Saint-Martin-de-Crau offre des rendements bruts estimés à 5,5 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Toutefois, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 42,54 %), le rendement net tombe autour de 3,3 %. Ce niveau de rentabilité doit être mis en balance avec les risques, notamment un taux de chômage local de 8,6 % pouvant peser sur la solvabilité des locataires.
Indices immobiliers de Saint-Martin-de-Crau
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
2,5
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (2,5/10) : c'est un marché d'acheteur, la négociation est de mise.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (2,5/10) : c'est un marché d'acheteur, la négociation est de mise.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (6,5/10) : le prix au m² reste en deçà de la capacité d'emprunt théorique des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (6,5/10) : le prix au m² reste en deçà de la capacité d'emprunt théorique des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative forte (6,4/10) : la demande locative est dynamique, portée par un taux de propriétaires de 60,3 %.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative forte (6,4/10) : la demande locative est dynamique, portée par un taux de propriétaires de 60,3 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,4/10) : le locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégier l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,4/10) : le locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégier l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Martin-de-Crau ?
Investir à Saint-Martin-de-Crau en 2026 vise d'abord la rentabilité locative brute, l'une des plus élevées du secteur. Les données sur les loyers montrent une demande locative réelle, alimentée par une population active et un taux de propriétaires dans la moyenne basse. Toutefois, le rendement net est érodé par des charges importantes : une taxe foncière au-dessus de 40 % et un parc où 25,1 % des logements ont été construits avant 1975, exigeant une vigilance accrue sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
La stratégie gagnante consiste à sélectionner un bien récent ou facilement rénovable, idéalement un appartement de 2 ou 3 pièces pour cibler les jeunes actifs ou les petites familles. La proximité de la gare locale (2,1 km) et des équipements de services (278 recensés) sera un atout majeur pour la location et la revente. En revanche, miser sur une forte plus-value à court terme semble hasardeux, la correction en cours indiquant un marché en phase de consolidation.
Le ralentissement de la construction neuve (-49 % de permis sur cinq ans) limite l'offre future, un point positif pour la valorisation du parc ancien. Cependant, l'investisseur doit intégrer les risques environnementaux concrets, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) actifs sur la commune, qui peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Profil locatif à Saint-Martin-de-Crau
La demande locative provient principalement de ménages modestes, avec un revenu médian de 23 270 €, et de jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi d'Arles ou des zones industrielles voisines. La faible part d'étudiants (peu d'équipements d'enseignement supérieur) et de résidences secondaires (2 %) oriente le marché vers la location longue durée. La présence de 17 % de logements sociaux indique une mixité sociale.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec une surface médiane de 58 m² (T2/T3), sont les plus adaptés à la location, offrant un meilleur rendement brut (5,5 %). Les maisons, plus spacieuses (98 m² médian), peuvent attirer des familles. Le parc est relativement récent (25,1 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant les risques de rénovation coercitive.
Quelles zones cibler à Saint-Martin-de-Crau ?
Le centre-bourg, concentrant les commerces et services (278 équipements), est le plus attractif pour la location. La proximité de la gare (2,1 km) peut également constituer un atout. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-49 % sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-de-Crau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 104 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Martin-de-Crau: la classe C domine, 1,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe C domine, avec une consommation moyenne de 138 kWh/m²/an. Seulement 1,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion très faible qui limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cela signifie que la majorité du parc est déjà conforme aux premières échéances de la loi Climat. Pour un achat, vérifier le DPE reste essentiel, mais le risque de tomber sur une passoire est minime.
Construction neuve à Saint-Martin-de-Crau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 276 logements autorisés à à Saint-Martin-de-Crau, dont 88 en 2024 (-49 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance est à un net ralentissement: 276 logements autorisés sur 5 ans, dont seulement 88 en 2024, soit une baisse de 49 % par rapport à la période précédente. Cela suggère une pause dans l'offre neuve, limitant le risque de surconstruction à court terme. Cette moindre production peut maintenir une certaine tension sur les prix de l'ancien, surtout pour les biens bien situés, en l'absence d'afflux massif de nouveaux logements.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-de-Crau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-de-Crau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut. La taxe foncière, à 42,54 % de taux communal, en est le premier poste. Prévoyez ensuite un abattement pour frais de gestion (5 à 8 %), une provision pour travaux (1 à 2 % du prix par an), et une marge pour vacance locative, le taux de logements vacants local étant de 6,3 %. En copropriété, ajoutez les charges courantes. Ces éléments expliquent un rendement net proche de 3,3 %.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-de-Crau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Martin-de-Crau ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Martin-de-Crau
Pour un appartement de 58 m² (surface médiane correspondant au prix total de 184 034 €), le loyer espéré est d'environ 841 € par mois (14,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 850 €. Le loyer couvre presque l'emprunt, mais l'effort résiduel devient négatif après intégration des charges et de la taxe foncière.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Martin-de-Crau
- Oublier la taxe foncière, élevée à 42,54 %.
- Tabler sur un taux de vacance locative nul.
- Négliger les frais de copropriété dans l'ancien.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Le saviez-vous ?
- Avec 215 km², c'est l'une des communes les plus étendues des Bouches-du-Rhône.
- Seulement 2 % de résidences secondaires, signe d'un marché local.
- L'indice de vieillissement de 153,8 montre une population âgée plus nombreuse que les jeunes.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Martin-de-Crau
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,3 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 8,6 %) et la faible saisonnalité touristique (seulement 6 hébergements touristiques) limitent les relais de demande. Attention également aux risques naturels (7 arrêtés catastrophes naturelles historiques) pouvant impacter l'assurance.
Simulation financière — appartement type 58 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. Un effort résiduel positif, même faible, signifie que le bien finance lui-même votre emprunt, réduisant votre mise initiale. À Saint-Martin-de-Crau, avec un rendement brut de 5,5 % pour les appartements, ce scénario est atteignable avec un apport conséquent ou une durée longue. Attention, cette projection ne tient pas compte des charges, de la fiscalité ni des aléas de vacance locative, qui peuvent inverser la balance.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -8,3 % : opportunité de timing
- Rendement locatif brut élevé (5,5 %)
- Marché liquide avec 140 transactions annuelles
− Points d'attention
- Accessibilité financière limitée pour les locaux
- DPE à anticiper : 25,1 % du parc antérieur à 1975
- Pression immobilière faible (IPI 2,5)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le long terme et d'accepter une rentabilité modeste (3,3 % net). Privilégiez les appartements récents et bien situés pour limiter la vacance. Évitez les biens nécessitant des travaux lourds, le DPE étant globalement correct.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Martin-de-Crau
- Rendement brut moyen de 5,5 % pour les appartements.
- Rendement net estimé autour de 3,3 % après charges.
- Taxe foncière au taux communal de 42,54 %.
- Taux de vacance locative de 6,3 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Martin-de-Crau
Est-il rentable d'investir à Saint-Martin-de-Crau ?
Le rendement brut atteint 5,5 % sur appartement, mais le net n'est que de 3,3 % après charges. La rentabilité est modeste et doit être comparée aux risques de vacance (6,3 % de logements vacants).
Quel rendement locatif attendre ?
Un appartement peut générer un loyer estimé à 14,5 €/m²/mois, soit environ 841 € pour un T2 de 58 m². Le rendement brut est de 5,5 %, selon la Carte des Loyers.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques incluent une vacance possible (6,3 % de logements vacants), une économie locale fragile (8,6 % de chômage) et des risques naturels (sismicité modérée, 7 arrêtés catastrophes).
Vous envisagez d'investir à Saint-Martin-de-Crau ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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