Romilly-sur-Seine offre un rendement brut attractif sur les maisons (9,7 %), mais très modeste sur les appartements (3,8 %). Après charges, le net tombe à 5,5 % et 2,1 % respectivement. Investir ici cible une clientèle locale, avec un taux de chômage élevé (25 %) qui pèse sur le pouvoir d'achat des locataires.
Indices immobiliers de Romilly-sur-Seine
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche sous pression elevee (7,2/10) : la demande depasse l'offre, ce qui soutient les prix et reduit les delais de commercialisation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche sous pression elevee (7,2/10) : la demande depasse l'offre, ce qui soutient les prix et reduit les delais de commercialisation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite catastrophique (0,5/10) : les prix ont largement decroche du pouvoir d'achat local, un signal de risque pour la liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite catastrophique (0,5/10) : les prix ont largement decroche du pouvoir d'achat local, un signal de risque pour la liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6,1/10) : la demande locative est solide, portee par un parc de proprietaires limite et une population jeune.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6,1/10) : la demande locative est solide, portee par un parc de proprietaires limite et une population jeune.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : la location saisonniere n'est pas un moteur du marche, privilegiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : la location saisonniere n'est pas un moteur du marche, privilegiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Romilly-sur-Seine ?
Investir a Romilly-sur-Seine en 2026 signifie cibler prioritairement les maisons pour le rendement. Le taux brut de 9,7 % est exceptionnel a l'echelle nationale et permet d'envisager un cash-flow positif rapidement. Cependant, cette performance s'accompagne de charges significatives : une taxe fonciere a 49,48 % et un parc dont plus d'un quart date d'avant 1945, avec 14,8 % de passoires energetiques (classes F/G).
La loi Climat et Resilience, qui interdira la location des passoires, impose donc un budget renovation consequent. L'investisseur doit viser des biens deja bien isoles ou integrer le cout des travaux dans son plan de financement. Le taux de vacance (11,5 %) et la dynamique de construction neuve (+113 %) indiquent que la qualite du bien sera un critere de differentiation majeur face a une offre qui se renouvelle.
Strategiquement, le locatif annuel en maison est la voie la plus evidente. La pression locative est elevee (IOL : 6,1/10) et la demande est structuree par une population jeune (35,7 % de moins de 30 ans). L'absence de pression touristique (IPTI : 2,6/10) invalide en revanche une strategie saisonniere. L'horizon doit etre le moyen terme, le temps de valoriser le bien par la renovation et de beneficier d'une eventuelle convergence des prix avec les communes voisines mieux cotees.
Profil locatif à Romilly-sur-Seine
La demande locative provient majoritairement de ménages modestes, attirés par des loyers bas (10,2 €/m²/mois pour une maison). La part de jeunes de moins de 30 ans (35,7 %) et le taux de pauvreté élevé (rang 2/7 dans sa catégorie) orientent vers des petites surfaces à loyer maîtrisé. Peu d'étudiants ou de touristes, avec seulement 2 hébergements touristiques. La clientèle est donc sédentaire, mais fragile.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons, qui représentent l'essentiel du parc et offrent la meilleure rentabilité brute. Les T2/T3 anciens en centre-bourg ou près de la gare (0,5 km) peuvent trouver preneur. Méfiance sur les studios, le marché locatif des appartements est étroit. Le neuf (12 % du parc post-2006) attire moins d'investisseurs locatifs, car les prix au m² sont plus élevés pour un loyer plafonné par le marché local.
Quelles zones cibler à Romilly-sur-Seine ?
Le centre-bourg historique, autour des commerces et de la gare, reste le plus demandé pour la proximité des services (569 équipements). La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles cherchant un jardin. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais la construction neuve (81 logements autorisés en 2024) pourrait créer une sur-offre locative temporaire dans certains quartiers.
Performance énergétique du parc à Romilly-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 059 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Romilly-sur-Seine: classe D en tête, 14,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une performance énergétique médiane de classe D (231 kWh/m²/an). Près de 15 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux légèrement inférieur à la moyenne nationale mais qui reste un risque. Ces biens seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un acquéreur, cela implique un audit énergétique systématique et la budgétisation de travaux de rénovation pour sécuriser la valeur du bien à moyen terme.
Construction neuve à Romilly-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 213 logements ont été autorisés à à Romilly-sur-Seine, +113 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
213 logements autorisés en 5 ans, dont 81 pour la seule année 2024 (tendance +113 %). Ce boom de la construction neuve est un signal d'engagement des promoteurs, répondant à la croissance démographique. Cela peut dynamiser le quartier des constructions et offrir des alternatives modernes, mettant sous pression les biens anciens mal rénovés. Cependant, surveiller le rythme d'absorption : une sur-offre pourrait freiner la valorisation du parc existant à moyen terme, surtout avec un taux de vacance déjà à 11,5 %.
Fourchettes de loyers à Romilly-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Romilly-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net est significatif, surtout sur les maisons (de 9,7 % à environ 5,5 %). La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, pèse avec un taux de 49,48 % à Romilly. Prévoir aussi 1 % à 2 % du prix d'achat annuel pour travaux, et un mois de loyer par an pour gestion et vacance locative. Le taux de vacance local de 11,5 % indique un marché locatif pouvant être lent. Ces charges réelles réduisent le rendement espéré et impactent la capacité d'emprunt.
Calculateur de rendement à Romilly-sur-Seine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Romilly-sur-Seine ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Romilly-sur-Seine
Pour un appartement type de 45 m² à Romilly-sur-Seine, comptez environ 125 000 € à l'achat. Avec un loyer médian de 8,8 €/m², cela génère 396 € mensuels, soit un rendement brut de 3,8 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, nécessitant un apport pour couvrir les frais d'acquisition.
Erreurs à éviter quand on investit à Romilly-sur-Seine
- Négliger la taxe foncière au taux local de 49,48 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier le risque de vacance dans un parc où 11,5 % des logements sont vacants.
- Investir sans vérifier le classement DPE et les futures interdictions à louer.
Le saviez-vous ?
- Romilly-sur-Seine compte 858 entreprises pour 15 000 habitants.
- Seulement 2,7 % des logements sont des résidences secondaires.
- La fibre optique est disponible pour 73 % des logements.
Risques à connaître avant d'investir à Romilly-sur-Seine
Le risque de vacance locative est réel, avec 11,5 % de logements déjà vacants. La taxe foncière est élevée (49,48 %), ce qui grève le rendement net. Enfin, 14,8 % du parc est en DPE F ou G, des passoires thermiques dont la location sera interdite progressivement à partir de 2025. Un audit énergétique est indispensable avant tout achat.
Simulation financière — appartement type 45 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation montre votre capacité à absorber un crédit locatif. L'effort résiduel, soit la différence entre la mensualité et le loyer perçu, est l'indicateur clé. À Romilly-sur-Seine, avec un revenu médian de 17 610 €, un effort net négatif (loyer > mensualité) est rare sur les appartements (rendement brut 3,8 %). Pour une maison, le rendement brut de 9,7 % permet souvent de dégager un cash-flow positif. Cette trésorerie mensuelle doit couvrir la taxe foncière (49,48 % du taux) et les aléas. Investir ici suppose donc un apport solide pour viser la rentabilité nette.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut maisons a 9,7 % exceptionnel
- Correction recente vs 2021 : point d'entree favorable
- Dynamique constructive recente (+113 %)
− Points d'attention
- Taux de chomage eleve (25 %)
- Accessibilite financiere tres faible (IAI : 0,5/10)
- DPE degrade (classe D, 15 % de passoires)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la maison ancienne, en bon état énergétique, pour capter une famille locale. À éviter : les appartements petits et énergivores, dont la rentabilité nette est anémique et le public limité.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Romilly-sur-Seine
- Rendement brut maison attractif à 9,7 %.
- Rendement net maison estimé à 5,5 % après charges.
- Taxe foncière élevée, taux de 49,48 %.
- Taux de vacance locative de 11,5 % à anticiper.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Romilly-sur-Seine
Quel rendement locatif à Romilly-sur-Seine ?
Le rendement brut estimé est de 9,7 % pour une maison et 3,8 % pour un appartement. Net de charges, il reste environ 5,5 % et 2,1 %.
Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?
Les maisons, avec un loyer moyen de 10,2 €/m²/mois, offrent un meilleur rendement. Ciblez des surfaces de 80 m² environ, majoritaires dans le parc.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Le taux de vacance (11,5 % du parc), la taxe foncière élevée (49,48 %) et la part de passoires thermiques (14,8 %) sont les trois risques majeurs.
Vous envisagez d'investir à Romilly-sur-Seine ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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