01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 987 logements dont 2 153 résidences principales, 509 résidences secondaires et 325 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 153 | 72,1 % |
| Résidences secondaires | 509 | 17,0 % |
| Logements vacants | 325 | 10,9 % |
Parmi les 2 987 logements du parc, 72 % assurent la fonction de résidence principale, contre 17 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 0,6 % |
| 1919-1945 | 47 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 263 | 12,6 % |
| 1971-1990 | 612 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 752 | 36,1 % |
| 2006-2019 | 395 | 19,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 27 | 1,3 % |
| 2 pièces | 99 | 4,6 % |
| 3 pièces | 363 | 16,9 % |
| 4 pièces | 651 | 30,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 013 | 47,1 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 47 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 708 | 2 889 | 2 987 |
| Rés. principales | 2 079 | 2 125 | 2 153 |
| Rés. secondaires | 210 | 330 | 509 |
| Vacants | 419 | 434 | 325 |
70,6 % de part de propriétaires à Saint-Philippe, commune de population comparable à 35 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 539 | 71,5 % |
| Locataires (privé) | 403 | 18,7 % |
| Locataires HLM | 41 | 1,9 % |
| Logés gratuitement | 169 | 7,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 71,5 % de propriétaires face à 20,6 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 173 |
| 2 à 4 ans | 287 |
| 5 à 9 ans | 271 |
| 10 ans ou plus | 1 422 |
| Total ménages | 2 153 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 316 |
| Sous-occupation modérée | 599 |
| Sous-occupation accentuée | 618 |
| Suroccupation modérée | 88 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 723 | 33,6 % |
| 1 voiture | 1 015 | 47,1 % |
| 2 voitures ou plus | 415 | 19,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 34 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 64,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 342 | 1 053 | 89 | 200 |
| 1975 | 1 516 | 1 145 | 93 | 278 |
| 1982 | 1 538 | 1 279 | 76 | 183 |
| 1990 | 1 790 | 1 484 | 99 | 207 |
| 1999 | 2 155 | 1 817 | 133 | 205 |
| 2006 | 2 420 | 2 003 | 164 | 253 |
| 2011 | 2 708 | 2 079 | 210 | 419 |
| 2016 | 2 889 | 2 125 | 330 | 434 |
| 2022 | 2 987 | 2 153 | 509 | 325 |
Trajectoire de long terme: 1 342 logements en 1968, 2 987 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 455 | 425 | 452 | 501 | 481 | 288 |
| Dont vacants > 2 ans | 193 | 214 | 228 | 263 | 260 | 220 |
04 Obligations SRU (art. 55)
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 12 |
| T3 | 15 |
| T4 | 22 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cilaos (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cilaos est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département La Réunion. (sur 24 communes) Voir le classement
Résumé
Cilaos dispose d'un parc de 2 987 logements mêlant résidences principales (72,1 %), secondaires (17,0 %) et vacants (10,9 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: dans la géographie contrastée de La Réunion, perchée à 1 197 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 71,5 % de propriétaires occupants. Exemptée des obligations SRU, la commune compte 3,0 % de logements sociaux (la cible de 25,0 % ne s'applique pas pour la période en cours).
Le renouvellement du parc est marqué — 19,0 % des logements datent de 2006 ou après.
Le parc de Cilaos s'est étoffé de +3,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Le taux de ménages sans voiture atteint 33,6 % à Cilaos, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie contrastée de La Réunion. Topographie et environnement: perchée à 1 197 m d'altitude, en moyenne à haute montagne — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (2 153 résidences principales de Cilaos) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Cilaos affiche des prix parmi les plus accessibles du La Réunion (3ᵉ rang le moins élevé sur 24 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du La Réunion (3ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +11,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cilaos
Acheter demande un effort important : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cilaos
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cilaos s'établit à 1 765 €, sur la base de 37 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cilaos fait partie du quart des communes les moins chères du La Réunion.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cilaos Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cilaos
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 765 €/m² pour 37 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 37 | 37 |
| Prix médian/m² | 1 765 € | 1 765 € |
| Prix moyen/m² | 1 920 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 2 083 € |
| 2022 | 24 | 1 339 € |
| 2023 | 20 | 2 058 € |
| 2024 | 17 | 1 579 € |
| 2025 | 37 | 1 765 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 924 autorisations et 572 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 62 %.
Vacance longue durée à Cilaos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cilaos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cilaos totalise 207 logements sur 5 ans, soit +75 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cilaos
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cilaos
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Calculateur de rendement à Cilaos
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cilaos : cadre de vie et logement
Cilaos compte 5 040 habitants, à 1 357 m d'altitude sur 84,40 km². Le climat local affiche 17,0 °C de moyenne annuelle et 1 765 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 230 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cilaos
Cilaos et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cilaos
Composition du parc immobilier à Cilaos
2 987 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cilaos est composé très majoritairement de maisons (97,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cilaos
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 082 logements).
- Avant 1919 0,6 % 13 logts
- 1919-1945 2,3 % 47 logts
- 1946-1970 12,6 % 263 logts
- 1971-1990 29,4 % 612 logts
- 1991-2005 36,1 % 752 logts
- 2006-2019 19,0 % 395 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cilaos
230 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cilaos
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cilaos
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
120 020 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cilaos
Quel est le prix de l'immobilier à Cilaos ?
Le prix médian au m² à Cilaos est de 1 765 € (données DVF, 37 transactions). Pour une maison de 68 m² (surface médiane locale), compter environ 120 000 €.
Comment Cilaos se situe-t-elle dans le La Réunion ?
Cilaos figure parmi les communes les plus abordables du La Réunion : 22ᵉ rang sur 24, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Cilaos ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cilaos est de 7,6 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Cilaos ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cilaos.
Communes limitrophes de Cilaos
Cilaos est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 765 €/m² à Cilaos contre 2 681 €/m² pour le La Réunion. Côté classement départemental, Cilaos compte parmi les 8 % les plus abordables du La Réunion.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cilaos à un niveau significatif — 1 765 €/m² en médiane. Un bien type de 68 m² revient à environ 120 020 €, soit 8,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cilaos avoisinent 13,8 €/m² pour les appartements et 11,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 17,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Cilaos: 207 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 41 par an. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 56 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cilaos est dans la géographie contrastée de La Réunion. Le cadre géographique (perchée à 1 197 m d'altitude, en moyenne à haute montagne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.