Le marché immobilier de Saint-Paul affiche un prix médian global de 4 500 €/m², d'après les données DVF 2024. Cette grande ville de l'Ouest réunionnais a enregistré 626 transactions, avec une baisse de -7,7 % sur un an. Le parc, dominé à 72,5 % par des maisons, présente une offre variée entre le littoral et les hauts. Comprendre la valeur ici exige une lecture fine des typologies et des quartiers.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Paul
Avec 390 ventes de maisons et 236 d'appartements, le marché est actif mais en correction. La baisse annuelle de -7,7 % des prix indique un rééquilibrage après une période de forte demande, dans un contexte insulaire où le chômage touche 24,1 % de la population active. La fourchette interquartile large, de 3 031 à 6 154 €/m², révèle une forte hétérogénéité de l'offre. Le prix des appartements (5 135 €/m²) dépasse celui des maisons (3 949 €/m²), en raison de surfaces plus petites et d'une localisation souvent plus centrale.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -7,7 % sur un an, s'établissant à 4 500 €/m². Cette baisse suit probablement une phase de hausse antérieure et reflète un ajustement du marché national, amplifié localement par le taux de chômage élevé (24,1 %). Pour un acheteur, cela peut représenter une opportunité d'entrée à un prix plus accessible, mais sans certitude de reprise immédiate. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste et compétitive est impérative. La dynamique démographique positive (+4,4 % en 5 ans) reste un solide soutien à moyen terme.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Paul
Les maisons individuelles, typiques du cadre de vie réunionnais, représentent plus de 7 transactions sur 10. Les résidences principales occupent la grande majorité du parc, les résidences secondaires ne comptant que pour 8,1 %. Les acheteurs sont majoritairement des occupants-propriétaires, attirés par la stabilité d'une commune où 61,7 % des ménages sont propriétaires. Le taux de logements vacants, à 9,5 %, indique une certaine liquidité mais aussi un parc parfois vieillissant.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche désormais en faveur de l'acheteur, la baisse des prix et le volume soutenu de transactions offrant du choix. La vente n'est plus aussi facile qu'en période de hausse, nécessitant un prix d'entrée réaliste. Avec 805 logements neufs autorisés en 2024, l'offre se renouvelle progressivement. Toutefois, la demande structurelle reste portée par une démographie positive (+4,4 % en 5 ans), contenant le risque de retournement brutal.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Paul
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Paul
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Paul
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Paul
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Paul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Paul: 3 801 logements autorisés sur 5 ans, 805 pour la dernière année (-8 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 3 801 logements ont été autorisés à la construction, dont 805 pour la seule année 2024. Cependant, la tendance est à un ralentissement de -8 % par rapport à la période précédente. Ce signal indique une prudence des promoteurs, peut-être face au récent repli des prix. Cela limite les risques de sur offre massive à court terme, ce qui peut préserver la valeur du parc existant. Le neuf reste une option attractive pour les acquéreurs recherchant une meilleure performance énergétique dans ce climat chaud.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Paul connaît une saisonnalité atténuée par le climat agréable toute l'année. Cependant, l'activité peut ralentir pendant la saison des pluies (cyclonique) de janvier à mars. Les ventes sont parfois plus dynamiques en fin d'année, avant les congés estivaux. Pour les vendeurs, mettre son bien en marché au printemps (septembre à novembre) peut coïncider avec l'arrivée de métropolitains. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Saint-Paul abrite 29 monuments historiques protégés, dont le cimetière marin.
- La commune s'étend sur 240 km², avec une altitude moyenne de 791 mètres.
- 91,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique (source INSEE).
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Paul
- Prix médian en baisse de 7,7 % sur un an à 4 500 €/m² (DVF 2024).
- Écart important entre appartements (5 135 €/m²) et maisons (3 949 €/m²).
- Dynamique démographique soutenue avec +4,4 % d'habitants en 5 ans.
- Construction neuve en repli de 8 % sur les cinq dernières années.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Paul
Quel est le prix au m² à Saint-Paul ?
Le prix médian global à Saint-Paul est de 4 500 €/m² (DVF 2024). Il varie fortement selon le type : comptez 3 949 €/m² pour une maison (surface médiane 90 m²) et 5 135 €/m² pour un appartement (surface médiane 51 m²).
Le marché immobilier à Saint-Paul est-il en baisse ?
Oui, les prix ont reculé de -7,7 % sur un an, selon les données 2024. Cette correction suit une période de forte valorisation et doit être nuancée par le volume stable de transactions (626 ventes).
Saint-Paul est-elle plus chère que ses voisines ?
Saint-Paul (4 500 €/m²) est significativement plus chère que Le Port (1 923 €) ou Saint-Louis (2 423 €), mais se positionne au-dessus de Saint-Denis (3 345 €), reflétant son attractivité résidentielle sur la côte Ouest.
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