Acheter à Saint-Paul, c'est choisir une grande ville ancrée entre mer et montagne, bénéficiant d'un climat tropical sec (25,6°C de moyenne) et d'un riche patrimoine historique (29 monuments protégés). Avec 108 088 habitants, la commune offre une palette complète de services, de l'éducation (107 établissements) à la santé. Le marché immobilier, orienté à la baisse (-7,7 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs, dans un parc dominé par la maison individuelle.
Carte du marché immobilier à Saint-Paul
Saint-Paul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Paul
50 489 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 72,5 % de maisons, 27,5 % d'appartements sur un total de 50 489 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (72,5 %), un signe de recherche d'espace et de vie en plein air. La part de propriétaires-occupants (61,7 %) est stable, ce qui limite la volatilité des prix. Cependant, le taux de résidences secondaires (8,1 %) et surtout de logements vacants (9,5 %) suggère une certaine pression sur le marché locatif et des biens parfois difficiles à vendre. Le marché est donc segmenté entre une demande locale solide pour l'accession et un segment plus fluctuant lié à l'investissement ou à la villégiature.
Évolution démographique à Saint-Paul
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Paul
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Paul
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 29,0 %
- Employés 18,3 %
- Ouvriers 14,6 %
- Retraités 14,0 %
- Professions intermédiaires 13,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Saint-Paul
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Saint-Paul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 40 336 logements).
- Avant 1919 0,4 % 147 logts
- 1919-1945 1,1 % 439 logts
- 1946-1970 9,1 % 3 679 logts
- 1971-1990 29,7 % 11 997 logts
- 1991-2005 33,8 % 13 639 logts
- 2006-2019 25,9 % 10 436 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Paul
4 844 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Paul
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Paul
Pour une maison type de 90 m² (prix médian 355 410 €), l'acquisition représente l'équivalent de près de 19 années du revenu médian local (18 910 €). Avec un apport de 10 % (35 541 €) et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 780 €, à comparer au loyer médian maison de 1 404 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Paul
- Omettre de consulter l'ESRIS pour connaître les risques naturels précis.
- Acheter sans visiter à différentes heures pour évaluer l'ensoleillement et les vents.
- Sous-estimer les coûts de climatisation et d'entretien dans ce climat chaud.
- Négocier sans connaître l'écart de prix entre maisons et appartements.
Le saviez-vous ?
- Saint-Paul abrite 29 monuments historiques protégés, dont le cimetière marin.
- La commune s'étend sur 240 km², avec une altitude moyenne de 791 mètres.
- 91,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique (source INSEE).
Performance énergétique du parc à Saint-Paul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 165 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Paul: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique moyenne du parc est de classe D (225 kWh/m²/an). Seulement 8,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Néanmoins, la future réglementation (interdiction de location des passoires d'ici 2028) concerne ces biens. Pour un achat, privilégiez les logements construits après 2006 (25,9 % du parc) qui offrent une meilleure isolation face à la chaleur constante, réduisant la facture de climatisation.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Saint Paul (i+mvt) PPRN Approuvé approuvé le 26/10/2016
- PPR littoral - Saint Paul PPRN Approuvé approuvé le 19/12/2018
- PPRT BOUYGUES TP PPRT Approuvé approuvé le 30/04/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Paul est soumis à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : mouvements de terrain, littoral, et technologique (PPRT). La commune a enregistré 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes exactes sur le bien : elles peuvent impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur. Certaines zones, notamment littorales, sont soumises à des règles strictes d'aménagement.
Cadre de vie à Saint-Paul
Saint-Paul jouit d'un ensoleillement généreux et de plages de sable noir, comme à Boucan Canot. Son territoire vaste (240 km²) s'étage du littoral animé aux cirques intérieurs, offrant une diversité de paysages. La commune est bien équipée (4 844 équipements recensés) et connectée (fibre à 91,6 %). L'accès à la route des Tamarins facilite les déplacements vers Saint-Denis ou Saint-Pierre. Il faut néanmoins composer avec une exposition à des risques naturels (12 recensés) et une sismicité, certes faible, mais réelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 90 m², il faut prévoir environ 355 000 € (au prix médian de 3 949 €/m²). Un appartement de 51 m² coûtera autour de 262 000 € (5 135 €/m²). Le marché étant en phase d'ajustement, les délais de vente peuvent s'allonger, offrant une marge de négociation. Avec un revenu médian local de 18 910 €, l'accession à la propriété représente un effort conséquent, nécessitant 13,8 années de revenus pour un appartement type.
À qui s'adresse Saint-Paul ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec extérieur, dans un environnement à dominante résidentielle. Les primo-accédants peuvent viser les appartements ou les maisons plus anciennes dans les écarts. Les retraités (20,2 % de la population a 60 ans et plus) y trouvent un cadre de vie agréable et des services de santé proximaux (1 271 équipements santé). Les actifs travaillant sur la côte Ouest apprécient la centralité.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat tropical sec avec 539 mm de pluie/an
- Large choix de maisons individuelles (72,5 % du parc)
- Équipements et services très complets (4 844 équipements)
- Desserte numérique excellente (fibre 91,6 %, THD 100 %)
- Dynamisme démographique (+4,4 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondations, littoral)
- Taux de chômage élevé (24,1 %) pesant sur l'économie locale
- Parc de logements parfois énergivore (classe D dominante)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Paul est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Paul
- Climat tropical sec avec 25,6 °C de moyenne annuelle et 539 mm de pluie.
- Parc immobilier très majoritairement composé de maisons individuelles (72,5 %).
- Performance énergétique moyenne de classe D, avec 8,5 % de passoires.
- Commune soumise à plusieurs PPR (littoral, mouvements de terrain, technologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Paul
Quel budget pour acheter une maison à Saint-Paul ?
Le prix médian d'une maison à Saint-Paul est de 3 949 €/m². Pour une surface médiane de 90 m², le budget médian s'élève donc à environ 355 000 €. Des opportunités existent en dessous de 3 000 €/m² dans certains quartiers.
Saint-Paul est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 107 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (304) et un parc de logements majoritairement constitué de maisons (72,5 %), Saint-Paul présente un cadre adapté aux familles. La population y est jeune (37,2 % a moins de 30 ans).
Quels sont les points faibles de Saint-Paul ?
Les principaux inconvénients sont l'exposition à certains risques naturels (PPR inondation et littoral actifs), un taux de chômage élevé (24,1 %) et un parc de logements dont la performance énergétique moyenne est de classe D (225 kWh/m²/an).
Vous envisagez d'acheter à Saint-Paul ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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