01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 240 logements dont 14 256 résidences principales, 177 résidences secondaires et 1 807 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 256 | 87,8 % |
| Résidences secondaires | 177 | 1,1 % |
| Logements vacants | 1 807 | 11,1 % |
Le graphique détaille la structure des 16 240 logements: 88 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 47 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 278 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 1 376 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 3 743 | 26,6 % |
| 1991-2005 | 4 925 | 35,1 % |
| 2006-2019 | 3 678 | 26,2 % |
La période 1991-2005 concentre 35 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 26 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 595 | 4,2 % |
| 2 pièces | 1 340 | 9,4 % |
| 3 pièces | 3 107 | 21,8 % |
| 4 pièces | 4 690 | 32,9 % |
| 5 pièces ou plus | 4 523 | 31,7 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 32 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 028 | 15 287 | 16 240 |
| Rés. principales | 11 925 | 13 507 | 14 256 |
| Rés. secondaires | 86 | 93 | 177 |
| Vacants | 1 017 | 1 687 | 1 807 |
À Le Port (39 km, 33 969 hab.), la part de propriétaires s'élève à 31,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 708 | 54,1 % |
| Locataires (privé) | 2 787 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 3 333 | 23,4 % |
| Logés gratuitement | 428 | 3,0 % |
Occupation des résidences principales — 54,1 % appartiennent à leurs occupants, 42,9 % sont louées, avec 23 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 432 |
| 2 à 4 ans | 2 801 |
| 5 à 9 ans | 2 343 |
| 10 ans ou plus | 7 681 |
| Total ménages | 14 256 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 485 |
| Sous-occupation modérée | 3 542 |
| Sous-occupation accentuée | 2 790 |
| Suroccupation modérée | 1 591 |
| Suroccupation accentuée | 388 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 663 | 32,7 % |
| 1 voiture | 6 760 | 47,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 833 | 19,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 33 % sans, 47 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 127 | 3 777 | 36 | 314 |
| 1975 | 5 234 | 4 605 | 11 | 618 |
| 1982 | 6 209 | 5 399 | 85 | 725 |
| 1990 | 7 560 | 6 704 | 42 | 814 |
| 1999 | 10 261 | 9 188 | 79 | 994 |
| 2006 | 11 553 | 10 592 | 85 | 875 |
| 2011 | 13 028 | 11 925 | 86 | 1 017 |
| 2016 | 15 287 | 13 507 | 93 | 1 687 |
| 2022 | 16 240 | 14 256 | 177 | 1 807 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 127 à 16 240, soit +294 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 349 | 1 345 | 1 209 | 1 150 | 1 219 | 705 |
| Dont vacants > 2 ans | 570 | 598 | 512 | 453 | 474 | 473 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 33,3 % |
| Classe D | 2 | 66,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (67 %), 33 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 33,3 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 2 | 66,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 67 % des logements relèvent de la classe D, 33 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| 1948-1974 | 295 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 127 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 295 kWh/m²/an, contre 127 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 168 kWh/m²/an selon l'époque.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 452 |
| T2 | 986 |
| T3 | 1 741 |
| T4 | 1 232 |
| T5+ | 281 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Benoît (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Benoît est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Sur les 16 240 logements recensés à Saint-Benoît, 14 256 servent de résidence principale (87,8 %) — une structure résolument résidentielle. Habitat à dominante pavillonnaire — 69,4 % de maisons, 30,6 % d'appartements complètent l'offre. Saint-Benoît se situe dans un environnement caractéristique des communes de l'île de La Réunion, dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Le parc HLM pèse 23,4 % de l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 34,5 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 26,2 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Saint-Benoît consomme plus que la moyenne: D dominante, 239 kWh/m²/an, contre 203 au plan national.
Le parc de Saint-Benoît s'est étoffé de +6,2 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Le taux de ménages sans voiture atteint 32,7 % à Saint-Benoît, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Saint-Benoît en 2026 ?
Deuxième commune de l'île par sa superficie, Saint-Benoît combine un climat tropical humide, une démographie jeune et une économie fragilisée par un chômage endémique. Cette dualité se reflète dans son marché immobilier, où des rendements locatifs attractifs cohabitent avec une baisse continue des prix. Notre analyse décrypte cette équation pour les investisseurs.
Avec un rendement locatif brut de 9,4 % et des prix inférieurs de 77 % à La Possession, la commune présente un potentiel d'effet de levier rare dans l'île.
Verdict
➤ Investir ici exige une tolérance au risque, mais l'écart de prix avec les voisines et les rendements élevés créent une opportunité locative sérieuse pour les portefeuilles solides.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel : 9,4 %
- ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée favorable
- ✓ Effort financier minimal, voire cash-flow positif
- ⚠ Marché en baisse : risque de moins-value immédiate
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 32,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix inférieur à la moyenne des villes moyennes françaises.
- Marché plus accessible que la majorité des communes de La Réunion.
- Rendement locatif deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Benoît
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Benoît : opportunités et risques
Investir à Saint-Benoît en 2026, c'est faire le pari d'un rendement locatif élevé contre un risque de moins-value à court terme. Le rendement brut des appartements (9,4 %) est l'un des plus attractifs de l'île, mais il s'accompagne d'un marché en baisse et d'une fragilité économique marquée. La taxe foncière, à 52,61 %, vient en outre rogner significativement le rendement net, qui peut tomber autour de 5 % après vacance et gestion.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des appartements neufs ou rénovés dans les secteurs bien équipés, pour capter une demande locative solide de ménages jeunes, qui représentent 44 % de la population. La construction neuve dynamique (1 292 logements autorisés en 5 ans) offre des opportunités, mais il faut veiller à ne pas se positionner sur des zones en risque de sur-offre, au vu du taux de vacance déjà élevé (11,1 %).
Enfin, la loi Climat & Résilience impose une attention particulière à la performance énergétique. Bien que le parc soit relativement récent (26 % construit après 2006), l'achat d'une passoire thermique représenterait un risque financier et réglementaire majeur dans les années à venir.
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Données du marché immobilier à Saint-Benoît
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment une tendance baissière installée : le prix médian a perdu 7,1 % en un an, pour s'établir à 2 073 €/m². Cette correction, la plus forte de la période récente, place Saint-Benoît parmi les marchés les plus accessibles de l'île, loin des niveaux de La Possession ou de Saint-Leu. Le marché est clairement segmenté : les appartements, peu nombreux (10 ventes), offrent un rendement locatif brut exceptionnel de 9,4 %, tandis que les maisons, majoritaires, présentent une rentabilité plus modeste (6,4 %) mais un profil plus familial.
Cette baisse des prix s'explique en partie par les indicateurs socio-économiques locaux. Selon l'INSEE, le revenu médian des habitants (14 550 €) est le plus bas de sa catégorie, et le taux de chômage (32,4 %) limite la demande solvable d'accession. Le marché de l'achat repose donc en grande partie sur des investisseurs extérieurs ou des ménages aux revenus supérieurs, attirés par les rendements.
Néanmoins, la forte pluviométrie (3 456 mm) et la présence de huit risques naturels recensés, dont des plans de prévention actifs, imposent une vigilance particulière lors du choix du bien. L'ancrage territorial est ici un impératif, pas une option.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Benoît Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Saint-Benoît est entré dans une phase de correction nette depuis le pic de 2020, où le prix médian atteignait 2 450 €/m². Après une légère stabilisation en 2023, la baisse s'est accentuée en 2024 à 2 073 €/m², soit un repli de 15 % en cinq ans. Cette tendance contraste avec la dynamique observée dans d'autres communes de la CIREST, comme Sainte-Marie ou La Possession, qui ont mieux résisté. La baisse est plus marquée pour les appartements (-37 % depuis 2020) que pour les maisons (-13 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée à un niveau inférieur de 7,1 % à celui de l'an dernier, dans un marché où la négociation est favorable.
Évolution du marché immobilier de Saint-Benoît
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 954 €/m² de prix médian pour 107 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 107 transactions en 2024, le volume d'échanges à Saint-Benoît est en net repli par rapport aux années 2021-2022 (plus de 200 ventes annuelles). Ce ralentissement indique un marché moins liquide, où l'offre pourrait dépasser la demande. Les maisons dominent largement les ventes (109 sur 120), reflétant la structure du parc (70 % de maisons). Le prix moyen (2 663 €/m²) dépasse significativement le médian (2 073 €/m²), indiquant la présence de quelques biens à haute valeur qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est clairement orienté acheteur, avec des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
90,7 % de maisons et 9,3 % d'appartements parmi les 107 transactions enregistrées.
90,7 % maisons, 9,3 % appartements sur 107 ventes: le collectif pèse 9,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 107 | 97 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 954 € | 2 118 € | 1 364 € |
| Prix moyen/m² | 2 280 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 150 | 1 812 € |
| 2022 | 150 | 1 989 € |
| 2023 | 136 | 1 979 € |
| 2024 | 101 | 1 818 € |
| 2025 | 107 | 1 954 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Benoît est soutenue, avec 1 292 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 19 %. Cette vitalité, couplée à une croissance démographique de +3,6 % sur la même période, répond à une pression structurelle sur le parc. Toutefois, avec 11,1 % de logements déjà vacants, cette nouvelle offre doit être absorbée avec prudence. Elle se concentre probablement dans les zones en développement, comme le long du littoral ou près des pôles d'équipements, et pourrait à terme modérer la pression à la hausse sur les loyers si la demande ne suit pas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 790 logements ont été autorisés et 5 256 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Saint-Benoît
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Benoît (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 522 logements ont été autorisés à à Saint-Benoît, +67 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Benoît
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Benoît
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges. La taxe foncière sur le bâti, particulièrement élevée à 52,61 % du taux national, grève la rentabilité. Ajoutez à cela les frais de gestion, les travaux et un taux de vacance potentiel (11,1 % des logements sont vacants). Une partie substantielle du rendement brut de 9,4 % pour les appartements est absorbée par ces postes incompressibles.
Performance énergétique du parc à Saint-Benoît
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Benoît: classe D en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
L'ancienneté du parc, avec seulement 26,2 % de logements construits après 2006, laisse présager une proportion significative de passoires thermiques. Les réglementations (interdiction de location des logements classés F ou G dès 2025) représentent donc un risque réel pour les acquéreurs-investisseurs. Un audit énergétique préalable à l'achat est fortement recommandé pour anticiper le coût des travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 45 m²) sont les plus adaptés à la demande locative locale et offrent le meilleur rendement brut. Les maisons, majoritaires, ciblent une clientèle familiale plus exigeante en surface et en confort, mais avec un rendement net bien inférieur (3,5 %). Le parc relativement récent (26,2 % construit après 2006) limite, en théorie, le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Saint-Benoît ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords, mieux pourvus en équipements (1 268 équipements au total) et en services. Les secteurs bien desservis par les transports en commun (28 équipements) peuvent être privilégiés. Attention aux zones exposées aux risques naturels (8 recensés, PPR actifs), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Saint-Benoît
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Benoît
Le risque de vacance locative est le principal écueil, avec un taux de 11,1 % qui dépasse la moyenne nationale. Il est aggravé par la dépendance à une économie locale fragile. La taxe foncière, à 52,61 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, la commune est soumise à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain), nécessitant une vérification minutieuse des diagnostics et des assurances.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Benoît
Pour un appartement de 45 m² au prix médian de 69 525 €, le loyer moyen s'établit à 545 € par mois (12,1 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 430 €. L'effort résiduel serait donc positif d'une centaine d'euros, avant déduction de la taxe foncière, des charges et de la vacance locative.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Benoît
- Négliger la taxe foncière, très élevée à Saint-Benoît.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la zone du PPR inondation avant l'achat.
- Sous-estimer le taux de vacance local de 11,1 %.
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité des transactions est moins marquée qu'en métropole. Cependant, la période de septembre, correspondant à l'émission de la taxe foncière, peut inciter certains vendeurs à se montrer plus flexibles. L'absence de fort tourisme (seulement 1 hébergement touristique recensé) signifie que le marché est peu affecté par les flux estivaux ou hivernaux.
Le saviez-vous ?
- Saint-Benoît s'étend sur 230 km², soit la 2e plus vaste commune de La Réunion.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement n'est que de 75,2, signe d'une population jeune.
S'installer à Saint-Benoît : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Benoît, c'est choisir une commune au cadre naturel préservé, entre mer et montagne, mais aussi accepter une certaine forme d'isolement. La commune, vaste de 230 km², bénéficie d'une bonne dotation en équipements (1 268 au total) avec une offre notable en santé (269 équipements) et services (609), ce qui en fait un pôle de centralité pour l'est de l'île. La connectivité numérique est excellente, avec la fibre disponible pour 87 % des logements.
Le climat tropical humide, avec des températures moyennes de 23,8 °C et des précipitations abondantes, façonne un mode de vie particulier. Le territoire, régulièrement exposé à des risques naturels (8 recensés), nécessite de se renseigner précisément sur le zonage des PPR avant tout achat. Le profil démographique, jeune (âge médian de 35,3 ans), et la croissance de la population (+6,8 % en 10 ans) dynamisent le tissu local, même si l'emploi reste une faiblesse structurelle.
Carte du marché immobilier à Saint-Benoît
Saint-Benoît et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Benoît
Avec 23,8°C de moyenne annuelle, Saint-Benoît offre un climat tropical humide toute l'année. L'altitude moyenne de 768 m adoucit cependant les températures dans les hauts. Les précipitations abondantes (3 456 mm) y entretiennent une végétation luxuriante. Ce cadre plaît aux acheteurs recherchant la fraîcheur relative et la verdure, loin de la chaleur plus sèche du littoral.
À qui s'adresse Saint-Benoît ?
L'achat s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par la prédominance des maisons individuelles (69,8 % du parc) et le prix d'entrée. Le jeune âge médian de la population (35,3 ans) et la forte proportion de moins de 30 ans créent un environnement dynamique. Ce n'est pas la destination privilégiée des retraités (seulement 19 % de 60 ans et plus) ou des investisseurs purement financiers.
Avantages et limites à Saint-Benoît
✓ Points forts
- Prix d'entrée très compétitif sur l'île (2 073 €/m²)
- Cadre naturel exceptionnel entre mer et montagne
- Climat chaud toute l'année (23,8°C en moyenne)
- Parc de logements relativement récent (26,2% post-2006)
- Bonne couverture en fibre optique (87,2%)
− À prendre en compte
- Économie locale fragile (taux de chômage à 32,4%)
- Enclavement relatif et transports limités
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations)
Composition du parc immobilier à Saint-Benoît
16 240 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 11 265 maisons et 4 871 appartements à à Saint-Benoît.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier, composé à 69,8 % de maisons, est majoritairement occupé par des propriétaires (54,1 %). La part minuscule de résidences secondaires (1,1 %) et le taux de vacance relativement élevé (11,1 %) dessinent un marché ancré dans la résidence principale, mais où certains biens peinent à trouver preneurs. La stabilité est assurée par une population propriétaire, mais la fluidité peut être limitée sur certains segments.
Ancienneté du parc à Saint-Benoît
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 049 logements).
- Avant 1919 0,3 % 47 logts
- 1919-1945 2,0 % 278 logts
- 1946-1970 9,8 % 1 376 logts
- 1971-1990 26,6 % 3 743 logts
- 1991-2005 35,1 % 4 925 logts
- 2006-2019 26,2 % 3 678 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Benoît
1 268 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Benoît
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par deux plans de prévention des risques (PPR inondation-mouvements de terrain et littoraux). Si la sismicité est faible, les précipitations intenses (3 456 mm/an) génèrent un risque d'inondation et de glissement de terrain. Consultez systématiquement le cadastre des zones à risque et l'historique des 12 arrêtés de catastrophe naturelle avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Saint-Benoît
Acquérir une maison de 76 m² au prix médian de 162 108 € représente l'équivalent de plus de 11 années de revenu médian local (14 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 900 €. Un budget conséquent dans un territoire où le taux de chômage atteint 32,4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Benoît
- Ne pas consulter le DPE et le risque travaux associé.
- Oublier que 26,2 % du parc est postérieur à 2006 (plus performant).
- Négliger l'impact des fortes pluies sur l'accessibilité du bien.
- Acheter sans vérifier la couverture réelle en fibre (87,2 %).
Points clés à retenir à Saint-Benoît
- Prix médian en baisse de 7,1 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut élevé pour les appartements : 9,4 %.
- Climat tropical humide avec 23,8°C de moyenne et 3 456 mm de pluie.
- Écart important entre maison (2 118 €/m²) et appartement (1 364 €/m²).
- Rendement net divisé par deux après charges (taxe foncière à 52,61 %).
- Parc immobilier composé à près de 70 % de maisons.
- La valeur dépend fortement du secteur (hauts vs bas).
- Taux de vacance local de 11,1 %, à intégrer dans les calculs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Benoît ?
À Saint-Benoît, l'écart de prix entre maison et appartement (2 118 €/m² contre 1 364 €/m²) souligne la préférence pour l'habitat individuel. La valeur est aussi tirée par la proximité des 173 commerces et 45 écoles. L'exposition et la vue, déterminantes dans ce relief, peuvent créer des écarts de prix importants. Un terrain constructible, rare dans cette commune de 230 km² mais à la densité faible, est un atout majeur. Enfin, l'état du bien et sa performance énergétique pèsent de plus en plus dans la négociation.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Benoît
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 136 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est la clé pour éviter une mise en prix trop haute, source de vacance commerciale, ou trop basse, synonyme de manque à gagner. À Saint-Benoît, avec un taux de vacance de 11,1 %, une erreur de prix peut prolonger considérablement le délai de vente. Il faut intégrer des paramètres locaux comme la taxe foncière élevée (52,61 %), l'exposition aux risques naturels ou l'ancienneté du parc, qui influencent directement l'attractivité et la valeur perçue par les acheteurs.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CIREST maîtrise les subtilités du territoire : la valeur d'un bien à Bras-Canot diffère de celle de Beaufonds. Il évalue l'impact réel des risques naturels et de l'accessibilité. Son expertise permet de justifier un prix auprès d'acheteurs avertis, en s'appuyant sur des transactions récentes parfois absentes des bases de données nationales. Il anticipe aussi les obligations de travaux liées au DPE, cruciales dans un parc ancien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m² médian, très variable selon le secteur.
- Oublier de valoriser un terrain annexe, atout rare.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse du marché (-7,1 %).
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
Investir à Saint-Benoît : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Saint-Benoît se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ce potentiel chiffré en acquisition sécurisée.
Les données révèlent un potentiel, mais le risque exige une expertise fine du terrain et des quartiers.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Benoît grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 120 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et dynamique locative décryptée
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Benoît
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Benoît ?
Le prix médian est de 2 073 €/m² en 2024, mais le prix moyen s'élève à 2 663 €/m², signe que quelques biens cossus tirent la moyenne vers le haut. Une maison type de 76 m² coûte environ 162 000 €.
Saint-Benoît est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saint-Benoît est bien moins chère que la plupart des communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 30 % à celui de Sainte-Marie et de 77 % à celui de La Possession, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Benoît ?
Le rendement locatif brut est très élevé pour les appartements, à 9,4 %. Pour les maisons, il est de 6,4 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé autour de 5,1 % pour les appartements.
Faut-il acheter ou investir à Saint-Benoît en 2026 ?
L'investissement locatif, particulièrement en appartement, présente un potentiel de rendement sérieux. Cependant, le marché est en baisse (-7,1 % en 2024) et la fragilité économique locale conseille la prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Benoît ?
Les principaux risques sont la baisse des prix, la fragilité économique (32,4 % de chômage) et l'exposition à des risques naturels (8 recensés). Il est crucial de consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Benoît offre un effet de levier considérable face à des voisines comme La Possession (+77 %) ou Saint-Leu (+85 %), avec des indicateurs démographiques similaires, ce qui en fait un pari à haut rendement pour compenser la fragilité économique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Benoît.
Communes limitrophes de Saint-Benoît
Saint-Benoît est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Benoît (1 954 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -27,6 % par rapport dans le La Réunion.
Le marché immobilier de Saint-Benoît est en hausse progressive: +7,8 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 644 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,5 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 90,7 % des ventes concernent des maisons, à 2 118 €/m² en médiane. Un bien type de 84 m² revient à environ 177 912 €, soit 12,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Benoît: 12,1 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 522 logements autorisés, soit 304/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Benoît est caractéristique des communes de l'île de La Réunion. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.