01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 444 logements dont 2 694 résidences principales, 252 résidences secondaires et 498 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 694 | 78,2 % |
| Résidences secondaires | 252 | 7,3 % |
| Logements vacants | 498 | 14,5 % |
Sur les 3 444 logements recensés, 78 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14 | 0,6 % |
| 1919-1945 | 53 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 188 | 7,4 % |
| 1971-1990 | 657 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 1 042 | 41,0 % |
| 2006-2020 | 586 | 23,1 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (41 %), 23 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 19 | 0,7 % |
| 2 pièces | 107 | 4,0 % |
| 3 pièces | 389 | 14,4 % |
| 4 pièces | 854 | 31,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 325 | 49,2 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 49 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 954 | 3 249 | 3 444 |
| Rés. principales | 2 463 | 2 623 | 2 694 |
| Rés. secondaires | 151 | 188 | 252 |
| Vacants | 340 | 438 | 498 |
À titre de comparaison : 71,8 % de part de propriétaires à Les Trois-Bassins, à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 948 | 72,3 % |
| Locataires (privé) | 451 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 63 | 2,3 % |
| Logés gratuitement | 232 | 8,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,3 %, locataires 19,1 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 180 |
| 2 à 4 ans | 302 |
| 5 à 9 ans | 409 |
| 10 ans ou plus | 1 804 |
| Total ménages | 2 694 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 450 |
| Sous-occupation modérée | 754 |
| Sous-occupation accentuée | 730 |
| Sous-occupation très accentuée | 616 |
| Suroccupation modérée | 146 |
| Suroccupation accentuée | 35 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 812 | 30,1 % |
| 1 voiture | 1 113 | 41,3 % |
| 2 voitures ou plus | 769 | 28,5 % |
Motorisation des ménages: 30 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 29 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 65,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 517 | 1 309 | 70 | 138 |
| 1975 | 1 579 | 1 287 | 91 | 201 |
| 1982 | 1 798 | 1 408 | 73 | 317 |
| 1990 | 1 990 | 1 663 | 72 | 255 |
| 1999 | 2 397 | 2 055 | 78 | 264 |
| 2007 | 2 640 | 2 235 | 184 | 221 |
| 2012 | 2 954 | 2 463 | 151 | 340 |
| 2017 | 3 249 | 2 623 | 188 | 438 |
| 2023 | 3 444 | 2 694 | 252 | 498 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 517 à 3 444 logements, soit +127 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 612 | 464 | 494 | 475 | 503 | 303 | 354 |
| Dont vacants > 2 ans | 211 | 261 | 258 | 222 | 249 | 245 | 249 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Obligations SRU (art. 55)
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 24 |
| T4 | 25 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Salazie (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Salazie est la commune ayant le plus de logements vacants du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
- Salazie est la commune ayant la plus grande part de propriétaires du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
Résumé
Le recensement 2023 fait état de 498 logements vacants sur 3 444 à Salazie (soit 14,5 %). La maison individuelle domine très largement, avec 94,4 % du parc. Ce contexte résidentiel — Salazie est au sein du maillage communal réunionnais — cadre la lecture du parc local.
Avec 72,3 % de propriétaires et 19,1 % de locataires, Salazie se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 2,3 % dans le parc de résidences principales. Salazie est exemptée des obligations de l'article 55 de la loi SRU pour la période en cours; son taux s'établit à 2,8 %.
Le parc neuf pèse lourd: 23,1 % des logements construits depuis 2006.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+6,0 %). 30,1 % des ménages de Salazie ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au sein du maillage communal réunionnais dans lequel s'inscrit Salazie.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Salazie affiche des prix parmi les plus accessibles du La Réunion (4ᵉ rang le moins élevé sur 24 communes).
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
- ⚠ 9,8 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du La Réunion (4ᵉ rang le moins élevé)
- Prix en forte hausse : +38,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Salazie
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Salazie
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salazie s'établit à 1 856 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Salazie fait partie du quart des communes les moins chères du La Réunion.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Salazie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Salazie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 374 €/m² → 1 856 €/m² (+35,1 %), volume annuel actuel 19 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 77 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 1 856 € | 1 856 € |
| Prix moyen/m² | 2 065 € | |
| Surface médiane | – | 77 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 1 374 € |
| 2022 | 20 | 1 558 € |
| 2023 | 17 | 1 296 € |
| 2024 | 17 | 1 336 € |
| 2025 | 19 | 1 856 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 074 autorisations et 796 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 74 %.
Vacance longue durée à Salazie
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Salazie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 168 logements autorisés à à Salazie, dont 32 en 2025 (-18 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Salazie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salazie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Calculateur de rendement à Salazie
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S'installer à Salazie : cadre de vie et logement
Salazie, commune de 7 268 habitants étendue sur 103,82 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (18,9 °C annuels) et arrosée par 3 051 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 267 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Salazie
Salazie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salazie
Composition du parc immobilier à Salazie
3 444 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,3 % du parc à Salazie, 2,7 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Salazie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 539 logements).
- Avant 1919 0,6 % 14 logts
- 1919-1945 2,1 % 53 logts
- 1946-1970 7,4 % 188 logts
- 1971-1990 25,9 % 657 logts
- 1991-2005 41,0 % 1 042 logts
- 2006-2020 23,1 % 586 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Salazie
267 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Salazie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Salazie (i+mvt) PPRN Approuvé approuvé le 01/08/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Salazie
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
142 912 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salazie
Quel est le prix de l'immobilier à Salazie ?
Le prix médian au m² à Salazie est de 1 856 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 77 m² (surface médiane locale), compter environ 143 000 €.
Comment Salazie se situe-t-elle dans le La Réunion ?
Salazie figure parmi les communes les plus abordables du La Réunion : 21ᵉ rang sur 24, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Salazie ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Salazie est de 6,3 % (loyer de 9,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Salazie ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Salazie.
Communes limitrophes de Salazie
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Résumé
Le prix médian au m² à Salazie ressort à 1 856 € (source DVF, 19 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du La Réunion. Dans le La Réunion, Salazie se classe parmi les 12 % de communes les plus accessibles (4e rang le moins cher sur 24).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Salazie a progressé de +35,1 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 92 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +38,9 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 856 €/m² pour une surface médiane de 77 m². Rapporté au revenu médian de Salazie, un logement de 77 m² (142 912 €) représente 9,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,2 € (appartements) et 9,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Salazie (7,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 168 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 67 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Salazie est au sein du maillage communal réunionnais.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.