01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 800 logements dont 2 558 résidences principales, 13 résidences secondaires et 229 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 558 | 91,4 % |
| Résidences secondaires | 13 | 0,5 % |
| Logements vacants | 229 | 8,2 % |
Sur les 2 800 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 13 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 65 | 2,7 % |
| 1971-1990 | 372 | 15,6 % |
| 1991-2005 | 1 072 | 44,9 % |
| 2006-2019 | 831 | 34,8 % |
La période 1991-2005 concentre 45 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 35 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 115 | 4,5 % |
| 2 pièces | 447 | 17,5 % |
| 3 pièces | 668 | 26,1 % |
| 4 pièces | 710 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 618 | 24,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 244 | 2 500 | 2 800 |
| Rés. principales | 1 914 | 2 302 | 2 558 |
| Rés. secondaires | 109 | 34 | 13 |
| Vacants | 221 | 164 | 229 |
Grand-Santi (9 668 hab., à 88 km) présente 83,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 647 | 64,4 % |
| Locataires (privé) | 550 | 21,5 % |
| Locataires HLM | 141 | 5,5 % |
| Logés gratuitement | 219 | 8,6 % |
Occupation des résidences principales — 64,4 % appartiennent à leurs occupants, 27,0 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 210 |
| 2 à 4 ans | 548 |
| 5 à 9 ans | 494 |
| 10 ans ou plus | 1 305 |
| Total ménages | 2 558 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 549 |
| Sous-occupation modérée | 452 |
| Sous-occupation accentuée | 291 |
| Suroccupation modérée | 462 |
| Suroccupation accentuée | 642 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 273 | 49,8 % |
| 1 voiture | 931 | 36,4 % |
| 2 voitures ou plus | 354 | 13,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 50 % sans véhicule, 36 % mono-motorisés, 14 % multi-motorisés. Par ailleurs, 38,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 437 | 290 | 13 | 134 |
| 1975 | 313 | 297 | 15 | 1 |
| 1982 | 573 | 357 | 51 | 165 |
| 1990 | 1 455 | 1 262 | 88 | 105 |
| 1999 | 1 752 | 1 247 | 159 | 346 |
| 2006 | 2 212 | 1 796 | 71 | 345 |
| 2011 | 2 244 | 1 914 | 109 | 221 |
| 2016 | 2 500 | 2 302 | 34 | 164 |
| 2022 | 2 800 | 2 558 | 13 | 229 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 437 à 2 800 logements, soit +541 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 352 | 364 | 354 | 412 | 475 | 203 |
| Dont vacants > 2 ans | 236 | 241 | 243 | 249 | 264 | 159 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 100,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 1 diagnostics: la majorité se situe en classe D (100 %), avec 0 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 100,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 100 %, 0 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| 1989-2000 | 208 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 208 kWh/m²/an (1989-2000), minimum 208 kWh/m²/an (1989-2000).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 27 |
| T3 | 83 |
| T4 | 67 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mana (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Mana est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Guyane. (sur 22 communes) Voir le classement
- Mana est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Guyane. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Mana rassemble 2 800 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (2 558 unités). Pavillonnaire à très forte intensité: 85,5 % du parc se compose de maisons (2 394 unités). Ancrage local: la commune est une commune du territoire guyanais, à basse altitude (25 m), dans un relief de plaine.
Côté occupation, la propriété l'emporte (64,4 %) sur la location (27,0 %). Le logement social occupe une place de 5,5 % dans le parc de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 15,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
34,8 % des logements de Mana datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Le parc de Mana cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 208 kWh/m²/an.
Le parc de Mana a progressé de +12,0 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 49,8 % à Mana, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune du territoire guyanais dans lequel s'inscrit Mana. Côté topographie, Mana se trouve à basse altitude (25 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 558 résidences principales de Mana et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Mana en 2026 ?
Avec une superficie équivalente à celle d'un département métropolitain et seulement 11 000 habitants, Mana incarne un marché immobilier ultra-local. La commune affiche une économie fragile et une démographie en léger recul récent. Dans ce contexte, investir relève d'une analyse fine des risques spécifiques au territoire.
Un marché ultra-local où le rendement locatif des maisons (9,0 %) peine à compenser un risque de liquidité élevé et une économie fragile.
Verdict
➤ Investir ici suppose une tolérance au risque élevée et une stratégie de rendement locatif de moyen terme, réservée aux investisseurs aguerris capables de supporter l'illiquidité.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les maisons (9 %)
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+128 %)
- ✓ Correction majeure des prix depuis 2020 (-78 %)
- ⚠ Marché extrêmement peu liquide (8 transactions)
- ⚠ Économie locale fragile (taux de chômage 25,6 %)
- ⚠ Absence de marché locatif structuré pour les appartements
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global (2 353 €/m²) largement inférieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif des maisons.
- Rendement locatif brut deux fois supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Mana
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mana : opportunités et risques
Investir à Mana ne peut se concevoir qu'avec une approche de rendement locatif sur le segment des maisons, le seul existant. Le rendement brut de 9,0 % est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière sur le bâti, à 55,99 %, est un des taux les plus élevés de France et grève significativement la rentabilité nette, estimée autour de 4,8 %.
Le risque majeur est celui de la liquidité. Avec un taux de vacance de 8,2 % et un volume de transactions ridiculement bas, sortir de son investissement sera long et complexe. Ce risque est amplifié par la fragilité économique locale, le taux de chômage de 25,6 % limitant la solvabilité d'une potentielle demande locative ou d'achat.
La construction neuve offre des perspectives, mais aussi des pièges. Près de 35 % du parc a été construit après 2006, ce qui est rassurant pour le confort et la réglementation thermique. Pour un investisseur, viser le neuf peut être une stratégie pour sécuriser le DPE, mais il faut alors s'assurer que le bien ne sera pas noyé dans une offre excédentaire face à une demande atone.
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Données du marché immobilier à Mana
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Mana se singularise par son illiquidité chronique. Avec seulement 8 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, tout achat ou vente devient un événement isolé, ce qui explique la volatilité des prix médians. Cette rareté des échanges est structurelle, liée à un parc immobilier composé à 90 % de maisons et à une population majoritairement propriétaire (64,4 %).
La tendance des prix, après un effondrement post-2020, affiche un rebond de 69,8 % en 2024. Toutefois, cette hausse est à relativiser car elle s'appuie sur un nombre de ventes très faible et ne reflète pas nécessairement une dynamique de fond. D'après les données DVF, le prix médian actuel (2 307 €/m²) reste inférieur de 78 % à son pic de 2020.
L'offre nouvelle constitue le principal moteur. La tendance des permis de construire est franchement positive (+128 %), signe d'une modernisation du parc. Néanmoins, cette nouvelle offre doit être absorbée par un marché local dont les capacités d'absorption sont limitées par un taux de chômage de 25,6 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mana Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Mana est un cas d'école de volatilité. D'après les données DVF, le prix médian a culminé à 10 889 €/m² en 2020 avant une chute vertigineuse de près de 94 % pour atteindre 703 €/m² en 2022. La reprise à 2 353 €/m² en 2024 (+69,8 % sur un an) s'effectue sur un volume anémique de 8 transactions, ce qui rend la tendance fragile. Pour un acheteur en 2026, cette courbe rappelle que la valorisation peut être artificielle et que le risque de correction demeure élevé en l'absence de indicateurs économiques solides.
Évolution du marché immobilier de Mana
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 258 €/m² → 2 307 €/m² (+794,2 %), volume annuel actuel 8 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La simulation financière pour une maison type de 63 m² (125 874 €) révèle un profil particulier. Avec un loyer médian estimé à 15 €/m²/mois, le rendement brut atteint 9,0 %. Cependant, la taxe foncière sur le bâti à 55,99 % vient fortement rogner ce rendement, le ramenant à environ 4,8 % net de charges. L'effort financier mensuel après loyer perçu dépendra donc largement des conditions de crédit et de cette fiscalité locale élevée, nécessitant une trésorerie solide.
Acheter vs Louer — appartement 90 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Mana en 2024, selon les données DGFiP, est édifiant. Seulement 6 ventes ont été enregistrées, toutes portant sur des maisons, avec une surface médiane de 63 m². L'absence totale de transaction sur appartements confirme l'inexistence de ce segment. Ce marché est donc extrêmement étroit et peu liquide, caractéristique d'un territoire où la mobilité résidentielle est faible. Un investisseur doit anticiper des délais de revente potentiellement longs et une négociation très localisée.
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 8 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 87,5 % des mutations, pour un prix médian de 1 667 €/m² (maisons) contre 2 948 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 7 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 307 € | 1 667 € | 2 948 € |
| Prix moyen/m² | 3 932 € | ||
| Surface médiane | – | 65 m² | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 258 € |
| 2022 | 6 | 1 700 € |
| 2023 | 5 | 1 386 € |
| 2024 | 3 | 2 353 € |
| 2025 | 8 | 2 307 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve, d'après les données SITADEL, est le seul signal fort. 214 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec 80 permis délivrés en 2024 seul, soit une tendance en hausse de 128 %. Cette activité contraste avec la stagnation démographique (-2,5 % sur 5 ans). Elle indique un renouvellement et une modernisation du parc, mais aussi un risque de sur-offre si la demande ne suit pas, notamment dans un contexte de faible attractivité économique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
982 logements autorisés cumulés, 226 commencés: la dynamique récente affiche 172 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Mana
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mana (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 336 logements autorisés à à Mana, dont 86 en 2025 (+223 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mana
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mana
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net divise le rendement brut par deux environ, à 4,8 % pour les maisons. La taxe foncière, indexée à 55,99 % à Mana en 2024, est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (env. 6-8 % du loyer), une provision pour travaux sur un parc où seul 1,9 % des logements date d'avant 1945, et l'assurance propriétaire. Prévoir aussi une période de vacance, le taux local de 8,2 % suggère une rotation potentiellement plus lente que la moyenne.
Performance énergétique du parc à Mana
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mana: la classe D domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Avec 34,8 % du parc construit après 2006, une part non négligeable de logements est récente et devrait afficher de bonnes performances énergétiques. Inversement, l'absence de données sur les classes DPE dominantes oblige à la prudence. Pour tout bien antérieur aux normes RT 2005, un audit est indispensable pour anticiper les risques réglementaires (interdiction de location des passoires dès 2025) et le coût des travaux de rénovation, d'autant plus critique sous un climat qui exige une climatisation énergivore.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 90 % du parc et offrent un loyer estimé à 15,0 €/m²/mois. Les appartements sont très rares. Le parc est relativement récent (34,8 % construits après 2006), ce qui limite les risques de travaux lourds, mais attention au DPE dans un climat tropical nécessitant une climatisation énergivore.
Quelles zones cibler à Mana ?
Aucune zone précise n'est identifiée dans les données, mais le centre-bourg et ses alentours, mieux équipés (147 équipements au total), concentrent probablement la demande locative. La commune étant très vaste (6 708 km²), la proximité des services (écoles, commerces) est un atout clé pour louer rapidement.
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Risques à connaître avant d'investir à Mana
Le risque de vacance est réel (8,2 % de logements vacants). La taxe foncière est élevée (55,99 %), grevant le rendement net. La dépendance à l'économie locale, avec un chômage élevé, rend la demande locative fragile. Les risques naturels (inondations, radon) peuvent entraîner des surcoûts d'assurance ou de travaux. Enfin, la connectivité très faible (score numérique 2/100) peut rebuter certains locataires.
Cas pratique : un investissement type à Mana
Pour une maison type de 63 m² à Mana (125 874 €), le loyer moyen s'établit à environ 945 € par mois (15 €/m²). Le rendement brut est de 9,0 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 55,99 %), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,8 %, soit un revenu net mensuel d'environ 500 €. Avec un crédit, l'effort résiduel peut être positif ou négatif selon l'apport initial.
Erreurs à éviter quand on investit à Mana
- Oublier la taxe foncière, à 55,99 % à Mana.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le taux de vacance local de 8,2 %.
- Investir sans vérifier la classe DPE et la future réglementation.
Quand acheter ou vendre ?
À Mana, le marché immobilier suit peu de saisonnalité métropolitaine classique. Le cycle des pluies (précipitations abondantes toute l'année) peut influencer les visites. Le calendrier administratif local et les périodes de congés scolaires guyanais rythment davantage l'activité. Pour la vente, anticipez l'échéance de la taxe foncière (exigible en septembre) qui peut motiver certains vendeurs. L'offre de logements neufs, en hausse, peut aussi créer des pics de mise en marché lors des livraisons.
Le saviez-vous ?
- Mana s'étend sur 6 708 km², soit une superficie plus vaste que le département de la Gironde.
- L'âge médian n'y est que de 23,0 ans, une population très jeune.
- La commune ne dispose d'aucune couverture fibre ou THD selon les données INSEE.
S'installer à Mana : cadre de vie et logement
S'installer à Mana, c'est choisir l'espace. Avec une densité de 1,6 habitant au km², la commune offre un cadre de vie où la nature est omniprésente, ce qui se paie par un isolement relatif. Les 147 équipements recensés par l'INSEE, dont 23 dans le domaine de la santé, permettent une autonomie minimale pour une commune de cette taille, mais les besoins spécifiques nécessiteront souvent un déplacement.
Le climat tropical (27,1 °C de moyenne, 2 441 mm de pluie) et les risques naturels recensés, comme les inondations (PPRI actif), font partie intégrante du quotidien. Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles souvent récentes, correspond à un mode de vie tourné vers la famille et la proximité avec l'environnement, dans une population très jeune (âge médian de 23 ans).
Carte du marché immobilier à Mana
Mana et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mana
Avec 27,1°C de température moyenne annuelle et 2441 mm de pluie, Mana offre un climat équatorial chaud et très humide. L'ensoleillement est important mais les précipitations abondantes réparties sur l'année, sans saison sèche marquée. Ce cadre convient aux personnes acclimatées aux fortes chaleurs et à l'humidité constante. Les jours de gel sont inexistants. L'adaptation du bâti à cette hygrométrie est un critère essentiel pour le confort et l'entretien.
À qui s'adresse Mana ?
Mana s'adresse principalement aux ménages souhaitant un cadre de vie naturel et une maison individuelle, souvent des primo-accédants locaux. Les retraités sont peu nombreux (6,6 % de 60 ans et plus). Les profils recherchant la tranquillité et acceptant l'éloignement des grandes villes peuvent y trouver leur compte, à condition de composer avec des services réduits.
Avantages et limites à Mana
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne nationale
- Cadre de vie naturel préservé, vastes espaces
- Climat chaud toute l'année
- Parc immobilier récent (34,8% après 2006)
- Patrimoine historique (6 monuments protégés)
− À prendre en compte
- Services et connectivité limités (score numérique 2/100)
- Risques naturels (inondations, radon)
- Taxe foncière élevée (55,99%)
Composition du parc immobilier à Mana
2 800 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,7 % du parc à Mana, 10,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est ultra-majoritairement tourné vers la maison individuelle (89,7 % du parc), avec une forte proportion de propriétaires occupants (64,4 %). Cela indique une stabilité résidentielle et une demande orientée vers le logement familial. La part de résidences secondaires est infime (0,5 %), signe d'un marché peu tourné vers le tourisme. Le taux de vacance (8,2 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des biens en attente de réhabilitation ou des départs.
Ancienneté du parc à Mana
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 385 logements).
- Avant 1919 1,4 % 33 logts
- 1919-1945 0,5 % 13 logts
- 1946-1970 2,7 % 65 logts
- 1971-1990 15,6 % 372 logts
- 1991-2005 44,9 % 1 072 logts
- 2006-2019 34,8 % 831 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Mana
147 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mana
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPRI) et littoral. La commune recense 7 aléas naturels, dont le radon, un gaz radioactif naturel, classé « significatif ». La sismicité est très faible. Consultez systématiquement le dossier DDTM pour savoir si le bien est en zone réglementée, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Une arrêté de catastrophe naturelle historique est également recensé, justifiant une vérification de l'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Mana
Acheter une maison médiane de 63 m² à Mana coûte 125 874 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 640 €. Sans revenu médian local disponible pour calculer le taux d'effort, cette somme doit être mise en regard du coût de la vie locale et des emplois disponibles (taux de chômage à 25,6 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Mana
- Ne pas consulter les PPR (inondation et littoral) en mairie.
- Omettre un test de dépistage du radon dans le diagnostic.
- Acheter sans prévoir un budget climatisation et déshumidification.
- Surestimer la liquidité du marché pour une revente rapide.
Points clés à retenir à Mana
- Prix médian à 2 353 €/m², en hausse de 69,8 % en un an.
- Rendement brut maison : 9,0 %, net environ 4,8 %.
- Climat équatorial : 27,1°C et 2441 mm de pluie par an.
- Marché presque exclusivement tourné vers la maison individuelle.
- Taxe foncière élevée, à 55,99 % du revenu cadastral.
- 9 logements sur 10 sont des maisons individuelles.
- Facteur valeur clé : proximité des 29 commerces et 13 écoles.
- 214 logements neufs autorisés ces 5 dernières années.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mana ?
À Mana, la valeur dépend fortement de la proximité des 29 commerces et 13 écoles, concentrés dans le centre-bourg. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition à la brise sont des atouts sous ce climat. L'état général est crucial : un bien rénové avec une bonne isolation et une climatisation efficace se valorise. La performance énergétique devient un argument clé face à la hausse des coûts. Les logements neufs (34,8 % du parc post-2006) captent une prime. Enfin, vérifiez l'assujettissement aux PPR, un facteur négatif potentiel.
Estimation indicative d'une maison à Mana
Pour une maison de 65 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 955 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
À Mana, surévaluer son bien peut entraîner une vente très longue, compte tenu du faible nombre d'acheteurs potentiels. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros sur une transaction. Une estimation professionnelle, s'appuyant sur les transactions réelles (DVF) et une connaissance du terrain, permet de se positionner au juste prix. Elle tient compte des spécificités locales : climat, risques naturels, taxe foncière élevée, et demande locative limitée.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne connaît pas la différence de valeur entre un quartier près du fleuve et un lotissement récent. Un professionnel local intègre ces micro-marchés, l'état réel de la construction face à l'humidité, ou l'attractivité d'une vue dégagée. Il ajuste le prix selon la qualité spécifique du bien, invisible sur les bases de données. Son estimation crédibilise votre vente auprès des banques et des acheteurs sérieux, souvent issus du tissu local. Il devient aussi un relais pour négocier et identifier les acquéreurs potentiels dans une commune de moins de 11 000 habitants.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Ignorer l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
- Oublier de valoriser un terrain plus vaste ou une exposition favorable.
- Négliger la concurrence des 80 logements neufs autorisés en 2024.
Investir à Mana : passer à l'action
Dans un marché aussi peu liquide et volatil, le choix du bien et du secteur est décisif. Une expertise de terrain est indispensable pour identifier les rares opportunités et anticiper les contraintes locales, de la taxe foncière élevée aux risques naturels.
Les chiffres posent un diagnostic sévère. Un investissement réussi dépendra d'une connaissance intime du terrain.
Comprenez la valeur réelle d'un bien à Mana grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché atypique.
- Analyse basée sur les 6 ventes récentes à Mana
- Évaluation des risques spécifiques au territoire
- Mise en relation avec un pro connaissant la Guyane
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mana
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mana
Quel est le prix de l'immobilier à Mana ?
Le prix médian global est de 2 353 €/m² en 2024, selon les données DVF. Ce chiffre masque une grande volatilité, le prix ayant varié de 703 €/m² à 10 889 €/m² ces dernières années.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mana ?
Le marché est peu liquide et très volatile. Un achat peut se justifier pour un projet de vie ancré localement, mais en tant qu'investissement, il présente un risque élevé nécessitant une expertise terrain pointue.
Quel rendement locatif espérer à Mana ?
Le rendement locatif brut médian pour une maison est de 9,0 %. Cependant, après déduction de la taxe foncière élevée (55,99 %) et des charges, le rendement net estimé chute à environ 4,8 %.
Quels sont les risques à connaître à Mana ?
Les principaux risques sont l'illiquidité du marché (très peu de transactions), la fragilité économique (25,6 % de chômage) et des risques naturels comme les inondations, avec un PPRI actif sur la commune.
Mana est-elle bien équipée ?
La commune dispose de 147 équipements selon l'INSEE, couvrant les commerces, services, santé et écoles. Cela offre une autonomie de base, mais la densité très faible implique souvent des déplacements pour certains services.
Communes limitrophes de Mana
Mana est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 8 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 307 €/m² à Mana, niveau conforme à la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian de Mana gagne +794,2 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 24 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 87,5 % des ventes concernent des maisons, à 1 667 €/m² en médiane.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,3 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,4 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Mana (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 67 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (65 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Mana est une commune du territoire guyanais. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (25 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).