01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 007 logements dont 14 723 résidences principales, 984 résidences secondaires et 1 300 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 723 | 86,6 % |
| Résidences secondaires | 984 | 5,8 % |
| Logements vacants | 1 300 | 7,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 17 007.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 114 | 0,8 % |
| 1919-1945 | 173 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 1 047 | 7,4 % |
| 1971-1990 | 2 874 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 5 601 | 39,7 % |
| 2006-2020 | 4 306 | 30,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 40 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 308 | 2,1 % |
| 2 pièces | 1 609 | 10,9 % |
| 3 pièces | 3 524 | 23,9 % |
| 4 pièces | 4 712 | 32,0 % |
| 5 pièces ou plus | 4 571 | 31,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (31 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 115 | 14 767 | 17 007 |
| Rés. principales | 11 681 | 12 914 | 14 723 |
| Rés. secondaires | 405 | 579 | 984 |
| Vacants | 1 029 | 1 273 | 1 300 |
Commune voisine de taille comparable, La Possession (20 km) affiche 50,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 990 | 61,1 % |
| Locataires (privé) | 3 505 | 23,8 % |
| Locataires HLM | 1 344 | 9,1 % |
| Logés gratuitement | 884 | 6,0 % |
Occupation des résidences principales — 61,1 % appartiennent à leurs occupants, 32,9 % sont louées, avec 9 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 668 |
| 2 à 4 ans | 2 654 |
| 5 à 9 ans | 2 651 |
| 10 ans ou plus | 7 750 |
| Total ménages | 14 723 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 549 |
| Sous-occupation modérée | 3 991 |
| Sous-occupation accentuée | 3 262 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 466 |
| Suroccupation modérée | 1 241 |
| Suroccupation accentuée | 211 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 472 | 23,6 % |
| 1 voiture | 6 814 | 46,3 % |
| 2 voitures ou plus | 4 436 | 30,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 46 % à une voiture, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 637 | 3 276 | 83 | 278 |
| 1975 | 4 165 | 3 556 | 108 | 501 |
| 1982 | 4 955 | 4 062 | 187 | 706 |
| 1990 | 5 936 | 5 264 | 146 | 526 |
| 1999 | 8 288 | 7 331 | 97 | 860 |
| 2007 | 10 967 | 9 810 | 237 | 920 |
| 2012 | 13 115 | 11 681 | 405 | 1 029 |
| 2017 | 14 767 | 12 914 | 579 | 1 273 |
| 2023 | 17 007 | 14 723 | 984 | 1 300 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 3 637 logements à l'origine, 17 007 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 549 | 1 475 | 1 696 | 1 658 | 1 694 | 927 | 1 149 |
| Dont vacants > 2 ans | 347 | 416 | 448 | 524 | 587 | 662 | 562 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 6 | 37,5 % |
| Classe D | 4 | 25,0 % |
| Classe E | 3 | 18,8 % |
| Classe F | 2 | 12,5 % |
| Classe G | 1 | 6,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (38 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 12,5 % |
| Classe B | 3 | 18,8 % |
| Classe C | 4 | 25,0 % |
| Classe D | 2 | 12,5 % |
| Classe E | 3 | 18,8 % |
| Classe F | 2 | 12,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 25 %, 56 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 289 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 173 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 132 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 289 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 132 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 3 | 3 |
| Classe D | 0 | 4 |
| Classe E | 1 | 2 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (204 kWh/m²/an) et appartements en classe D (239).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 45 |
| T2 | 357 |
| T3 | 671 |
| T4 | 554 |
| T5+ | 139 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Leu (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Leu est la ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants)
- Saint-Leu est la ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Leu est la ville moyenne ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
17 007 logements sont recensés à Saint-Leu, avec une très forte prédominance des résidences principales (86,6 %). Au plan typologique, la maison (77,2 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (22,8 %). L'environnement communal: au sein du maillage communal réunionnais, à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 61,1 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 9,1 % de l'offre de résidences principales. Saint-Leu fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 12,4 % contre une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 30,5 % du parc de Saint-Leu remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté DPE, de Saint-Leu, le parc fait moins bien que le repère national: C et 226 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 18,8 %.
Hausse marquée du parc de Saint-Leu: +15,2 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 23,6 % sans voiture et 30,1 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Saint-Leu est au sein du maillage communal réunionnais. Le cadre géographique à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (14 723 résidences principales de Saint-Leu) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 24 communes du La Réunion, Saint-Leu se place dans le top 8 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du La Réunion
Analyse du marché immobilier à Saint-Leu
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Leu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Leu s'établit à 4 271 €, sur la base de 175 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Leu se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du La Réunion.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 175 transactions en 2025 et affiche une évolution de +19,6 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 4 271 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,3 % de maisons et 41,7 % d'appartements parmi les 175 transactions enregistrées.
58,3 % maisons, 41,7 % appartements sur 175 ventes: le collectif pèse 41,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 175 | 102 | 73 |
| Prix médian/m² | 4 271 € | 3 833 € | 4 641 € |
| Prix moyen/m² | 4 376 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 231 | 3 571 € |
| 2022 | 282 | 3 867 € |
| 2023 | 204 | 3 992 € |
| 2024 | 161 | 4 012 € |
| 2025 | 175 | 4 271 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 8 492 logements ont été autorisés et 7 744 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 91 %.
Vacance longue durée à Saint-Leu
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Saint-Leu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Leu totalise 1 157 logements sur 5 ans, soit -33 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Leu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Leu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Leu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Leu est C, avec 18,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Leu
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Leu : cadre de vie et logement
Avec 36 163 habitants concentrés sur 118,37 km² (306 hab/km²), Saint-Leu affiche un tissu villageois dense, à 1 017 m d'altitude.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 744 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Leu
Saint-Leu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Leu
Composition du parc immobilier à Saint-Leu
17 007 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Leu combine 77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Saint-Leu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 114 logements).
- Avant 1919 0,8 % 114 logts
- 1919-1945 1,2 % 173 logts
- 1946-1970 7,4 % 1 047 logts
- 1971-1990 20,4 % 2 874 logts
- 1991-2005 39,7 % 5 601 logts
- 2006-2020 30,5 % 4 306 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Leu
1 744 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Leu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Leu
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
367 306 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Leu
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Leu ?
Le prix médian au m² à Saint-Leu est de 4 271 € (données DVF, 175 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 330 000 €.
Comment Saint-Leu se situe-t-elle dans le La Réunion ?
Saint-Leu se classe au 2ᵉ rang sur 24 communes du La Réunion — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Leu ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Leu est de 4,9 % (loyer de 15,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Leu
Saint-Leu est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Leu dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 4 271 €/m² observés en 2026. Dans le La Réunion, Saint-Leu appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Dynamique haussière marquée: +19,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Leu. 1 053 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +6,5 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Leu — maisons à 3 833 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 4 641 €/m² pour 54 m². Un bien type de 86 m² revient à environ 329 638 €, soit 16,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Leu avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 15,8 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 157 logements autorisés, soit 231/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Leu est au sein du maillage communal réunionnais. Le cadre géographique (à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).