Lagny-sur-Marne présente des rendements bruts estimés autour de 5,5 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons, soit des niveaux légèrement supérieurs à la moyenne francilienne. Néanmoins, le rendement net, après déduction des charges récurrentes (gestion, vacance, taxe foncière à 50,41 %), chute aux alentours de 3,0 %. L'investissement se heurte à un taux de chômage local de 12 %, qui peut peser sur la solvabilité des locataires.
Indices immobiliers de Lagny-sur-Marne
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un score de 7,2/10 indique un marché très actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn score de 7,2/10 indique un marché très actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative est modérée (4,6/10), nécessitant de sélectionner rigoureusement le bien et son emplacement.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative est modérée (4,6/10), nécessitant de sélectionner rigoureusement le bien et son emplacement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique est faible (2,8/10), ce qui limite les opportunités en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique est faible (2,8/10), ce qui limite les opportunités en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Lagny-sur-Marne ?
Avec un rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements, Lagny-sur-Marne se situe au-dessus de la moyenne régionale. Ce taux, calculé d'après la carte des loyers du ministère, doit être nuancé par la réalité du terrain : une taxe foncière élevée (50,41 %) et un taux de vacance de 8 % rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3 %. L'investisseur doit donc viser un horizon de détention d'au moins dix ans pour absorber les frais et espérer une plus-value.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur l'état du parc. 11,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), un taux non négligeable qui expose à des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme. Cibler un bien déjà rénové ou disposant d'un DPE A, B ou C devient un impératif pour sécuriser son investissement locatif.
La dynamique de construction neuve ralentit (-22 % sur cinq ans), ce qui limite l'offre et peut soutenir les prix à terme. Cependant, l'absence de pression touristique (IPTI à 2,8/10) et la demande locative modérée (IOL à 4,6/10) orientent clairement la stratégie vers du locatif annuel classique, en privilégiant les biens bien desservis et de petite surface pour capter la demande étudiante ou de jeunes actifs.
Profil locatif à Lagny-sur-Marne
La demande locative est portée par plusieurs profils. La présence de 20 établissements scolaires et d'une gare à 500 mètres attire des étudiants et de jeunes actifs travaillant à Paris ou dans le pôle d'emploi de Marne-la-Vallée, situé à 5,7 km. Les familles sont également présentes, attirées par le cadre de vie et les services. Le vieillissement de la population (23,3 % de 60 ans et plus) représente un bassin potentiel pour la location senior, bien que moins mobile.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (surface médiane vendue de 51 m²) sont les plus liquides et adaptés à la demande locative majoritaire. Les studios et T2 en bon état, bien situés près de la gare Lagny-Thorigny ou du centre-bourg, trouveront preneurs rapidement. Attention, 11,9 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G) : ces biens devront être rénovés avant 2028 pour rester louables, ce qui représente un surcoût à anticiper.
Quelles zones cibler à Lagny-sur-Marne ?
Le centre-ville historique, commerçant et proche de la gare, offre la meilleure attractivité locative. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des locations familiales. La présence de 820 logements autorisés sur les 5 dernières années, mais avec une tendance à la baisse (-22 %), limite le risque de sur-offre neuve à court terme. La connexion fibre à 94,8 % est un atout majeur pour attirer les locataires.
Performance énergétique du parc à Lagny-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 210 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lagny-sur-Marne: classe D en tête, 11,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation moyenne de 218 kWh/m²/an. Près de 12 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui concerne encore environ 1 300 biens. Ces passoires sont visées par les interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, un bien classé E ou pire implique des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme, avec un coût estimé entre 15 000 et 50 000 € selon l'état.
Construction neuve à Lagny-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 820 logements ont été autorisés à à Lagny-sur-Marne, -22 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
820 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais la tendance est à la baisse (-22 % par rapport à la période précédente). Seulement 242 logements neufs ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien. Cependant, cela indique aussi un frein dans l'attractivité pour les promoteurs, possiblement lié au coût du foncier ou à la complexité des permis. L'offre neuve reste marginale face au parc existant de 10 967 logements.
Fourchettes de loyers à Lagny-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lagny-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 5,5 % au net de 3,0 % pour un appartement signifie déduire près de la moitié du revenu. À Lagny-sur-Marne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,41 %, soit environ 1,5 % de la valeur locative cadastrale. Ajoutez les charges de copropriété (variable), les frais de gestion locative (5 % à 8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 8,0 %) et pour travaux. Un rendement net à 3 % correspond à une rentabilité réelle faible, qui mise sur la plus-value.
Calculateur de rendement à Lagny-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Lagny-sur-Marne ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Lagny-sur-Marne
Pour un appartement type de 52 m² (prix médian 196 503 €), le loyer attendu est d'environ 910 €/mois (17,5 €/m²). Avec un prêt à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité hors assurance est d'environ 850 €. Le loyer couvre à peine la mensualité, mais il faut déduire charges, taxe foncière (environ 1 200 €/an) et gestion. L'effort net mensuel peut devenir positif après déduction fiscale, mais la trésorerie initiale est souvent négative.
Erreurs à éviter quand on investit à Lagny-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière élevée (50,41 % du bâti).
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,0 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (17,5 €/m² en moyenne).
- Investir sans vérifier le classement DPE du bien (risque d'interdiction de location).
Le saviez-vous ?
- Lagny-sur-Marne compte 9 monuments historiques protégés, dont l'église Notre-Dame-des-Ardents.
- La gare de Lagny - Thorigny n'est qu'à 500 mètres du centre-ville.
- 94,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique (score numérique 9/100).
Risques à connaître avant d'investir à Lagny-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,0 % qui indique une possible difficulté à louer. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 12,0 %, est un facteur de fragilité. Enfin, la contrainte réglementaire sur les passoires thermiques est réelle : près de 12 % du parc est concerné et nécessitera des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Simulation financière — appartement type 51 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit montre votre effort mensuel après déduction du loyer perçu. À Lagny-sur-Marne, avec un loyer moyen de 17,5 €/m² pour un appartement, couvrir une mensualité d'emprunt pour un bien au prix médian de 3 821 €/m² demande un apport conséquent ou une durée longue. L'effort résiduel, souvent positif en début de crédit, dépendra du taux d'intérêt et de votre fiscalité. Pour un investisseur, l'objectif est que le loyer couvre au moins la mensualité et les charges, ce qui n'est pas automatique avec un taux d'emprunt actuel autour de 4 %. Calculez avec un apport de 20 % minimum pour équilibrer la trésorerie.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -8,5 % : point d'entrée potentiel
- Rendement brut locatif au-dessus de 5 %
- Pression immobilière élevée : marché actif
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Risque de vacance à 8 % sur parc ancien
- Taux de chômage à 12 % : solvabilité locale limitée
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse des biens (éviter les passoires, privilégier le centre) et une vigilance sur les comptes, le rendement net étant modeste. Adapté aux investisseurs capables de supporter des travaux et une gestion active pour limiter la vacance.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Lagny-sur-Marne
- Rendement brut locatif : 5,5 % pour les appartements, 5,3 % pour les maisons.
- Rendement net estimé après charges : seulement 3,0 %.
- Loyer moyen : 17,5 €/m² pour un appartement.
- Taux de vacance de 8,0 %, à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Lagny-sur-Marne
Est-il rentable d'investir à Lagny-sur-Marne ?
Le rendement brut est d'environ 5,5 % pour un appartement, mais le net chute à 3,0 % après charges. La rentabilité est modeste et dépend fortement de l'absence de vacance locative et d'un DPE performant.
Quel rendement locatif attendre à Lagny-sur-Marne ?
Un loyer médian de 17,5 €/m²/mois pour les appartements permet d'espérer un rendement brut de 5,5 %. Le rendement net, intégrant taxe foncière (50,41 %), gestion et vacance, est plus proche de 3,0 %.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % des logements sont vacants), la présence de passoires thermiques (11,9 % du parc) nécessitant des travaux, et un taux de chômage local de 12 % pouvant affecter la solvabilité.
Vous envisagez d'investir à Lagny-sur-Marne ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Lagny-sur-Marne
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.