01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 634 logements dont 14 338 résidences principales, 909 résidences secondaires et 1 387 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 338 | 86,2 % |
| Résidences secondaires | 909 | 5,5 % |
| Logements vacants | 1 387 | 8,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 5 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 16 634.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 97 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 193 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 1 096 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 2 900 | 21,0 % |
| 1991-2005 | 5 393 | 39,0 % |
| 2006-2019 | 4 153 | 30,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 39 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 285 | 2,0 % |
| 2 pièces | 1 527 | 10,7 % |
| 3 pièces | 3 406 | 23,8 % |
| 4 pièces | 4 762 | 33,2 % |
| 5 pièces ou plus | 4 358 | 30,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 610 | 14 406 | 16 634 |
| Rés. principales | 11 245 | 12 626 | 14 338 |
| Rés. secondaires | 358 | 589 | 909 |
| Vacants | 1 007 | 1 191 | 1 387 |
Commune voisine de taille comparable, La Possession (20 km) affiche 46,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 906 | 62,1 % |
| Locataires (privé) | 3 364 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 1 242 | 8,7 % |
| Logés gratuitement | 826 | 5,8 % |
Occupation des résidences principales — 62,1 % appartiennent à leurs occupants, 32,1 % sont louées, avec 9 % du parc en logement social.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 636 |
| 2 à 4 ans | 2 734 |
| 5 à 9 ans | 2 380 |
| 10 ans ou plus | 7 588 |
| Total ménages | 14 338 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 493 |
| Sous-occupation modérée | 4 025 |
| Sous-occupation accentuée | 3 279 |
| Suroccupation modérée | 1 109 |
| Suroccupation accentuée | 198 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 455 | 24,1 % |
| 1 voiture | 6 670 | 46,5 % |
| 2 voitures ou plus | 4 213 | 29,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 47 % à une voiture, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 637 | 3 276 | 83 | 278 |
| 1975 | 4 165 | 3 556 | 108 | 501 |
| 1982 | 4 955 | 4 062 | 187 | 706 |
| 1990 | 5 936 | 5 264 | 146 | 526 |
| 1999 | 8 288 | 7 331 | 97 | 860 |
| 2006 | 10 437 | 9 378 | 202 | 857 |
| 2011 | 12 610 | 11 245 | 358 | 1 007 |
| 2016 | 14 406 | 12 626 | 589 | 1 191 |
| 2022 | 16 634 | 14 338 | 909 | 1 387 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 637 logements à l'origine, 16 634 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 549 | 1 475 | 1 696 | 1 658 | 1 694 | 927 |
| Dont vacants > 2 ans | 347 | 416 | 448 | 524 | 587 | 662 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 6 | 37,5 % |
| Classe D | 4 | 25,0 % |
| Classe E | 3 | 18,8 % |
| Classe F | 2 | 12,5 % |
| Classe G | 1 | 6,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (38 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 12,5 % |
| Classe B | 3 | 18,8 % |
| Classe C | 4 | 25,0 % |
| Classe D | 2 | 12,5 % |
| Classe E | 3 | 18,8 % |
| Classe F | 2 | 12,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 25 %, 56 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 289 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 173 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 132 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 289 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 132 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 3 | 3 |
| Classe D | 0 | 4 |
| Classe E | 1 | 2 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (204 kWh/m²/an) et appartements en classe D (239).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 45 |
| T2 | 357 |
| T3 | 671 |
| T4 | 554 |
| T5+ | 139 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Leu (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Leu est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Leu est le ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Leu est le ville moyenne ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
16 634 logements sont recensés à Saint-Leu, avec une très forte prédominance des résidences principales (86,2 %). Au plan typologique, la maison (78,3 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (21,7 %). L'environnement communal: au sein du maillage communal réunionnais, à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 62,1 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 8,7 % de l'offre de résidences principales. Saint-Leu fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 12,3 % contre une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 30,0 % du parc de Saint-Leu remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté DPE, de Saint-Leu, le parc fait moins bien que le repère national: C et 226 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 18,8 %.
Hausse marquée du parc de Saint-Leu: +15,5 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 24,1 % sans voiture et 29,4 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Saint-Leu est au sein du maillage communal réunionnais. Le cadre géographique à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (14 338 résidences principales de Saint-Leu) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Saint-Leu en 2026 ?
Saint-Leu, ville moyenne de la côte sous le vent, allie un cadre de vie balnéaire à une économie encore marquée par un taux de chômage structurel. Portée par une démographie dynamique et un parc de logements relativement récent, elle attire une demande résidentielle et touristique. Cette dualité forge un marché immobilier spécifique, où l'investissement doit être mesuré à l'aune de ses propres contraintes.
Avec un prix médian supérieur de 13 % à sa voisine directe La Possession, Saint-Leu impose une prime de valorisation justifiée par un indice d'attractivité territoriale élevé.
Verdict
➤ Miser sur Saint-Leu demande une stratégie de rendement moyen terme, en privilégiant la maison individuelle et en intégrant le risque économique local.
Points clés
- ✓ Stabilité des prix après 4 ans de hausse
- ✓ Rendement brut maison correct à 4,9 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+9,1 % en 10 ans)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (30,4 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière modérée pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au mètre carré à Saint-Leu (4 222 €) se situe dans le haut du panier des villes moyennes françaises.
- La commune est 13 % plus chère que La Possession, sa voisine la plus proche en termes de prix.
- Son rendement locatif brut (4,3 % pour les appartements) est comparable à celui de certaines grandes métropoles, pour un effort d'investissement moindre.
Analyse du marché immobilier à Saint-Leu
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 16,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Leu : opportunités et risques
Investir à Saint-Leu en 2026 relève d'une stratégie de rendement à moyen terme, plus que de spéculation sur la plus-value. Les rendements bruts, entre 4,3 % pour les appartements et 4,9 % pour les maisons, sont corrects mais seront rapidement érodés par les charges. La taxe foncière, à 49,03 %, représente une ponction significative. D'après nos estimations, le rendement net tombe autour de 2,4 % à 2,8 %, une performance qui exige une gestion rigoureuse des périodes de vacance, évaluées à 8 % en moyenne.
Le profil le plus adapté semble être l'investisseur mixte, capable de combiner location annuelle et location saisonnière. L'indice de pression touristique immobilière (IPTI) à 6,6/10 confirme un potentiel sur ce segment, susceptible de booster la rentabilité. Il faut cependant anticiper la loi Climat et Résilience : avec 18,8 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc diagnostiqué, l'acquisition d'un bien énergivore impliquera des travaux de rénovation obligatoires à court terme.
Enfin, la santé financière de la commune, avec une dette modérée de 1 206 € par habitant, est un signal rassurant quant à la stabilité de la fiscalité locale. L'investisseur devra prioriser les biens récents (30 % du parc est postérieur à 2006) ou parfaitement rénovés, dans des secteurs bien connectés au réseau de fibre (66 % d'éligibilité) pour attirer une clientèle de télétravailleurs ou de touristes exigeants.
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Données du marché immobilier à Saint-Leu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Leu se caractérise par une double réalité. D'un côté, un prix médian global qui a franchi la barre des 4 000 €/m² et se maintient, signe d'une attractivité résidentielle et touristique ancrée. De l'autre, un écart saisissant avec les communes voisines comme Le Port, où le mètre carré est deux fois moins cher. Cette prime de valorisation, selon les données DVF 2024, s'explique par des indicateurs territoriaux plus solides : un cadre de vie privilégié, un équipement en services élevé (ICS à 7/10) et une démographie dynamique.
La structure des ventes est emblématique du parc local, composé à 79 % de maisons individuelles. Ces dernières représentent les deux tiers des transactions, avec un prix médian de 3 811 €/m² pour une surface typique de 84 m². Le segment de l'appartement, plus rare, affiche un prix supérieur (4 681 €/m²) et constitue une porte d'entrée sur le marché pour les petits budgets ou les investisseurs.
Néanmoins, cette apparente robustesse est tempérée par le contexte économique local. Un taux de chômage de 30,4 %,supérieur de 10 points à la moyenne nationale, limite la solvabilité d'une partie de la demande locale et rend le marché partiellement dépendant des capitaux extérieurs et de la location touristique. La pression immobilière très forte (IPI 8,3/10) doit donc être interprétée avec cette nuance.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Leu sur les cinq dernières années dessine une courbe de croissance régulière, passant de 3 906 €/m² en 2020 à 4 231 €/m² en 2023, avant une légère correction à 4 222 €/m² en 2024. Cette stabilité contraste avec la volatilité observée sur d'autres marchés insulaires. Les appartements, avec un prix médian de 4 681 €/m², restent plus chers que les maisons (3 811 €/m²), un écart qui s'explique par une offre plus rare en collectif. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire indique un marché arrivé à maturité, où les opportunités de plus-value rapide sont faibles, mais où le risque de correction brutale semble limité.
Évolution du marché immobilier de Saint-Leu
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 186 transactions en 2025 et affiche une évolution de +18,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 260 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'investissement substantiel. L'achat d'une maison type de 84 m² (322 308 €) nécessiterait près de 18,3 années de revenu médian local. Avec un loyer estimé à 15,8 €/m²/mois, le rendement brut atteint 4,9 %, mais le rendement net estimé tombe à 2,8 % après déduction des charges et de la taxe foncière (49,03 %). Cet effort résiduel important signifie que l'investissement locatif classique n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent ou un recours à la location saisonnière pour améliorer la rentabilité.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Saint-Leu est actif, avec 216 ventes enregistrées en 2024, en baisse par rapport au pic de 412 transactions en 2022. Cette normalisation suit le cycle national. Le marché est largement dominé par les maisons individuelles (109 ventes contre 72 pour les appartements), reflétant un parc composé à 79 % de maisons. Le volume d'échanges reste suffisant pour assurer une certaine liquidité, mais le caractère "vendeur" du marché, attesté par l'IPI très élevé, laisse peu de place à la négociation. Les biens vendus sont généralement de taille moyenne (84 m² pour les maisons, 62 m² pour les appartements).
Répartition des ventes
58,6 % de maisons et 41,4 % d'appartements parmi les 186 transactions enregistrées.
58,6 % maisons, 41,4 % appartements sur 186 ventes: le collectif pèse 41,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 186 | 109 | 77 |
| Prix médian/m² | 4 260 € | 3 811 € | 4 681 € |
| Prix moyen/m² | 4 607 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 260 | 3 601 € |
| 2022 | 310 | 3 904 € |
| 2023 | 221 | 4 004 € |
| 2024 | 174 | 3 989 € |
| 2025 | 186 | 4 260 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Leu montre un net ralentissement. Si 1 293 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance pour 2024 est en baisse de 32 % par rapport à la période précédente, avec seulement 242 autorisations. Ce reflux pourrait limiter le risque de sur-offre à court terme et contribuer à maintenir la pression sur l'ancien. Cette évolution doit être mise en regard d'une croissance démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans), qui continue de tirer la demande. L'investisseur doit donc cibler des biens dans des zones déjà bien établies, où la concurrence du neuf sera moins féroce.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 8 502 logements ont été autorisés et 7 740 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 91 %.
Vacance longue durée à Saint-Leu
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Leu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Leu totalise 1 162 logements sur 5 ans, soit -33 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Leu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Leu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vision théorique. Le net, environ 2,4 % pour un appartement, tient compte de charges spécifiques à Saint-Leu. La taxe foncière sur le bâti y est de 49,03 %. Il faut ajouter les frais de gestion, les travaux d'entretien (le parc est majoritairement ancien) et les éventuels frais de copropriété. Sur un bien loué 700 €, la taxe foncière seule peut absorber près de 50 € mensuels.
Performance énergétique du parc à Saint-Leu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Leu est C, avec 18,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante C (225 kWh/m²/an) est meilleure que la moyenne nationale, mais 18,8 % du parc reste classé F ou G (passoires). Pour un acheteur, ces biens présentent un risque réglementaire et financier immédiat : interdiction de location à partir de 2025 pour les pires, et obligation de rénovation progressive. L'investissement dans un bien performant (A ou B) devient un criture de valeur pérenne.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui constituent l'essentiel du parc (79 %) et correspondent à la demande familiale locale. Leur rendement brut est légèrement supérieur (4,9 %). Les appartements, moins nombreux, sont intéressants pour leur compacité (surface médiane 62 m²) mais affichent un rendement brut plus faible (4,3 %). Attention au DPE : 18,8 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque réglementaire et financier majeur à anticiper dès l'acquisition.
Quelles zones cibler à Saint-Leu ?
La localisation est cruciale. Le centre-bourg et les secteurs bien desservis par les 36 équipements de transport et les services (783 recensés) seront plus faciles à louer. Les quartiers périphériques, notamment ceux soumis aux PPR (risques littoraux et mouvements de terrain), peuvent présenter des prix d'acquisition plus bas mais aussi une attractivité locative moindre et des contraintes d'assurance. L'absence de gare TGV sur la commune limite l'attrait pour une clientèle de pendulaires.
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Leu
Le risque vacance n'est pas négligeable (taux de 8,3 %). Il est accentué par la fragilité économique locale (taux de chômage à 30,4 %). La taxe foncière, avec un taux de 49,03 %, grève significativement le rendement net. Enfin, près de 19 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), exposant à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux d'ici 2025-2028. La sismicité, bien que faible, et les PPR actifs impliquent des surprimes d'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Leu
Pour un appartement type de 62 m² à Saint-Leu, le prix d'achat médian est d'environ 288 672 €. Loué 16,5 €/m², il génère 1 023 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 4,3 %. Après déduction de la taxe foncière (≈100 €/mois) et des charges, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut être neutre ou légèrement positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Leu
- Oublier la taxe foncière à 49,03 %, qui grève fortement la rentabilité.
- Négliger le taux de chômage local (30,4 %) dans l'étude de solvabilité du locataire.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché réel (16,5 €/m² en médiane).
- Investir sans consulter le PPR, ce qui peut compliquer l'assurance et la revente.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Leu suit peu la saisonnalité métropolitaine. La période de fin d'année, avec l'arrivée de métropolitains, peut être propice à la vente. Pour l'achat, les mois moins prisés (avril-juin) offrent parfois plus de choix et de marges de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Saint-Leu abrite 5 monuments historiques protégés, dont l'église de la Salette.
- L'âge médian de 38,6 ans est inférieur à la moyenne nationale.
- Seulement 2,1 % du parc immobilier a été construit avant 1945.
S'installer à Saint-Leu : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Leu, c'est choisir un cadre de vie où la montagne rencontre l'océan, avec une température moyenne agréable de 20,7°C. La commune offre un niveau d'équipements remarquable pour une ville de cette taille, avec pas moins de 1 592 équipements recensés par l'INSEE, dont 783 services et 395 structures de santé. Cette densité de commerces et de services procure une autonomie quotidienne appréciable, loin de l'image de la commune-dortoir.
Le territoire n'est pas sans contraintes. La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), concernant les mouvements de terrain et le littoral. Ces dispositifs, issus de 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, encadrent strictement les possibilités de construction ou de rénovation dans certaines zones. Tout projet d'achat doit intégrer une vérification précise du zonage du bien. La population, plutôt jeune (âge médian de 38,6 ans) et familiale, contribue à une atmosphère vivante, portée par une trentaine d'établissements scolaires.
Carte du marché immobilier à Saint-Leu
Saint-Leu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Leu
Avec une température moyenne annuelle de 20,7 °C et seulement 858 mm de pluie, Saint-Leu offre un climat océanique tropical adouci par l'altitude (moyenne 1 017 m). Ce profil, moins humide et chaud que la côte est, convient aux acheteurs recherchant un équilibre, supportant mal la chaleur lourde. L'ensoleillement généreux est un atout pour le bien-être et limite les besoins en chauffage.
À qui s'adresse Saint-Leu ?
Saint-Leu s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants recherchant une maison individuelle, dans une commune où les propriétaires sont majoritaires (62,1 %). La population, plutôt jeune (âge médian 38,6 ans), et la présence de 29 établissements scolaires renforcent cet attrait. Les retraités (19 % des habitants) y trouvent également un cadre de vie paisible et bien équipé. En revanche, les profils recherchant l'animation urbaine intense ou les très courts trajets vers Saint-Denis pourront être freinés par la distance.
Avantages et limites à Saint-Leu
✓ Points forts
- Climat tropical tempéré toute l'année (20,7 °C de moyenne).
- Large offre de maisons individuelles (79 % du parc).
- Services et équipements nombreux (près de 1 600 au total).
- Parc immobilier relativement récent (30 % construit après 2006).
- Environnement naturel préservé entre littoral et montagne.
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actifs).
- Taux de chômage élevé (30,4 %), reflet de fragilités économiques.
- Éloignement relatif du pôle d'emploi principal de l'île (Saint-Denis).
Composition du parc immobilier à Saint-Leu
16 634 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Leu combine 79,0 % de maisons et 21,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement constitué de maisons (79 %), signe d'un habitat individuel privilégié. Le taux de propriétaires (62,1 %) est stable, et les résidences secondaires (5,5 %) restent minoritaires. Ceci dessine un marché ancré, peu spéculatif, où la demande locale est structurante. Un taux de vacance de 8,3 % indique toutefois des logements délaissés, potentiellement des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Saint-Leu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 832 logements).
- Avant 1919 0,7 % 97 logts
- 1919-1945 1,4 % 193 logts
- 1946-1970 7,9 % 1 096 logts
- 1971-1990 21,0 % 2 900 logts
- 1991-2005 39,0 % 5 393 logts
- 2006-2019 30,0 % 4 153 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Leu
1 592 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Leu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Leu est couvert par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : littoraux et mouvements de terrain. La commune a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont faibles. Avant tout achat, consulter le zonage du PPR en mairie est impératif ; il conditionne l'assurabilité et peut imposer des travaux parasismiques ou de confinement. C'est une étape due diligence non négociable.
Cas pratique : un achat type à Saint-Leu
Acheter une maison médiane de 84 m² à Saint-Leu représente un investissement d'environ 322 308 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à près de 1 600 €. Cela équivaut à environ 11 années du revenu médian local (17 630 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Leu
- Faire une offre sans avoir vérifié le classement DPE et le zonage PPR en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes parasismiques ou énergétiques.
- Comparer des biens sans tenir compte des fortes variations de prix selon le quartier.
- Négliger le coût de la climatisation ou de la ventilation dans un climat tropical.
Points clés à retenir à Saint-Leu
- Prix médian au m² : 4 222 €, en léger retrait sur un an (-0,2 %).
- Rendement net locatif estimé sous 3 %.
- Climat tropical tempéré : 20,7 °C de moyenne annuelle.
- Marché segmenté : les appartements sont 21 % plus chers au m² que les maisons.
- Taxe foncière élevée : 49,03 % de la valeur locative cadastrale.
- Habitat majoritairement individuel (79 % de maisons).
- Le DPE est un facteur de décote majeur pour les logements F/G.
- Surface médiane achetée : ~68 m² pour un appart, ~84 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Leu ?
À Saint-Leu, la valeur est très sensible à la localisation intra-communale et à l'état du bien. L'exposition (vue mer, contrebas), la proximité des 214 commerces ou des écoles pèsent lourd. Une maison avec terrain aura un prix au m² inférieur à un appartement (3 811 € vs 4 681 €), mais le potentiel de valorisation par extension est réel. Un DPE dégradé (F/G) peut justifier une décote de 10 à 20 % par rapport au marché.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Leu
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
362 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché équilibré comme celui de Saint-Leu, une estimation précise est l'élément clé qui détermine la rapidité de la vente et le prix final obtenu. Une surestimation peut entraîner une vacance prolongée, alourdissant les charges (taxe foncière à 49,03 %) et forçant à des baisses de prix successives qui discréditent le bien. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre capital. Seule une évaluation qui croise les données récentes de vente (DVF), les spécificités de votre bien (surface, DPE, vue), de son quartier et les tendances démographiques (+5,8 % en 5 ans) permet de fixer un prix d'appel stratégique, attractif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à capter les écarts de valeur entre les quartiers de Saint-Leu, entre le front de mer et les hauts. Un professionnel local évalue l'impact concret des risques naturels sur l'assurance, la valeur des matériaux de construction adaptés au climat, et l'attrait réel d'une vue ou d'un jardin. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance des acheteurs actifs, sert de base solide pour négocier avec des prospects sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (4 222 €), très agrégé.
- Oublier de valoriser les atouts climatiques (ensoleillement, température) et la vue.
- Ne pas actualiser l'estimation après un diagnostic révélant des risques naturels.
- Comparer avec des biens neufs dont la construction ralentit fortement (-32 %).
Investir à Saint-Leu : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent une tendance, mais la réussite d'une opération immobilière à Saint-Leu se joue dans le détail du bien et de son environnement. Pour transformer cette analyse en décision rentable, une expertise hyperlocale est indispensable. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs porteurs et les écueils à éviter.
Vous avez les chiffres. Voici ce qu'ils signifient concrètement pour un investissement ou une vente à Saint-Leu.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Saint-Leu grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Évaluation basée sur les ventes réelles 2024
- Connaissance des micro-secteurs et de leur dynamique
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Leu
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Leu ?
Le prix médian global à Saint-Leu est de 4 222 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 811 €/m² et les appartements à 4 681 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 84 et 62 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Leu ?
Le marché affiche une stabilité des prix après plusieurs années de hausse. L'investissement est pertinent pour un horizon moyen terme, visant un rendement locatif correct, à condition de sélectionner un bien économe et bien situé pour limiter le risque de vacance.
Saint-Leu est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Leu est significativement plus chère que ses voisines, hormis La Possession. Son prix au m² est supérieur de 13 % à La Possession, de 36 % à Sainte-Marie et de plus de 45 % à Saint-Benoît ou Saint-Joseph.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Leu ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,3 % pour les appartements et 4,9 % pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,03 %, gestion, vacance), le rendement net se situe plutôt entre 2,4 % et 2,8 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Leu ?
Les principaux risques sont d'ordre économique (taux de chômage local élevé à 30,4 %) et environnemental (commune soumise à des PPR mouvements de terrain et littoraux). Il convient aussi de vérifier la performance énergétique du bien pour éviter les passoires thermiques.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de prix avec La Possession (-13 %) et Le Port (-54 %) est considérable, mais Saint-Leu justifie cette prime par des indicateurs supérieurs en matière d'attractivité et de services, offrant un effet de levier différent.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Leu.
Communes limitrophes de Saint-Leu
Saint-Leu est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Leu dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 4 260 €/m² observés en 2026.
Dynamique haussière marquée: +18,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Leu. 1 151 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +6,8 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Leu — maisons à 3 811 €/m² pour 85 m² en surface médiane, appartements à 4 681 €/m² pour 54 m². Un bien type de 85 m² revient à environ 323 935 €, soit 18,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Leu avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 15,8 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,2 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 5,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 162 logements autorisés, soit 232/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Leu est au sein du maillage communal réunionnais. Le cadre géographique (à 520 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).