Le marché immobilier de Sainte-Rose affiche un prix médian de 1 898 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette commune du Nord Basse-Terre enregistre 98 transactions annuelles. Le prix est en léger repli de 2,8 % sur un an, dans un contexte démographique déclinant (-5,1 % en 5 ans). La très large fourchette de prix, de 211 à 3 140 €/m², révèle un parc hétérogène.
Comment se porte le marché immobilier à Sainte-Rose
Avec une baisse de 2,8 % en un an, Sainte-Rose connaît un marché en correction. Les maisons, qui représentent près de 9 ventes sur 10, se négocient à 1 886 €/m² (surface médiane 85 m²). Les appartements, rares (11 ventes), sont cotés 2 160 €/m². Le volume de transactions (98) reste modeste. Le taux de vacance des logements (17,8 %) et la baisse démographique pèsent sur la dynamique, toutefois la construction neuve ralentit (-16 % d'autorisations sur 5 ans), limitant le risque de sur-offre.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 2,8 % sur un an, à 1 898 €/m². Cette correction intervient dans un contexte démographique en repli (-5,1 % en 5 ans) et d'un taux de chômage élevé (29,6 %). Le marché semble en phase de réajustement après des années de hausse, offrant potentiellement des opportunités de négociation pour les acheteurs. Pour les vendeurs, cela signifie qu'un bien doit être en excellent état ou bien positionné pour se distinguer et trouver preneur rapidement.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Sainte-Rose
Le parc immobilier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (89,6 % des logements). Cela se reflète dans les ventes : 87 maisons contre 11 appartements. La part de résidences secondaires est faible (7,5 %). La majorité des acheteurs sont donc vraisemblablement des acquéreurs en résidence principale, dans une commune où 68,7 % des ménages sont propriétaires. La surface médiane vendue (85 m² pour les maisons) indique une recherche d'espace.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est clairement orienté à l'avantage des acheteurs. La baisse des prix, la vacance élevée (17,8 %) et un nombre de transactions contenu indiquent un manque de tension. Une vente demande donc du temps et un prix réaliste. Néanmoins, le faible volume de construction neuve (93 logements autorisés en 2024) peut éviter un effondrement. Pour vendre, une estimation précise et une mise en valeur du cadre de vie (climat tropical, superficie de 124 km²) sont essentielles.
Vacance longue durée à Sainte-Rose
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Rose (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 478 logements ont été autorisés à à Sainte-Rose, -20 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 512 logements ont été autorisés à la construction, mais la tendance est à la baisse (-16 % vs la période précédente). Seulement 93 logements étaient prévus en 2024. Ce ralentissement du neuf limite l'offre additionnelle à moyen terme, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant, surtout si la demande se maintient. Il indique aussi une moindre activité des promoteurs, peut-être en raison des contraintes foncières ou réglementaires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit peu de saisonnalité classique, mais les pluies les plus intenses de juillet à novembre peuvent ralentir les visites et les travaux. La période sèche, de février à avril, est souvent plus propice aux transactions. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. L'affluence touristique modérée (2 hébergements) n'influence pas significativement les prix.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Rose s'étend sur 124 km², soit l'une des plus vastes communes de Guadeloupe.
- Son parc de logements compte seulement 1,3 % de biens construits avant 1945.
- La commune dispose de 868 équipements et services pour ses habitants.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Sainte-Rose
- Prix médian à 1 898 €/m² (DVF 2024).
- Correction de -2,8 % sur un an.
- Maisons : 1 886 €/m², appartements : 2 160 €/m².
- Coût d'un bien type : 160 310 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Sainte-Rose
Quel est le prix moyen d'une maison à Sainte-Rose ?
Une maison s'y vend en moyenne autour de 160 000 € (1 886 €/m² pour une surface médiane de 85 m² selon DVF 2024). Les prix peuvent varier considérablement selon l'état et la localisation.
Le marché immobilier est-il en baisse à Sainte-Rose ?
Oui, les prix médians ont reculé de 2,8 % sur un an. Cette tendance s'inscrit dans un contexte démographique en baisse (-5,1 % de population en 5 ans).
Sainte-Rose est-elle moins chère que ses voisines ?
Son prix médian (1 898 €/m²) est inférieur à ceux de Capesterre-Belle-Eau (1 993 €) ou Lamentin (2 580 €), mais très loin de Saint-François (4 727 €). C'est une option plus abordable dans la région.
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