4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Paul
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Faut-il investir à Saint-Paul en 2026 ?
Deuxième ville de La Réunion par la population, Saint-Paul combine l'animation urbaine de la côte ouest et un vaste territoire s'étendant jusqu'aux cirques. Son marché immobilier, porté par cette attractivité résidentielle et touristique, a connu une forte appréciation avant de se corriger récemment. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un prix médian en repli de 7,7 % en 2024, le marché offre une fenêtre d'opportunité, mais dans un contexte économique local fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier, en privilégiant le locatif mixte pour compenser la fragilité économique.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendements bruts autour de 4,5 %
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7/10)
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Chômage élevé (24,1 %) : risque sur la demande locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 500 €/m², Saint-Paul se situe au-dessus de la moyenne nationale des grandes villes.
- Son prix médian dépasse de 19 % à 134 % ceux des communes voisines du Territoire de la Côte Ouest.
- Le rendement locatif brut (4,4 %) reste supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul
Le marché de Saint-Paul est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Paul
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (8,6/10) : le marché est tendu et les biens bien positionnés partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (8,6/10) : le marché est tendu et les biens bien positionnés partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible (2,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein à la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible (2,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein à la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais les rendements nets sont limités par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais les rendements nets sont limités par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée (6,6/10) : la location saisonnière est une piste sérieuse pour améliorer la rentabilité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée (6,6/10) : la location saisonnière est une piste sérieuse pour améliorer la rentabilité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4396,1 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,3 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 450,4 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,3 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,8 — Percentile dept : 52/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 48/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,3 — Percentile dept : 35/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 70/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4396,1 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 91/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 74/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 450,4 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Paul : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Paul, c'est choisir une grande ville ancrée entre mer et montagne, bénéficiant d'un climat tropical sec (25,6°C de moyenne) et d'un riche patrimoine historique (29 monuments protégés). Avec 108 088 habitants, la commune offre une palette complète de services, de l'éducation (107 établissements) à la santé. Le marché immobilier, orienté à la baisse (-7,7 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs, dans un parc dominé par la maison individuelle.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-PaulInvestir à Saint-Paul : passer à l'action
La décision d'investir à Saint-Paul ne se résume pas à un taux de rendement brut. Elle dépend du quartier, de l'état du bien, et de la capacité à anticiper l'évolution d'un marché désormais plus volatil. Notre analyse fine des transactions réelles et notre connaissance des secteurs vous aident à passer du diagnostic à l'acquisition.
Les chiffres posent un diagnostic. L'acquéreur avisé doit maintenant identifier les rares biens qui justifient leur prime.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Paul ?
En 2024, le prix médian global à Saint-Paul s'élève à 4 500 €/m². Les appartements sont plus chers (5 135 €/m² médian) que les maisons individuelles (3 949 €/m² médian). Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, est de 5 230 €/m².
Saint-Paul est-elle plus chère que ses voisines de la côte ouest ?
Oui, Saint-Paul est significativement plus chère que la plupart de ses voisines. Son prix médian est 134 % plus élevé qu'au Port et 46 % plus élevé qu'à Saint-Louis. Seules Saint-Leu et La Possession présentent des niveaux de prix similaires.
Est-ce un bon moment pour investir en location à Saint-Paul ?
Le rendement locatif brut est correct (4,4 % pour les appartements) mais le rendement net est modeste (environ 2,6 %) après charges. Le marché, en correction (-7,7 % en 2024), offre des opportunités de négociation, mais la sélection du bien et du secteur est cruciale pour assurer une rentabilité.
Quels sont les quartiers les plus prisés à Saint-Paul ?
Les secteurs littoraux comme l'Hermitage-les-Bains, avec leur offre touristique, sont très demandés. Le centre-ville historique et les zones récentes bien équipées, bénéficiant de la forte densité de services de la commune, sont également recherchés pour la location annuelle.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Saint-Paul ?
Le parc est majoritairement composé de maisons (72,5 %). Les maisons, moins chères au m², offrent un meilleur rendement brut (4,7 %) et correspondent à la demande familiale locale. Les appartements, plus chers, sont adaptés à une clientèle d'investisseurs ou de petits ménages, avec un potentiel locatif plus tourné vers le saisonnier dans les secteurs côtiers.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Le Port (-57 %) ou Saint-Louis (-46 %) est colossal pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, limitant fortement l'effet de levier et la marge de plus-value à Saint-Paul.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Paul.
Communes limitrophes de Saint-Paul
Saint-Paul est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Saint-Paul — 4 700 €/m² sur 573 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne du La Réunion (2 738 €/m²). Dans le La Réunion, Saint-Paul appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +18,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Paul, au-dessus du rythme national. Au total, 3 325 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Paul: 3 912 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 5 471 €/m² pour les appartements (51 m²). Le bien médian (90 m² à 352 080 €) équivaut à 18,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,9 €/m² pour un appartement et 15,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Saint-Paul (8,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 933 logements autorisés, soit 787/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Saint-Paul s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Paul est une commune réunionnaise, sur l'île de La Réunion, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (perchée à 791 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).