Roissy-en-Brie présente des rendements bruts estimés à 6,0 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Toutefois, le rendement net, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 47,91 %), chute autour de 3,4 %. L'investissement locatif y est possible, mais requiert une sélection rigoureuse du bien et une bonne compréhension du marché local.
Indices immobiliers de Roissy-en-Brie
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans tension forte, nécessite de bien cibler le bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans tension forte, nécessite de bien cibler le bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : aucun marché saisonnier à attendre, orientation locative annuelle exclusive.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : aucun marché saisonnier à attendre, orientation locative annuelle exclusive.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Roissy-en-Brie ?
Investir à Roissy-en-Brie se justifie d'abord par un rendement locatif brut élevé, de 6 % pour les appartements, supérieur à celui de nombreuses communes franciliennes. Ce rendement est soutenu par une demande locative portée par les jeunes ménages et les employés de la zone aéroportuaire d'Orly, située à 20 minutes. La correction des prix en 2024 offre en outre une fenêtre de négociation.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges notables : la taxe foncière s'élève à 47,91 %, ce qui rogne significativement le rendement net. De plus, le taux de chômage local de 11,2 % et un revenu médian modeste (24 320 €) indiquent une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité des locataires. Il est donc crucial de sélectionner des biens bien connectés et de vérifier les garanties.
Enfin, la stratégie locative annuelle est la seule viable ici, la pression touristique étant quasi inexistante (IPTI à 0,3/10). L'horizon d'investissement doit être moyen terme (5-10 ans) pour espérer une plus-value, compte tenu de la correction récente et d'une reprise des prix incertaine à court terme.
Profil locatif à Roissy-en-Brie
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par des loyers relativement accessibles et la proximité de la gare. Le taux de chômage local (11,2 %) et le revenu médian modeste (24 320 €) indiquent une population locataire sensible aux variations de loyer. La part des moins de 30 ans (41,2 %) soutient la demande pour les petits logements. Peu de résidences secondaires (0,5 %) limitent le potentiel de location saisonnière.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la demande majoritaire des jeunes ménages. Les surfaces médianes vendues sont de 56 m² pour les appartements. L'ancien domine largement le parc, mais les logements construits après 2006 (10,6 %) peuvent offrir un meilleur DPE. Attention aux passoires thermiques (3,1 % du parc en F/G), dont la location sera progressivement interdite.
Quelles zones cibler à Roissy-en-Brie ?
La proximité immédiate de la gare Roissy-en-Brie (0,6 km) et du centre-bourg, bien équipé (720 équipements services/commerces/santé), est un atout majeur pour la location. Les quartiers plus périphériques, avec une dominante de maisons, pourront intéresser des familles recherchant plus d'espace. Aucun grand projet de développement neuf notable n'est signalé à court terme (autorisations en chute de 65 %).
Performance énergétique du parc à Roissy-en-Brie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 805 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roissy-en-Brie: classe C en tête, 3,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (150 kWh/m²/an). Seulement 3,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce résultat limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées pour 2025 et 2028, offrant une certaine sécurité aux acquéreurs.
Construction neuve à Roissy-en-Brie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 251 logements ont été autorisés à à Roissy-en-Brie, -65 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 251 logements ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-65 % vs la période précédente). Cette faible production neuve évite une sur-offre à court terme, maintenant une pression à la hausse sur l'ancien. Elle confirme aussi une difficulté à produire du logement neuf, renforçant l'attrait d'un parc existant globalement récent (10,6 % construit après 2006).
Fourchettes de loyers à Roissy-en-Brie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roissy-en-Brie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique des charges spécifiques à Roissy-en-Brie. La taxe foncière sur le bâti y est de 47,91 %, ce qui pèse significativement. Il faut aussi anticiper les frais de copropriété pour les appartements (22 % du parc), les provisions pour travaux, la gestion locative et un taux de vacance modéré (2,7 % du parc). Ces éléments expliquent pourquoi un rendement brut de 6 % se transforme en un net d'environ 3,4 %.
Calculateur de rendement à Roissy-en-Brie
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Roissy-en-Brie ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Roissy-en-Brie
Pour un appartement de 56 m² (surface type médiane), comptez environ 200 000 € à l'achat. Il se louera aux alentours de 1 000 € par mois (17,9 €/m²), générant un rendement brut de 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Roissy-en-Brie
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la catégorie à 47,91 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux courants.
- Négliger la proximité de la gare, critère décisif pour les locataires.
- Surestimer les loyers : le marché est à 17,9 €/m² en appartement.
Le saviez-vous ?
- La commune a autorisé 251 logements neufs en 5 ans, mais seulement 11 en 2024.
- Roissy-en-Brie compte 720 équipements, dont 163 dans le domaine de la santé.
- L'indice de vieillissement est de 85,3, soit plus de jeunes que de seniors.
Risques à connaître avant d'investir à Roissy-en-Brie
Le principal risque est celui de la vacance locative, dans un marché où le revenu médian est limité. Le rendement net déjà faible (≈3,4 %) est très sensible aux charges. La taxe foncière (47,91 %) pèse sur la rentabilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (150 kWh/m²/an). La commune est soumise à un PPR sécheresse, à vérifier pour l'assurance.
Simulation financière — appartement type 56 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation présentée compare votre mensualité de crédit au loyer perçu, révélant votre effort résiduel. À Roissy-en-Brie, le rendement brut moyen de 6 % pour les appartements se traduit par un effort net souvent positif, mais il faut intégrer la taxe foncière locale (47,91 %) et la vacance locative. Pour un investisseur, cette simulation donne une première idée de la capacité du bien à s’autofinancer, mais elle ne remplace pas une étude complète incluant les travaux et la gestion.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé à 6 %
- Correction récente de -3,6 % : point d'entrée potentiel
- Parc immobilier récent et économe (DPE C)
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Rendement net amputé par la taxe foncière élevée
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement bien placé, en bon état énergétique, pour capter la demande jeune. Le rendement net modéré et les risques de vacance en font une opération de moyen terme, plus adaptée à une stratégie de diversification qu'à une recherche de rentabilité élevée.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Roissy-en-Brie
- Rendement brut locatif attractif : 6,0 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à ~3,4 % après charges et taxe foncière élevée.
- Loyer moyen au m² : 17,9 € pour un appart, 16,4 € pour une maison.
- Taux de vacance faible (2,7 %), signal de demande locative stable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Roissy-en-Brie
Est-il rentable d'investir à Roissy-en-Brie ?
Le rendement brut semble attractif (6 %), mais le net chute à environ 3,4 % après charges. La rentabilité est modérée et dépend fortement de l'absence de vacance locative.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements de 2 ou 3 pièces, près de la gare ou du centre, sont les plus adaptés. Leur loyer estimé est de 17,9 €/m²/mois, pour une surface médiane de 56 m².
Quels sont les risques principaux ?
La vacance locative, la taxe foncière élevée (47,91 %) et la nécessité potentielle de rénovation énergétique (3,1 % de passoires) sont les principaux risques à anticiper.
Vous envisagez d'investir à Roissy-en-Brie ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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