médian estimé couvrirait une faible part de la mensualité d'emprunt. Le rendement brut des appartements (3,2 %) et des maisons (3,9 %) se situe en deçà des seuils habituellement recherchés par les investisseurs locatifs. Après déduction d'une vacance locative estimée à 8 % et des frais de gestion, le rendement net approche à peine 1,6 % pour les appartements. Un tel montage n'est viable qu'avec un apport personnel important, transformant l'opération en pari sur la plus-value future plutôt qu'en générateur de revenus immédiats.
Acheter vs Louer — appartement 26 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
44,5 % de maisons et 55,5 % d'appartements parmi les 211 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 55,5 % des mutations, pour un prix médian de 4 602 €/m² (maisons) contre 4 783 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 211 | 94 | 117 |
| Prix médian/m² | 4 737 € | 4 602 € | 4 783 € |
| Prix moyen/m² | 5 026 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 26 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 302 | 4 079 € |
| 2022 | 303 | 4 431 € |
| 2023 | 246 | 4 912 € |
| 2024 | 168 | 5 153 € |
| 2025 | 211 | 4 737 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-François est vigoureuse, avec 1 445 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 12 % par rapport à la période précédente. Cette cadence, couplée à une croissance démographique récente de +12,9 % sur cinq ans, témoigne d'une attractivité résidentielle réelle et d'une réponse à la pression sur le parc existant. Cependant, il convient de surveiller ce rythme pour éviter un risque de sur- offre à moyen terme, surtout sur les segments déjà bien pourvus. Les nouveaux permis concernent probablement des zones en extension urbaine, qu'un investisseur doit identifier pour anticiper les futures valorisations ou, à l'inverse, la concurrence locative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 320 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 340 sur 2013 — soit -5,9 %.
Vacance longue durée à Saint-François
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-François (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-François: 1 250 logements autorisés sur 5 ans, 160 pour la dernière année (-8 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-François
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-François
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (63,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché est à diviser par deux environ pour approcher le net à Saint-François. La taxe foncière sur le bâti, élevée à 63,19 %, est le premier poste de prélèvement. S'y ajoutent les charges de copropriété si applicable, les frais de gestion (environ 5-8 %), l'assurance, et une provision pour travaux. Un taux de vacance de 11,9 % dans la commune invite aussi à provisionner plusieurs mois sans loyer par an.
Performance énergétique du parc à Saint-François
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-François: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et surtout 0,0 % de passoires thermiques (F/G) selon les 23 diagnostics disponibles. Ce résultat s'explique par la part importante de constructions récentes (21,2 % post-2006). Le risque de décote réglementaire à court terme (lois 2025-2034) est donc très limité ici. La performance moyenne de 163 kWh/m²/an promet des factures énergétiques raisonnables sous ces latitudes.
Calculateur de rendement à Saint-François
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-François
Pour un appartement type de 25 m² (au prix médian de 138 750 €), le loyer moyen s'élève à 373 € par mois (14,9 €/m²). Le rendement brut atteint 3,2 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois) et des charges, l'effort net mensuel peut devenir positif ou nul selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-François
- Oublier la taxe foncière, très élevée à 63,19 %.
- Négliger le taux de vacance local (11,9 %).
- Sous-estimer les frais de gestion à distance.
- Ne pas vérifier la conformité du bien aux règles d'urbanisme littoral.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est plus actif en fin d'hiver et au printemps, lorsque les acquéreurs métropolitains prospectent avant l'été. La période de la taxe foncière (septembre) peut occasionner des ventes pour besoin de liquidités. Les mois d'hiver, très prisés des touristes, voient aussi une activité soutenue, les acheteurs pouvant constater l'affluence et l'animation. Vendre en début d'année permet de capter les bonnes résolutions d'investissement.
Le saviez-vous ?
- Saint-François compte 36 % de résidences secondaires, un des taux les plus élevés de Guadeloupe.
- La commune n'a déclaré aucune passoire thermique (F/G) sur les diagnostics disponibles.
- 5 risques naturels différents sont officiellement recensés sur son territoire.
S'installer à Saint-François : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-François, c'est choisir un cadre de vie balnéaire sous un climat tropical, avec une température moyenne annuelle de 26,7°C. La commune offre une gamme étendue de services pour son gabarit, avec plus de 1 180 équipements recensés par l'INSEE, dont 215 commerces et 186 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connectivité numérique, en revanche, est perfectible avec un taux de couverture fibre à 51,2 %.
Le tissu associatif et les équipements de loisirs sont présents, et la commune bénéficie de l'animation de l'intercommunalité La Riviera du Levant. Le profil démographique, avec un âge médian de 47,1 ans, est mature mais équilibré. Il faut cependant composer avec une exposition aux aléas naturels (cyclones, séismes) inhérente à la région, une réalité à intégrer dans son projet de vie comme dans son choix de bien.
Carte du marché immobilier à Saint-François
Saint-François et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-François
Avec une température moyenne de 26,7 °C et 1 261 mm de pluie annuelle, le climat tropical de Saint-François convient à ceux qui recherchent la chaleur constante et acceptent une saison humide marquée. L'altitude moyenne de 31 m et la proximité de l'océan tempèrent les extrêmes. Ce cadre attire principalement les résidents secondaires (36 % du parc) et les retraités, l'indice de vieillissement étant de 176,4.
Composition du parc immobilier à Saint-François
11 454 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 78,2 % de maisons, 21,8 % d'appartements sur un total de 11 454 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (78,2 %), signe d'un habitat peu dense. La forte proportion de résidences secondaires (36,0 %) et un taux de vacance de 11,9 % témoignent d'un marché où la pression locative n'est pas maximale. La part de propriétaires occupants (64,9 %) reste solide, apportant une certaine stabilité. Ce paysage mixte plaît à la fois aux familles locales et aux acquéreurs métropolitains en vue de résidence temporaire.
Ancienneté du parc à Saint-François
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 776 logements).
- Avant 1919 0,3 % 19 logts
- 1919-1945 0,3 % 15 logts
- 1946-1970 4,6 % 265 logts
- 1971-1990 28,5 % 1 644 logts
- 1991-2005 45,1 % 2 606 logts
- 2006-2019 21,2 % 1 227 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-François
1 182 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-François
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-François est en zone de sismicité forte, un paramètre structurant pour la construction et l'assurance. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif. La commune a subi 6 arrêtés de catastrophe naturelle historique. La faible présence de radon est un point positif. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du dossier des risques (ESRIS), disponible en mairie, pour connaître les contraintes exactes pesant sur la parcelle.
Cas pratique : un achat type à Saint-François
Pour une maison de 80 m² (au prix médian de 4 727 €/m²), le budget total s'approche de 378 160 €. Avec un apport de 10 % et un emprunt de 340 344 € sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est d'environ 2 600 €. Ce montant doit être mis en regard du loyer moyen pour une maison, de 15,2 €/m².
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-François
- Omettre de consulter le PPR et le dossier ESRIS en mairie.
- Négocier sans connaître les prix au m² par secteur précis.
- Oublier le coût des protections contre les intempéries tropicales.
- Se fier uniquement aux photos : visiter en saison des pluies.
Points clés à retenir à Saint-François
- Prix médian à 4 737 €/m², en hausse de 7,1 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 3,2 % pour les appartements, 3,9 % pour les maisons.
- Climat tropical : 26,7 °C de moyenne annuelle.
- Les appartements sont plus chers au m² (4 783 €) que les maisons (4 602 €).
- Taxe foncière élevée : 63,19 % sur le bâti en 2024.
- 78,2 % de maisons individuelles dans le parc.
- 21,2 % du parc construit après 2006, concurrence du neuf.
- 36 % des logements sont des résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-François ?
À Saint-François, la vue et l'orientation sont primordiales : une exposition aux alizés ou à la mer peut justifier une surcote. La proximité des 215 commerces ou des plages est valorisante. L'état général pèse lourd dans un parc où 21,2 % des logements sont post-2006 : une rénovation complète s'impose souvent pour les biens antérieurs. Un terrain de taille conséquente, permettant une piscine ou un jardin clos, est très recherché. En appartement, l'étage avec vue et la qualité de la copropriété font la différence.
Estimation indicative d'une maison à Saint-François
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
431 067 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capte pas les subtilités des micro-secteurs de Saint-François, entre le front de mer, les lotissements et les écarts. Un professionnel local évalue l'impact réel de l'exposition aux alizés, de la qualité des matériaux face au climat salin, et de la conformité aux règles d'urbanisme de la CA La Riviera du Levant. Il peut aussi ajuster en fonction de l'état précis, invisible sur les bases de données. Son réseau lui permet enfin de cibler les acheteurs sérieux, locaux ou métropolitains, et de négocier en connaissance de cause.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour toute la commune.
- Négliger l'impact d'une vue dégagée ou d'un terrain plat.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas se renseigner sur les projets d'aménagement de la Riviera du Levant.
Investir à Saint-François : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement immobilier se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Saint-François en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données révèlent un marché exigeant : réussir son investissement à Saint-François nécessite une expertise locale pointue.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Saint-François grâce à l'analyse fine des dernières transactions DVF.
- Données DVF 2024 actualisées
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- Conseil par un expert du territoire
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-François
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-François ?
Le prix médian global à Saint-François est de 4 737 €/m² en 2024. Pour une maison de 80 m², le budget médian est d'environ 378 160 €. Le prix des appartements est plus élevé, à 4 783 €/m² en médiane.
Saint-François est-elle plus chère que Pointe-À-Pitre ?
Oui, Saint-François est significativement plus chère. Le prix médian au mètre carré y est de 4 737 € contre 2 200 € à Pointe-À-Pitre, soit un écart de prix de +58 % en faveur de Saint-François.
Est-ce rentable d'investir en location à Saint-François ?
La rentabilité brute est modeste, avec un rendement de 3,2 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après charges, le rendement net est faible, orientant l'investissement vers une stratégie de plus-value plutôt que de revenu locatif immédiat.
Comment ont évolué les prix à Saint-François ?
Les prix ont fortement augmenté, passant de 3 675 €/m² en 2020 à 4 737 €/m² en 2024, soit une hausse de 44 % en cinq ans. La progression annuelle moyenne est de +7,1 %.
Quel type de bien est le plus vendu à Saint-François ?
Les transactions se répartissent presque équitablement entre maisons (94 ventes) et appartements (117 ventes). Les appartements vendus sont généralement de petite surface (médiane de 25 m²), tandis que les maisons ont une surface médiane de 80 m².
Marché immobilier des communes voisines
Saint-François affiche un prix au mètre carré 58 % plus élevé que Pointe-À-Pitre, pour des indicateurs locatifs similaires, un écart qui questionne la marge de plus-value immédiate mais valide son statut de territoire prisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-François.
Communes limitrophes de Saint-François
Saint-François est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Saint-François — 4 737 €/m² sur 211 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane du Guadeloupe (2 833 €/m²). La commune figure parmi les 9 % les plus chères du Guadeloupe au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-François gagne +16,1 % sur la période 2021-2025. Au total, 1 230 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -8,1 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (44,5 % des transactions, 4 602 €/m²) et les appartements (55,5 %, 4 783 €/m²) se partagent le marché.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 15,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 36,0 % de résidences secondaires, Saint-François est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 1 250 logements autorisés au permis de construire à Saint-François — un rythme moyen de 250 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-François est une commune des Antilles françaises. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 30 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).