Acheter à Sainte-Rose, c'est opter pour une commune étendue (124 km²) au climat tropical chaud (25,3°C de moyenne) et très arrosé (plus de 2 600 mm de pluie). Le marché est accessible, avec un prix médian sous les 1 900 €/m², mais il faut composer avec une démographie en baisse et des risques naturels avérés. C'est un choix de vie avant tout, pour ceux qui cherchent de l'espace et un rythme paisible.
Carte du marché immobilier à Sainte-Rose
Sainte-Rose et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Sainte-Rose
10 717 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
9 531 maisons pour 1 105 appartements: le parc à Sainte-Rose est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très largement dominé par les maisons individuelles (89,6 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (68,7 %). Ceci suggère un marché ancré dans le résidentiel de long terme, plutôt stable, avec peu de pression spéculative. Le taux élevé de logements vacants (17,8 %) et la faible part de résidences secondaires (7,5 %) indiquent néanmoins un parc qui peut présenter des opportunités de rénovation pour des acheteurs patients.
Évolution démographique à Sainte-Rose
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Sainte-Rose
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Sainte-Rose
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 27,2 %
- Retraités 21,6 %
- Employés 18,7 %
- Ouvriers 11,7 %
- Professions intermédiaires 10,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,5 %
- Agriculteurs exploitants 1,0 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Sainte-Rose
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Sainte-Rose
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 879 logements).
- Avant 1919 0,1 % 9 logts
- 1919-1945 1,2 % 92 logts
- 1946-1970 9,9 % 778 logts
- 1971-1990 27,9 % 2 198 logts
- 1991-2005 44,2 % 3 485 logts
- 2006-2019 16,7 % 1 318 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Rose
868 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Sainte-Rose
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Rose
Une maison de 85 m² (surface médiane) coûte environ 160 310 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité hors taxe foncière s'élève à près de 800 €. Il faut y ajouter la taxe foncière, qui, pour une telle maison, pourrait dépasser 1 000 € par an, soit un effort total mensuel d'environ 885 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Rose
- Oublier de consulter le PPR et le zonage sismique.
- Acheter sans expertise de l'étanchéité et de la structure.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter le quartier.
- Négliger le diagnostic du risque radon, même faible.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Rose s'étend sur 124 km², soit l'une des plus vastes communes de Guadeloupe.
- Son parc de logements compte seulement 1,3 % de biens construits avant 1945.
- La commune dispose de 868 équipements et services pour ses habitants.
Performance énergétique du parc à Sainte-Rose
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Sainte-Rose: classe C en tête, 5,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (197 kWh/m²/an) est relativement correcte pour un parc ancien, mais la présence de 5,9 % de passoires thermiques (F/G) sur les 17 diagnostics réalisés indique un risque pour certains biens. La loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Tout achat à visée locative doit intégrer une audit énergétique pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation coûteux.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Rose
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Sainte-Rose PPRN Approuvé approuvé le 12/03/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Sainte-Rose est soumise à une sismicité forte et compte 8 risques naturels recensés, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Ces données, issues de Géorisques, conditionnent l'assurabilité et les possibilités de construction ou de rénovation. Avant toute offre, il est impératif de consulter le cadastre des zones à risque et de vérifier l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle (9 recensés) pour le bien visé. C'est une étape due diligence incontournable.
Cadre de vie à Sainte-Rose
Sainte-Rose offre un cadre naturel préservé, entre mer et montagne, avec une altitude moyenne de 186 mètres. La commune dispose de 868 équipements, dont 129 commerces, 150 services de santé et 35 infrastructures sportives, assurant une autonomie relative. La connectivité numérique est correcte (fibre à 84,8 %). Toutefois, le déclin démographique (-5,1 % en 5 ans) peut peser sur le maintien des services. La sismicité est forte et la commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques, un facteur à intégrer dans le choix du terrain ou du bien.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 100 m², il faut compter environ 190 000 € (au prix médian de 1 886 €/m²). Un appartement de 70 m² avoisine les 151 000 €. Les prix peuvent dépasser les 3 140 €/m² pour les biens les plus prestigieux. Compte tenu du marché détendu (vacance à 17,8 %), les délais de vente peuvent être longs, laissant de la marge de négociation. Le parc est majoritairement constitué de maisons (90 %) et dominé par des logements de classe énergétique C (197 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Sainte-Rose ?
Ce marché s'adresse principalement aux acheteurs désireux de devenir propriétaires d'une maison spacieuse sans surpayer, typiquement des familles ou des retraités en quête de tranquillité. Les primo-accédants locaux peuvent y trouver des opportunités. En revanche, les actifs mobiles recherchant une vie urbaine animée ou des perspectives de forte plus-value seront déçus. Le profil idéal est un acquéreur ancré dans le territoire, familier des risques climatiques et recherchant un cadre de vie naturel.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² parmi les plus abordables de la région
- Cadre de vie naturel exceptionnel, entre mer et forêt
- Par immobilier très majoritairement composé de maisons individuelles
- Climat tropical chaud toute l'année (moyenne 25,3°C)
- Autonomie en services et commerces de proximité
− À prendre en compte
- Forte exposition aux risques naturels (sismicité, inondations)
- Démographie en déclin (-12,1% en 10 ans), impactant la dynamique
- Marché immobilier peu tendu, délais de revente potentiellement longs
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Sainte-Rose est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Sainte-Rose
- Climat tropical : 25,3 °C et 2 623 mm de pluie/an.
- Parc immobilier à 89,6 % de maisons individuelles.
- Commune étendue de 124 km², altitude moyenne 186 m.
- Fort ancrage des propriétaires occupants (68,7 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Sainte-Rose
Quel budget pour acheter une maison à Sainte-Rose ?
Pour une maison de 100 m², prévoyez un budget médian d'environ 190 000 €. Les prix varient de 211 à plus de 3 140 €/m² selon l'état et la localisation du bien.
Sainte-Rose est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 21 établissements scolaires, de l'espace et un parc majoritairement composé de maisons. Cependant, le taux de chômage élevé (29,6 %) et la baisse démographique sont des facteurs à considérer.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est en zone de sismicité forte et compte 8 risques naturels recensés (inondations, mouvements de terrain...). Un PPR (Plan de Prévention des Risques) est actif : consultez-le avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Sainte-Rose ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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