Noyon présente des rendements bruts attractifs, notamment pour les appartements (10,1 %), tirés par un loyer médian de 12,3 €/m²/mois. Cependant, le rendement net chute à environ 4,7 % après charges, reflétant les réalités du marché local. Un taux de chômage de 24,5 % et une baisse démographique pèsent sur la demande locative. Investir ici nécessite de bien cibler le bien et le profil de locataire.
Indices immobiliers de Noyon
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, ce qui laisse de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, ce qui laisse de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, ce qui limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, ce qui limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : une forte demande locative est avérée, portée par un faible taux de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : une forte demande locative est avérée, portée par un faible taux de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marché locatif saisonnier est inexistant, réservant l'investissement à la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marché locatif saisonnier est inexistant, réservant l'investissement à la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Noyon ?
Investir à Noyon en 2026 n'a de sens que pour une stratégie de rendement locatif à court ou moyen terme, en ciblant spécifiquement les petits appartements. Le rendement brut de 10,1 % sur ce segment, calculé à partir de la carte des loyers du ministère, est l'un des plus élevés de la région. Cet attracteur puissant doit être immédiatement nuancé par la réalité des charges : une taxe foncière à 68,98 % et un parc où 10,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G).
La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des passoires, représente un risque concret sur une partie du parc ancien. Par conséquent, la sélection doit porter sur des biens déjà aux normes ou facilement rénovables, sous peine de voir la rentabilité s'évaporer en travaux. La dynamique de construction neuve, en hausse de 54 %, offre une alternative mais à un prix au m² forcément plus élevé, rognant le rendement.
Le contexte démographique en déclin et la fragilité économique pèsent lourdement sur la liquidité à la revente et sur la stabilité des loyers. L'investissement n'est viable qu'avec une approche très defensive : provisionnement pour vacance locative, sélection rigoureuse du quartier (près du centre historique ou de la gare), et privilège accordé à la simplicité de gestion. Il s'agit d'un jeu de cash-flow, pas d'appréciation du capital.
Profil locatif à Noyon
La demande locative provient principalement de ménages modestes, attirés par des loyers accessibles. Le revenu médian local étant de 17 740 €, les petits budgets dominent. La présence de 21 établissements scolaires peut générer une demande familiale, mais le faible taux d'emploi (50,5 %) limite les revenus. Les étudiants et les jeunes actifs mobiles, profitant de la gare TGV à 0,5 km, constituent une cible secondaire.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements de petite surface (type T2) sont les plus adaptés, avec un loyer au m² élevé (12,3 €) et un prix d'acquisition contenu (médiane 48 m²). Les maisons, moins rentables (rendement brut 7 %), conviennent pour une location familiale de plus longue durée. Attention au parc ancien : 15,5 % des logements sont antérieurs à 1945 et 10,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), exigeant des travaux.
Quelles zones cibler à Noyon ?
Le centre-bourg, à proximité des commerces (91 équipements) et de la gare, offre la meilleure liquidité locative. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons en location familiale. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant modeste (94 logements autorisés en 2024). La vigilance est de mise sur les zones soumises aux PPRi (inondation), impactant l'assurance et l'attractivité.
Performance énergétique du parc à Noyon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 142 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Noyon: classe C en tête, 10,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 203 kWh/m²/an révèlent un parc relativement performant comparé à l'ancien. Seulement 10,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins à la réglementation : ces logements les moins bien classés seront progressivement interdits à la location d'ici 2028/2034. Un audit énergétique est donc prudent pour tout achat destiné à la location.
Construction neuve à Noyon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 177 logements ont été autorisés à à Noyon, +54 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 177 logements ont été autorisés à la construction, avec une nette accélération en 2024 (94 autorisations, +54 %). Ce rebond, après une période faible, est un signal d'adaptation à la demande et de confiance des promoteurs. Il ne devrait pas créer de sur-offre à court terme compte tenu du volume total modeste. Cela indique plutôt un renouvellement ciblé du parc, pouvant soutenir l'attractivité de certains quartiers sans déstabiliser le marché de l'ancien dans son ensemble.
Fourchettes de loyers à Noyon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Noyon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (68,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire des charges concrètes. À Noyon, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 68,98 %, ce qui pèse significativement. Ajoutez à cela les frais de gestion locative (environ 5 à 8% du loyer), les cotisations de copropriété si applicable, et une provision pour travaux et vacance locative. Le taux de logements vacants de 12,9 % suggère un marché locatif qui peut être sélectif. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le revenu réellement perçu.
Calculateur de rendement à Noyon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Noyon ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Noyon
Pour un appartement type de 45 m² à Noyon, l'investissement s'élève à environ 70 080 €. Il peut générer un loyer mensuel brut de 553 € (12,3 €/m²), soit un rendement brut de 10,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 4,7 %, laissant un revenu locatif net mensuel proche de 275 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Noyon
- Négliger la taxe foncière élevée (68,98 %).
- Surévaluer les loyers face au taux de vacance de 12,9 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans vérifier son assurabilité face aux PPRi.
Le saviez-vous ?
- Noyon possède 9 monuments historiques protégés dans son centre.
- La commune compte 596 équipements et services pour ses 13 000 habitants.
- Le taux de chômage local atteint 24,5 %, un des plus hauts du département.
Risques à connaître avant d'investir à Noyon
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 12,9 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 24,5 %) rend la demande sensible aux conjonctures. La taxe foncière (68,98 % en 2024) grève le rendement net. Enfin, la loi Climat renforce l'obligation de rénovation énergétique pour 10,5 % du parc classé F/G, un coût à anticiper.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit met en lumière un équilibre entre effort et revenu. Avec un loyer médian de 12,3 €/m² pour un appartement, le revenu locatif peut couvrir une part significative de la mensualité, surtout avec un taux de rendement brut de 10,1 %. L'effort résiduel dépendra de votre apport personnel et de la durée de l'emprunt. Comptez environ 4,7 % de rendement net après déduction des charges et de la fiscalité, ce qui donne une idée plus précise de la rentabilité mensuelle réelle pour votre trésorerie.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut exceptionnel : 10,1 %
- Écart de prix significatif avec les voisines
- Dynamique de construction neuve soutenue (+54 %)
− Points d'attention
- Déclin démographique marqué : -6,6 % en 10 ans
- Fragilité économique : chômage à 24,5 %
Notre verdict
Réservé aux investisseurs avertis acceptant un rendement net modeste (environ 4,7 %) et une gestion active. Privilégiez les petits appartements rénovés en centre-ville. Évitez les passoires thermiques et les biens éloignés des services, sous peine de difficultés locatives.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Noyon
- Rendement brut locatif élevé : 10,1 % pour les appartements.
- Taxe foncière impactante à 68,98 % sur le bâti.
- Taux de vacance de 12,9 %, signe d'un marché sélectif.
- Seulement 10,5 % de passoires thermiques à risque.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Noyon
Quel rendement locatif net à Noyon ?
Après déduction des charges (vacance 8 %, gestion 12 %, taxe foncière), le rendement locatif net estimé est d'environ 4,7 % pour les appartements et 3,3 % pour les maisons. La taxe foncière de 68,98 % impacte significativement la rentabilité.
Quel type de bien est le plus rentable à Noyon ?
Les appartements, avec un loyer de 12,3 €/m²/mois, offrent un rendement brut théorique de 10,1 %, supérieur à celui des maisons (7 %). Leur prix d'entrée plus bas et leur attractivité pour les petits budgets en font le choix le plus adapté.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les principaux risques sont la vacance locative (12,9 % de logements vacants), la faible dynamique démographique (-2 % en 5 ans) et l'état du parc : 10,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des obligations de rénovation coûteuses.
Vous envisagez d'investir à Noyon ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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