Investir à Granville présente un profil contrasté. Le rendement brut estimé atteint 4,1 % pour les appartements et 3,4 % pour les maisons. Une fois déduites les charges (vacance locative de 8 %, gestion à 12 %, taxe foncière à 51,85 %), le rendement net tombe à environ 2,3 % et 1,9 %. La décision doit intégrer la forte saisonnalité liée aux 23 % de résidences secondaires.
Indices immobiliers de Granville
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, les biens se vendent rapidement, limite la marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, les biens se vendent rapidement, limite la marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité extrêmement faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité extrêmement faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, favorable à un investissement locatif classique ou mixte.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, favorable à un investissement locatif classique ou mixte.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la saisonnalité n'est pas écrasante, permettant une location annuelle avec des pics estivaux.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la saisonnalité n'est pas écrasante, permettant une location annuelle avec des pics estivaux.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Granville ?
L'investissement locatif à Granville repose sur un rendement brut correct (4,1 % pour les appartements), supérieur à celui des grandes métropoles. Toutefois, le rendement net estimé à 2,3 % est rogné par des charges conséquentes, dont une taxe foncière élevée à 51,85 %. La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle, l'indice de pression touristique modéré (4,4/10) ne justifiant pas systématiquement un investissement en meublé saisonnier pur.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité locale (IAI 0,2/10) et la fragilité économique sous-jacente, avec un taux de chômage à 13,3 %. Ces facteurs limitent la demande locative locale et pourraient peser sur la liquidité à la revente en cas de retournement de conjoncture. Il est donc crucial de sélectionner des biens bien placés, proches du centre ou des commodités, pour fidéliser des locataires.
Attention également au parc ancien : 18,8 % des logements datent d'avant 1945. Si le taux de passoires thermiques est contenu (5,3 %), la rénovation énergétique devient un impératif pour maintenir la valeur et la louabilité des biens, en vertu de la loi Climat et Résilience. Investir ici exige donc une vision à moyen terme et une capacité à financer des travaux éventuels.
Profil locatif à Granville
La demande locative provient principalement de jeunes actifs, d'étudiants (16 établissements scolaires) et de retraités, attirés par les services et le cadre. La saisonnalité touristique offre un potentiel en location courte durée, mais accentue le risque de vacance hors saison. Le taux de chômage local de 13,3 % pèse sur le pouvoir d'achat des locataires permanents.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite surface (médiane 48 m²), très demandés en location permanente et saisonnière. Les studios et T2 en centre-ville ou près de la gare (0,7 km) sont les plus liquides. Méfiez-vous de l'ancien : 5,3 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), impliquant des travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Granville ?
Le centre-ville historique et les quartiers proches de la gare offrent la meilleure liquidité. La périphérie, plus résidentielle, convient aux locations familiales. Surveillez les zones en développement, avec 485 logements autorisés sur 5 ans, pouvant créer une sur-offre à moyen terme sur certains segments.
Performance énergétique du parc à Granville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 913 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Granville: classe C en tête, 5,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Granville est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (189 kWh/m²/an). Seulement 5,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une part bien inférieure à la moyenne nationale. Ce faible taux réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Pour un acheteur, cela signifie que les biens les mieux classés (A à C) sont à privilégier, tandis qu'un bien classé D ou E nécessitera un plan de rénovation pour rester conforme et valorisable.
Construction neuve à Granville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 485 logements ont été autorisés à à Granville, +117 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très forte à Granville, avec 485 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 117 %. Ce volume, concentré sur des programmes d'appartements, répond à une demande mais crée aussi une future offre concurrente pour l'ancien. Pour l'acheteur, cela élargit le choix. Pour le vendeur d'un bien ancien, cela accentue la nécessité de valoriser les atouts que le neuf n'offre pas : caractère, emplacement établi, quartier arboré. Cette construction soutenue est un signal d'attractivité confirmée de la commune, notamment auprès des retraités et des actifs travaillant dans le bassin d'emploi local.
Fourchettes de loyers à Granville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Granville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des prélèvements obligatoires et des frais récurrents. À Granville, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,85 %, un taux significatif. Pour un appartement au rendement brut de 4,1 %, il faut immédiatement soustraire environ 1,1 point pour la taxe. Ajoutez ensuite la provision pour charges en copropriété (variable), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 5,8 %) et l'entretien. C'est l'addition de ces postes qui mène au rendement net d'environ 2,3 %.
Calculateur de rendement à Granville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Granville ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Granville
Pour un appartement de 48 m² à Granville (surface type correspondant au prix total médian), comptez environ 176 640 € à l'achat. Loué 12,5 €/m², il génère 600 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 4,1 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 660 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à 2,3 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être de l'ordre de 150 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Granville
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (5,8 % local).
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, interdit à la location en 2028.
Le saviez-vous ?
- Granville compte 13 monuments historiques protégés, dont la citadelle.
- 46,7 % de la population a plus de 60 ans, un des taux les plus élevés de la Manche.
- La commune dispose de 734 équipements de proximité pour 12 510 habitants.
Risques à connaître avant d'investir à Granville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul. La saisonnalité touristique crée des pics de demande mais aussi des creux. La taxe foncière, à 51,85 %, grève la rentabilité nette. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2028 pour les G) concerne 5,3 % du parc.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit vous montre le rapport entre mensualité d'emprunt et loyer perçu. À Granville, avec un loyer médian de 12,5 €/m², une mensualité inférieure à cette rentrée génère un effort résiduel négatif, donc une trésorerie positive. L'objectif est d'atteindre ce point d'équilibre, voire de dégager un cash-flow. Comptez qu'un emprunt sur 20 ans à 3,5 % pour un appart type de 48 m² engendre une mensualité d'environ 740 €. Face à un loyer estimé à 600 €, l'effort mensuel est de 140 €. Cela détermine la rente complémentaire réelle après remboursement.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif supérieur au littoral
- Pression immobilière très élevée (8,7/10)
- Correction récente : point d'entrée potentiel
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 0,2/10)
- Démographie en déclin (-4,5 % sur 10 ans)
Notre verdict
Réservé aux investisseurs avertis acceptant une rentabilité modeste pour un actif dans une station balnéaire patrimoniale. Évitez les passoires thermiques et ciblez les petits appartements bien situés pour limiter la vacance.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Granville
- Rendement brut locatif : 4,1 % pour les appartements.
- Rendement net estimé : seulement 2,3 % après charges.
- Taxe foncière élevée, à 51,85 %.
- Taux de vacance local : 5,8 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Granville
Est-il rentable d'investir à Granville ?
La rentabilité nette est modeste : environ 2,3 % pour un appartement. Elle est à pondérer avec l'atout patrimonial de la ville et la demande touristique.
Quel rendement locatif attendre à Granville ?
Le rendement brut estimé est de 4,1 % pour un appartement, générant un loyer de 12,5 €/m²/mois. Le net, après charges, avoisine 2,3 %.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements de petite surface (type T2) en centre-ville sont les plus adaptés, avec une demande locative diversifiée (étudiants, actifs, touristes).
Vous envisagez d'investir à Granville ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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