Investir à Fécamp offre des rendements bruts affichant 6,3 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons, selon les loyers estimés. Néanmoins, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 74,88 %), le rendement net tombe autour de 2,8 %. Ce résultat modeste doit être mis en regard d'un marché locatif structuré par la présence étudiante, les familles et une activité touristique saisonnière.
Indices immobiliers de Fécamp
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, favorable aux vendeurs et à la liquidité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, favorable aux vendeurs et à la liquidité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité extrêmement faible (0,7/10) indique que le marché est largement porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de décrochage de la demande locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité extrêmement faible (0,7/10) indique que le marché est largement porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de décrochage de la demande locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative au-dessus de la moyenne (5,5/10) confirme la pertinence d'une stratégie de placement locatif, notamment en petites surfaces.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative au-dessus de la moyenne (5,5/10) confirme la pertinence d'une stratégie de placement locatif, notamment en petites surfaces.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,6/10) laisse une place à la location saisonnière sans saturation du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,6/10) laisse une place à la location saisonnière sans saturation du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Fécamp ?
Investir à Fécamp en 2026 cible prioritairement la location annuelle en petite surface. Le rendement brut des appartements (6,3 %) est le point fort, porté par une demande locative structurellement nourrie par un taux de propriétaires modéré (40 %) et une population étudiante. Néanmoins, le rendement net estimé à 2,8 % est sérieusement écorné par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (74,88 %) et par un parc ancien.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance particulière : 8,7 % du parc est classé en passoire thermique (étiquettes F ou G). Acquérir un bien dans cette catégorie implique un plan de rénovation énergétique immédiat et coûteux pour rester dans la légalité locative. Cette contrainte peut aussi être une opportunité de négociation à l'achat.
La construction neuve, dynamique (+40 % d'autorisations sur 5 ans), offre une alternative sans travaux, mais à un prix au m² supérieur et avec un rendement souvent inférieur. Elle convient aux investisseurs recherchant la tranquillité et la défiscalisation, au détriment de la rentabilité cash-flow immédiate.
Profil locatif à Fécamp
La demande locative repose sur plusieurs piliers. Les 21 établissements scolaires, dont un lycée, génèrent une demande étudiante et de jeunes actifs. Les retraités, qui représentent 34,1 % de la population, cherchent des logements sans étage et proches des services. Enfin, la présence de 10 hébergements touristiques et d'un camping indique un potentiel de location saisonnière, toutefois limité par l'offre existante et un taux de chômage local de 17,1 % qui pèse sur le pouvoir d'achat.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (T2 de 54 m² en médiane) sont les plus adaptés à la demande locative dominante, avec un loyer estimé à 11,7 €/m²/mois. Attention au parc ancien : 32,7 % des logements datent d'avant 1945 et 8,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique inévitables à moyen terme. Le neuf, avec 87 logements autorisés en 2024, présente l'avantage d'un DPE maîtrisé.
Quelles zones cibler à Fécamp ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (140 équipements), est privilégié pour la location permanente. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles cherchant une maison. La proximité de la gare TGV du Havre (34,5 km) peut attirer une clientèle de navetteurs, bien que la connexion directe soit limitée. Les zones inondables (PPRi actif) sont à identifier clairement pour éviter des risques assurantiels.
Performance énergétique du parc à Fécamp
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 506 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fécamp est D, avec 8,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et la consommation de 204 kWh/m²/an révèlent un parc globalement énergivore, typique d'une ville au bâti ancien (32,7 % d'avant 1945). Les passoires thermiques (F/G) représentent 8,7 % du parc. Acquérir un bien mal classé expose à des interdictions de location à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Cela représente un risque réglementaire et financier immédiat, transformant le DPE en critère de sélection majeur pour tout achat avec intention de mise en location.
Construction neuve à Fécamp (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fécamp totalise 386 logements sur 5 ans, soit +40 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 386 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 40 %, montrent une confiance des promoteurs dans la demande. Cette offre neuve, souvent mieux isolée, concurrence directement l'ancien énergivore et peut tirer les prix vers le haut pour les biens rénovés. Elle répond aussi à une demande locative moderne près de la gare et des services. Ce dynamisme ne doit pas masquer le risque de saturation à moyen terme, compte tenu de la baisse de population, pouvant créer une pression à la baisse sur les loyers et les prix dans certains segments.
Fourchettes de loyers à Fécamp
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fécamp
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (74,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net se calcule en soustrayant toutes les charges du rendement brut de 6,3 % (appartements). La taxe foncière, élevée à 74,88 % à Fécamp, en est le premier poste. Ajoutez la provision pour charges en copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 9,6 %) et pour travaux d'entretien. Ces éléments peuvent diviser par deux le rendement brut apparent.
Calculateur de rendement à Fécamp
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Fécamp ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Fécamp
Pour un appartement type de 55 m² à Fécamp (120 258 €), le loyer médian attendu est de 644 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 685 €. L'effort résiduel mensuel est donc de -41 €, nécessitant un appoint. Le rendement brut de 6,3 % chuterait à environ 2,8 % net après charges, illustrant l'importance de l'apport personnel pour équilibrer la trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Fécamp
- Négliger la taxe foncière, élevée à 74,88 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (taux de 9,6 %).
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
Le saviez-vous ?
- Fécamp compte 7 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Fécampois est de 47,8 ans.
- La ville a autorisé 87 logements neufs en 2024.
Risques à connaître avant d'investir à Fécamp
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,6 % qui indique une possible difficulté à louer rapidement. La saisonnalité touristique est réelle mais ne compense pas une vacance annuelle. La taxe foncière, à 74,88 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (8,7 %) expose à des obligations de rénovation coûteuses dès 2025 pour les logements les moins performants.
Simulation financière — appartement type 54 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu possible. À Fécamp, avec un loyer médian de 11,7 €/m², l'effort résiduel (différence entre les deux) détermine votre trésorerie mensuelle. Un résultat négatif signifie une rente immédiate, mais un résultat positif implique une mise de fonds mensuelle. Considérez cette dernière comme un épargne forcée dans votre patrimoine. La durée du crédit et votre taux d'endettement global sont les leviers clés pour ajuster le projet à votre capacité de financement.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut apparts supérieur à 6%
- Prix d'entrée corrigé de 8,3% depuis 2022
- Panoplie de services très complète (ICS 8,7/10)
− Points d'attention
- Démographie en recul (-10,7% en 10 ans)
- Solvabilité locale limitée (IAI 0,7/10)
- Parc ancien avec 8,7% de passoires thermiques
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové en centre-ville pour limiter la vacance, en acceptant un rendement net faible (≈2,8 %). À éviter : les maisons énergivores en périphérie, dont la rentabilité nette est compromise par les charges et la fiscalité.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Fécamp
- Rendement brut locatif intéressant à 6,3 % pour les appartements.
- Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière.
- Taux de vacance élevé à 9,6 %, à provisionner.
- Près d'un logement sur dix est une passoire thermique (risque réglementaire).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Fécamp
Quel rendement locatif à Fécamp ?
Le rendement brut estimé est de 6,3 % pour un appartement et 5,4 % pour une maison. Après charges, le net tombe à environ 2,8 % et 2,4 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à Fécamp ?
Privilégiez les petits appartements (type T2) bien situés et récents, pour répondre à la demande locative majoritaire. 142 appartements ont été vendus en 2024.
Quels sont les risques pour un investisseur à Fécamp ?
Les risques majeurs sont la vacance (9,6 % de logements vacants), la taxe foncière élevée (74,88 %) et les passoires thermiques (8,7 % du parc).
Vous envisagez d'investir à Fécamp ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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